[경제] 시진핑·중국 부동산 거품 붕괴 다음은 사회보장 붕괴·사회불안이라는 일본과는 다른 암담한 미래

[お持て成し]

시진핑·중국 부동산 거품 붕괴 다음은 사회보장 붕괴·사회불안이라는 일본과는 다른 암담한 미래 / 10/27(금) / 현대 비즈니스

◎ 일본도 알고 있는 그 스파이럴이 시작되었다

중국 경제는 3년간의 코로나19 사태를 거치면서 공식 통계가 보여주는 것 이상으로 급둔화하고 있다. 베이징(北京)이나 상하이(上海) 등 대도시에서도 많은 가게가 문을 닫을 수밖에 없다.

당초 코로나19 사태가 끝나면 중국 경제는 V자형 회복될 것으로 예상됐지만 실제로는 경제 회복의 힘이 예상보다 약하다. 왜냐하면 코로나19 사태의 여파로 약 400만개 중소기업이 도산한 것으로 알려져 있다(중국 내 보도). 중소기업은 일자리 창출에 가장 기여하는 섹터이기 때문에 400만 개의 중소기업이 도산해 고용을 예상보다 악화시켰다.

2023년 7월 중국 청년 실업률은 21.3%로 발표됐다. 8월 이후 중국 국가통계국은 청년실업률 발표를 중단했다. 실태는 예상보다 훨씬 나쁠 것으로 짐작된다.

시진핑 정권은 경기 악화를 잘 파악하고 있을 것이다. 시 주석과 리강 총리는 국내 담화에서 내순환을 통한 경제회복을 목표로 한다고 촉구한 바 있다. 요컨대 외수는 미국의 경제제재로 크게 기대할 수 없기 때문에 내수를 진작시켜 경제를 살리겠다는 의도인 것으로 보인다.

문제는 청년실업률이 치솟고 개인소비가 막혀 내수에 의존하는 경제회복은 예상보다 어렵다. 사실 경제회복이 지연된 영향은 이미 부동산시장으로 비화되고 있다. 중국 경제는 스파이럴적으로 침체될 가능성이 높아지고 있다.

◎ 정부의 실패 은폐 속에 불어난 부실 자산
　

중국 부동산 시장의 거품화에 대해 전문가들 사이에 거의 의견이 일치하고 있다. 하지만 부동산 거품 붕괴 여부에 대해 전문가들 사이에서 의견이 엇갈리고 있다.

부동산 거품이 꺼졌다고 주장하는 전문가들은 대형 개발자들의 디폴트(채무불이행)가 잇따르고 있는 것을 이유로 들고 있다. 동시에 개발 중인 매물이 완성되지 못한 채 방치되고 있는 것도 문제시되고 있다.

반면 부동산 거품이 무너지지 않았다고 주장하는 전문가들은 부동산 가격이 폭락하지 않았다는 이유를 들고 있다. 각기 일리가 있는 주장이다.

중국 부동산 거품 붕괴 여부를 논하기 전에 중국 부동산 시장과 일본 부동산 시장의 차이를 밝혀두자. 애초 30여 년 전 일본에서 일어난 부동산 거품은 시장 실패였다. 버블 붕괴 후 처리에 대해 정부의 실패가 있었지만 기본적으로는 시장 메커니즘의 틀에서 처리되었다.

반면 중국의 부동산 거품과 거품 붕괴 모두 정부의 실패에 따른 것이다. 지금도 정부는 직접 부동산 가격을 시장에 개입해 직접 통제하고 있다. 정부는 부동산 가격 급락을 꺼려 부동산 중개업소에 부동산 가격 인하를 금지하는 통보를 내놓기도 했다. 따라서 부동산 가격이 폭락하지 않았다는 이유로 부동산 거품이 붕괴되지 않았다는 판단은 옳지 않다.

반면 중국의 부동산 거품은 붕괴됐다 하더라도 가격이 급락하지 않았다는 점에서 파장이 제한적이고 그리 심각하지 않다고 판단할 수 있을까. 이 견해도 틀렸다고 하지 않을 수 없다.

부동산 거품이 꺼지면 은행에 주택담보대출 담보는 원금손실이 날 가능성이 있어 상황이 심각해진다. 현실 문제로 중국 디벨로퍼들이 채무불이행을 하고 있기 때문에 은행 대차대조표에 거액의 부실채권이 나타나고 있을 것이다.

