bebe
댓글 수정 삭제 저승사자
2011.03.22 07:55:34
민주화 이후 역대 정권, 대통령 중 가장 덜 나쁘다 평가를 받는 노무현조차 그 죄상들 중 몇몇 사례만 되풀이해 봅니다.
비록, 대중 등 전임 정권, 대통들보다 덜 하지만, 자신의 죄 스스로 사하노라의 1/10발언 등 갖은 불공정, 특권과 반칙.
그리고 자신을 죽음에 이르게까지 한 자신과 봉하대군 등 가족, 측근 비리, 부패 등등부터,
북한처럼, 여야 막론 세속 기준 피라미드 최정점, 민주화 과실을 독점한 배역, 모반의 기득 카르텔 반에 반 줌들이,
봉건적 특권과 반칙을 항구화하기 위해, 국민주권, 책임정치, 법치주의 등 헌법, 법률의 근간 무너뜨리고,
극단 무책임과 특권의 봉건 권위, 절대주의로 회기를 기도했던 대연정 등등.
기타 각종 양극화 완화, 균형 발전에 역행하고 국민경제를 위험케한 부동산 거품, 그 밑천 중 하나인 단기외채부터 반 기득 카르텔의 역사적 궁민 혈세 노략질기도의 명예직이었던 지방의회 유급화, 기득 카르텔을 위한 사시 폐지와 로스쿨 등등.
부동산 거품외 잠재성장률 하락, 고실업 등 수많은 각종 양극화 확대, 국가, 가계 채무 등 각종 빚 위험 증가와 국가와 국민경제 위험화, 궁핍화까지 위해 그토록, 조빠지게 애썼던 노무현 정권.
다른 정권들은 노무현 뿌라스 알파.
시대는 하루빨리 맑고, 밝고, 고르며 바른 사회 세상을 요구하는데..
20~30년 전에 민주화로 세상이 뒤집어졌음에도 불구하고 기성 똥궁물 정치판이 너무 역겨워 무당층, 정치혐오 층 국민이 과반 육박에다 이회창, 이인제, 박찬종 등등까지 지지율을 급등락시켜야 했을 정도로 분노, 울화를 권하던 우리나라, 사회였는데.
한때는 공터 연설로, 권력 궁물을 주면 자길 희생해 가며 조금이라도 나은 나라 좋은 세상 만들 수 있다 여겼던 노무현이었는데.
현재, 형식은 야당 실질은 여당 도우미.
세속 탐욕에 절어 찌끄레기 야당 권력도 감지덕지,
노무현의 정치하지 말라는 유언도 개무시하고, 오로지 노무현 시체 팔이로 겨우 살아남은 잔노폐족.
그 존재 자체만으로도 가열차게 수구 사대 총 성질, 나아가 자신의 영구 불임의 길을 자청하며 역사, 시대 퇴행을 위해 발악을 하고 있는 듯한 자칭 개혁진보 야당.
다년간 구체적 사실 지적해도 반성, 성찰능력 전무, 자기중심 벽, 남 탓이 주특기인
희대의 소시오, 사이코패스 성향에다 지적, 도덕적, 인격적 백치, 무능, 무지 또한 주특기인데, 요즘은 사악, 혐오, 나태 등등의 평가까지 받는 민주당 등 정부여당 도우미 야당들.
어찌해야 영구 불임을 탈출, 정권 교체를 할 수 있을까?
야당 존재만 없었어도 사대 수구 개독은 워낙 죄가 많아 노숙자 연합이 제1 야당이었으면 언제든 정권교체가 가능한 상황인데,
억울하고 더러워도 대의민주주의 존중이 건강한 시민의 자세이니, 정권 연장이 되더라도 참고 지켜볼 수밖에.
사대 수구의 영구적인 일당 집권은 책임정치에도 반하더라도 대의기관은 비워둘 수 없고 대안도 없으니.
2020.07.25. 13:11답글쓰기
추천 752 |조회 84476 | 2018.07.11 23:34 |신고
글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 26053 등록일 2018-01-03 05:33
추가 보너스 2.
최근까지 수행되었던 과제의 결론 1.
부동산 시장과 관련 있는 여론시장은 포털 등 공개된 여론마당, 각종 뉴스들은 물론이고 카페류, 블로그류 등등까지 막 내린 객석에서 휴지들만 날리고 있는 형국이로구나.
특히 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장에 대한 여론은 전에 없던 비관론도 많이 등장하고 있고, 그 비관론의 근거로 변변한 기업, 일자리 하나 없는 부산, 대도시 중에서 인구감소, 고령화 속도가 전국 최고, 지역민 소득 최하위 등등의 주장들은 글, 목소리에 힘이 들어가 있는 듯하다.
다 맞심니더 마고요.
더하여 부산에 우리나라 백 대기업 하나도 없고 천대 기업도 얼마 되지 않은 것도 사실이고 부산의 GRDP도 만년 하위인 것도 팩트다.
그뿐만 아니라, 국내, 글로벌 대도시 중 낙후도, 노후도, 소멸 지수 등의 지표에서 영광스럽게 1등을 다투는 부산시는 현재 지방의 잠재적 성장지수도 전남 아래 한참 꼴찌인 것도 사실이기 때문이다.
