♣투에이스♣ [투에이스] 역사는 되풀이된다! 지난 20년간 부동산 세제 변화 살펴보기

[투에이스]

안녕하세요

세금을 쉽게 풀어주는 남자(세풀남), 투에이스입니다.

정부는 부동산 시황이 과열이라고 판단되면 규제책을 만들어 부동산 시장을 냉각시키고, 불황이라고 판단되면 부양책을 만들어 부동산 시장을 상승하게 만듭니다.

오늘은 지난 8.2 부동산 안정화 대책이 나온 것을 계기로 지난 20여년 동안 부동산 세제 정책이 어떤 흐름을 가지고 변화해 왔는지 2회에 걸쳐 살펴보고자 합니다.

지난 7월 출연했던 팟캐스트 ‘부동산 클라우드’의 내용과도 연관되니 참고하셔도 좋을 듯합니다.

http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22322331

http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22326923

http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22330534

결론은 ‘역사는 되풀이된다’는 것입니다.

정부의 세제 정책 흐름만 제대로 파악해도 성공 투자에 한 발짝 가까워질 수 있습니다.

그럼 한번 같이 과거로의 여행을 떠나보도록 하겠습니다.

1997년

1997년 10월은 IMF 외환위기가 발생한 한국 경제의 역사적인 시간입니다.

1998년

이때의 충격으로 얼어붙은 시장을 녹이기 위해 정부는 1998년 5월에 ‘5.22 주택경기 활성화 대책’을 발표합니다.

조특법 제99조를 제정해서 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지의 기간동안 주택건설사부터 취득한 신축주택 양도시 취득일로부터 5년간 발생한 양도세액을 100% 감면해 주는 정책입니다.

2000년 ~ 2001년

조특법 제99조를 시행해도 주택시장이 반등하지 않자 조특법 제99조의3을 제정합니다.

2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간동안 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택 양도시 취득일로부터 5년간 발생한 양도세액을 100% 감면해 주는 정책입니다.

이때 탄생한 것이 그 유명한 타워팰리스와 삼성동 아이파크입니다. 그때의 타워팰리스는 2001년 분양시 분양가가 900만원에 불과했습니다.

이 주택들은 조특법 제99조의3 특례대상주택이기 때문에 이때 분양받은 사람들은 양도소득세를 한 푼도 안 낼 수 있었습니다. 단 감면받은 양도소득세의 20%는 농어촌특별세를 내어야 합니다.

2002년

강남을 중심으로 집값이 급등하자 정부는 국세청을 내세워 허위계약서를 작성해 양도세를 제대로 내지 않은 투기혐의자를 대상으로 세무조사를 벌이는 한편, 부동산 규제책을 내놓기 시작합니다.

9월에 서울시 전지역, 경기도 일산(대화·탄현), 남양주(호평·평내), 화성(동탄), 인천 삼산1지구를 투기과열지구로 지정합니다.

2003년

4월에 강남구를 투기지역으로 지정합니다.

5월 23일에는 ‘5.23 부동산 가격 안정화 대책’을 발표합니다.

주요 내용은 다음과 같았습니다.

1. 분양권 전매 금지

2. 1순위 자격제한 5년간 재당첨 금지      

3. 수도권 투기과열지구 지정

9월 5일에는 ‘9.5 재건축 아파트 안정 대책’을 발표합니다.

주요 내용은 다음과 같았습니다.

1. 재건축 조합원 지위 전매 제한                             

2. 재건축시 중소형 건축 60% 의무화                                

3. 1가구 1주택 비과세 요건 강화  

10월에는 서울, 과천, 5대 신도시지역은 3년 보유에다가 1년 거주요건을 추가합니다.

그럼에도 불구하고 시황이 계속 달아오르자 10월 29일에는 다시 ‘10.29 주택시장 안정대책’을 발표합니다.

이때의 내용은 다음과 같았습니다.

1. 1가구 3주택 양도소득세 60% 중과(지방소득세까지 포함시 세율이 무려 66%)

2. 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가로 과세

3. 종합부동산세 조기 도입

제가 부동산 투자를 시작한 시기는 10.29 조치가 나오기 바로 한 달 전이었습니다.

