칼럼과 토론 부동산 침체기의 대응 전략 (by 큐에미)

[큐에미]

상담란을 돈벌이로 악용 금지
값싼 행동을 위해 품위를 버리시지 마시기 바랍니다

이곳은 커뮤니티 연구분석 공간이므로 상업 및 홍보는 이용을 금합니다!

본 란은 최고의 경제, 재테크 전문가 집단인 

텐텐지식회원이 만들어가는 텐텐경제연구소입니다.

텐텐회원은 누구나 지식회원입니다.

---

글쓰기 :

지난주에 예정되었던 미국발 금리인상이 마침내 0.25%로 확정되었습니다.

그러나 다들 위기라고 생각하고 있던 찰나에, 국가신용등급은  Aa2 등급을 받게 되었습니다. 역대 최고등급이라네요.

미국금리가 인상되면 주식에 들어와있던 외국투자자본이 유출되기 때문에 국가에서도 금리를 인상하는게 당연하나, 이번에는 정부에서도 당장은 금리인상을 하겠다는 신호를 보내고 있지않습니다.

우선, 주간 부동산 동향부터 보겠습니다. 간단하게만 볼께요.

전국적으로 매매가격은 조금 상승되었습니다.

그러나 현재 부동산 비수기에 진입하였고, 그동안 상승에 따른 피로감 누적과 금리인상, 정부의 대출규제등으로 심리는 상당히 위축되었습니다.

금주 상승률 상위와 하락률 상위에 대해서 한번 분석해보고자 합니다. 딱 봐도 대충 그림이 나오는데요.

제주/서귀포는 아시다시피 현재 전국에서 최고로 상승이 많이 되는 지역입니다. 지속적으로 인구유입이 되고 있는 반면 집은 부족하고, 중국 투자금 유입과 제2공항 신설등 호재가 아주 많습니다. 오죽했으면 3년전 제주시에서 고분양가로 분양한 중흥s클래스가 2배이상 올랐을까요.

부산 해운대구도 전국에서 가장 뜨거운 지역중 하나입니다. 부산사람들을 비롯하여 전국에서 이사오려는 수요가 많은 반면 공급은 부족합니다. 강원도 원주는 혁신도시 영향으로 상승세가 이어지고 있습니다. 나머지 화성과 의왕은 잘 모르겠습니다.

하락율에 있는 지역은 명확하네요.  두가지 키워드로 정리됩니다. 공급물량 과다와 기업경기 불황 입니다.

청주는 세종시 영향으로 인구유출이 지속되고 있습니다. 세종시라는 큰 도시가 주변의 시세를 깍아먹고 있습니다. 주변 소도시는 물론이고 대전시까지 영향권입니다. 앞으로도 경쟁력 없는 주변지역의 약세는 이어질것 같습니다.

거제와 구미는 기업도시입니다. 기업 경기에 따라 부동산 가격이 흔들리는 지역입니다. 대비해야될 리스크가 하나 더 있는것이고요.

특히 거제시는 중공업 경기가 안좋다보니 지역 부동산에 영향을 끼칩니다. 구미 역시 기업경기가 좋지 않습니다. 더구다나 입주물량이 많기때문에 하락이 지속되고 있습니다.

의미있는 것은 유명한(?) 대구 수성구가 포함되었다는 점입니다. 경산도 있고요.  많은 분들이 예상한바와 같이 대구의 상승세가 거침없었지만 물량앞에 장사없다라는 얘기가 증명되는듯 합니다. 그나마 수성구는 입지가 좋기때문에 대구에서도 양호할것으로 예상되나, 대구에서도 입지가 안좋은 지역은 당분간은 어렵지 않을까 싶습니다.

오늘은 그동안 생각했었던 몇가지 개인생각을 말씀드려볼까 합니다.

부동산을 10년 정도 꾸준히 관심가지고 보다보니 한개의 사이클이 완성되서 돌아가는게 느껴집니다. 상승이 있으면 보합이 있고 하락이 있고 다시 상승이 있습니다. 이전 제 글에서 설명한 벌집순환모양인데요.

지난번에 그래프를 보여드렸다시피 외지투자자들은 2010년부터 구미아파트 투자를 시작했습니다. 최근에 전국구 투자자들을 만나게되면서 그 분들이 분석하고 투자하는 것을 보고 있습니다. 그 분들이 가장 우선하는 것은 입주물량이었습니다.

