[람러] 범어W 입지분석, 이런 단점들때문에 말이 많네요.

[람러]

안녕하세요 젊은이의 재테크 이야기 람러입니다. 오늘은 범어, 수성구 더나아가 대구에서 뜨거운 감자인 범어더블유에 대해 간단히 살펴보고

이후 대구부동산의 흐름도 쫓아가보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

많은 분들이 좋은 아파트 가져와서 분석한다하면 다들 그러시더라구요.

하지만 분명 단점도 존재하는데 그걸 간과하시는 분들도 많이 계시더라구요. 그래서 오늘 영상 끝까지 시청하셔서 범어더블유 뿐만아니라, 대구 시장에 대해서도 간략히 파악해가셨으면 좋겠습니다. 그럼 본격적으로 시작하겠습니다.

글보단 영상이 편하신 분들은 유튜브에 "람러재테크"를 검색하세요

첫 번째 범어더블유 소개를 간단히 하자면 세대수는 총 1340세대이며, 타입은 위 사진들처럼 구성되어 있습니다.

좀 아쉬운게 있다면 저 좋은 땅덩어리에 왜 도대체 왜 대형평수가 저렇게 밖에 되지 않는걸까요? 42평이 10%정도 밖에 되지 않습니다.

사실 범어제니스에 비하면 턱없이 부족한 수치네요.

타입은 84C타입을 제외하곤 아주 잘 빠진 것 같습니다. 정말 다시봐도 대형평수 아쉽네요. 그래도 야경 하나는 끝내주는 것 같습니다.

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두 번째 범어더블유 교통을 살펴보겠습니다. 모르시는 분들이 없을거라 생각합니다. 범어네거리 한 복판에 위치해있습니다. 두산위브더제니스 맞은편에 어마어마한 랜드마크 건물 두 개가 딱 놓여있어서 정말 웅장한 느낌을 주곤 합니다. 사실 머 한 눈에 봐도 위치가 좋아보이죠? 대구에서 가장 비싼 땅이라고 봐도 될 만한 위치입니다. 범어역 코앞이구요. 교통은 신천대로도 가깝고, 신천동로 가깝고, 도심지와의 접근성 매우 가깝습니다. 교통체증에 치를 떠시는 분이 아니시라면 매우 큰 장점이라 생각합니다.

호갱노노 학원가비율

세 번째 학군 학원가를 간단히 살펴보면, 학원가는 말도 안됩니다. 너무 자리 좋습니다.

사실 대구 경북에서 수성구청역 뒤편 아파트들을 제외하고는 이 위치만큼 접근성이 좋은 아파트는 찾기 힘드실겁니다. 물론 덕분에 부모님들 입장에선 이만큼 마음 편하고 안정감있고 적극 지원해주고싶게 만드는 위치가 없을거라 생각합니다.

다만 아쉬운 점이 있다면 초등학교와의 거리입니다. “10분인데 뭐가 멀어?”라고 생각하실 수 있습니다. 하지만 말 그대로 초등학교는 큰 도로를 건너지 않는게 가장 좋습니다. 지하철 통해서 가면 되지라고 생각하실 수 있는데 애들이 마냥 그렇지않더라구요 아침에 저 도로를 뛰어다니는 초등학생을 많이 본 입장에서 초품아 아파트는 아니라는 점에서 아쉽다고 볼 수 있을 것 같습니다.

이 외 인근 우수한 학군지라는 것은 어느 누구도 부정할 수 없을 것 같습니다. 누구나 아는 명문고들이 즐비해있죠. 사실 초중고까지 클리어 가능한 몇 안되는 동네가 아닐까 생각합니다.

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네 번째는 직주근접입니다. 제가 늘 말씀드렸었죠. 대구는 서울수도권만큼 도시가 크지않아서 상업지와 직장이 크게 몰려있는 지역이 잘 없습니다. 하지만 범어네거리부터 동대구역까지는 증권사, 언론사, 전문직, 법원 등 관련종사자들이 어마어마하게 들어와있는 위치입니다. 대구에서 이만큼 고소득 직장이 즐비해있는 곳은 어디에도 없습니다. 때문에 범어네거리부터 동대구역까지 중심상업지에 가깝단 의미는 그만큼 고소득 대기수요자들이 많다는 것을 의미합니다. 그런 점에서 범어더블유는 매우 우수한 장점을 가지고 있다고 판단됩니다.

다섯 번째는 상권과 자연 환경을 함께 살펴보겠습니다. 너무 좋은 점만 말씀드려서 범어더블유 소유하는 사람같은데, 그런게 아니라 정말 위치좋습니다. 사진에 보시는 것처럼 상권비율이 높은 곳과 매우 접근성이 우수합니다. 어디든 가깝게 이동 가능하고, 인프라는 범어네거리만큼 대구에서 우수한 곳이 몇 군데나 될까요? 그만큼 가치 있는 자리라 생각합니다. 요즘엔 흔하지만 스타벅스,각종프렌차이즈 사실 이런 것들은 대구 최고 고소득자들이 살고있는 동네이기 때문에 신세계백화점을 필두로 각종 좋은 인프라 시설을 갖춘 곳이라 볼 수 있습니다. 자연환경은 범어공원과 야시골공원이 위치해있습니다. 두류공원과 같은 평탄한 대공원이나 신천과 같은 자연환경은 사실상 대구에 잘 없어서 기대하기 힘들지만, 이 정도면 한적하게 산책하고 운동하기 좋은 환경이라 생각합니다.

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그렇다면 드디어 단점 브리핑 해보겠습니다. 많진 않지만 사실상 정말 아쉬운 부분입니다.

