재건축 사업 규제로 리모델링 전환-강남구 압구정 신현대아파트, 분당 야탑동 매화마을, 정자동 한솔마을 등 공동주택 리모델링 추진

[(공)마포]

재건축 사업 규제로 리모델링 전환

-강남구 압구정 신현대아파트, 분당 야탑동 매화마을, 정자동 한솔마을 등 공동주택 리모델링 추진

얼어붙은 서울 부동산시장..리모델링 훈풍 불까

<앵커>

기존 아파트 구조는 유치한 채 일부 구조를 변경하는 '리모델링'을 선택하는 단지가 늘고 있습니다.

재건축 사업이 규제에 묶인 데다, 노후화된 주거 환경을 빠르게 개선할 수 있다는 장점 때문인데요.

건물 무게를 지탱하는 '내력벽' 철거까지 허용되면 리모델링 사업은 한층 탄력을 받을 전망입니다.

이지효 기자의 보도입니다.

<기자>

서울 용산구의 한 아파트 단지.

최근 안전진단에서 C등급을 받아 서울시 최초로 '옆으로 넓히는' 수평증축 리모델링을 추진합니다.

리모델링을 마치면 97가구 늘어난 750가구 규모의 아파트로 새롭게 태어납니다.

부동산 시장에 때 아닌 한파가 불면서 한동안 주춤했던 리모델링이 주목받고 있습니다.

재건축 사업이 정부의 각종 규제에 막히면서 리모델링을 선택하는 단지가 늘고 있는 겁니다.

리모델링은 재건축과 달리 초과이익 환수제, 조합원 지위양도 제한, 용적률 제한 등의 규제가 적용되지 않습니다.

상황이 이렇다보니 분당 등 수도권뿐만 아니라 서울 지역에도 확대되는 추세.

여기에 새 아파트에 대한 수요자의 선호가 강하고, 노후 아파트가 많아진 영향도 있습니다.

실제로 재건축 연한을 못 채운 준공 15~30년차 아파트는 서울에만 76만 가구에 달합니다.

<인터뷰> 양지영 / R&C 연구소장

"리모델링이 반사 이익을 받는다고 할 수 있죠. 재건축에 비하면 당장의 수익률은 떨어지지만 사업 추진 기간도 짧기 때문에…재건축은 시장이 안 좋을 때는 사업 기간이 상당히 늘어나면서 오히려 금융 등 부담금이 늘 수 있거든요."

정부가 내년 3월에 내력벽 철거를 허용할지 여부도 리모델링 활성화의 분수령이 될 전망입니다.

건물 무게를 지탱하도록 설계한 기본 벽인 '내력벽' 철거가 허용되면 아파트 평면을 효율적으로 설계할 수 있어 사업성이 높아집니다.

<인터뷰> 함영진 / 직방 빅데이터랩장

"리모델링이 수평이나 수직증축이 돼서 조합원의 부담금을 낮출 수 있는 구조가 있지만 평면이 자유롭지 않은 게 있어요. 내력벽 철거와 관련한 문제가 어느 정도 해결이 되면, 정부의 가이드라인 등을 넣으면 더 활성화될 수 있다고 보입니다."

다만 전문가들은 리모델링 역시 강남권, 한강변 등 일반 분양가를 높게 책정할 수 있는 지역 위주의 선별적인 투자가 필요하다고 조언했습니다.

한국경제TV 이지효입니다.

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'장기전' 준비하나..수리나선 압구정 재건축
신현대 61억 들여 배관교체
재건축 추진 동력 더 작아져

최고 부촌 아파트 중 하나인 서울 강남구 압구정신현대(현대9차·11차·12차) 단지가 총 61억원을 들여 공용배관을 전격 교체하기로 했다. 재건축 추진에 난항을 겪던 압구정신현대(사진)는 결국 재건축 속도보다 삶의 질을 선택하면서 '장기전을 앞둔 버티기'에 들어가는 모습이다.

5일 부동산중개업계에 따르면 압구정신현대 관리사무소는 2019년 6월부터 9월까지 단지 내 공용배관을 전격 교체하기로 결정하고 주민들에게 이 내용을 공지했다. 냉·온수와 오수 등 모든 공용배관을 교체하는 데는 예산 61억원이 소요된다. 관련법상 서울시에서 일정 금액을 보조해줘 실제 주민들이 부담할 금액은 50억원 남짓으로 알려졌다. 하지만 압구정신현대 단지는 주민들이 지금까지 낸 관리비 중 장기수선충당금으로 94억원을 보유하고 있어 주민의 추가 부담은 없다.

압구정신현대 관리사무소 관계자는 "올해 초부터 주민 설문조사 등을 거쳐 공용배관 교체에 대한 주민 의견을 수렴한 결과 전체 주민의 53%가 설문에 참여했고, 이 중 96%가 배관공사를 찬성했다"며 "특별한 이견이 없다면 내년 6월부터 4개월간 공용배관 공사를 하겠다는 공지를 최근 주민들에게 전했다"고 설명했다.

