인천 재개발 계약 파토기

[과니]

지난 글에 이어 씁니다~

https://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/10848?svc=cafeapi

결론부터 말씀드리면, 여러 리스크 안고도 하고 싶어, 부동산에서 계약서 작성 하다가 파토 났습니다.
정말 좋은 공부였다. ㅎㅎ;;;

사업성과 시공사 힐스테이트, 인천에서는 보기 힘든 커튼 월룩, 스카이 브릿지등 단지 특화 설계와 조경 평면을 보고, 이쁘다 혹합니다. 부동산은 첫째도 둘째도 입지라는데... 몰라~ 그냥 좋아....하는 마음

매수해야 하는 이유: 장점 많은 정비 구역, 이 동네를 좋아한다(자유공원 언저리)
하지 말아야 할 이유: 입지, 취득세 13.4%, 1주택 비과세 어쩌지....(일시적 1가구 2주택 가능할까, 안되면 1주택 최대한 매도 늦춰서.. 정권이 바뀌면 좀 달라질까)

송림1,2구역은 뉴스테이로 진행하다가 2019년 들어 인천 부동산 시장 분위기가 상승 기류로 바뀌면서, 미분양 우려가 해소되어 재개발로 전환한 곳입니다. 넓은 사업부지 대비 조합원(800, 현청자 400) 수가 적은 것은 빌라보다 단독 및 다가구주택이 많은 동네라 그렇고, 84타입 물량이 1300 세대로 조합원 수 보다 많아서 구역내 뚜껑이던, 소액 물건이던 원하는 경우 84 신청이 가능합니다. 얼쑤~

아무거나 해도 되는데, 굳이 소형 빌라보다 대지 지분이 넓은 단독 주택이 하고 싶었습니다.
적은 돈으로 큰 수익을 내는 기본 마인드도 잊고.....
적당히 먹고 빠지는 방법도 있는데, 감평 높게 받아 비례율도 좋은 곳이니 입주까지 하려는 마음은 피를 줬으니 나머지는 내가 다 먹겠다는...... 당시 거기까지 생각하지는 않은거 같습니다. 그냥 맘가는데로~

감평 예상시 재개발은 공주가* 130%가 공식인줄 알았는데, 주택과 상가는 다르게 계산 한다는 것을 배웁니다.

공동 주택이 아니니 당연한 것인데, 공시지가와 공주가가 같은 개념이려니 혼자 생각하고.

주택은 씨리얼에서 공시지가를 확인후 대지면적 * 공시지가 = 대지금액+ 건물가 *130%
부동산 소장님왈 상가는 대략 100~ 110%로 계산한다고 합니다. -> 맞는지 팩트 체크는 못했습니다. 물어볼 데도 없고, 검색해도 못찾아서..

매물 서너 곳 주소를 받아 손품으로 씨리얼과 카카오맵으로 공시지가와 로드뷰 확인 후(부동산 소장님한테 배워습니다. 매물 이케 보면된다고) 고심 끝에 2면이 도로에 접한 2층 주택 결정하고 계좌 대기하다 다음날 이미 다른 곳과 계약했다는 소식도 듣고, 어찌 저찌~ 현청 물건을 하게 됩니다. 두둥~

재개발 매물 중 현청자 물건은 사면 안되는데, 여기는 다른 정비 구역과 달리 뉴스테이 -> 일반 재개발 사업장으로 변경 된 곳이라, 뉴스테이때 현금청산자들을 다시 조합원으로 받아줄지에 대한 결정이 안된 상태였습니다. 이달말에 총회때 투표하는 것으로 알고 있습니다.

조합과 구청에서는 신속한 사업 진행과 잡음 최소화를 위해 현금청산자들과 같이 가기를 원하고, 인근 부동산에서는 현청 매물을 재분양 기정 사실처럼 소개하며 거래중입니다. 이런 매물땜에 피가 안오른다며 원조합원들 불만은 커지고, 현청 매수자들도 재분양 확정까지는 살얼음판일 겁니다.

하필 단독 주택에 꽂혀 현청 물건을 게약하기로 하고, 부동산에 갑니다.
취득세 감수하기로 하구요. 원도심 재개발 매물이다 보니, 건너건너 거래가 이뤄어져, 매수자 부동산 소장님 2명, 매도자 부동산 소장님 2명, 매수자, 매도자 모이고, 그중 제 담당 중개인이 아직 도착전이라 대기중입니다.

매도자가 천만원 깍아줄테니, 삼천만원 다운 거래하자며 제안 합니다.
저는 당황도 못하고 멍합니다. 이게 무슨 의미인지를 잘 몰랐거든요. 뉴스기사에서나 보던 다운거래가 내게도 오다니... 제 중개인은 도착 전이고. 잠시 나와서 검색을 해봅니다. 대충 읽어도 매수자 절대 불리.
천만원이면 감수하기로 한 취득세 부담을 줄일 수 있는데.... 마침 담당 중개인이 도착하고, 상황 설명을 하니, 너가 결정하라고 합니다. 위법은 제 취향이 아니라 다운 거래는 거절합니다.

