지하철 6호선 재개발, 철길 따라 ‘高高’

[[공단합]부동산정보]

역세권 재개발구역의 인기가 날로 치솟고 있다. 역세권 재개발 구역은 역세권 아파트 단지와 마찬가지로 수요자들의 관심이 꾸준할 뿐만 아니라 가격도 쉽게 떨어지지 않기 때문이다. 특히 지하철 6호선은 강북권을 동서로 관통하고 있어 다른 노선보다 역세권 재개발 구역이 많은 것이 특징. 사업진행이 빠른 지하철 6호선 역세권 재개발 구역의 시장동향에 대해 알아본다.

◆은평구 불광4,5구역= 지하철 3,6호선 환승역인 불광역을 중심으로 좌우로 나눠져 있다. 불광역과의 거리는 걸어서 5분도 안 되는 역세권인데다 통일로, 불광동길 등을 이용해 강북 중심으로 쉽게 이동할 수 있다. 불광동 264번지 일대에 위치한 불광 5구역은 3만 5,400여 평 규모로 용적률 225%를 적용, 25평~53평형 1,717가구의 대단지로 탈바꿈 할 예정이다.

현재 은평구청 11개 관련기관이 구역지정을 위한 신청서류 검토작업을 하고 있는 상황이다. 시공사는 현대건설과 GS건설에서 입질을 하고 있다. 지역이 평지인데다 지분쪼개기도 덜한데다 조합원수도 1,430여 명으로 추가 분담금이 적을 것이라는 게 인근중개업소의 설명이다. 그러나 규모가 큰 만큼 일부 주민간 이견표출로 사업이 표류할 가능성이 높다는 목소리도 흘러나오고 있는 상황이다.

불광4구역은 불광동 550번지 일대로 용적률 214%를 적용해 롯데건설이 25평~42평형 500가구를 공급할 계획이다. 현재 구역지정을 위한 신청서류가 서울 도시계획위원회에 상정돼 이번 달 내에 구역지정을 받을 예정이다. 5구역과 마찬가지로 구역이 평지인데다 지분쪼개기가 적어 수익성이 기대된다.

불광 4,5구역의 지분시세는 비슷하다. 10평짜리 안팎 지분이 1,500만~1,800만 원선, 15~20평짜리 지분을 기준으로 평당 1,200만~1,500만 원선, 40평이상 지분은 평당 800만~1,000만 원선에 가격이 형성돼있다. 제일공인 유정숙 실장은 “불광 4,5구역의 일반분양 물량은 100가구 정도가 예상된다”며 “지난해 4월에 입주한 북한산 현대홈타운 33평형이 3억 5,000만~4억 2,500만 원선인 것을 감안하면 충분한 투자가치가 있다”고 설명했다.

지하철 3,6호선 환승역 불광역을 쉽게 이용할 수있는 불광5구역 전경

◆마포구 상수1,2구역= 강변북로와 서강대교 등을 통해 서울 중심권으로 진입이 용이한 서북부의 교통 요지이며, 지하철 6호선 상수역이 도보로 3분 거리에 있다. 마포구 상수동 160번지 일대에 위치한 상수 1구역은 7,000여 평 규모로 용적률 221%를 적용, 삼성물산에서 33평~46평형 360가구를 공급할 계획이다. 1구역과 맞닿아있는 상수2구역도 삼성물산에서 33평~46평 411가구가 들어설 예정. 이들 구역 모두 현재 구역지정을 위한 주민공람을 모두 마치고 올 연말까지 정비구역지정이 기대되고 있는 상황이다.

조합원수도 1구역과 2구역이 각각 180명, 256명으로 공급물량의 절반이 일반분양으로 나올 가능성이 크다. 또 지분 쪼개기가 거의 없어 구역 내에는 40평 이상 구옥이 상당수를 차지하고 있다. 정보공인 심명인 실장은 “큰 지분이 많다 보니 40평형대를 배정받기 위해서는 최소 50평 이상 구옥을 가지고 있어야 된다”고 설명했다. 이어 “추가분담금 없이 30평형대로 가려면 30~35평 지분을 확보해야 한다”고 덧붙였다.

현재 50평짜리 구옥은 평당 1,300만 원선, 10평 안팎 빌라는 평당 3,000만~3,200만 원선, 30~35평짜리는 평당 1,200만~1,500만 원선에 가격이 형성돼 있다. 심 실장은 “1구역과 2구역의 시세차이는 없지만 2구역은 구역 앞으로 하중 GS자이가 들어서기 때문에 한강조망의 영향을 받을 것이라는 기대감 때문에 1구역에 비해 인기가 덜하다”고 전했다. 이어 “구역지정이 임박함에 따라 매물도 없을뿐더러 비싼 가격 탓에 거래도 뜸한 상황이다”고 덧붙였다.