부동산 가격영향 요소에서 가장 우선하는 것이 수요대비 공급물량 흐름입니다. 약 4년전 구미인구는 지속적으로 늘어나는데 비해 입주하는 아파트가 부족하니 부동산가격이 상승되었습니다. 물론 시기의 차이점은 있습니다. 대장 아파트부터 오르고 점점 주변으로 번지게되는데 가장 입지가 떨어지고 년식이 오래된 아파트까지 오르는 시기가 되면 거의 상승의 마무리단계가 아닌가 합니다.

지역에 필요한 주택수 계산공식으로, "인구수 * 0.005"이 있습니다.(주지오님 분석방법)

이렇게 계산해보면 구미시 인구 42만에 년간 2,100 주택입니다.  개인적으로는 구미시 필요 주택수는 3,000세대 쯤 봅니다.

그런데 3-4년전 구미시 입주물량은 1,000세대 남짓했습니다. 가격이 오를수 밖에 없는 구조였고요.

내년부턴 입주물량 몇세대죠??

올해 많이 오른 서울 역시 한참 분양이 많았던 2007년도에 7년 평균 57만이었습니다. 너무 많았죠. 그래서 하락을 겪었고요.

지금은 집이 많이 부족합니다. 서울은 2018년까지도 계속 부족할 전망입니다.

이렇게 입주물량만 체크해보면 큰틀에서 볼수가 있습니다. 물론 자세히 봐야할게 훨씬 더 많긴 합니다.

지금 구미뿐 아니라 전국적으로 부동산 거래가 뜸하고 급매가 나오고 있습니다.

가장 인기있는 2기 신도시 위례,광교,동탄2도 2천씩 낮게 매물이 쌓이고 있습니다. 실입주할 사람들에겐 기회일수도 있겠다는 생각이 드는데요.

실입주라면 본인이 평소 살고 싶어하던 지역의 물건이 나온다면 매수하셔도 좋을것입니다.

그러나 투자라면 항상 리스크를 안고 실행에 옮겨야 됩니다.  

부동산가격이 하락되는 시기에 마음을 졸이며 투자를 할때 수익이 더 컸다고 많은 분들이 얘기합니다.

그럼 언제 사야하는가???

작년에 세월호로 전국이 슬픔에 빠져있을 때, 올해초 북한의 위협으로 분위기가 뒤숭숭할때, 메르스 때문에 바깥 외출을 삼가할때,

비가 억수같이 내리는 장마철, 눈이 많이 내려서 사람들이 잘 움직이지 않을때...

고수들은 이럴때 매수하러 다닙니다. 일반인들과 같이 생각하고 같이 움직이면 안된다고 생각을 합니다.

어찌보면 혼돈의 시대라고 할수 있는 이러한때에, 감내할 자신이 있다면 너무 마음 졸이지 마시고 결단을 내려보시는것도 좋을것 같습니다.

리스크는 개인별 차이가 있습니다. 본인이 감당 가능한 수준까지만 하시면 됩니다. 무조건적인 투자도 옳지 않지만 집값이 폭락할것으로 예상하고 무작정 기다리는것도 안좋은것 같습니다. 올해 몇군데 투자하신 분들 중 현재의 분위기가 불안해서 걱정이신 분들이 많이 생긴듯 합니다. 한편으로 생각해보면 불안해 하시는 이유가 무엇일까요?  본인이 가지고 있는 물건에 대한 확신이 없기 때문이 아닐까요. 그렇다면 충분한 분석없이 매수하신것은 아닌지요? 그게 맞다면 앞으로는 좀더 신중해 질수 있는 계기가 될것 같습니다.

이번 정책을 보면 정부에서는 과 레버리지를 활용하는 투자자를 털어내려고 하는것 같습니다.

대출규제를 통해 준비되지 않은 사람은 자제하라는 신호를 보내고 있습니다. 그러니 준비되시기전에는 투자하시지 마시고요.

준비되신 분은 어찌보면 지금이 정말 좋은기회가 될것이란 생각도 드는데요. 지금 당장이 아니라도 내년 봄까지는 기회가 이어지리라 예상됩니다. 

주식은 망하면 휴지조각이 되지만, 부동산은 망해도 집은 남습니다.^^ 

그러나 반드시 입지는 보세요! 본인 기준이 아니라 일반적인 사람들의 기준입니다.

교통과 학교, 상권, 환경을 보시고... 이후에 아파트 세대수/브랜드/평단가 보시고, 미래 호재 보시고 선택하시면 됩니다.

활기찬 한주 되세요~~

---

텐텐큐브 무엇이든 물어보세요? 1. 부동산,아파트상담? 2. 건축,인테리어상담? 3. 재테크 주식 상담? 4. 자산관리, 보험 상담? 5. 가계부 상담?
타협없는 냉철한 카리스마 공개경영 커뮤니티 기업 " 텐텐 "