어제 중앙일보에 매우 흥미로운 기사가 떴습니다..
재개발규제기준 대폭 완화에 대한 기사였습니다..뭐 어차피 그렇게 갈 수 밖에 없는 시장 흐름이었지만 법으로 구체화 시켜 준다는 것에 의미가 있었죠..(아랫 기사 참조 - 참고로 기자는 이제 서울지역 단독주택가는 대부분 재개발 될 수 있게 되었다라고 서문을 열었습니다)
기사를 보시면 제가 누누히 말했듯이 서울의 거의 모든 지역은 재개발 재건축 될 수 밖에 없으며 향후 30년은 서울 도정법 시장(여기서 30년이라는 기간은 서울이 경제대국(?)에 맞게 완전 탈바꿈 될때 까지의 기간임)이라는 제말이 과언이 아님을 느끼실것입니다.
극단적인 예를 들어 보겠습니다.
명박씨 말대로 강남재건축 용적률 10%만 풀면 강남 수요 다 채울수 있습니다..그런데 과연 재건축 규제 풀까요 안풀까요??
답은 풉니다입니다..
기간은?? 머지 않아입니다..
재건축 뿐만 아니라 강남 노후지역 재개발까지 풀어 버립니다..
왜 그럴까요?? 도정법 제정으로 이제 서울시개발의 인허가권자는 서울시장에게 있기 때문입니다
명박이가 중앙정부의 집중적인 견제를 뚫고 3차 뉴타운까지 발표할 수 있었던 이유는 도정법상 인허가권이 자신에게 있었기 때문입니다..
근데 그 인허가권은 결국 누가 준것입니까?
서울 시민이 준것입니다..
결국 표를 의식한다면 안할 수가 없다는 것입니다.(이번에 명박이가 서울시민의 압도적인 지지로 대통에 당선된것 보세요)
어제 도정법 규제 완화 기사가 바로 오세훈의 첫 신호탄인셈입니다...아마 자기 임기내에 뉴타운 몇개는 또 만들고 갈것입니다.
제가 누누히 말씀드린 대로 이제 서울지역은 다 재개발 재건축 된다고 보시면 됩니다.
그리고 누구 말씀대로 한정된 땅에서 재개발 재건축 들썩여 보십시요.. 결국 서울은 오를 수 밖에 없는 구조인것입니다.
하지만 경기도는 여전히 신도시개발 즉 택지개발방식이 우선일 수 밖에 없습니다..
기본적으로 아직도 지을수 있는 택지가 많이 남아 있고...택지개발 방식이 재개발이나 재건축 보다 훨씬 사업추진이 쉽기 때문입니다..
현재 노무현 정부발 2기 신도시 8개에 ...현 경기도지사인 김문수까지 자신 임기내에 미니 신도시 15곳을 착공 내지 완성하겠다고 공언하고 있습니다...크고 작은 신도시만 23개가 모두 택지개발 방식인것입니다 ..이명박은 서울시장때 재건축아파트 용적율 10%만 풀어도 강남 수요 맞출수 있다고 했는데도 불구 하고 말입니다..
본질적으로 신도시개발은 인구성장기.. 중진국하의 도시정책이지 초기선진국에 진입한 우리에게는 이제 맞지 않는 정책입니다.
하지만 실물부동산을 접해 보지 않는 정치가나 학자들이 뭘 알겠습니까?
그저 개발하면 당장 많은 표를 받을 수 있고 또 그성과가 빨리 나타나는 신도시를 선호할 수 밖에 없죠..
실제로 지방자치제가 되면서 많은 지방도시들에서는 이미 이와 유사한 현상들이 있었습니다.
바로 민선 지자체장들의 신도시택지개발이었죠
하지만 인구가 유입되지 않는 지방도시의 신도시택지개발은 지방도시의 기존 구도심을 급격하게 황폐화 시켜 버렸고 결국 집값의 동반 하락을 가져왔습니다.
집값의 기본은 수급구조에 달려 있기 때문입니다...부동산 현상도 경제현상인데 경제현상의 기본인 수요와 공급법칙을 벗어날 수는 없는 것입니다..
