보상을 위한 토지가액의 책정은 개별공시지가대비 몇p정도인가는 현행 토지보상법상 있을 수 없는 것으로 참고하세요

[조미희]

[참고하세요]

수용지주민들이 가장 궁굼해하는 내용은 내땅의 보상액이 얼마나 되는가 하는 것으로 이것을 자신의 토지에 대한 개별공시지가에 몇%정도의 보상을 받을 수 있는냐 라고 하는 것이다. 그러나, 보상을 위한 토지가액의 책정은 개별공시지가대비 몇%인가는 현행 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'상 있을 수 없는 것으로 사업시행자의 의뢰를 받은 감정평가사가 개별공시지가 산정시 적용된 표준지와 관계없이 당해 토지의 위치나 지역상황, 형상, 용도, 공법상의 이용규제 등 다양한 요인을 참작해 표준지를 선정 감정평가하게 되는 것으로 소유토지의 개별공시지가에 적용된 표준지보다 금액이 높은 표준지를 적용하여 보상가액을 산정하게 된다면 개별공시지가보다 보상액이 높게 책정될 것이고 반대로 개별공시지가에 적용된 표준지보다 금액이 낮은 표준지를 적용한다면 보상액은 개별공지가보다 낮게 책정될 것으로 .........................................................................................

아래의 내용은 감정평가금액이 개별공시지가에 비해 얼마나 하는지에 대한 한국감정평가협회에의 답변내용으로 참고하시기 바랍니다.

  

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토지감정평가관련

ㅇㅇㅇ

공개

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2008-03-09 오후 2:46:47

소재지번 : 부산광역시 기장군 정관면 월평리 ㅇㅇㅇ-ㅇ      지      목 :   전     면      적 :  1064 제곱미터     소  유 자 :  ㅇㅇㅇ     내      용 :  감정평가 금액이 현재 공시지가에 비해                      어느정도 상승금액이 책정될지 문의 드리고자 합니다.

우리 협회 상담센터를 방문해 주셔서 감사드립니다. “당해토지의 단위면적당 적정가격”은 일률적으로 공시지가에 어떤 배율을 곱하여 산정하는 것이 아니라, 해당 토지의 위치나 지역상황, 형상, 용도, 공법상의 이용규제 등 다양한 요인을 참작하여 감정평가하게 됩니다. .  감사합니다.

		답변완료

<참고>

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 (취득하는 토지의 보상)

①협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조의 규정에 의하여 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율을 말한다) 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다. [개정 2005.1.14 제7335호(부동산가격공시및감정평가에관한법률), 2007.10.17] [[시행일 2008.4.18]]
②토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니한다.
③사업인정전의 협의에 의한 취득에 있어서 제1항의 규정에 의한 공시지가는 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가중 가격시점에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다. [개정 2007.10.17] [[시행일 2008.4.18]]
④사업인정후의 취득에 있어서 제1항의 규정에 의한 공시지가는 사업인정고시일전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가중 당해 사업인정고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
⑤제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다. [신설 2007.10.17]
⑥취득하는 토지와 이에 관한 소유권외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용·예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 건설교통부령으로 정한다. [개정 2007.10.17] [[시행일 2008.4.18]]

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률  제68조 (보상액의 산정)

①사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 2인 이상에게 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있는 때에는 그러하지 아니하다. [개정 2005.1.14 제7335호(부동산가격공시및감정평가에관한법률), 2007.10.17] [[시행일 2008.4.18]]
②제1항의 규정에 의하여 감정평가업자를 선정함에 있어 대통령령이 정하는 바에 따라 토지소유자가 요청하는 경우 제1항의 규정에 의한 감정평가업자외에 토지소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 선정할 수 있다.
③제1항 및 제2항의 규정에 의한 평가의뢰의 절차 및 방법, 보상액의 산정기준 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.