나아가 조선, 자동차, 부품, 소재, 기계 산업 등 지역 산업 침체를 겪고 있는 울산, 경남과 더불어,
부산도 부산의 주력산업 중 하나인 물류, 해운 산업 등등도 죽을 쑤고 있는데,
어떻게 부산 부동산시장이 전국 부동산 시장을 주도, 선도하며 더 오래, 더 많이 활성화될 수 있을까?
말도 안 되는 이바구 같지?
이는 지난 십수 년 과제의 효과가 가시화되기 전까지, 지금까지 그렇다는 이바구고,
과제, 숙제 중 하나로 과거에 누차 언급했고 앞으로도 계속 되풀이되겠지만,
지역 산업과 도시, 주거환경 발전이 천지개벽 등 부산시는 앞으로 전혀 달라지게 되어 있기에 말이 되는 이바구다.
전남, 충청, 강원, 서부경남, 북부 경북 등 부산시와 다를 바 없이 낙후되고 소멸될 위험성을 가진 지방들도 스스로,
그리고 정부, 공공기관, 공립 대학 이전 등 정부의 적극적인 국토균형 발전책등의 도움으로,
상기한 시범 케이스 지방인 부산시보다 더 제 지방, 지역을 발전시켜 국민경제에 이바지하게 해야 할 것이다.
국토 균형 발전, 국민, 특히 낙후된 지방민들의 소득, 자산 늘리기 과제와 관련하여,
십여 년간 누차, 거듭 강조했던, 앞으로도 계속 강조했던 시범 케이스 지방의 천지개벽적 발전 방안에 대해 오늘도 간단히 재강 조해 본다.
국민경제의 지속 가능하고 건강한 성장과 발전에 일조할, 장래 동북아, 나아가 세계의 물류산업 중심도시 중 하나로 거듭 나야 할 부산시다.
즉, 동북아, 태평양의 요충지로서, 24시간 관문 공항과 북극항로, 부산에서 중국, 러시아를 거쳐 유럽까지 연결될 시베리아, 내륙철도의 종착상, 종착역으로서, 입체적, 육해공 삼각 물류산업의 글로벌 중심도시로서의 부산 말이다.
그리고 해양 레저, 휴양 산업을 포함하여 문화, 관광, 쇼핑, 의료 등 최첨단 서비스 산업의 중심지로서 거듭나야만 할 부산시다.
동부산 관광단지부터 해운대, 광안리, 북항, 남항, 송도, 영도, 다대포, 낙동강변, 부산신항 등 각종 서 부산 개발까지 지정학적 요충지로서의 이점을 살린, 국민경제에 이바지할 청정산업인 첨단 해양, 해변, 수변 관광, 레저, 휴양산업의 글로벌 중심지 중 하나로서의 부산 말이다.
오늘은 상기한 산업들, 특히 도시 및 주거환경의 비약적인 개선과 상호보완적으로 발전할 상기한 부산의 관광, 레저, 휴양, 쇼핑, 문화 복합시설 등 첨단 서비스산업들.
그 서비스 산업의 더 큰 발전에 이바지하게 될, 시너지 효과가 큰 부산의 북항, 남천, 대연 등 시범 케이스 소지역들의 지역 산업, 각종 주택 재정비사업 등등 중에서,
오늘은 향후 십 년, 이십 년 후 상전벽해가 되어야 할 부산의 도시 및 주거환경, 각종 기반 시설을 포함한 그 도시, 주거 환경의 천지개벽적 발전에 대해서만 몇 개의 팩트만 제공한다.
현재, 그리고 노후까지 안정적인 생활 보장에 일조할 수 있는 약간의 자산,
일반 소시민들, 특히 낙후된 지방 소시민들의 실물 자산 증대, 이를 위한 실물 자산 투자와 관련하여...
십 년, 이십 년 후 상기한 지방, 지역 산업들과 도시 및 주거환경의 비약적 개선이 마무리될 즈음 부산시의 일자리, 시민의 소득, 자산은 지금 보다 얼마나 더 늘어날 수 있을까?
또, 글로벌 부유층 등 영주자, 장기 체류자를 포함한 부산시의 상주인구는 얼마나 늘어날 수 있을까?
각종 국내외 기관들이 수십 년 후 부산시의 인구는 이백만 명대로 크게 줄어들 것으로 예측하던데,
반대로 4~5백만 명대로 증가는 불가능한 걸까?
다음은 일반 소시민의 실물 자산 투자와 관련하여.
부동산, 주택 등 실물 자산 투자 유망지역은 공적, 사적 자금 투입량과 비례하는, 즉, 더 많은 자본과 인구 유입, 더 많은 일자리, 소득 창출, 더 고밀도, 고품격화로 집중 개발되는 지방과 지역이다.
부산을 포함하여 낙후된 지방에는 전혀 관심 없는, 특히 서울 강남 3구, 과천, 판교, 분당 등 서울, 경기 촌놈들 중에서 비교적 이재에 밝은 연놈들은 새겨 들어라.
