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신도시분양가이드 카페운영자 페르입니다~~~~~~~^_^
판교의 마지막 분양물량이자 노른자인 알파돔시티와 호반베르디움 주상복합아파트가 올하반기에
분양예정이 잡혀있습니다
동판교 최고의 자리에 들어서는 알파돔시티와 호반 베르디움은 주거여건이 우수하고 입지가 빼어나며
고급 수요흡수력이 뛰어나 많은 청약자들과 투자자들의 뜨거운 관심을 받으며 치열한 경쟁률로 청약이
마무리될것으로 예상되는 단지이며 높은 주변시세와 두터운 수요층으로 인해 투자가치를 확실하게
보장받을수 있는 투자가치 보장형 A급 단지로 분류되는 대박아파트로 분류됩니다
분당의 하락폭과 하락기류가 심각한 수준이긴 하지만 판교역과 붙어있는 우수한 입지와 고급주상복합의
메리트등은 하락한 상황에서도 고급수요를 대거 흡수하면서 높은 투자가치를 보장받을수 있을것으로
예상되며 알파돔시티의 경우 향후 판교신도시 내에서 레벨높은 수요들로 인해 가장 높은 시세를 뽐내는
고급주거단지로 자리잡을것으로 예상됩니다
판교신도시 토지이용계획도(지도를 클릭하시면 더 크게 보실수 있습니다)
호반 주상복합의 가장 큰 단점은 고급주상복합 아파트에 비해 규모가 좀 작다는겁니다
위치나 입지는 동판교 그 어떤 아파트에도 뒤지지 않으나 178세로 조성되는 관계로 단지조성은
알파돔시티에 비해 작은편이라 고급수요 흡수력면에서는 알파돔보다는 다소 떨어질것으로 보입니다
하지만 동판교(판교역 주변단지)주변 가격이 워낙에 높게 형성되어 있는 상태인 반면에 분양가상한제로
인해 분양가는 주변시세보다 훨씬 저렴하기 때문에 단점들은 모두 커버되면서 높은 투자가치를
보장받을수 있을것으로 보입니다
채권입찰제가 실시되면 예상수익중 상당부분을 채권으로 정부에서 환수해갈수 있으나 분당의
가격하락장세가 심각한 수준이라 채권입찰제는 적용되지 않을 가능성이 높습니다
주변시세의 80%(분양가+채권)까지 적용할수 있으나 분당 중대형 평형의 평당시세가 크게 하락한
관계로 채권입찰은 쉽지 않은 상황이기 때문입니다
현재 예정되어 있는 평형은 40평대가 주를 이루고 있어 판교 호반 베르디움의 평형변경이 이루어지지
않는다면 102㎡초과 135㎡미만 평형에 청약이 가능한 청약예금(서울1,000.인천700,경기400만원)
가입자가 청약할수 있을것으로 보입니다
동판교 토지이용계획도및 알파돔시티(C2-2,C2-3블럭),호반베르디움(C-1블럭)위치
호반 베르디움이 들어서는 C1-1블럭 바로옆으로는 휴먼시아 7,8,9단지가 붙어있습니다
7단지는 전용면적 82㎡(31평)단지이고 현시세는 8억원 안팍입니다
8단지의 33평은 8억안팎 39평은 9억후반~10억 중후반의 시세가 형성되어 있고 7,8단지 옆의
9단지 38평도 비슷한 시세로 가격이 잡혀 있으며 9단지 43평은 11억중반~12억중반의 시세로 평당
2500만원~2600만원의 거래가가 형성되어 있습니다
동판교(판교역 주변단지)주변은 최하 2500만원의 시세받침이 되는 지역이고 고급수요 흡수력이
우수한 지역이며 고급 주택지로 분류되는 판교내에서는 레벨이 가장 높은 인기지역입니다
그중 판교역 주변 단지가 가장 수요흡수력이 우수하고 입지가 뛰어나 수요층의 선호도와 수요층의
두께가 가장 높고 두텁다고 볼수 있습니다
판교역 주변단지가 고가의 시세형성이 가능한것 역시 고급수요가 많기 때문에 가능한 일이었고
앞으로도 입지와 교통이 우수한 판교역 주변단지가 판교신도시 가격을 주도할수 있을것으로 보여집니다
때문에 1800만원~2000만원 안팎의 분양가로 분양이 예상되는 호반 베르디움은 높은 투자가치를
발생시킬수밖에 없습니다
188세대의 작은 단지인 휴먼시아 7단지(호반베르디움 바로 옆블럭)가 우수한 입지여건과 교통으로 인해