아무리 매도인이 자기 입 찢어지는 대로 가격을 불러도 바로 옆에 더 좋은 아파트가 더 나은 가격(택지개발방식은 공급가가 더 쌀 수 밖에 없음)으로 들어서는데 누가 헌아파트를 들어 가겠습니까??
자 그럼 경기도의 기존 신도시는 어떨까요?
강남 재건축에 재개발까지 풀려 버리고 송파신도시 광교신도시 판교 이의 등등의 신도시들이 들어서면 분당은 괜찮을까요?? (명박씨는 강남 재건축 용적률 10%만 올려도 송파신도시 건설도 필요 없다고 생각 하는데 말입니다)
기본적인 수급만 생각해도 답은 뻔합니다..
지금 점차 신문기사에 분당과 용인 같은 신도시의 아파트값 하락에 대해서 나오고 있습니다.(2006년말 부터 하락했는데 이제야 나오기 시작)....이게 추세일까요 일시적 현상일까요??
저는 추세에 과감하게 한표 던지겠습니다
서울 낡은 단독주택 재개발 규제 확 풀린다 [중앙일보]
조합원 중대형 몫도 늘려
서울의 웬만한 낡은 단독주택가는 대부분 재개발될 것 같다. 서울시는 최근 재개발 요건을 완화하는 도시 및 주거환경정비조례 개정안을 입법예고하고 이르면 7월부터 시행할 계획이다. 개정안에는 조합원들이 중대형(전용면적 85㎡ 초과)을 더 많이 분양받을 수 있게 하는 내용도 들어있다.
이에 따라 뉴타운 개발에다 재개발 활성화 대책까지 더해져 노후 단독주택가에 투자 바람이 거세질 것으로 예상된다.
개정안에 따르면 노후도(지은 지 20년 이상 된 건물 비율)·호수밀도·접도율·과소필지의 4개 재개발 요건 가운데 노후도를 제외한 나머지 3개의 기준이 달라진다. 호수밀도(1ha당 건물수)를 계산할 때 상가 등 비주거용 건축물은 연면적 90㎡당 건물 하나로 간주된다. 지금은 건물 크기에 상관없이 하나로 계산되기 때문에 앞으로 호수밀도를 따지는 건물 수가 늘어난다.
접도율(폭 4m 이상의 도로에 접한 건물 비율) 규정이 30% 이하에서 50% 이하로 완화된다. 도로 사정이 상대적으로 나은 곳에도 재개발을 허용하겠다는 뜻이다. 과소필지(규모가 작은 땅)의 기준이 커져 과소필지가 많아지게 된다.
이렇게 조정되면 재개발 요건에 맞는 곳이 많아져 그만큼 사업 지역이 늘어난다. 면적이 1만㎡ 이상이면서 노후도·호수밀도·접도율·과소필지 4개 항목 중 둘 이상을 충족하면 재개발할 수 있다.
재개발 요건에 미달돼 재건축을 추진 중인 낡은 단독주택 지역들에서도 상당수 재개발이 가능할 것으로 보인다. 재개발에는 재건축부담금 등의 규제가 적어 재건축보다 사업성이 낫다.
하지만 바뀌는 요건을 충족한다고 바로 재개발을 시작하지는 못한다. 2010년 서울시가 개정 기준에 따라 추가로 지정할 계획인 재개발 예정구역에 포함돼야 한다.
권리가액(기존 자산 평가액)이 중소형(전용 85㎡ 이하) 분양가보다 많은 조합원에 중대형 분양 자격이 주어진다. 개정안은 권리가액이 2개 주택크기의 분양가 사이이면 어느 주택이든 선택할 수 있게 했기 때문이다. 현재는 권리가액이 중대형 분양가에 더 가까워야 중대형을 받는다. 이를테면 중대형인 148㎡의 분양가가 4억원이고 중소형인 115㎡의 분양가가 3억원이라면 권리가액이 3억5000만원 이상이어야 148㎡를 분양받았는데 앞으로는 3억원이 넘기만 하면 된다.
아직 일반분양하지 않은 재개발 단지는 변경 기준에 따라 조합원 물량을 조정할 수 있을 것 같다.
안장원 기자