예를 들어,
서울 강남처럼, 지난 40년간 뻘밭, 갈대밭 등 황무지였던 홍콩 인근의 중국 심천 경제가 수천 배 성장했고, 심천 집값 등 부동산 가격은 수만 배 상승했던 까닭은 무엇이었을까?
우리나라도 마찬가지다.
40년 전 모래, 미나리, 배밭, 뽕밭, 모래섬이었던 서울 강남 3구가 2000년대 이후, 이차 버블 절정이었던 2006년까지 불과 삼, 사십 년 만에 집값이 수십 배, 심지어 백수십 배 오를 수 있었던 까닭은 무엇이었을까?
보다 구체적으로 1970년대, 1980년대 초에만 해도 개포 주공보다 비쌌고 서울시 반포주공, 압구정 현대 등의 집값과 비슷했던 부산 삼익비치 등의 집값은 지금은 비교 불가능할 정도로 차이가 난 까닭은 무엇일까?
그럼, 부산 집값은 영원히 서울 집값을 따라잡을 수 없는 것일까?
시범 케이스 지방인 부산만 아니라 낙후된 지방들도 도시 및 주거환경개선, 지역 산업 발전, 일자리 창출, 인구증가 역량에 따라 서울 지방과의 격차를 많이 줄일 수 있을 것이다.
물론, 부산시는 우리나라의 인구, 돈과 권력이 집중된 서울시와 다르고, 또 현재와 미래는 그 당시의 인구 폭증기, 고도 경제성장기 시대와도 명백하게 다르기에 백수십 배, 수십 배는커녕 열 배 상승도 불가능에 가깝다.
그러나 잠재 성장 여력이 압도적 최꼴지로 낙후된 시범 케이스 지방이기에, 각종 산업과 도시, 주거환경의 발전과 개선 여력이 서울 등 다른 지방 보다 훨씬 높기에, 부산 부동산 시장은 다른 지방의 그것에 비해 더 오래, 더 많이 상승할 수 있을 것이란 말이다.
다음에 쓸 시범 케이스 소지역은 그런 부산시 평균보다도 더 오래, 더 많이 상승할 수 있겠지?
각 지방 지역의 부동산 시장은 압구정, 반포 등 서울 강남 3구 재건축처럼, 또 서울 뉴타운 중에서도 차별성을 보이고 있는 한남 뉴타운처럼,
도심에 가까울수록, 한강 등 수변공원, 녹지, 조망권과 접근권을 보다 많이 확보할수록,
그리고, 배나무, 자두나무 많은 골짜기에 길이 저절로 열리듯, 지하철 등 교통, 학교, 쇼핑시설 등 편의시설이 저절로 형설 될 수 있는 보다 밀집, 집중된 주거시설일수록, 주택시장은 저절로 더욱 활성화 되게 되어있다.
예를 들어, 최근까지 집값이 높거나 집값 상승률이 높은 대표적인 지역들.
지하철 2호선 종합운동장 역 ~지하철 8호선 몽촌토성역까지 잠실 1동~잠실 5동의 5개동,
한강변에서 지하철 9호선 동작역과 고속터미널역, 사평역 ~지하철 3호선 잠원, 신사역에 이르기까지 반포 본동, 반포 1~3동, 잠원동, 서초 4동의 6개동 십만 가구에 육박하는 아파트들이 마치 한 단지처럼 밀집되어 있다.
도시 및 주거환경의 발전에 비례하여,
그리고 인구, 가구 수 증가와 그 밀집도에 비례하여, 당해 지역은 지하철 등 대중교통시설, 학교, 학군 등 교육 시설, 백화점 등 각종 쇼핑시설 등 각종 기반 시설이 더 빨리, 더 많이 확충되게 되어있고, 지역 경제, 일자리도 증가하게 되어 있기 때문에 집값 또한 비례하여 상승할 수밖에 없다.
모두 반포, 잠원동의 반포 자이, 반포 래미안, 아크로 리버 파크, 잠실 엘스, 트리지움, 파크리오 등등의 현재 집값과 장래 집값 상승률 추이를 살펴보면 뭔 말인지 이해할 수 있을 것이다.
둔촌 주공, 고덕 그라시움 일대의 강동구 대단지도, 마포 래미안, 공덕 자이 일대의 마포구 일대의 대단지도.
자칭 선진국들의 부촌처럼, 나아가 한강, 남산, 매봉산 등의 조망권과 접근권 외에도 각종 공관, 대사관으로 일반인과 차단되어 보다 안전한 주거환경의 한남 더힐, 나인원 한남 등은 중소규모 단지라도,
서울숲, 한강 등 등 풍부한 녹지, 공원 조망권과 접근권의 성수 겔러리아 포레, 트리마제 등등도 마찬가지다.
다음은 집값을 크게 견인할 수 있는 주거 단지, 개별 주택의 품질, 안전 및 주거환경과 관련하여, 그리고 용적률, 비용 등의 한계로 수평, 수직 증축의 리모델링, 대수선 시장으로 변할 수밖에 없는 장래 우리나라 주택 건설시장의 방향과 관련하여 시범 케이스 소지역에 관한 이바구가 이어질 것이다.
