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<p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">아파트 분양방법 비교</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0); font-size: 10pt;"><선분양 후시공></span></strong></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><strong></strong> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><a class="tx-link" href="http://cafe.daum.net/ejutaek" target="_blank"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2277C74456FFF50D34" class="txc-image" width="600" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="600" data-filename="아파트 분양.jpg" exif="{}" id="A_2277C74456FFF50D340A7B"/></a></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><strong></strong> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"> <strong><span style="font-size: 10pt;">ㅇ선분양 개관</span></strong></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- </span><span style="font-size: 10pt;">고성장 개발연대의 산물로 </span><span style="font-size: 10pt;">한국 아파트 분양시장의 일반적인 방식</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">* 경제개발 초기 </span><span style="font-size: 10pt;">소비자가 2년 동안 조금씩 조달하는 돈으로 시공하여 분양</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 공급자 중심시장 </span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 아파트 값이 상승한다는 전제로 투자 성립</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 분양권 전매나 시세차익 등으로 투기적 요소</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">* 시세차익 : 분양후 가격 급등</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 시공 전 </span><span style="font-size: 10pt;">집값의 80% 납부 </span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- </span><span style="font-size: 10pt;">소비자에게는 중도금 이자 부담 등으로 불리한 방식</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 입주후 하자 분쟁 빈번</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- </span><span style="font-size: 10pt;">수요·공급 조절 곤란</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><strong><span style="font-size: 10pt;">ㅇ선분양에서 후분양 전환 필요성 및 가능성</span></strong></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 정책적으로 공급자 중심의 선분양에서 수요자 중심의 후분양으로 전환 필요성</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 아파트 가격의 정체, 분양 시세차익 소멸 내지 마이너스 위험성 </span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 공급 과잉 가능성(<span style="font-size: 10pt;">주택보급률 </span><span style="font-size: 10pt;">100% 상회)</span></span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 건설사 ‘폭탄 돌리기’식 분양에 의한 소비자 위험부담 해소</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 신도시, 택지지구 등 대량공급의 한계로 중소량 공급 시장으로 변화</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 저성장 시대에 소비자 중심으로 분양시장 재편</span> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><a class="tx-link" href="http://cafe.daum.net/ejutaek" target="_blank"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2156FB33570028B22D" class="txc-image" width="486" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="486" data-filename="부동산 선분양 후분양.jpg" exif="{}" id="A_2156FB33570028B22D2B08"/></a></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;"><strong></strong></span> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;"><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><선시공 후분양></span></strong></span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><strong></strong> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><strong><span style="font-size: 10pt;">ㅇ후분양 개관 </span></strong></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 소비자에게 유리한 방식</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">* 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받는 건설사가 이자를 내는 구조</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 미분양시 할인 혜택</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 실제 아파트 실물을 보고 선택함으로써 시행착오 최소화</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 보통 시공 공정률 60~70% 상태에서 분양</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 분양 대금 일시 납입</span><span style="font-size: 10pt;">으로 목돈 부담 </span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 선분양과 후분양 사이에 가격 차별성은 없음</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- </span><span style="font-size: 10pt;">현재 민간아파트에서 미분양 등 사정이 있는 경우에만 후분양 방식 채택 </span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;"></span> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;"><a class="tx-link" href="http://cafe.daum.net/ejutaek" target="_blank"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/21029F4456FFF50D2B" class="txc-image" width="540" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="540" data-filename="서울 