중국의 경우 주택 등 물건이 인도되기 전에 대출이 실행되고 있다. 집을 산 개인은 개발자가 물건을 완성하지 못하면 입주할 수 없기 때문에 주택담보대출 상환을 거부하는 움직임이 나온다. 결과적으로 은행의 주택담보대출도 부실해지고 만다.

◎ 중국 부동산 거품 붕괴는 사회 불안으로 이어진다
　

30년 전 일본에서 경제 거품이 붕괴된 뒤 시간이 조금 흐른 뒤 1998년 대형 금융기관의 도산이 잇따랐다.경제 거품의 붕괴로 금융 위기가 야기되었다.일본은 금융위기 확산을 막기 위해 예금보험제도를 활용했다. 결과적으로 금융기관의 재편이 이루어졌다. 한편 디플레이션이 진행되면서 30년을 잃은 것으로 알려졌다.

지금 중국에서 일어나고 있는 부동산 거품 붕괴는 과거 일본이 겪었던 경제 거품 붕괴보다 더 영향이 클 것이다.

중국에서는 부동산 거품이 붕괴되어 은행은 거액의 부실채권을 떠안게 될 뿐만 아니라 영향이 광범위하게 확산될 우려가 있다.  왜냐하면 지방정부도 부동산 거품 붕괴의 영향을 직접 받아 그동안 순조롭게 얻고 있던 토지사용권(정기차지권) 매출 재원을 잃게 되기 때문이다. 그 결과 경제발전이 더딘 지방에서는 그 정부가 관할하는 연금 등 사회보장기금 풀에 자금이 고갈될 우려가 있다.

간결하게 말하면, 일본의 경제 버블 붕괴는 사회 불안을 일으키지 않았던 반면, 중국에서 일어나고 있는 부동산 버블 붕괴는 사회 불안을 야기할 가능성이 높다.

우선 부동산 거품 붕괴로 대형 국유은행을 비롯한 지방 중소 국유은행들도 거액의 부실채권을 떠안게 된다. 중국은 2015년 일본 예금보험기구를 따라 예금보험제도를 창설했지만 역사가 얕아 금융위기에 대처할 자금력이 충분하지 않다. 다만 정부는 직접 개입할 가능성이 높아 현재로선 시스템 크라이시스가 될 가능성이 낮다.

그리고 토지재정에 의존하는 지방정부는 재정난에 빠질 가능성이 높아지고 있다. 그 연장선상에 있는 사회보험기금 풀에 자금이 부족해지면 이를 믿고 있는 연금생활자들의 생활이 곤궁해질 수 있다. 최악의 경우는 부모 세대는 연금을 전액 지급받지 못하게 되고, 자녀 세대는 산 내 집에 입주하지 못해 이로 인해 사회 불안이 불붙어 한꺼번에 확산될 수 있다는 점이다.

중국에서 부동산 거품 붕괴에 따른 경제와 사회적 파장은 얼마나 커질지는 현재로선 예측 불가능하다. 어떻게 보면 이는 시 정권의 통치 능력을 시험하는 시금석이 된다. 부동산 거품이 붕괴되는 근본 원인은 부동산 개발자 공급 과잉과 예상 이상의 수요 부족에 있다. 개발자에게 건설 중인 물건은 팔리지 않게 되면 재고가 된다. 그 결과 은행 등 채권자에 대한 채무상환은 막혀 건자재 공급업체나 은행과 연쇄 도산할 가능성이 생긴다.

◎ 국유은행은 구제, 지방정부·개인은 잘라버리고
　

그렇다면 부동산 거품이 붕괴될 경우 정부는 은행, 개발자, 집을 산 개인을 어떤 우선순위로 구제할 것인가. 개발자도 은행도 개인도 투자가 실패할 경우 당연히 자기 책임이 된다. 중국 정부가 우선적으로 구제하는 것은 아마도 국유 은행일 것이다.

개발자에 대해서 자산사정이 이루어지고 채산이 맞는 사업에 대해서 국유기업에 의한 매수, 즉 국유화가 진행된다. 그 경영 간부들의 책임을 물어 형벌에 처할 가능성이 높다. 그렇게 하는 것의 장점은 그 경영 간부에게 책임을 지게 할 수 있다는 것이다.

물론 내 집에 입주할 수 없는 개인은 항의활동을 벌일 가능성이 크지만 개발자의 자산 압류 단계에서 얻을 수 있는 재원의 일부를 사용해 개인에게 부분적으로 보상할 것이다. 다만 그 전액이 보상될 가능성이 낮다.