오늘은 그전에 부산 부동산 시장이 더 빨리, 더 오래 회복, 활성화될 수 있는 주요 이유 중 하나인, 부산 부동산 시장에 대한 얼치기 비관론자들의 주요 논거 중 하나인, 중기적 부산 공급, 입주물량 폭탄, 미분양 물량 급증 주장에 대해 간략하게 살펴본다.
지난 수십 년간 각종 언론, 전문가, 시민 등 어리바리한 그 연놈들의 한결같은 공급 주장들은 정확한 것일까?
그리고 상기한 서울 못지않은, 도시 및 주거환경의 획기적 개선과 관계된 부산, 특히 부산 도심의 주택재정비사업 활성화에 대해서도 간략하게 살펴본다.
모든 사물은 수많은 긍정적 변수와 부정적 변수가 포괄되고 또 교차하고 있다.
서울에 비해 부산은 일자리, 소득, 자산 등 주택 수요층들이 턱없이 빈약하고,
2015~2020년간 인구 대비 서울에 비해 상대적으로 훨 더 많은 입주 예정 물량 등 과잉 공급물량 탓.
그리고 문재인 정권의 조세, 금융 등에서 역대급 8.2대책 등 각종 부동산 억제책, 기타 자잘한 남구 입주물량 선반영 등으로 작금의 부산 부동산 시장은 서울과 달리 휘청대고 있는듯하다.
집값, 전 월세값 동반 상승은 유주택자의 기쁨이고 무주택자의 눈물이다.
집값, 전 월세값 정체 혹은 동반 하락은 그 반대가 될 것이다.
만약, 문재인 정부여당이 각종 부동산 대책을 내어놓지 않았다면 부산 아파트의 공급 과잉 물량은 2020, 2021년을 넘어 2023년까지 계속되었을 것이고, 만약 그리되었다면, 폭락기, 비관론자들이 거품을 물고 있는 부산 아파트 중장기 폭락 타령은 터무니없다 치부할 수 없을 것이다.
상기한 중장기적 아파트 공급과잉의 현실화 하나만으로도, 서울 지방과 달리 수요층이 극히 빈약한데다 공급의 가격 탄력성이 상대적으로 높은 부산시 부동산 시장은 내년인 2019년을 넘어 2023년까지 중장기적인 침체를 면할 수 없을 것이기 때문이다.
보다 더 구체적으로,
매에는 장사가 없고 중단기 부동산 침체, 쉬어가기는 독이 아닌 약이 될 수도 있기에,
부산 부동산 시장의 활황이 2020년까지 계속되었다면 2021년~2023년, 어쩌면 2023년을 넘어서까지, 부산에서 300가구 이상의 아파트만 해도 한해 4~5만 가구가 공급되었을 것이다.
즉, 중장기 공급 폭탄으로 부산 부동산 시장은 집값, 전셋값의 중기적인 동반 하락과 역전세난으로 무주택자들의 기쁨이자 다주택자들의 눈물은 2020년대 중반까지 계속되었을 것이란 말이다.
따라서 부산의 이 폭락, 폭등이들은 문재인 정권의 각종 부동산 대책들에 대해 분노, 증오할 이유가 없다.
그럼, 부산 부동산 시장은 언제부터 얼마 동안, 얼마만큼 재회복이 가능할까?
힌트로, 집값, 지역에 따라, 그리고 아파트, 단독, 빌라, 오피스텔, 임대 아파트 등등 집의 형태나 사용 용도에 따라 주택에 대한 수요층은 천차만별이다.
그럼, 부산 주택 시장을 주도, 선도하는 수요계층들은 어떤 유형, 어떤 지역, 얼마짜리의 주택들일까?
주택시장에서 수요분석은 물론 공급 분석에 있어서도 이는 필수 고려 사항 중 하나다.
추가 힌트다.
사상구 등 서부산과 정관, 양산, 명지 등 부산 외곽지역의 주택시장이 해운대, 수영구 주택시장에,
단독, 다가구, 다세대, 오피스텔, 임대 아파트, 기숙사 등의 주택시장이 고급 아파트 시장에,
2018년 현재 1~2억 대의 주택 시장이 4~6억 대 주택시장에,
영향을 미칠 수 있을까 있다면 어느 정도의 영향일까?
해가 갈수록 각종 통계자료가 보다 정확해져 가고 있고, 최근의 주택 공급물량이나 미분양 물량에 관한 각종 통계는 들쑥날쑥하나 2~300가구 미만은 물론 수십 가구 아파트, 심지어 임대 아파트, 오피스텔 등의 물량도 포함시키는 자료들도 많더라.
그럼, 부산 주택시장을 주도, 선도하는 지역, 가격대의 공급 물량은, 주로 2018~2020년까지, 그 이후는 매년 한 해 얼마쯤일까?
힌트 하나 더,
과거의 부산 주택 공급과 미분양 물량에 관한 통계자료는 해운대 신도시, 엘지 메트로시티 등 최소 수백 가구 이상의 아파트들이었다.