이제 경매 투자를 해서 좀 먹고 살 만 하겠다는 꿈에 부풀었는데, 10.29 조치로 인해 양도소득세를 무려 66%나 내야 한다니 그때는 참 암담했습니다.

주택임대사업자 등록을 하면 양도소득세 중과를 피할 수 있었습니다.

그런데 임대사업자 등록을 하려면 조건이 한 도시에 보유한 물건이 5개 이상 되어야 하고 임대기간도 10년 이상 되어야 중과대상에서 제외되는 등 지금과 비교하면 참 까다로웠습니다.

2004년

2004년부터 1세대 3주택 이상 소유자에 대해 60%라는 무지막지한 중과가 시행되는데, 2004년에는 이를 탄력적으로 시행합니다.

이 해에는 3주택자가 주택을 팔기만 하면 일반과세를 적용하되, 이 기간 중 주택을 하나라도 사게 되면 60% 중과를 하게 했습니다. 시중에 물량을 내놓도록 유도한 것입니다. 여기서 장기보유특별공제는 배제합니다.

1월에는 서울, 과천, 5대 신도시지역은 3년 보유에다가 1년 거주요건을 2년 거주요건으로 강화합니다.

2005년

이 해에는 1세대 3주택 이상 소유자에 대한 60% 중과가 본격 시행이 됩니다.

8월 31일에는 ‘8.31 부동산 종합대책’을 발표합니다. 주요 내용은 다음과 같았습니다.

1. 양도소득세 계산시 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 양도소득세 과세

(1) 2006년부터는 1세대 2주택자와 비사업용토지

(2) 2007년부터는 모든 부동산

2. 2주택자는 50% 중과, 비사업용토지는 60% 중과를 2017년부터 시행

2006년

다주택자 중과로 인해 시중에는 ‘똘똘한 집 1채’로 대표되는 대형 쏠림 현상이 심화됩니다.

또한 2005~2007년 '똘똘한 집 1채'로 대표되는 대형 쏠림현상이 심화조합원입주권이 주택에 포함되지 않아 강남 재건축 아파트에 대한 투자 과열이 재현되자 2006년부터는 조합원 입주권을 주택수에 포함하게 합니다.

2006년 1월부터는 부동산 거래시에 공인중개사와 실거래 당사자가 물건 소재지 관할 지방자치단체에 실거래가액을 신고하도록 의무화하고, 6월 1일부터는 신고된 실거래가액을 부동산 등기부에 기재하는 제도를 시행하게 됩니다.

2007년

1세대 2주택자에 대해 50%를 중과하고 비사업용토지에 대해서는 60%를 중과하며 장기보유특별공제를 배제시킵니다.

2008년

이명박 정부가 취임한 2008년에 리먼브라더스 세계금융위기가 발생합니다.

이 사태로 부동산시장이 급냉하자 이때부터는 반대로 부양책이 시작됩니다.

11월 3일 조특법 제98조의2를 제정합니다.

지방 미분양 아파트 취득시 장기보유특별공제를 80%까지 해주었습니다. 지금 보면 매우 획기적인 조치였지만 그당시 시장의 반응은 차가웠습니다.

이때부터 부동산 시장을 부양코자 여러차례 조세특례제한법이 제정이 됩니다만 시장의 호응을 받지 못합니다.

2009년

1월 1일부터 양도소득세 중과 제도를 완화하는 조치를 발표합니다.

-1세대 3주택자 : 종전 60%->45%

-1세대 2주택자 : 종전 50%->일반세율

-비사업용토지 : 종전 60% 그대로 유지

장기보유특별공제는 여전히 배제됩니다.

그래도 시장의 반응이 차갑자 3월 16일에는 양도소득세 중과제도를 사실상 폐지하는 정책을 발표하게 됩니다.

당초 시행기간은 2010년 말까지였는데 두 차례 연장으로 2013년 말까지 시행이 됩니다.