애초 부동산 시장이 거품이 된 것은 정부의 감독 책임이 크다. 중국 정부는 매년 높은 경제성장률을 목표로 내걸고 있다. 이를 실현하기 위해 부동산 투자를 독려하고 있었다. 부동산 투자는 붐이 되면 부동산 투자는 경제성장을 이끌어 준다. 이 가운데 지방정부는 토지 사용권을 불하해 거액의 재원을 마련할 수 있다.

그러나 지방정부는 귀중한 재원을 소중히 쓰지 않고 있다. 지방정부 시청이나 구청을 보면 모두 불필요하게 거대하다.

중국의 1인당 GDP는 12000달러(약 180만엔) 정도지만, 대도시 아파트는 싸도 6000-7000만엔이 보통이고 억엔 이상인 매물도 적지 않다. 코로나19 사태 전 대도시의 대학 졸업생 초임은 5000위안(약 10만엔) 정도였고 지금은 3000위안(약 6만엔) 정도다. 부동산 시장이 거품을 이루고 있는 것은 분명하다.

◎ 대책에 힘을 많이 쓸수록 중국은 장기 정체
　

다른 나라와 마찬가지로 중국에 부동산 거품의 붕괴는 금융위기를 의미하는 것이다. 신속한 대응이 요구되고 있지만 중국 정부는 부동산 중개업자들에게 매물의 가격 인하를 금지한다는 통보를 내리고 가격을 통제하고 있다. 이래서는 문제가 해결되지 않는다.

애초 부동산 시황이 하락하게 된 계기는 집은 사는 곳이지 투기의 대상이어서는 안 된다는 시 주석의 담화였다. 집이 사는 곳이라는 것은 옳은 주장이지만 개인이 부동산에 투자하는 것도 자유롭다. 이를 억제한다면 부동산 가격을 직접 통제할 것이 아니라 고정자산세를 과세하는 등으로 수급 균형을 조절해야 한다. 고정자산세를 과세하면 개인은 필요 이상으로 아파트를 사지 않게 될 것이다. 그러나 지금 중국에서는 아직 고정자산세를 과세하지 않고 있는 것은 문제다.

앞으로 예상되는 것은 부동산 개발자의 대규모 도산이다. 기업 도산은 자기 책임이지 특별히 드문 일은 아니다. 문제는 도산한 개발자의 후처리다. 즉 부동산 개발자의 자산사정과 채무상환이 투명한 형태로 이뤄져야 한다. 블랙박스 안에서 처리하려다 보면 사회 불만이 쌓이게 된다.

중국에서 정부의 권력이 가장 강한 것은 부정할 수 없는 사실이다. 그러나 그렇다고 자의적으로 시장에 개입하면 반대로 시장 혼란을 초래한다. 부동산 거품 붕괴를 계기로 시장경제의 여러 제도를 정비하는 것은 중국이 서둘러야 할 일이다. 시장경제제도 정비를 게을리하고 정부가 자의적으로 시장 개입을 계속한다면 중국 경제는 장기간 침체될 것이다.

가류(도쿄재단 정책연구소 수석연구원)

https://news.yahoo.co.jp/articles/70da7debe7070a951b4e923d66084b21153753a8?page=1

習近平・中国の不動産バブル崩壊のその先は、社会保障崩壊・社会不安という日本とは異なる

習近平・中国の不動産バブル崩壊のその先は、社会保障崩壊・社会不安という日本とは異なる暗澹たる未来
10/27(金) 6:04配信


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現代ビジネス
日本もご存じのあのスパイラルが始まった
写真提供: 現代ビジネス

　中国経済は3年間のコロナ禍を経て、公式統計が示す以上に急減速している。北京や上海などの大都市でも、たくさんの店は閉店を余儀なくされている。

【写真】習近平政権が「国内大暴動」に備え民兵組織・人民武装部設立ラッシュ

　当初、コロナ禍が終われば、中国経済はV字型回復するだろうと思われていたが、実際は、経済回復の力は予想以上に弱い。なぜならば、コロナ禍の影響により、約400万社の中小企業は倒産したといわれている(中国国内の報道)。中小企業はもっとも雇用創出に貢献するセクターであるため、400万社もの中小企業は倒産して、雇用を予想以上に悪化させてしまった。