그것도 이주 수요, 재 입주 물량을 감안해야 할 재건축, 재개발 등 각종 재정비사업이 아닌, 맨땅에 헤딩하는 식의 공급물량이 주류였다.
부산의 아파트 공급물량도 1990년대 중 후반기의 해운대 신도시 등 부산시 아파트 공급물량은 대충 연평균 6만, 월평균 5천여 가구.
2000년 전후~2006년 전후에는 메트로시티 등 년 2만~4만여 가구, 월 2400~5000여 가구였다.
그 중기적 공급과잉 물량은 2000년대 초 중반에 서울, 경기지방의 주택시장이 2차에 걸쳐 버블을 형성할 만큼 폭등할 때 부산 주택시장이 잠잠했던 주요 이중들 중 하나였다.
반대로, 부산 주택시장의 1차 상승기였던 2009~2011년을 전후로 한 2007년~2012년간의 아파트 공급물량은 대략 년 8천에서 1만 9천여 가구, 월 700~2300여 가구였다.
부산 부동산 시장의 2차 상승기였던 2014년 하반기부터 2017년 상반기를 전후로 한 2013년~2020년 부산시 아파트의 연평균 공급물량은 얼마?
이전의 통계자료와 달리 수십 가구의 소형 아파트, 오피스텔을 포함한 자료, 뺀 자료 등 들쑥날쑥한 자료들이지만, 1만 5천여 가구였던 2016년을 제외하고 대략 한해 2만에서 2만 5천, 심지어 2만 8천까지 다양하더라.
이전의 자료 아닌 현재의 통계자료에 의하더라도 한해 2만 내지 2만 5천의 입주물량은 공급폭탄인 걸까?
결론이다.
6개월 혹은 1년, 어쩌면 2020년까지 해운대, 수영구 등 일부 지역을 제외하고 2년은 더 바닥을 모색할 수는 있어도, 시범 케이스 지방인 부산 부동산은 꽉 쥐고 있기만 해도 1~5년 후에는 크게 웃을 날은 오게 되어있다.
특히 시범 케이스 소지역에서는 더더욱.
이하, 그 이유 중 일부에 대한 추가 힌트 나가신다.
나 홀로, 소형 아파트, 외곽지역을 제외한, 해운대, 시범 케이스 소지역 남천, 대연동 등 부산 핵심지역 아파트의 중기적 순 공급물량은 총합은?
동래, 연제, 부산진구와 달리 해운대구, 수영구의 입주 예정 물량은 내년, 2019년 이후 중장기간 입주물량은 거의 공백 상태에 가까울 정도로 급감한다.
수년간 수천만 원 상승에도 허덕대던 집값이 두 배로 뛸 만큼.
2019, 2020년을 전후하여 입주 예정인 엘시티, 광안 자이, 에일린의 뜰, 민락 오션 테라스, 남천 어울림, 중동 리인 뷰, 캐슬 스타, 비스타, 마린시티 자이 등 소형 단지를 다 더해도 부산 부동산 시장을 주도할 해운대, 수영구 핵심 지역의 중장기간 입주물량은 각각 수천 가구에 불과할 뿐이다.
조정 지역 지정 등으로,
한시적 대의기관인 정부가 마치 스프링을 누르듯 해운대, 수영구의 집값 상승을 막으려 해도 해운대, 수영구의 집값은 제 갈 길을 가게 될 것이다.
조정 지역이 해제되면 급등 모드, 해제되지 않더라도 조삼 모사로, 몇 년 더 늦어지고, 또 늦어진 만큼 몇 년 뒤 단기에 빨리 갈 수는 있어도 제시간 내, 제 갈 길을 가게 되어있단 말이다.
시범 케이스 소지역인 대연동 등 남구 지역도 마찬가지다.
올해, 내년에 입주할, 선발대 격인 대연 레전드, 대연 푸르지오 파크, 대연 자이, 대연 SK, 용호동 W 입주 완료 후,
본진 격인 대연 3, 4, 8 구역, 감만 1, 우암 1, 2, 문현 1, 3, 대연 마루, 용호동 2, 3 재개발과 대연 비치, 오양 양지, 대연 반도 등 재건축 아파트 등 4~500가구 이상의 신규 아파트 삼만여 가구가 입주할 때까지 대연동, 부산 남구의 입주 공백 상태는 장가간 계속될 것이다.
대연동은 부산시 도시 및 주거환경 비약적 개선의 핵심 지역 중 핵심 지역이고, 장래 공급 측 요소도 중장기적으로 우호적인 건 개도 소도 다 알고 있고 가만히 쥐고만 있어도 돈 벌수 있는 것도 다 알기에 바삐, 서둘러 갈 필요가 없다.
어차피 대연 3, 8구역 재개발 입주 시에는 부산 최고가가 될 것이니까.
단기적으로도 마찬가지다.
올해 입주물량 폭증에도 불구하고, 또 부산 부동산 침체기에도 불구하고 하락은커녕,
대연동 집값은 앞으로, 중기, 장기는 물론 단기적으로도 꾸준히, 가랑비에 옷 젖듯 오르게 될 것이다.