다운거래는 없던 일로 하고, 소장님들은 서류 세부 문구 기재하며 프린트 중이고, 나는 등기부 등본보니 배우자분과 공동 명의신거냐, 4월에 매수해 11월에 매도하는 사유가 다주택자 세금 때문이냐, 그렇다며 자식놈들 줄려고 사놨다가 정리중이라고 하길래, 현청 물건인데, 어떻게 알고 4월에 미리 들어오신 거냐, 본인이 조합 대의원 이라고 한다. 구역내 본인 명의의 상가도 있다고 한다. 띠용~~~~

재개발 구역내 1가구 1입주권인데..... 세부 문구 정리하던 제 중개인 네? 상가가 또 있다구요?
아니, 그 말을 지금 하면 어떻하냐? 그럼 입주권 안나오지 않냐? 아무 문제 없다, 조합 법무사가 입주권에 아무 영향없다고 확인 해줬다....고 말한다.

계약은 여기서 중단되었습니다. 아쉬움에 책상에 엎드려 한숨 좀 쉬다가 일어났습니다.
부동산 가기 전 내 집이 될 2층 집을 둘러보며, 사진도 찍고, 그집에서 나오는 세입자를 보며 나중에 가서 인사를 해야겠지 등 김치국을 마셨는데...

결과적으로 저는 미래 잠재적 위험과 세금 부담을 덜은 거라 잘 된 일이였습니다.
글로 정리하다 보니, 기억도 되짚어지고, 공부도 되고 좋습니다.

제 경험이 도움이 되기를 바랍니다. ^ㅡㅡ^

다음에는 행크에서 정보 찾기 어려웠던 재개발내 상가에 대해 적어보겠습니다.

인천 동구 중구 재개발 구역 소개합니다

[진카마]

아이쿠..그런일이 있으셨군요....과니님~~^^ 궁금했었는데 바로 올려주셔서 감사해요~!! 재개발에는 참 많은 일들이 얽혀있군요~모르면 당할수도 있겠네요~^^ 그래서 열심히 공부해야하는것 같아요~후기 고맙습니다😄

[과니]

진카마님 1년 성과를 읽었었는데, 지금 다시 또 읽었습니다.^^ 존경합니다 ㅋ 저도 열심히 따라가렵니다~

[행복한삐삐]

현청... 이 뭘까요? ^^;; 찾아볼께요

[과니]

현.청은 재개발내 입주권을 못(안)받는 현금청산자의 매물입니다.^^

[버터링쿠키]

과니님, 아쉬움이 느껴지지만 정말 잘된 일이라는 생각이 들어요. 확실한 물건으로 다시 잘 찾아서 계약 성사되시기를 기원합니다!

[과니]

버터링쿠키 저도 참 좋아하는데요 ㅋ 친구분 생일선물 사진보고 웃었습니다.
성과가 대단하십니다. 👍 존경합니다^^ 저도 열심히 쫓아가렵니다~

[원스모어]

참고가 될만한 좋은 글 감사합니다. ^^

[과니]

읽어주셔서 감사합니다 🙏

[마부]

맞아요.. 재개발 재건축은 특히 공부 하고 들어가야 되요...^^

[과니]

넵~ 맞는 말씀입니다^^

[재봉]

과니님ㅜ증말 안타까우셨겠어용ㅜ
다음에더 좋은 물건 만날려고 그랬나봐요^^

[과니]

증말~ 안타깝지는 않고 쬐금이요~ 포기 빠릅니다....ㅋ

[뽀리링]

과니님.. 참 아쉬우셨겠다 생각이 들면서도 한편으로는 참 다행이라고 생각드네요..ㅠ 위험한 물건 하지 않으시길 참 잘하셨어요ㅠㅠ
이번에 맘고생 많이 하셨으니 다음엔 더 좋은 물건이 찾아올거라 생각합니다 과니님 화이팅입니다!!

[과니]

네 저도 그렇게 생각합니다^^ 감사합니다~

[머니비]

과니님~
정말 다행이네요^^
많이 아쉬우시겠지만 그래도 더 좋은 물건으로 계약하실거라 믿습니다.
성투길 응원하겠습니다!

[과니]

응원감사합니다^^ 머니비님도 화이팅입니다~

[사탕11]

제가 다 아쉽네요 ㅠ 그래도 계약 전에 발견하셔서 다행입니다.
과니님의 3탄 기다릴께요~ 화이팅!!