　2023年7月、中国の若者の失業率は21.3％と発表された。8月以降、中国国家統計局は若者失業率の発表を停止した。実態は予想よりも遥かに悪いと推察される。

　習近平政権は景気の悪化をよく把握しているはずである。習主席と李強首相は国内向けの談話で「内循環」による経済回復を目指すと呼び掛けている。要するに、外需はアメリカの経済制裁によりあまり期待できないため、内需を刺激して、経済回復を図る考えのようだ。

　問題は若者の失業率が高騰し、個人消費が阻まれ、内需に依存する経済回復は予想以上に難しい。実は、経済回復が遅れた影響はすでに不動産市場に飛び火してしまっている。中国経済はスパイラル的に落ち込む可能性が高くなっている。

政府の失敗隠しの下で膨らむ不良資産
　中国の不動産市場のバブル化について、専門家の間でほぼ意見が一致している。しかし、不動産バブルが崩壊したかどうかについて、専門家の間で意見が分かれている。

　不動産バブルが崩壊したと主張する専門家は、大手デベロッパーのデフォルト(債務不履行)が相次いでいることを理由に挙げている。同時に、開発途中の物件が完成できないまま、放置されていることも問題視されている。

　それに対して、不動産バブルが崩壊していないと主張する専門家は不動産価格が暴落していないことを理由にあげている。それぞれ一理のある主張である。

　中国の不動産バブルが崩壊したかどうかを論ずる前に、中国の不動産市場と日本の不動産市場の違いを明らかにしておこう。そもそも30余年前に日本で起きた不動産バブルは市場の失敗だった。バブル崩壊後の処理について政府の失敗があったが、基本的には市場メカニズムの枠組みで処理された。

　それに対して、中国の不動産バブルとバブル崩壊のいずれも政府の失敗によるものである。今でも、政府は直接不動産価格を市場に介入して直接コントロールしている。政府は不動産価格の急落を嫌って、不動産仲介業者に不動産価格の値引きを禁止する通達を出したりしている。したがって、不動産価格が暴落していないことを理由に、不動産バブルが崩壊していないという判断は正しくない。

　一方、仮に中国の不動産バブルは崩壊したとしても、価格が急落していないことから、影響は限定的でそれほど深刻ではないと判断できるのだろうか。この見方も間違っているといわざるを得ない。

　不動産バブルが崩壊すれば、銀行にとって住宅ローンの担保は元本割れになる可能性が出てくることで状況として深刻になる。現実問題として中国のデベロッパーが債務不履行を起こしているため、銀行のバランスシートに巨額の不良債権が現れているはずである。

　中国の場合、住宅などの物件が引き渡される前に、ローンが実行されている。家を買った個人はデベロッパーが物件を完成できなければ、入居できないため、住宅ローンの返済を拒否する動きが出てくる。結果的に銀行の住宅ローンも焦げ付き、不良債権になってしまう。

中国不動産バブル崩壊は社会不安に行きつく
　30年前、日本で経済バブルが崩壊したあと、少し時間が経ってから、1998年、大手金融機関の倒産が相次いだ。経済バブルの崩壊によって金融危機が引き起こされた。日本は金融危機の広がりを食い止めるために、預金保険制度を活用した。結果的に、金融機関の再編が行われた。一方、デフレが進行し、30年失われたといわれている。

　今、中国で起きている不動産バブル崩壊はかつて日本が経験した経済バブル崩壊よりも、影響の大きいものであろう。

　中国では、不動産バブルが崩壊して、銀行は巨額の不良債権を抱えるようになるだけでなく、影響が広範に広がる恐れがある。なぜならば、地方政府も不動産バブル崩壊の影響を直接受けて、これまで順調に得ていた土地使用権(定期借地権)の売り上げの財源を失うことになるからである。その結果、経済発展が遅れている地方では、その政府が管轄する年金などの社会保障基金のプールに資金が枯渇する恐れがある。

　簡潔にいえば、日本の経済バブル崩壊は社会不安を引き起こさなかったのに対して、中国で起きている不動産バブル崩壊は社会不安を引き起こす可能性が高い。

　まず、不動産バブル崩壊により、大手国有銀行をはじめて、地方の中小国有銀行も巨額の不良債権を抱えるようになる。中国は2015年に日本の預金保険機構を真似して預金保険制度を創設したが、歴史が浅く、金融危機に対処する資金力が十分ではない。ただし、政府は直接介入する可能性が高く、今のところ、システムクライシスになる可能性が低い。