-1세대 3주택자 : 종전 60% -> 2010년까지 일반세율

-1세대 2주택자 : 종전 50% -> 2010년까지 일반세율

-비사업용토지 : 종전 60% -> 2010년까지 일반세율

-단 중과대상자 장기보유특별공제는 여전히 배제

-투기지역내 1세대 3주택이상자 10% 추가과세

자! 여기서 주목해 주십시오.

이번 8.2 대책에서 ‘투기지역’으로 지정된 ‘서울 강남3구와 강동구ㆍ용산구ㆍ성동구ㆍ노원구ㆍ양천구ㆍ마포구ㆍ영등포구ㆍ강서구, 세종시’에서 8월 3일부터 1세대 3주택 이상인 자가 매도한 부동산은 바로 양도소득세 10% 중과 대상이 됩니다. 

그 근거는 관련법인 소득세법 제104조 4항이 아직 살아있기 때문입니다.

지금까지는 '투기지역'이 하나도 지정되지 않아서 추가과세가 적용이 되지 않았는데 기획재정부에서 8월 3일 11개 지역을 '투기지역'으로 지정함으로서 '투기지역'내 주택을 매도한 1세대 3주택 이상인 자는 추가과세 적용을 받게 됩니다.

반면 1세대 3주택 이상인 자가 투기지역이 아닌 지역의 주택을 매도하면 양도소득세 10% 중과 대상이 아닙니다.

예를 들어 강남구에 주택 1개, 부천시에 주택 1개, 인천시에 주택 1개가 있다고 가정합시다.

이때 강남구의 주택을 팔면 10% 중과 대상이 되지만 부천시와 인천시의 주택을 팔면 중과대상이 되지 않습니다.

내년 4월부터는 '투기과열지구'와 '조정대상지역'내 2주택이상인 자가 주택을 매도하게 되면 양도소득세가 중과가 되고 장기보유특별공제를 배제합니다. 

내년 4월로 시행을 늦춘것은 첫째는 관련세법을 개정해야하고 둘째는 정부가 다주택자가 주택을 팔수 있게 시간여유을 준 때문입니다.

2월 12일 조특법 제98조의3을 제정합니다.

2009.2.12일 현재 미분양주택과 신규분양주택을 2009.2.12일부터 2010.2.11일 기간동안 주택건설업자와 최초로 계약을 해서 취득하게 되면 지역에 따라  5년간 발생한 양도세액의 60% ~ 100%를 감면해 주었습니다.

감면을 받으면 감면세액의 20%를 농특세로 내야 하는데 이때는 농특세도 감면을 해 주었습니다. 정말 획기적이지 않았습니까!  

이제 이웃분들은 조세특례제한법을 눈여겨 보셔야 합니다.

정부가 집을 사라! 사라!하고 혜택을 주면 못이긴듯이 사면 이게 돈버는 것입니다.

2010년

조특법 제98조의5를 제정합니다.

2010.2.11일 현재 지방미분양주택(서울, 경기, 인천제외)를 2010.5.14일 부터 2011.4.30일까지 취득하게 되면 취득후 5년내 발생한 양도세액의 60% ~ 100%를 감면해 주었습니다.

여기서는 주택건설업체의 고통분담을 요구했읍니다.

분양가를 10%이내 깍아주면 양도세 60% 감면, 10%에서 20% 깍아주면 양도세 80% 감면, 20%를 초과해서 깍아주면 양도세 100%감면해 주었습니다.

감면을 받으면 감면세액의 20%를 농특세로 내야 하는데 여기서도 농특세도 감면을 해 주었습니다. 

2011년

조특법 제98조의6을 제정합니다.

2011.3.29일 현재 미분양주택을 2011.3.29일부터 2012.12.31일 기간동안 주택건설업자로 부터  취득해서 임대를 하게 되면 5년간 발생한 양도세액의 50%를 감면해 주었습니다.

6월에는 양도소득세 비과세 요건중 거주요건을 삭제합니다.  

‘서울, 과천, 5대 신도시지역’은 2004년부터 3년 보유에 2년을 거주해야 비과세혜택을 받았는데 2년 거주 요건을 삭제합니다.