따라서 하류 인생들의 입주물량 폭탄, 대연동 집값 폭락 타령에 하등 불안해할 이유가 없다.
모두 걱정 뚝이다.
그리고 모두 2018년 올해 하반기 혹은 내년 이후의 남구 입주물량 공백 기간은 앞으로 몇 년이며 그 기간 동안 대연동 집값은 얼마나 오르게 될까에 대해서만 고민해도 충분하다.
시범 케이스 소지역인 남천, 대연동 부동산은 부산에서는 전에 없던, 마치 서울 강남의 재건축 단지의 상대적으로 강한 이주효과와 강북의 상대적으로 약한 이주효과가 결합된 형국이다.
그것도 부족하여 다년간 입주 공백 상태가 계속될 것이기에,
부산 부동산 시장이 회복되면 남천, 대연동의 집값 폭등은 불가피해질 것이다.
상기한 대연동 이주 수요 물량에 더하여 인근 남천동의 삼익비치, 삼익 타워 재건축과 남천 2구역 재개발 등등까지 그 철거 이주 수요 물량이 중기적으로 입주 공백 상태하에 놓어질 남구 및 남구 인근의 집값, 전 월세값이 동반 폭락할 수밖에 없다고?
상대적으로 공급 물량이 많은 동래구, 연제구 등 부산 내륙 지방의 집값도 폭락은커녕 온천 2, 4, 거제 2를 중심으로, 명륜 자이, 명륜 힐스테이트 등 명륜동, 사직 캐슬 등 사직동까지 많이 오르게 될 것인데,
새끼들아 부산 부동산 경기가 회복, 대세 상승한다면, 남천, 대연동 등 해운대, 수영구 등 부산 핵심 지역의 집값 폭등이 부산 부동산 시장에 끼칠 수 있는 영향력에 대해 고민해라.
태풍 급인지, 아니면 미풍급인지.
2020.7.6일에 모니터링된 언론 등 자료 일부.
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다주택자 괴롭게 하겠다는 정부, 투자수요 막겠지만 1주택자도 세금폭탄 ‘불보듯’
세제 개편안은 다주택자와 고가주택 보유자 등을 집중 겨냥할 것으로 보인다. 부동산 시장에서는 12·16 대책보다 종합부동산세 세율이 더 높아질 것으로 예상하고 있다. 기본공제액(1주택자 공시가격 9억원, 다주택자 6억원)은 낮아질 가능성도 거론된다. 12·16 대책 당시 정부는 현행 0.5~3.2%인 종부세율을 0.6~4.0%까지 높이고 조정대상지역 2주택자 세부담 상한을 200%에서 300%로 높이기로 했다.
당국이 종합부동산세 강화 카드를 빼든 것은 ‘주택을 투자의 대상으로 보지 말라’는 신호를 주는 것이다. 12·16 대책에 따르면 조정대상지역 2주택자나 3주택자 이상의 경우 종합부동산세가 0.2~0.8%포인트(p) 높아진다. 또 조정대상지역 2주택자 종부세 부담 상한을 200%에서 300%로 올리기로 했다.
12·16 대책을 적용하면 전용면적 84.43㎡짜리 은마아파트와 84.99㎡짜리 래미안대치팰리스를 보유한 2주택자가 올해 내야할 세금은 6144만원 수준이다. 원래 5366만원 정도로 추정됐지만, 세율이 기존 1.8%에서 2.0%로 높아지기 때문이다. 2018년 우리나라 근로자의 평균 연봉이 3634만원이라는 점을 감안하면 웬만한 직장인은 세금을 감내할 수 없어 조정지역 2주택자가 될 생각을 버리게 된다는 뜻이다.
당국이 종합부동산세 강화 카드를 빼든 것은 ‘주택을 투자의 대상으로 보지 말라’는 신호를 주는 것이다. 12·16 대책에 따르면 조정대상지역 2주택자나 3주택자 이상의 경우 종합부동산세가 0.2~0.8%포인트(p) 높아진다. 또 조정대상지역 2주택자 종부세 부담 상한을 200%에서 300%로 올리기로 했다.
12·16 대책을 적용하면 전용면적 84.43㎡짜리 은마아파트와 84.99㎡짜리 래미안대치팰리스를 보유한 2주택자가 올해 내야할 세금은 6144만원 수준이다. 원래 5366만원 정도로 추정됐지만, 세율이 기존 1.8%에서 2.0%로 높아지기 때문이다. 2018년 우리나라 근로자의 평균 연봉이 3634만원이라는 점을 감안하면 웬만한 직장인은 세금을 감내할 수 없어 조정지역 2주택자가 될 생각을 버리게 된다는 뜻이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "세금이 늘면 투자 수요를 줄이는 효과를 기대할 수 있다"고 했다.
종합부동산세율이 강화돼야 당초 입법 취지에 맞다는 의견도 있다. 그간 이런 저런 예외조항을 두고 공제액을 늘려주면서 종합부동산세의 입법 취지가 무색해졌다는 것이다.