압구정신현대가 공용배관을 교체하기로 한 것은 당분간 재건축을 추진하지 않겠다는 주민들 의지로 읽힌다. 재건축을 추진하는 단지는 몇 년 지나면 없어질 기존 시설에 추가 투자해 매몰 비용을 늘리지 않기 때문이다.

재건축 정비업계 관계자 A씨는 "재건축을 추진하는 단지는 비용도 비용이지만 재건축 의지를 보여주기 위해 엘리베이터나 현관 개폐장치, 공동배관 등 돈이 많이 들어가는 공사를 진행하지 않는 게 불문율"이라며 "수년간 미뤄 오던 공동배관 교체 작업을 수십억 원 들여 내년에 진행하는 것은 향후 몇 년간 재건축을 하지 않겠다는 의미로 받아들여진다"고 설명했다.

1982년에 지어진 압구정신현대는 2014년 안전진단 결과 재건축이 가능한 D등급을 받았지만 아직 추진위원회도 설립하지 못하고 있다. 지난해 몇몇 예비후보들이 추진위 설립 작업을 벌였지만 결국 소유주 50% 동의를 얻지 못해 좌초됐다. 동호대교 남단대로 맞은편에 있는 압구정구현대도 올해 9월 재건축 추진위를 설립했지만 속도를 내지는 못하고 있다. 정부가 재건축을 억누르는 상황에서 '갑(甲) 중의 갑'인 입지를 가진 압구정현대 소유주들은 무리하게 속도를 낼 필요가 없다는 공감대를 가지고 있다.

압구정신현대에 살고 있는 소유주 김 모씨는 "주민들 사이에서는 급할 게 없다는 심리가 강하다"며 "재건축을 추진하기 위해 공용배관을 교체하지 말자는 주장도 있었지만, 강남 재건축을 악으로 몰아가는 정부 아래에서는 대열을 정비해 장기전으로 가자는 게 다수 의견"이라고 말했다.

매일경제|전범주

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분당신도시 리모델링 바람 불까?.. 일부 단지 '규제 탈출구'로 시범단지 신청

수도권 1기 신도시인 경기도 성남 분당신도시에 리모델링 바람이 불지 관심사다. 분당구 야탑동 매화마을 2단지가 시의 지원을 받는 공동주택 리모델링 시범단지로 선정돼서다.

리모델링은 지은 지 15년 이상 된 단지를 대상으로 하는데 현재 성남지역은 181개 단지, 10만8532가구가 해당된다.
5일 성남시와 업계 등에 따르면 최근 리모델링 자문단 회의를 열어 매화마을 2단지를 시범단지로 선정했다.

이는 리모델링 지원을 신청한 성남동 중앙아파트, 정자동 경남·선경 연립, 야탑동 탑마을 타워빌, 구미동 무지개마을 청구아파트 중 주민동의율, 입지 여건 등 8가지 항목을 종합 평가한 결과다.

분당의 한 아파트단지. /사진=뉴시스 DB

성남시는 매화마을 2단지의 리모델링 추진을 위해 조합 설립, 기본설계 용역 등 행정적 지원과 안전진단, 안전성 검토에 소요되는 비용 등을 모두 지원한다.

매화마을 2단지는 지난 1995년 준공된 10~21층짜리 건물 17개동으로 리모델링 결정 단지 중 1185가구로 규모가 가장 크지만 준공된 지 23년이 넘어 배관, 건물 외관 등이 낡고, 주차·녹지 공간이 부족해 주거환경 개선 요구가 지속됐던 곳이다.

이로써 지난 2014년 시범 단지로 선정된 ▲정자동 한솔마을 주공 5단지(1156가구) ▲정자동 느티마을 3단지(770가구)·4단지(1006가구) ▲구미동 무지개마을 4단지(563가구) ▲매화마을 1단지(562가구) 등 5개 단지를 포함해 총 6개 단지 5242가구가 리모델링에 들어간다.

이처럼 1기 신도시에서 리모델링 사업이 추진되는 이유는 이곳 아파트의 용적률이 대부분 200% 내외로 높은 편이라 재건축으로 더 늘릴 수 있는 용적률이 제한돼 있기 때문.

업계에서는 재건축으로 사업성을 확보하려면 용적률 180% 이하가 돼야 한다고 판단하고 있어 1기 신도시의 리모델링을 통한 시설 개선과 아파트 가치 향상은 더욱 탄력을 받을 것으로 전망된다.

머니S|김창성 기자

동글동글6시간전
여긴 부자들중의 부자들이 살아서 돈이 급할 것도 없고 버티다 자녀에게 상속시키려는 중장년층이 많으니까

verysun5시간전
음   ~~~    전쟁이네  !    長期戰 !

Cho bok hee5시간전
서울시가 왜 남의 아파트 배관공사비를 데주냐 그냥 녹물마시고 살게 냅둬

해바라기4시간전
사람이 사는데 비싸고싸고 무슨상관인지 그냥형편대로 맞춰 살면 될것은 낡은집은 고쳐쓰면되고 헐은집은 허물고 다시지으면 될것을 집값이오르면 뭐할것이고 또 내리면 어쩔것인지 그런다고 젊어지는것도아니요 생로병사는 피해갈 수 없는법 그냥 편히들 살다가시오 어차피 돌아가는거라 한지않소?