12월에는 마지막 남은 강남3구가 ‘투기과열지구’ 지정에서 해제됩니다.

2012년

2주택 이상 중과주택에 대해 장기보유특별공제를 적용해 줍니다.

5월에는 마지막 남은 강남3구가 ‘투기지역’에서 해제됩니다.

6월에는 1세대 1주택 비과세요건중 ‘3년 보유’를 ‘2년 보유’로 완화해 줍니다. 

조특법 제98조의7을 제정합니다.

2012.9.24일 현재 미분양주택을 2012.9.24일부터 2012.12.31일 기간동안 취득하게 되면  5년간 발생한 양도세액의 100%를 감면해 주었습니다.

2013년

박근헤 대통령이 취임합니다.

양도소득세 중과 완화조치를 연장하여 2013년 말까지 유예합니다.

4월 1일 부산 투자가들을 위시한 지방투자자들이 대박을 터뜨렸던 “4.1 서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책”이 발표됩니다.

조특법 제99조의2를 제정하여 신축주택과 미분양주택뿐 아니라 전무후무한 1세대1주택자의 주택도 취득후 5년내 양도시 5년간 양도소득세액의 100%를 감면해 주는 획기적인 조치를 발표합니다.

그리고 생애 최초 주택구입자에게는 취득세를 면제해줍니다.

8월 28일 “8.28 주택시장 안정화를 위한 전월세시장 안정대책”이 발표되어 주택 취득세율을 영구 인하시킵니다.

6억원 이하 : 기존 2%→1%

6~ 9억원 이하 : 기존 2%→ 2%

9억원 초과 : 기존 4%→3% 인하

2014년

다주택자 양도소득세 중과를 완전히 폐지시킵니다.

12월 31일에는 그 유명한 부동산 3법이 국회를 통과합니다.

1. 재건축 초과이익 환수제 3년유예

2. 재건축 사업을 할 때 보유주택수에 관계없이 재건축주택을 1가구만 분양받도록 제한했던 것을 3가구까지 분양받을 수 있도록 허용    

3. 민간택지 분양가 상한제 탄력적 적용

말이 탄력적이지 분양가 상한제가 폐지된 것과 마찬가지입니다. 

‘아크로 서울포레스트’ 분양가가 3.3㎡당 평균 분양가가 4,750만원이나 되면서 분양가 상한제 폐지가 부동산 상승의 주범이 되게 됩니다.

2015년

7월 22일  “7.22가계부채 종합대책”을 발표합니다.

불어난 가계부채의 증가 속도를 둔화시키고 규모도 줄여나가겠다는 대책으로, 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 소득기준으로 가계부채상환 능력을 보고

2. 원리금을 상환하는 방식으로 대출 유도

2016년

비사업용토지의 양도소득세가 10%P 추가과세 됩니다.

대신 장기보유특별공제를 허용하였는데 국회심의과정에서 국회의원들이 기산일을 당초 취득일이 아니라 2016년 1월 1일부터 기산하게 하여 많은 비판을 받았습니다.

부동산시장이 상승하면서 박근혜정부에서도 규제책이 나오기 시작합니다.

8월 25일에는 “8.25 가계부채 관리방안”이 발표되었는데 내용은 다음과 같습니다.

1. 택지 물량 감소
2. 주택 분양보증심사 강화
3. 집단대출 조정
4. 2금융권 대출 조정

11월 3일에는 “11.3 주택시장 안정적 관리방안”이 발표됩니다.

드디어 규제가 본격적으로 시행된 것입니다.

1. 분양권 전매제한 강화,

2. 청약 1순위 제도 변경.

3. 재당첨 제한자 추가.

2017년

비사업용토지 장기보유특별공제를 16년 1월 1일에서 당초 취득일로 변경하면서 토지투자가들은 제대로 된 장기보유특별공제를 받게 되었습니다.

5월에는 박근혜 대통령 탄핵으로 문재인 정부가 새로 들어서게 됩니다.

김현미 국토부장관은 취임일성으로 다주택자와의 전쟁을 선포합니다.