8,9단지의 같은 평형과 비슷한 시세를 형성하고 있다는건 충분한 수요가 받침이 되기 때문입니다
때문에 수요흡수력에 비해 매도물량이 많지않을것으로 예상되는 호반 베르디움(C-1블럭)도 높은
투자가치를 보장받는데는 큰 무리가 없을것으로 보여집니다
다만 주상복합의 수요 특성상 3세대복합단지인 알파돔시티와는 상당한 시세 차이가 날수밖에 없다는건
인정해야 할부분이며 판교 7블럭은 중소형 평형으로 전매가능한 매물이 많지 않아 고가의 시세형성이
가능했다는건 향후 변수로 작용할수 있다는점도 깊게 생각해 봐야 하는 부분이며 집어봐야 할
체크포인트입니다
그러나 호반 베르디움의 투자가치가 약하다기보다는 알파돔시티가 호반보다 더 높은 투자가치가
발생될뿐 호반 역시 높은 투자가치를 보장받는 공식의 거래장이 펼쳐질것으로 예상됩니다
판교 휴먼시아 8단지 국민은행 시세
판교 휴먼시아 9단지 국민은행 시세
판교원마을 힐스테이트 38평 실거래가 현황(7,8,9단지와는 거리가 좀 있음)
서판교 산운마을 6단지 38평 실거래가 현황(서판교는 동판교보다 시세가 약함)
판교 휴먼시아 7단지 네이버 부동산 시세
판교 휴먼시아 8단지 네이버 부동산 시세
판교 휴먼시아 9단지 네이버 부동산 시세
판교 호반베르디움 위치및 동판교 7,8,9단지 위치도(7단지옆 복합시설용지가 호반주상복합 위치임)
판교 호반베르디움 위성사진및 동판교 7,8,9단지 위성사진(7단지옆 복합시설용지가 호반주상복합 위치임)
호반 베르디움(C-1블럭) 옆으로는 판교역과 복합용지,상업용지가 들어서고 상업용지에는 롯데백화점 입점이
확정되어 있는 상태이며 각종 상업시설과 업무시설 그리고 7만평의 복합시설이 들어섭니다
7만평의 복합시설내에는 대형 할인마트와 상업시설,뮤지컬전용극장,멀티플렉스,호텔,광장등 각종
편의시설및 문화시설등이 들어서 호반 베르디움의 가치상승에 도움을 줄것으로 예상됩니다
호반 베르디움은 고급수요 흡수력이 빼어난 판교신도시에서 알파돔시티 다음으로 고급수요들이
선호하는 고급신도시내 고급주거단지로서 손색이 없는 위치에 들어서는 유망 단지입니다
판교역과 붙어있어 도보로 전철을 이용할수 있어 대중교통이 우수하고 경부고속도로,외곽순환도로,
분당내곡간,분당수서간 도시고속도로가 있어 교통여건이 뛰어나며 각종 편의시설과 복합시설 이용이
편리하고 주변시세가 확실하게 받쳐주기 때문에 높은 투자가치가까지 보장받을수 있는 대박 분양권입니다
분당 정자동 주상복합 단지가 분당의 고급수요를 쓸어모으며 높은 투자가치를 발생시켰듯이
알파돔시티와 호반 주상복합은 강남수요 일부와 분당및 경기남부 고급수요를 흡수하면서 높은
투자가치를 발생시킬수밖에 없습니다(알파돔시티가 고급수요흡수력은 더 우수할것으로 예상됨)
우리가 알파돔시티와 호반 베르디움 주상복합 아파트에 시선을 집중시켜야 하는 이유는
바로 그때문입니다~~~~~~~~~~^_^
체크포인트
판교신도시의 85㎡초과단지의 추가 입주로 인한 매도물량 증가시기(2010년 하반기)와 85㎡미만의
정상적인 중소형 전매매물이 쏟아지는 시기(입주후2년)에는 매물이 증가하면서 가격 조정이 일부
이루어질 가능성도 배제할순 없습니다
매물이 증가할때 매수가 같이 증가해주지 않는다는 공식 아래서는 매수보다 많은 매도물량으로 인해
조정장세가 올수 있기 때문입니다
다만 고급지역은 매수가 꾸준히 증가하기 때문에 추가 악재나 돌발변수만 생겨나지 않는다면
판교1차 입주쇼크로 인한 하락후 제시세를 찾아갔듯이 두터운 수요층을 발판으로 제시세를 찾을수
있을겁니다~~~~~~~^_^
판교신도시 알파돔시티 자료
판교 알파돔시티 사진모음
판교 알파돔시티 조감도
판교 알파돔시티 개발계획
판교역 설계조감도및 알파돔시티