시황분석 집값 썰물 때가 시작되었다

[auctioneer]

부동산 투자의 순간포착

썰물과 밀물은 일정한 시간적 간격을 두고 바다 수면이 높아졌다 낮아졌다 반복하지만, 부동산값은 경제사정에 따라 값이 높아지고 낮아짐을 반복한다. 집값이 오를 때는 영원히 오를 것 같고 내릴 때는 이제 부동산은 끝났다고 했으나, 오래 가지 않아 또 부동산값은 저만치 가있음을 기억할 것이다.

불과 6개월 전까지 하늘 높은 줄 모르고 올라가던 서울과 수도권, 일부 지방의 집값이 코로나 바이러스에 걸려 격리치료 중이다. 서민들이 상상조차 할 수 없을 정도로 집 한 채에 5억씩, 6억씩 오르더니 지금은 다시 2억이나 3억을 반납하고 있는 중이다. 집값 참, 묘하다.

악마의 6월 30일이 다가오고 있다. 집을 10년 이상 가지고 있었으면 값이 많이 올랐을 텐데 다주택인 사람은 그 전에 팔지 않으면 양도세를 일반과세로 납부할 수 없고 중과세로 납부해야 한다. 사고 싶은 사람이야 많겠지만 돈이 문제다. 이게 전세를 안고 사도 몇 억은 있어야 하므로 쉬운 일이 아니다.

서울 어느 양반은 시세 18억인 84㎡ 아파트를 15억에 팔되, 전세보증금이 일반적으로 10억이지만 자신이 임차인 입장으로 돌아가서 12억에 살아주겠으니 아파트등기만 받아가라고 사정하는 사람도 있다 하니 이런 매물을 못 사고 기회를 넘긴 사람은 2년 후 또 기회를 놓쳤다고 한탄할 것이다.

현재 세계적으로 몸살을 앓고 있는 코로나19 위기는 금융시장과 실물경기를 동시에 위축시키고 실업자를 쏟아내는 구조다. 따라서 부동산 시장 회복 속도도 더딜 것이 뻔하다. 자금줄이 짧은 매도인의 입장에서는 얼른 파는 게 이익이라는 셈법이 깔려 갑자기 매물이 쏟아지고 있다.

앞으로 주택시장은 여당 압승으로 인해 세금과 대출규제는 물론 청약과 관련된 분양가 상한제, 3기신도시건설, 재개발정비사업과 관련된 정책들 모두가 변함이 없을 것이다. 따라서 정부의 부동산 안정화에 따른 수요규제책이 계속 유지될 가능성이 높도록 코로나19가 응원군으로 등장해 버린 셈이다.

집값만 내리는 게 아니라 그동안 여당이 줄기차게 주장해왔던 ‘주택임대차 갱신청구권’과 ‘전월세 신고제와 상한제’등이 본격적으로 입법절차를 밟을 가능성이 커졌다. 계약갱신청구권은 임차인이 원할 경우 일정기간 더 거주할 수 있도록 배려하는 제도다. ‘임차인님, 집 좀 비워주십시오’ 할 때가 올 수 있다.

전월세 신고제는 주택매매신고처럼 일정기간 내에 의무적으로 신고하는 제도다. 따라서 월세 받고 세금 안 내려고 하다가는 큰 코 다친다. 해당 법안들은 상임위에 계류돼있기 때문에 본회의로 이송되어 통과되는 건 시간문제다. 결국 지난 선거에서는 여당의 부동산 안정화 대책을 더 효과적으로 밀어주는 힘이 된 셈이다.

집 투자자들은 많은 계산을 하고 연구를 했을 것이다. 지금부터라도 ‘팔아야 하느냐? 아니면 보유하면서 값이 오를 시기까지 견뎌야 하느냐?’를 잘 연구해야 한다. 끝까지 견디겠다는 사람도 많겠지만, 팔아야겠다는 사람들의 물량이 나오기 시작했다.

집값 하락은 강남을 비롯해서 마포와 용산을 거쳐 영등포 일대와 강북으로 번지고 있는 중이다. 뒤늦게 수도권에서 별이 된 수원도 오름세를 멈춘 채 뒤를 돌아보고 있고, 여타 지역도 자녀 몫의 재개발 작은 집만 팔려 나가고 있다.

이럴 때 집을 사야 할 사람들은 어찌해야 할까? 10억짜리 집이 15억으로 올랐다가 2~3억은 벌써 떨어지고, 2~3억만 붙어 있는 셈인데 그게 다 떨어져서 다시 10억이 될 때까지 기다려야 할까? 아니면 12~13억 주고 그 집을 사야 할까? 필자는 지금 사는 게 답이라는 권고를 드린다.

경제위기가 올 때마다 L자 회복, U자 회복, W자 회복 등 회복 모양새와 기간을 논하는 사람들이 많지만 그냥 갖다 붙이기 나름일 뿐 그거 맞는 사례는 한 번도 없었고, 그거 기다리고 믿다가 결국 기회만 놓치는 우를 범했다. 당신은 지금부터 팔아야 할 형편이라면 팔고, 사야 할 형편이라면 사는 게 옳다고 본다.

코로나 위기는 항공사부터 발을 묶어 사람의 이동을 금지시켜 정상적으로 회복되기 까지는 오랜 시일이 필요하다. 그러나 기준금리가 낮고, 1000조의 유동자금이 뒤를 받치고 있어 쉽게 경기가 회복 될 수도 있다. 지금 당장은 아니더라도 어서 준비해서 가고 싶은 곳에 집을 사자.

오피스나 상업용 건물, 토지투자는 어찌해야 할까? 요즘은 경매도 아주 인기가 없다. 이럴 때는 능력에 맞게 토지투자나 산업용건물, 창고, 공장, 기타 저장시설에 투자함이 좋다. 썰물은 빠져 나가기 시작했다. 이제 집은 내가 살집 한 채면 족하다, 나머지는 여유가 있는 대로 주거가 아닌 부동산에 투자하도록 하자. 그게 살 길이고 부자 되는 길이다. 이번 위기는 당신이 부자 되는 기회이기를 바란다.

- 윤정웅 칼럼니스트의 글