강남구 역삼동 역삼자이 시공 전 부지.jpg" exif="{}" id="A_21029F4456FFF50D2B79CA"/></a></span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><strong><span style="font-size: 10pt;"></span></strong> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><strong><span style="font-size: 10pt;">ㅇ경과</span></strong></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- </span><span style="font-size: 10pt;">2005년 서울시 </span><span style="font-size: 10pt;">63개 항목의 분양가 공개, 공정률 80%에 후분양 결정</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- <span style="font-size: 10pt;">2006년 SH 후분양 도입 : </span><span style="font-size: 10pt;">은평뉴타운 사업</span></span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 2007년 후분양 개시(8750가구)~</span><span style="font-size: 10pt;">2015년까지 총 </span><span style="font-size: 10pt;">3만4003가구 후분양</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 2007년 </span><span style="font-size: 10pt;">공공아파트 후분양 의무제 도입 => 연기</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 2013년 후분양 대출보증제 도입 => 실적 과소</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">* 주택도시보증공사(HUG) </span><span style="font-size: 10pt;">후분양 대출보증 : </span><span style="font-size: 10pt;">2014년</span><span style="font-size: 10pt;"> 828세대,</span><span style="font-size: 10pt;"> 281억원 / 2015년 </span><span style="font-size: 10pt;">744세대, 77억원</span> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/221DCD3857002BCE0E" class="txc-image" width="600" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="600" data-filename="후분양 대출보증 실적-주택도시보증공사(단위;억원).jpg" exif="{}" id="A_221DCD3857002BCE0E678C"/></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;"><a class="tx-link" href="http://cafe.daum.net/ejutaek" target="_blank"></a></span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><strong></strong> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><strong><span style="font-size: 10pt;">ㅇ후분양 수요, 배경, 필요성</span></strong></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 높은 전세가로 인한 대체 주택 구입 수요</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 아파트 시장 투기적 수요에서 주거용 수요로 변화 </span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 선분양 문제점의 해결방안 </span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><font size="2">- 대형건설사 위주로 시장 재편</font></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- <span style="font-size: 10pt;">고분양가를 전제로 한 선분양 하의 집단대출제도 개선 </span></span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 하우스푸어 해결책으로 분양가 상한제 및 후분양제 제시</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><strong><span style="font-size: 10pt;">ㅇ후분양 활성화의 전제조건 및 한계</span><span style="font-size: 10pt;">점</span></strong></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><strong></strong><font size="2"> </font></p><p style="line-height: 1.8;"><font size="2">- 분양원가 공개 및 분양가 상한제 전제</font></p><p style="line-height: 1.8;"><font size="2">* 건설사의 이자부담 소비자에 전가 차단</font></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 대규모 대출 주택 금융 뒷받침 : 시공 초기 대규모 자본</span><span style="font-size: 10pt;">(PF)</span><span style="font-size: 10pt;"> 필요</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 미분양, 부도 위험 등이 없어야 가능하므로 </span><span style="font-size: 10pt;">부동산 경기 안정화 필요</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 사업자의 자금조달 부채비율 등 재무</span><span style="font-size: 10pt;">관리 곤란</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 건설사 이자부담 등 건설비용 상승=>소비자 부담으로전가, </span><span style="font-size: 10pt;">분양가 상승·</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- </span><span style="font-size: 10pt;">공급 축소 유발 요인</span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;">- 전월세난 해결 및 가계 건전 재정 유지에 역효과 </span></p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"> </p><p style="text-align: left; line-height: 1.8;"><span style="font-size: 10pt;"><a class="tx-link" href="http://cafe.daum.net/ejutaek" target="_blank"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/260FF34456FFF50E21" class="txc-image" width="540" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="540" data-filename="인천 연희동 청라파크자이 더테라스 분양 모델하우스.jpg" exif="{}" id="A_260FF34456FFF50E2129F0"/></a></span></p>
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부 동 산 거래 실무
아파트 분양방법-선분양 후시공 선시공 후분양 비교
상도(商道)
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조회 952
16.04.03 05:13
댓글 4
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첫댓글 이론적으로는 맞지만 아직은 선분양이 대세일거 같습니다.
주목할 내용들을 잘 정리해주셨네요
다음에 차분하게 봐야겠네요
건설업자를 위한 선분양제도는 실수요자인 국민들을 위한 후분양제도로 조속히 바뀌어야 합니다만,
공무원들이 그리 쉽게 변경하지 않을 것입니다.