10조부자6시간전
나라도 좌파 정권 바뀌면 그때나 하겠다.

thewall40분전
거참, 이 사람들이 참 근시안적이네. 하는 김에 지하주차장도 만들고, 커뮤니티센터도 만들고, 멋들어지게 문주도 사방에 만들어. 장기전이잖아. ㅋㅋ

마이클1시간전
조금전

10-20년후 이 나라는 망가져 있다. 일할 애들도 없고 기업들도 상당수 문을 닫을게고. 일할 젊은애들도 없고 일할 역량도 없고... 이미.이 나라의 좋은시절은 정점을 지나 내리막으로 빠른 속도로 가고 있다. 정권의 문제를 떠나 남은건 빚과 무기력해진 소수의 젊은세대. 그리고 이미 동력을 잃은 경제... 다 탐욕을 결과이다. 잘들해봐.

abcd2시간전
한강변 층수 규제 때문에 당분간 안하는쪽으로 가닥 잡은거 아닌가? 그러길래 오세훈 때 한강 르네상스 어쩌고 할 때 기부체납 좀 많이 하고 층수 올리는 방향 제시해줄 때 얼른 했어야지 욕심만 내다 새됐네 ㅋㅋㅋ

청천2시간전
평생 녹슨
파이프로
녹물마시다가
갈 듯'''''''''~!!!!!

한마음6시간전
민주화 떠벌리던 김빵삼 정권때 한강 조망권 확보한다며 멀쩡한 남산 외인아파트 철거한 효과가 전무하다.

한강을 병풍처럼 휘감으며 온통 닭장같은 콘크리트 고층 아파트 숲을 이루니 시각적으로 너무 답답하다.

이게 도대체 사람 사는 나라더냐?

해피트리6시간전
구매자 입장에서 리모델링 아파트는 제외 대상이다...
할거면 재건축을 해라..
뭐하러 리모델링이 싼것도 아니고, 재건축보다 조금 저렴하게 들여서
그만큼 향후 재산가치 평가도 못 받는다...

그냥 있는대로 살다가 30년넘어 재건축으로 해라..
리모델링에 들인 돈에 비해 향후 재산가치는 별로 안따라 온다...

사는 입장에서 리모델링 아파트는 비추다..

디엔아이8시간전
제발 분당동 우리 동네는 가구수 늘리는 재건축이나 리모델링에서 빼주오...  지금 모습이 좋아서 살고 있다오!

dew81137시간전
왜 분당만...ㅜ
되는 곳만 되는구나.
일산도 간절히 바래봅니다

그대를 위한9시간전
모래성

abcd2시간전
돈을 들여서 대수선을 해서 그만큼 가치있는 거주환경으로 만들어질 수 있으면 1:1로라도 리모델링을 선택하겠지. 재건축이 나을지 리모델링으로 유지보수하며 사는게 나을지는 거기 주민들이 선택할 문제다. 하라고 떠밀문제도 아니고...

kims3시간전
솔직하였으면 좋겠다
분당아파트는 내력벽구조라 리모델링하기에 어려운 점이 많다고 하던데 . . .
결국 벽을 손봐야하는 리모델링 . . .

아기다리고기다리7시간전
2008년 전 부터 집 값 올리려고 리모델링한다고 현수막 부치고 하더니,  성남시에서 지원해 주니까  리모델링보다 아파트 값 올리려는데 더 목적이 있지.

fkdnfl7시간전
분당살기 정말 좋은데
울집사람은 아파트가 낡아서 싫다고 하네..ㅠㅠ

상록패랭이꽃5시간전
인간은 신축을 좋아합니다.
신차 신축아파트 모는것이 욕심에서 비롯됩니다.

abcd2시간전
솔직히 요즘에 짓는 아파트 수준하고 비교해도 차이가 너무 많이나는건 사실이에여 편의시설 없고 주차도 힘들고... 돈이 없으니까 90년대에 지은 아파트 전세로라도 사는거지 돈 있으면 거길 사서 살고 싶으심?? 구축을 사서 거주하더라도 2005년 이후에 지은 것들을 사야지.

함박웃음7시간전
큰 평형은 굳이 리모델링 할 필요가 없고, 안전 검증도 안됐다.
왜냐하면 거져 지어주는것이 아니고,앞으로 집값도 불안하다
작은평형은 리모델링 할수가 있느나, 계산을 해봐도 별 실이익이 없다.
리모델링은 지금보다 집값이 많이 올라야 실효성이 있다.

fjdkls8시간전
자기 돈내고 재건축하면 될것을....참 욕심은....

나라나라라10시간전
예전에 어떤 부동산 전문가가 분당이나 1기 신도시 아파트들이 급하게 짓는 바람에 바다모래쓰고 부실로 짓는 바람에  뼈대가 약해 리모델링이  어려울수도 있다라는 말을 들었는데 가능하려나?

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