6월 19일에는 드디어 새 정부의 첫 부동산 정책인 ‘6.19 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’이 발표됩니다.

1. 청약조정지역의 확대

2. 전매제한 기간강화

3. LTV와 DTI의 강화

그럼에도 시장이 계속 과열되자 드디어 8월 2일 초강력 부동산대책이 나옵니다.

그것이 바로 최근 부동산 투자자들을 술렁이게 만들고 있는 ‘8.2 부동산 안정화대책’입니다.

<세제>

1. 1세대 3주택이상인 자가 투기지역내 주택 매도시 양도세 10%P 중과(8월 3일부터 시행)

2. 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역내 주택 양도시 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제

1)시행은 2018. 4.1.일부터

2)지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역내 주택

3)세율은 2주택자는 양도세율이 16% ~ 52%, 3주택자는 26% ~62% 

3. 1가구 1주택 비과세 요건에 '2년 거주' 추가(8월 3일 취득하는 주택부터 적용)

4. 분양권 전매시 양도세 기간에 상관없이 50%로 강화(기존 6~50%)

<제도>

1. 서울 전 지역, 과천, 세종 - 투기과열지구 지정.

2. 서울 11개구(강남4구, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서) 세종시 - 투기지역 부활.

3. 고분양가 우려 지역은 민간택지도 분양가상한제 적용 추진.

4. 재건축 초과이익 환수제 예정대로 시행.

5. 투기과열지구 내 조합원 분양권 재당첨 제한 적용.

6. 투기과열지구 내 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 등 신고 의무화

7. 투기과열지구 내 청약 1순위 2년으로 환원, 가점제 비율도 상향 85제곱 이하 75%->100%로. 가점제 당첨자는 2년간 재당첨 제한

8. 투기과열지구 1주택 이상 LTV·DTI 30%로 강화

9. 다주택자 임대주택 등록유도

10. 주택시장 질서 확립을 위한 특별사법경찰제도 도입, 불법 전매 처벌 강화

어떻습니까? 과거 노무현정부와 판박이이지 않습니까!

여기서 책 한 권을 추천해 드리겠습니다.

역사는 되풀이 된다고 서두에 말씀드린 바 있습니다.

그것을 가장 잘 보여주는 책이 바로 부룡님의  <부동산 투자 이렇게 쉬웠어?>입니다.

부동산 경기 사이클은 대개 10년 정도의 오랜 기간을 두고 일어납니다.

그러다 보니 실제로 부동산 경기 사이클을 전부 경험해 본 투자자를 우리 주위에서 만나기란 쉬운 일이 아닙니다.

그런데 이러한 부동산 경기 사이클을 두 번이나 경험하면서 이를 이해하고 자기것으로 만들어낸 책이 바로 부룡님의 <부동산 투자 이렇게 쉬웠어?>입니다.

오랜 경험을 바탕으로 정확한 투자 타이밍을 잡아 투자 성과를 올린 이야기와 투자노하우가 담겨 있으니, 아직 못 보신 분은 꼭 한번 보시기를 권합니다.

 

자, 이제 마무리입니다.

재테크 관련도서를 읽다 보면 공통적으로 주장하는 바가 있습니다.

그것은 "정부와 맞서지 마라"는 것입니다.

우리는 국가라는 체제 안에서 세금을 내면서 살고 있습니다. 당연히 국가가 실행하는 정책은 국민경제에 절대적인 영향을 미칩니다.

부동산 정책 역시 예외는 아닙니다. 부동산에 투자하기 위해서는 정부의 정책에 항상 관심을 두고 그 정책을 분석할 수 있어야 합니다. 현 정부의 부동산에 대한 시각을 잘 파악하셔서 성공투자를 하시기를 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

[어릴적꿈]

잘 정리된 자료 너무 잘 보았습니다...
늘 좋은 자료 공유해 주셔서 너무 감사 드립니다..
감사합니다.

[빵파]

좋은 자료 감사합니다.