종합부동산세는 2005년 도입됐고 2006년에는 과세 기준이 인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀌었다. 공시가격이 6억원 이상이라면 종합부동산세를 내야 했다.
하지만 이후 종합부동산세율의 실효성이 떨어졌다. 1세대 1주택인 경우 공시가격이 9억원 초과인 경우에만 종합부동산세를 내는 대상으로 분류된 데다 종부세율도 0.5~2.0%로 대폭 낮아졌다. 세율이 미미하다보니 고가주택을 취득하는 것에 대한 부담이 없고, 이런 세제 상황이 강남3구를 중심으로 한 아파트 쏠림 현상, 서울 아파트 쏠림 현상을 가져왔다는 것이다.
실제로 당국은 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균에 비해 우리나라의 보유세 부담이 낮다는 통계 자료를 근간으로 보유세율 강화를 추진하고 있다. OECD에 따르면, 2018년 현재 한국의 국내총생산 대비 보유세 비율은 0.87%로, 전년보다 0.04%포인트 올랐다. OECD 33개국 평균(1.06%)과 비교하면 0.19%포인트 낮다.
1주택자에게도 예외없는 종부세 강화…은퇴 연금생활자들만 밀려난다
문제는 고가주택 한 채를 가졌지만 소득이 없는 사람들에게 세금 부담이 너무 크다는 점이다. 은퇴자가 대표적이다. 국민연금을 받아 생활하는데 세금을 내려면 다달이 받는 연금을 쪼개 모아야 하기 때문이다.
서울 서초구의 반포래미안퍼스티지 전용면적 84.93㎡에 거주하는 김재영(65)씨의 소득은 국민연금으로 받는 월 130만원 수준이다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 김씨가 올해 내야 하는 종합부동산세와 재산세(통칭 보유세)는 1158만원 정도다. 김씨는 "국민연금을 받아 모조리 세금을 내는 데 쓰게 생겼다"면서 "집 한 채 있는걸 결국 팔아야 하는가보다"고 했다.
그래도 지금까진 아껴쓰면 어느 정도 감당할 수 있었다. 2018년엔 한 달에 50만원, 2019년엔 70만원 정도를 떼서 세금을 내야했다. 2018년에 냈던 보유세는 550만1088원, 2019년에 냈던 보유세는 794만5872원이었다.
문제는 앞으로 보유세가 더 오를 수 있다는 점이다. 김씨가 보유한 아파트의 올해 공시가격은 19억9400만원이다. 12·16 대책에 따르면 종합부동산세율은 1.4%에서 1.6%로 올라간다. 여기에 정부 계획대로 공정시장가액(과세표준을 정할 때 사용하는 공시가격 비율)이 단계적으로 오르면 보유세는 더 는다. 당국은 올해 공정시장가액을 90%까지 올리고 2021년엔 95%, 2022년엔 100%로 올릴 예정이다.
강남·서초·송파 등 이른바 강남 3구에 자리잡은 이들만의 문제는 아니다. 서울 마포 래미안 푸르지오의 전용면적 84.59㎡짜리 집을 가진 이는 올해 227만5440원을 보유세로 내야 한다. 2017년 보유세는 153만9240원, 2018년 보유세는 177만3600원이었다. 상도더샵1차 전용면적 84.99㎡짜리 집을 보유했다면 올해 보유세는 138만1248원이다. 국민연금에 30년간 가입한 이들이 받는 월 연금액(127만원) 약 한 달치는 세금으로 나간다는 뜻이다.
2020.07.06. 17:04답글쓰기
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"1억원대 투자매물 없나"..31년차 안산아파트 휩쓴 30대.
'청포자(청약 포기자)'인 2030 세대들의 갭투자(전세 끼고 매매)는 수도권 전역에서 나타났다. 상대적으로 집값이 저렴해 초기 투자금이 낮은 안산, 산본 등과 서울 강북권 구축 아파트가 주요 타깃이다. 언제 당첨될지 모르는 청약에 헛된 희망을 키우기보다는 일단 사고 보자는 심리에 수도권 전역에서 집값이 들썩였다.
6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 안산 단원구 선부동 소재 '군자주공12단지(전용면적 38.64㎡)'가 지난달 2억1800만원(11층)에 손바뀜했다. 지난해 6월 같은 층수의 매물이 1억2000만원에 거래된 것과 비교하면 1년만에 9000만원 뛰었다. 1991년 지어진 입주 31년차 구축 단지인데다 소형 평수라는 점을 감안하면 놀라운 상승세다.
올해 1월부터 거래량이 급증, 6월까지의 거래건수(192건)가 지난해 전체 거래량(84건)의 두배를 웃돈다. 전세금을 끼고 매입할 경우 8000만~9000만원으로 아파트를 살 수 있다는 소식에 20~30대 투자자들이 대거 몰린 영향이다.
2030 아파트 갭투자는 통계로도 확인된다. 국토교통부가 국회에 제출한 '아파트 입주계획서'에 따르면 올해 1~4월 투기과열지구 내 3억원 이상 아파트 갭투자자(임대목적 거래) 수는 2만1096명으로 지난해 같은 기간 대비 124.8% 늘었다.