늘 이걸 볼 때마다 왜 도대체 이 위치에 저렇게 해놨지 라는 생각이 듭니다.

첫 번째는 외관 디자인을 꼽을 수 있을 것 같습니다. 물론 저는 상품성보단 입지가 앞으로의 아파트 가치에 훨씬 더 중요하다는 생각을 하는 사람이라 앞서말씀드린 입지보단 덜 중요할 수 있습니다. 하지만 그래도 이 우수한 위치에 더 고급진 색상과 디자인이 많지 않았을까 생각합니다. 얼마전에 그 길을 지나는데 어떤 분은 공사가 덜 끝난지 알더라구요.

두 번째는 교통체증입니다. 사진처럼 범어네거리 교통정체는 숙명같은 존재입니다.

사실 우수한 위치와 우수한 인프라를 갖췄다보니 너무나 많은 사람들이 찾고 모이는 곳이기도 합니다.​ 그래서 사실 조용한 위치를 선호하거나 교통체증에 치를 떠는 분들이라면 너무나 불쾌할 수 있는 위치입니다. 이와 더불어 어느 동네보다도 차량 통행이 많기 때문에 공기의 질 또한 많이 떨어집니다. 머 물론 공기청정기가 많은 역할을 해주긴 하죠. 그런데 제가 예전에 서울 마포구 공덕이라는 동네에 잠깐 거주를 했었는데 제가 기관지가 안좋아서 바로 기침으로 나타나거든요. 근데 그때 어느동네에 살때보다도 기관지가 안좋아져서 차량 통행량이 공기에 이렇게 악영향을 미치구나를 그때 깨달았습니다. 그래서 자녀를 둔 부모입장에서도 이 부분이 걱정되실 수 있다고 생각합니다.

마지막으로 전 가장 아쉬운 부분입니다. 부족한 대형평수입니다. 지주택의 단점을 유감없이 보여주는 단점입니다.

사실 저 위치면 최소한 랜드마크가 될 아파트라면 해운대를 바라보는 부산 엘시티처럼 혹은 한강과 서울숲을 바라보는 서울에 트리마제처럼 어느정도 대형평수로 구성하여 범어제니스와 쌍두마차로 대구 주거시장을 이끌 수 있었지 않았을까 생각합니다. 물론 이렇게 반박하실 수 있습니다.

“부산 엘시티, 서울숲 트리마제랑 비빌 정도가 절대 안된다.” “거기랑 위치나 환경적으로 너무 큰 차이가 있다”

정말 맞는 말씀입니다. 하지만 대구에서 범어네거리는 고급화를 추구해야할 동네라고 생각해왔습니다. 물론 시행사입장에선 작게 쪼개서 많은 사람들에게 파는게 수익률면에서 훨씬 우수할겁니다. 아파트보다 오피스텔 완판이 훨씬 더 시행사,건설사에 많은 이익을 안겨준다는 것도 알고 있습니다. 또는 지주택이라서 어쩔수없다고 한들 그래도 대형평수로 더 많이 구성을 했다면 제니스처럼 꾸준히 사랑받는 아파트가 되지 않았을까 생각합니다.

물론 입지면에서 더할나위 없이 우수한 아파트입니다. 하지만 당분간은 여전히 대구의 랜드마크는 범어 두산위브더 제니스가 되지 않을까 생각합니다.

마지막으로 대구 앞으로 부동산 시장에 대해 간략히 말씀드리겠습니다.

공급량수치

미분양수치

수성구 공급량

미분양 수치도 점점 좋은 위치에 입주하는 아파트들이 줄어드니 미분양도 점차 감소하고 있습니다. 앞으로 수성구 입주물량은 거의 범어더블유를 끝으로 막대한 물량이 들어오긴 어려운 환경입니다. 어쩔 수 없이 수요와 공급에 따라 움직이는 시장에서 과거 2년은 금리 상승과 경기침체로 수요가 확연히 떨어졌었고, 공급마저 많았던 상황이었습니다. 하지만 앞으로 수요는 지지부진 하더라도 공급이 확연히 감소하는 모습을 보이고 있으니 대구 부동산 경기에는 나쁘지 않은 지표로 보여집니다.

이상 범어 더블유와 대구 시장에 대해 간략히 살펴보았습니다. 정말 좋은 아파트임에는 틀림없습니다. 하지만 역시 만점짜리 아파트는 대구에 잘 없는 것 같습니다. 그리고 앞으로 대구가 어떻게 흘러갈지 살펴보시고 실거주나, 투자에 좋은 참고영상이 되셨으면 좋겠습니다.

오늘 영상 여기까지 하구요

다음엔 훨씬 더 좋은 글로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

[붉은노을a]

추가로 4층에 조경이 되어 있는데(놀이터가 2곳) 주복 특성상 조경이 풍족하지 못함.
그런데, 104동 앞, 뒤로 기부체납 한 부지를 휴게터(공원)로 조성해놨는데, 여기가 W전용 놀이터가 됨.
애들은 1층 공원 내려가서 더 많이 노는 듯.
공원부지로 기부체납 한 건 신의 한수인 듯.

기본 지식 하나를 덧붙이자면,
50층 이상 초고층 아파트는 평당 건축비부터가 일반아파트 대비 많이 듬.
(각종 안전규제 등이 50층 이상과 이하는 차이가 남 - 자재, 강도, 지진대비 등 기준이 다름).
그래서, 서울 성수동 한강변 아파트 계획하면서 45층으로 하니 70층으로 하니 말이 많은것임
(초고층 진행시 건축비 폭등. 평당 건축비 +20% 증가).
주거지 가격을 고려할 때 고층, 초고층 기준을 고려하면서 보면 됨~