[행복맘마]

좋은 글 감사합니다
부동산 가격이 급등하면 끄집어서라도 내려야하고 부동산 시장이 활기를 잃으면 분위기를 띄워야 하는게 정부의 역할이겠지요.
한편으론 이런 정부의 역할이 더 큰수익을 줄수있다는 생각이 듭니다
정부와 맞서지 말고 정부가 원하는 바를 살펴가며 욕심부리지 말고 요령껏 투자하는 법을 배워 나가야 할 것 같습니다
투에이스님의 가르침 감사합니다~ ^^

[홧팅1004!]

정말 많은 도움이 되었습니다. 진심으로 감사드립니다.

[여유 多]

역시 투에이스님이십니다. 지금도 부동산 절세에 대해 투에이스님 책으로 공부를 하고 있는데 또 이렇게 좋은 정보를 주셔서 감사합니다.

[동화의성]

감사합니다

[minami0909(동막골)]

깔끔하게 과거부터 현재까지 정리해주시다니.. 큰 도움이 될 것 같습니다. 감사합니다

[행길이]

타임머신 타고 다녀온거 같네요 정확한 정보 너무 감사드립니다^^

[금잔화]

시대별로 요약해서 설명해주시니 빠르게 이해되네요~
감사합니다~^^

[미소와여유]

투에이스님 컬럼 프린팅해서 줄 그어가면서 보고 있습니다.
"정부와 맞서지 마라"라는 말이 마음에 와 닿네요.
부동산 시장의 순리대로 움직이면서 한발 뒤로 물러나서 객관적으로 보는 것이 중요한 것 같아요.
좋은 글 감사드립니다.

[퀸라테]

좋은 글 감사합니다.

[회츄릅]

....저는 이미 부룡님의 책을 다 읽었는데....이 칼럼을 보니 다시한번 더 읽어야만 할것 같네요....역사는 되풀이 된다.....잘 새기고 지금이 어느지점인지.......어떻게 행동해야 할지.....고민해보겠습니다. 감사합니다.

[Bori]

좋은 글 잘 읽었습니다. 추천해 주신 책을 찬찬히 읽고 있습니다. 곁에 두고 자주 봐야겠어요~

[절대긍정]

정부와 맞서지 마라.

기억하겠습니다.

좋은 말씀 감사합니다.

[박사공]

좋은 정보 감사합니다.

[data]

깔끔한 정리로 한눈에 들어옵니다.

[맑음7]

정말 감동적인 정리에 감사합니다. 책을 한번 읽었는데 이글을 읽고 다시한번 책을 보면 또다른 이치를 알것같아요^^

[나멋진]

투에이스님 좋은 정보 감사드립니다. ^^

[파이팅팔콘]

투에이스님~~정말 훌륭하고 유익한 칼럼입니다. 앞으로의 시장을 어떻게 바라보고 대응해야할지에 대해서 알겠습니다. 항상 감사드립니다~~~^^

[나에게]

좋은자료 잘읽었습니다

[듀비]

좋은정보감사합니다~

[그레이스06]

부동산 관련 세제의 정책을 시간의 흐름에 따라 변화한 내용을 한눈에 볼수 있게 설명해주셔서 감사합니다.정부정책에 맞서지 마라는 부룡님 말씀도 기억하겠습니다.

[PENTHOUSE]

부동산은 정말 패션과 같이 주기가 있군요. 정말 알기쉽게 쓰여진 칼럼입니다.^^

[일명-푸우-]

우와.... 그동안의 정부의 부동산 대책을 한방에 정리해주셨군요~!
이번 82대책과 상당히 비슷한 대책이 과거에도 있었네요.
부룡님 책을 다시 한번 읽어봐야겠군요.
감사합니다~!

[elelel]

너무 좋은 글이네요 정리해주셔서 감사합니다 ㅎㅎ

[늘푸른날]

역사는 되풀이 되고 마찬가지로 부동산 대책도 되풀이 되는군요.
과거에 비추어 대응을 할 수 있도록 일목요연하게 정리해 주셔서 감사드립니다.

[징기스칸의 꿈]

귀한 자료 감사히 퍼갑니다~

[해피콩]

좋은정보 감사합니다 ^^

[yjh-j]

좋은 정보 감사합니다