토지보상 평가 지침 제18조 (지목 및 면적사정)

① 평가대상토지의 지목 및 면적사정은 평가의뢰자가 제시한 기준에 따르되 제시목록의 내용과 현실적인 이용상황이 다른 경우에는 현실적인 이용상황을 기준으로 하고 평가서의 비고란에 그 내용을 기재한다. 다만, 현실적인 이용상황이 일시적인 이용상황에 해당되는지 여부의 판단이 사실상 곤란한 경우에는 평가의뢰자로부터 의견을 제시받아 그 기준에 따라 평가하되, 의견의 제시가 없는 때에는 제시목록을 기준으로 한다.<개정 95.6.26>
② 한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있는 경우로서 용도별로 면적을 구분하지 아니하고 평가의뢰된 경우에는 평가의뢰자로부터 용도별로 면적을 제시받아 평가함을 원칙으로 한다. 다만, 제22조 단서의 규정에 의하여 평가하는 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 개발제한구역안에 있는 토지와 도시지역안의 녹지지역에 있는 토지 기타 도시지역밖에 있는 토지로서 공부상 지목이 “대(공장용지 등 유사한 지목을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)” 가 아닌 토지가 현실적인 이용상황에 따라 “대”로 평가의뢰된 경우에 그 면적이 인근지역에 있는 “대”의 표준적인 획지면적의 2배를 초과하거나 다음에서 정한 기준을 초과하는 경우에는 평가의뢰자에게 그 내용을 조회한 후 평가한다. 다만, 형질변경허가 관계서류 등 신빙성있는 자료가 있거나 주위환경의 사정 등으로 보아 “대”로 인정될 수 있는 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 95.6.26, 98.2.17, 2000.2.17, 2002.2.1, 2003. 2. 14>
구분
지역별
건축면적배율
최고적용면적
단독주택 및 근린 생활시설
축사 및 미곡종합처리장
기타
단독주택 및 근린 생활시설
축사 및 미곡종합 처리장
기타
개발제한구역
2배
3배
2배
660㎡
-
-
녹지지역
(자연취락지구)
5배
(2.5배)
5배
(2.5배)
5배
(2.5배)
660㎡
(660㎡)
-
-
도시계획구역밖
5배
3배
3배
660㎡
-
-
비 고
1. 부속건축물의 건축면적을 포함한다.
2. 가설건축물과 1989. 1. 24 개정 종전의 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(이하 “공특법”이라 한다) 시행규칙(건설부령 제444호) 시행일(개발제한구역안의 경우에는 개발제한구역의 지정일)이후에 건축된 무허가건축물 등은 제외한다.

④ 삭제 <98.2.17>

감정평가에 관한 규칙 제17조 (토지의 평가)

1.토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역. 이용상황. 지목. 주변환경등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시자가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률. 생산자물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석등 필요한 조정을 하여야 한다.<개정 2003.8.14>

 2.지가공시후 인근지역의 표준지가 용도변경이나 형질변경등으로 표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권내의 유사지역표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.

 3.삭제<2003.8.14>

 4.제1항의 규정에 의한 지가변동률은 국토의계획및이용에관한법륲 제125조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사. 발표하는 평가대상토지가 소재하는 시. 군. 구의 동일 용도지역의 지가변동률로 한다. 다만, 동일 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 저정하지 아니하다고 판단되는 경우에는 이용상황별 지가변동률 또는 당해 시. 군. 구의 평균지가변동률을 적용할 수 있다.

 5.제1항의 규정에 의한 생산자물가상승률은 한국은행이 조사. 발표하는 생산자자물가지수에 의하여 산정된 비율로 한다.<개정 2003.8.14>

 6.제1항의 규정에 의한 기타사항은 지가변동에 영향을 미치는 다음 각호 사항으로 한다.<개정 2003.8.14>

   1.관계법령에 의한 토지의 사용.  처분등의 제한 또는 그 해제

   2.도시관리계획의 결정. 변경 또는 도시계획사업의 시행

   3.공공사업의 시행이나 공공시설의 정비

   4.토지의 형질변경이나 지목의 변경

   5.토지개량비등 유익비의 지출

   6.은행등 금융기관의 이자율의 변동

   7.기타 지가에 영향을 미치는 요인등