특히 20대의 임대목적 아파트 매입 건수는 지난해 416건에서 올해 1199건으로 3배, 30대는 6297건으로 2.7배 증가했다. 40대의 갭투자는 5931건으로 2.1배 늘었다.
2020.07.06. 17:07답글쓰기
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지난 5월말 성수동의 '아크로 서울포레스트' 아파트 3채의 새 주인을 찾는 청약에 26만명에 몰렸다. 분양가가 최고 37억5800만원에 달하는 초고가 아파트였다. 당첨 후 하루만에 분양가의 10%를 계약금으로 내고 4개월 후에 또 10%를 중도금으로 내야 해 현금동원력이 필요했다.
이 아파트 청약에 몰려든 26만명 중 60%가 소위 '2030'(20대~30대)이었다. 젊은층이 대거 청약에 뛰어들었을 것이란 추측은 나왔지만 구체적인 숫자가 확인된건 처음이다.
2020.07.06. 17:18답글쓰기
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아파트 매물 씨가 말랐다…노·도·강 '분노매수'에 신고가 속출.
가격 상승은 상대적으로 매물이 많은 신축 대단지로도 번지고 있다. 최근 입주한 강동구 고덕동 일대 아파트들은 84㎡ 기준 15억원 아래에서는 매물을 찾기 힘들 정도다. 그동안 남아있던 매물이 주말 새 빠르게 소진되면서 호가가 뛰는 분위기다. 매물을 확보하려는 중개업소들의 문의가 늘자 집주인들도 추가 상승 기대감에 경쟁적으로 가격을 올리고 있다는 것이 중개업소들의 전언이다. 이 지역 C공인 관계자는 "당장 입주 가능한 물건은 매도자들이 16억5000만원까지도 부른다"며 "일반적으로 대단지 신축 아파트의 경우 매수자 우위 시장이라는 점을 감안하면 이례적"이라고 설명했다.
심지어 노원ㆍ도봉ㆍ강북구(일명 노도강) 등 서울 외곽지역 아파트는 매수세가 몰리면서 신고가가 속출하고 있다. 늦었지만 지금이라도 더 오르기 전에 사두자는 추격 매수세가 대부분이다. 현지 중개업계에서는 정부 정책에 대한 실망감이 반영된 '분노의 매수세'라는 표현까지 나오고 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 3일 하루 실거래 등록된 노원구 아파트 83건 중 무려 27건이 신고가였다. 지난달 26일 상계동 주공 11단지 59㎡는 직전 거래가 4억6800만원을 넘어서 5억원을 기록했다. 인근 비콘드림힐3단지 84㎡는 지난달 25일 7억원 신고가로 손바뀜했다. 직전 거래가인 5억7000만원을 1억3000만원이나 경신한 가격이다. 중계동 건영2차 75㎡는 지난달 19일 6억2000만원에 거래돼 직전 거래가 5억7000만원을 뛰어 넘었다. 이 지역 E공인 관계자는 "문재인 대통령 발언 이후로도 이 인근 시장의 상황은 바뀐 게 없다"며 "심지어 일부에서는 7억6000만원선인 이지역 3단지 59㎡ 값이 정권 말기에는 9억원까지 뛸 것이라는 얘기까지 나오고 있다"고 말했다.
현지에서는 그동안 마포ㆍ용산ㆍ성동구(마용성), 광진구가 주도했던 강북권 집값 상승을 중저가 아파트가 밀집한 노원구가 주도할 것이라는 관측도 제기되고 있다. 하계동 F공인 관계자는 "최근 들어 호가 오름세가 더 가팔라졌다"며 "매물 품귀도 심해서 두자릿수 매물이 있는 단지가 드물 정도"고 귀띔했다.
실제로 한국감정원에 따르면 지난달 29일 기준 서울 강북 대부분 지역의 주간 아파트 매매가격 상승률은 전주보다 더 커졌다.노도강을 포함하는 동북권 상승률은 전주 0.06%에서 0.07%로 더 올랐고, 은평ㆍ서대문구 등이 포함된 서북권 역시 0.04%에서 0.06%로 상승폭이 확대됐다. 금천ㆍ관악ㆍ구로구(금관구)가 포함된 서남권은 직전주(0.08%) 대비로는 상승률이 줄었으나 여전히 0.07%로 높은 수준을 유지했다.
2020.07.06. 17:18답글쓰기
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“정책 나오면 집값 더 오른다”…불안감이 집값 올렸다.
강북구의 SK북한산시티는 59㎡(이하 전용면적)가 지난해 말 4억8900만원에 팔렸으나 지난달 20일 5억6000만원에 거래됐다. 노원구 상계주공 10단지도 68㎡가 지난해 연말 5억9000만원에 팔렸으나 대책이 나온 17일에는 7억4000만원으로 몸값을 높였다. 상승폭이 1억5000만원에 달한다. 영등포구 강변래미안 79㎡는 8억원대에서 이젠 10억원대 아파트가 됐다.
2020.07.06. 17:34답글쓰기