　そして、土地財政に頼っている地方政府は財政難に陥る可能性が高くなっている。その延長線上にある社会保険基金のプールに資金が足りなくなれば、それを頼りにしている年金生活者の生活が困窮する恐れがある。最悪なケースは、親世代は年金が満額支給されなくなり、子世代は買ったマイホームに入居できなくて、これで社会不安が着火して一気に広がってしまう恐れがある。

　中国で不動産バブル崩壊による経済と社会への影響はどれほど広がるかは今のところ、予測不可能である。ある意味では、これは習政権の統治能力を試す試金石になる。不動産バブルが崩壊する根本的な原因は不動産デベロッパーの供給過剰と予想以上の需要不足にある。デベロッパーにとって建設中の物件は売れなくなれば、在庫となる。その結果、銀行などの債権者への債務返済は滞り、建材のサプライヤーや銀行と連鎖倒産になる可能性が出てくる。

国有銀行は救済、地方政府・個人は切り捨て
　では、不動産バブルが崩壊した場合、政府は銀行、デベロッパー、住宅を買った個人をどのような優先順位で救済するのだろうか。デベロッパーも銀行も個人も投資が失敗した場合、当然、自己責任になる。中国政府が優先的に救済するのはおそらく国有銀行であろう。

　デベロッパーについて、資産査定が行われ、採算の取れる事業について国有企業による買収、すなわち国有化が進められる。その経営幹部たちの責任を問われ、刑罰に処する可能性が高い。そうすることのメリットはその経営幹部に責任を負わせることができることである。

　むろん、マイホームに入居できない個人は抗議活動を展開する可能性が高いが、デベロッパーの資産を差し押さえた段階で得られる財源の一部を使って、個人に対して部分的に補償するだろう。ただし、その全額が補償される可能性が低い。

　そもそも不動産市場がバブルになったのは政府の監督責任が大きい。中国政府は毎年高めの経済成長率を目標に掲げている。それを実現するために、不動産投資を促していた。不動産投資はブームになれば、不動産投資は経済成長をけん引してくれる。そのなかで、地方政府は土地使用権を払い下げして、巨額の財源を手に入れることができる。

　しかし、地方政府は貴重な財源を大切に使っていない。地方政府の市役所や区役所をみると、いずれも不必要に巨大なものになっている。

　中国の1人あたりGDPは12000ドル(約180万円)程度だが、大都市のマンションは安くても、6000-7000万円が普通であり、億円以上の物件も少なくない。コロナ禍前の大都市の大学卒業生初任給は5000元(約10万円)程度で、今は3000元(約6万円)程度である。不動産市場がバブルになっているのは明らかである。

対策で強権を使えば使うほど中国は長期に停滞
　他国と同じように、中国にとって不動産バブルの崩壊は金融危機を意味するものである。迅速な対応が求められているが、中国政府は不動産仲介業者に対して、売りに出す不動産物件の値引きを禁止するといった通達を出し価格をコントロールしている。これでは、問題が解決されない。

　そもそも不動産市況が下落するようになったきっかけは、「家は住む場所であり、投機の対象であってはならない」という習主席の談話だった。家が住む場所であるというのは正しい主張だが、個人が不動産に投資するのも自由である。それを抑制するならば、不動産価格を直接コントロールするのではなくて、固定資産税を課税するなどで需給バランスを調整すべきである。固定資産税を課税すれば、個人は必要以上にマンションを購入しなくなるはずである。しかし、今、中国では、まだ固定資産税を課税していないのは問題である。

　これから予想されるのは不動産デベロッパーの大規模倒産である。企業の倒産は自己責任であり、とくに珍しい話ではない。問題は倒産したデベロッパーの後処理である。すなわち、不動産デベロッパーの資産査定と債務返済が透明な形で行われなければならない。ブラックボックスのなかで処理しようとすると、社会不満が溜まることになる。

　中国では、政府の権力がもっとも強いのは否定のできない事実である。しかし、だからといって恣意的に市場に介入すれば、逆に市場の混乱を招くことになる。不動産バブル崩壊を契機に、市場経済の種々の制度を整備するのは中国にとって急がなければならないことである。市場経済制度の整備を怠り、政府が恣意的に市場介入を続ければ、中国経済は長期にわたって停滞することになるだろう。

柯 隆（東京財団政策研究所主席研究員）