과천지정타 상가주택 '통매매 조건을 갖추려면'

[이병관]

1. 과천지식정보타운 토지선별 할 것
2. 점포겸용단독 필지 용적률의 최대 활용
3. 상가주택 장점으로 통매매조건을 만족시켜야

과천지식정보타운은 경기도 과천시 갈현동, 문원동 일원에 조성되는 계획인구 19,109명, 8,474호 규모의 신도시입니다. 

과천지정타의 단독3과 단독5 경우 면적과 위치별로 장단점이 달라 수익률의 포인트를 다르게 할 필요가 있습니다. 특히, 건축물의 상층부 활용과 높이 제한, 주변 상권 유입에 주의를 요합니다. 
엘손건축사 사무소는 까다로운 건축공사의 원만한 진행에 대한 전문 상담을 진행합니다.

4층상가주택은 토지를 선정하고 장단점을 비교하며 개발시기를 결정하는 것은 전문가의 조력이 필요합니다. 도로 현황, 교통망, 접근성, 주변 환경 등을 조사하고 위치별 특성을 파악한 뒤 자료를 비교해야 합니다. 하지만 대부분이 대지의 장점을 충분히 살리지 못합니다.
일반적인 접근으로는 보편적인 건물에 멈추기 일쑤입니다.  
엘손건축은 시공자의 이익보다 건축주 수익률을 우선 검토합니다. 입지에 맞는 다양한 주거 구성과 주차 등 법규를 활용하여 임대율을 최대한 높이기 위해 노력합니다.

입지 분석 순서는 다음의 순서에 따릅니다.
첫째, 위치에 따른 임대율 분석시 토지의 크기, 위치, 형태 등을 고려하여 주거와 상가 수익률을 검토합니다. 
둘째, 입지 대안은 접근성, 주변 환경 등을 고려하여 상가 위치와 형태를 결정합니다.
셋째, 중요도 결정은 가장 우수한 장점만을 활용합니다.
넷째, 대안 제시를 통해 적절한 개발 계획을 제시합니다. 
다섯째, 제시된 요인을 평가하고, 적합한 계획을 적용합니다. 

건축설계에서 동선 분석은 매우 중요한 요소입니다. 이는 건물 내부의 공간 구성과 사용자의 편의성을 결정하는 데 큰 영향을 미칩니다.
보통 3단계의 절차를 거쳐서 진행합니다. 
1단계, 건축 예정 토지의 외부 공간을 확인하고 기능적 구성과 예상 동선을 표시합니다. 
2단계, 대지   분석은 설계의 시작 단계로 일조권 분석, 조망권 분석, 주변 이웃 대지의 관계등을 찾아봅니다. 
3단계, 공간 구성 연구시 분석 이론에 기초하여 동선의 결절점을 확인하고 자연축과 도심축을 통한 미래 도시를 예상하고 대비합니다. 

이러한 분석을 통해 건축설계는 사용자의 편의성과 건물의 기능성을 최적화할 수 있습니다. 이는 건물의 사용자가 원활하게 이동할 수 있도록 도와주며, 건물의 공간 효율성을 높이는 데 도움이 됩니다.

통매매가 되는 상가주택은 수익률을 최대화하려면 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 상가주택의 우선순위는 근생 임대율입니다. 몇몇 대지의 경우 이를 감안한 특화설계를 통해 근생 임대율을 높일 수 있습니다. 장점이 있는 곳에 특화 설계가 가미된다면 더할 나위 없는 훌륭한 부동산이 만들어질 것입니다. 위치별로 3가지로 구분합니다. 
첫째, 상가 높이 최대 가능 설계위치 찾기
둘째, 주거 자연 채광 적극 이용 설계 반영
셋째, 상가 활성화 특화 설계 필요

부동산 수익률은 개발자와 소유주의 교감이 첫걸음입니다. 이후 근생 임대율과 주거 수익률에 대한 특화된 디자인과 꼼꼼한 공사관리가 뒷받침되어야 할 것입니다. 대지의 장단점 활용을 통해 4층 제한조건에도 불구하고, 외관상 5층으로 보이게 하는 특화 설계도 검토할 수 있습니다. 대지면적이 협소할수록 투룸형 임대 세대에 대한 배려가 필요합니다. 주인 세대를 어떤 층에 배치할 것인가도 중요한 계획 요소입니다. 

상가주택 설계비용과 그 과정을 확인하기 위해서는 과천지식정보타운 단독주택용지의 법규 제한을 먼저 확인해야 합니다. 용적률이 200% 이상인 경우 4층을 복층형 구조로 하는 수익형 임대 구성이 가능하다는 것도 참고할 만합니다. 
과천 상가주택은 
건폐율 60%
용적률 200%
최대 5가구
일조방향 정북으로 20m이상의 공지 근접 완화 적용 구역입니다.

건축비용은 여러 요인에 따라 달라집니다. 일반적으로 평당 450에서 많게는 1,000만원 이상 소요될 수 있습니다. 건축비용은 모든 기반 시설과 순공사비, 인허가 비용 등을 합산한 '총사업 비용'을 산출하는 것이 정확합니다. 대출 시 그 이자도 사업비용에 포함됩니다. 이와 관련 엘손건축에서는 다양한 실사례를 통해 건축 용도별 자재 선정 기준에 따라 대략적인 공사비를 산정할 수 있도록 상담하고 있습니다. 

엘손건축은 설계과정 중 공사 항목별 기준을 통해 등급별 품질의 공사를 결정하고 그에 따른 대략적인 공사비 또한 책정을 제시합니다. 사전에 예산을 정하고 진행하는 기획설계는 안정적인 공사 진행에 큰 도움이 됩니다. 
기획 과정에서 건축비용을 대략 예측해 볼 수는 있겠지만, 견적은 설계 도면이 완성된 후 정확한 산출을 통해 확정하는 것이 바람직합니다. 

부동산개발에서 높은 가격으로 좋은 결과를 만드는 것은 누구나 할 수 있지만, 적정가를 찾는 것은 쉽지 않습니다. 
엘손 건축사사무소는 
부동산 전문회사로 토지 선정부터 설계,시공까지 모든 과정을 함께 합니다.