[과니]

3탄 ㅎㅎ 감사합니다^^

[하루새]

많이 아쉬우셨을듯.ㅠㅠ 또 기회는 올거예요!! 준비된 자에게!! 화이팅 하셔서 성투하시기 바랍니다^^

[과니]

하루새님 감사합니다^^ 상인천초교 구역 매수하신 걸로 기억합니다. 잘 크고 있지요~ ㅋ

[자유로운 새벽별]

철저한 준비와 공부는 아무리 강조해도 지나치지 않겠네요. 조금이라도 더 정보를 얻고자 하는 노력 덕분에 가려져있던 내용을 보게 되신것 같네요. 모든 상황에서 자만하지 말고, 치밀하게 상황을 파악하는 것이 필요함을 느꼈습니다. 좋은 글 감사합니다.

[과니]

네 강의비가 아깝지 않은 이유지요~ 댓글 감사합니다

[행복 쥐]

과니님! 다음물건 찾아서 파이팅입니다!!!
더 좋은 물건 찾으라고 이런일이 있던걸로~

[과니]

응원 감사합니다^^

[재테크지인]

계약은 못했지만 큰 경험하셨네요 더 조은 물건 겟하실 눈을 가지셨으니 힘내세요^^

[과니]

네 지나고 나니, 좋은 실전 경험이였다고 생각합니다^^

[오꾸!]

경험담 잘 읽었습니다.
너무너무 아쉬우실 것 같네요
그래도 이번 경험으로 하나 배우셨으리라 생각하고 분명 더 좋은 물건 겟 하시게 될 것 같아요 !

[행복한세상]

TR 과니님.. 속 많이 상하시겠어요.. 하지만 다음엔 좀더 좋은 물건이 오실거에요.. 홧팅입니다.

[잘나감]

과니님 경험담 공유해주셔서 너무 감사합니다
많이 알아보고 준비하셨는데 계약을 못하게 되어 너무 아쉽네요 ㅠ
더 좋은 물건만나 더 좋은수익 나시길 응원할께요^^!

[라니라니]

과니님. 소중한 경험담 공유 감사합니다.
재개발은 많이 알아봐야겠더라구요.
속상하시겠지만 다음번에는 반드시 수익성 좋은 물건을 만나실거에요
화이팅입니다.

[뿌니시현]

재개발수업을 들었는데, 마지막 재개발 구역내 1가구 1입주권인데 상가보유에 계약불발이 이해안되는 부린이
다시 공부해야겟어요 ㅠ.ㅠ
인천 도화4구역 물건 찾던 경험이 있어 더 관심있게 읽었습니다. 계약불발은 아쉽지만 더 좋은 물건이 기다리고 계실것 같아요..좋은 물건보는 안목도 늘으셨을것 같구요..아직 물건구분도 안가는 초보입장에서는 이런 경험도 부러울따름이네요^^

[동눈]

과니님 인천 재개발지역 참고 자료 공유 해주셔서 감사합니다^^ 무주택자인 저에게 필요한 재개발과 분양권 열심히 해봐야겠네요~ ㅎㅎ
소중한 경험담 잘 읽고 갑니다^^

[2023부자갱호]

열심히 임장하시고 현장공부도 하셨네요. 아쉽게 계약은 안되었지만 또 다른 좋은 물건 찾으실거라 믿습니다!^^

[동하부인]

이런;;; 아쉽네요;;; 그래도 이렇게 소중한 경험 공유해주셔서 감사드립니다^^

[브로양]

직접 경험해봐야 진짜 배우는건가봐요 ㅜㅠ 경험담 나눠주셔서 감사해요~ ! 화이팅 ^^

[행복샘]

저도 인천사는 부린이 입니다. 행복재테크에 입성한지 2달이 되어가네요^^ 과니님의 열정담긴 글을 읽으며 정말 많이 감동감동 받았습니다. 공부는 이렇게 하는 것이구나~ 열정이란 이런 것이구나~ 많이 느꼈습니다. 그리고 알게되신 정보를 나눠주셔서 너무 감사드립니다. 많이 배우고 갑니다^^

[열심히할게요]

와...진짜 공부 많이 하셨나봐요 ㅜ 술술읽혀서 읽긴 했는데 무슨말인지 한개도 모르겠는걸 현장에서 다 하셨다니 대단하셔요!! 그래도 1가구 1입주권은 머릿속에 박아두고 가겠습니다 !!

[최해]

소중한 경험담 감사합니다 노력하신 만큼 조만간 좋은 결과 얻 으 시리라 믿습니다 응원합니다

[민남매콩콩]

과중한 취득세며 불확실한 상황에서 현명한 판단 하신거 같아요~
다른 좋은 물건을 찾아가는 과정이시라는 생각도 들구요~
경험담 공유해주셔서 감사합니다~
이렇게 또 하나 배우고 가네요~^^

[라파의 노래]

소중한 투자경험담 공유해주셔서 감사합니다

[(단송)]

과니님
반드시 더 좋은 물건 나타날 겁니다
파이팅입니다~