현재 인근의 입주한지 1년이 넘은 두산위브 31평형이 5억 8,000만 원 선으로 이 일대의 개발이 마무리되는 2010년쯤에는 33평형이 7억 5,000만~8억 원까지 오를 것이라는 게 인근 중개업자들의 설명이다.

완만한 구릉지에 위치해 한강조망이 가능할 것으로 보이는 상수1,2구역

◆중구 신당7구역= 중구 신당6동 45번지 일대 1만 5,207평 규모로 지하철 5,6호선 환승역인 청구역이 걸어서 3분 거리에 있다. 그러나 구역이 전반적으로 완만한 경사지로 이뤄져 있다는 것이 한가지 흠으로 지적된다.

대림산업이 시공사로 230%의 용적률을 적용해 25평~50평형 767가구가 2009년 말쯤 들어설 계획이다. 인근 삼성아파트(1,434가구), 푸르지오(461가구), 현대아파트(942가구) 등이 들어서 있어 대규모 아파트 단지로 거듭날 전망이다.

올 초 구역지정을 받아 조합설립인가를 위한 준비가 한창이다. 지분시세는 8~9평짜리를 기준으로 평당 1,600만~1,700만 원선, 16평짜리 지분은 평당 1,800만 원선, 40~50평짜리 구옥은 평당 1,100만~1,200만 원 선에 시세가 형성돼 있다.

인근 삼성과 푸르지오 30평형대가 5억 원 선에 거래되는 것을 감안하면 아직까지 투자가치는 충분히 있을 것으로 보인다. 예스공인 임종완 대표는 “역세권에 강북중심으로 접근성도 뛰어난데다 인근의 금호13구역, 신당8구역에 비해 지분 쪼개기도 없고 사업도 빠르게 진행되고 있어 투자수익이 기대된다”고 설명했다.

올 초 구역지정을 받고 빠른 사업진행을 보이고 있는 신당7구역 전경

◆성북구 종암5구역= 지하철 6호선 월곡역에서 걸어서 5분 거리에 위치한 구역으로 약 1만 6,668평에 25평~42평 총 1,023가구가 건립될 예정이다. 구역 뒤편으로 지난 1998년 입주한 1,783세대의 종암SK아파트가 있어 대단위 아파트단지가 형성될 전망이다. 시공사는 삼성물산으로 내정돼 있고, 현재 구역지정 인가∙고시를 받고 사업시행 인가를 위한 교통영향평가 중에 있다.

조합원수는 506명으로 일반분양물량이 많이 나오는데다 구역이 평지로 구성돼 있어 시공비용 절감과 함께 사업완료 후 추가적인 가치상승도 기대 할 수 있을 것으로 보인다. 또 내부순환로와 북부간선도로도 가까이 있어 서울도심이나 외곽으로의 진출입이 수월하다.

이 일대는 25평짜리 이상 큰 지분이 많고 지분 쪼개기가 없는 것이 특징이라는 게 조합원 관계자의 설명이다. 지분시세는 10평 안팎이 평당 1,500만 원선, 20평형대 빌라가 900만~1,000만 원선이다. 뉴월곡공인 김외숙 대표는 “매물도 많지 않은데다 가격도 이미 오를 대로 올라있어 거래가 거의 이뤄지지 않고 있는 상황이다”며 “구역의 입지여건이 인근 재개발구역에 비해 좋아 사업시행인가 후 이주 철거가 이뤄지면 추가상승이 예상된다”고 전했다.

최근 건축심의 통과로 빠른 사업진행을 보이고 있는 종암5구역

◆성북구 석관1구역= 성북구 석관2동 339번지 일대 1만 1,533평 규모로 지하철 6호선 돌곶이역이 걸어서 2분 거리에 있다. 장위뉴타운과 휘경∙이문뉴타운의 사이에 자리잡고 있어 이에 따른 수혜도 예상되는 지역이다. 시공사로 선정된 삼성물산은 용적률 230%를 적용해 24평형 211가구, 32평형 257가구, 41평형 112가구 등 총 580가구를 공급한다. 이중 조합원 물량 24평형 130가구, 32평형 257가구, 41평형 31가구 등 444가구를 제외한 136가구가 일반분양으로 나온다.

현재 절반 가량이 이주중에 있고, 10월 중 분양에 들어갈 예정이다. 조합원 분양가는 24평형이 2억 890만 원, 32평형이 3억 1,140만 원, 41평형이 4억 1,775만 원으로 일반분양가에 비해 5,400만~9,500만 원 가량 싸다.

뱅크 공인 이돈재 대표는 “현재 33평형과 42평형은 프리미엄이 각각 5,500만 원, 8,000만 원 가량 붙어 있어 아직까지 일반분양에 비해 1,500만~2,000만 원 가량의 투자 수익이 예상된다”고 전했다.

현재 이주중에 있는 석관1구역 전경