부동산 가격 왜 오르는가?

[연구소장]

부동산 가격 왜 오르는가?

부동산 가격은 경기사이클, 정책, 개발에 따라 오른다

이주호

이메일보내기 前 토지공사, SK건설 개발부
엔지니어링사 기술고문

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부동산 가격이 왜 오르고 내리는가를 궁금해 하시는 분들이 많이 계실겁니다.

부동산 가격이 오르는 요인으론 정책, 경기사이클, 개발을 들 수가 있는데 이 중에서도 경기사이클이 차지하는 비중이 가장 크다고 할 수 있습니다. 하여 필자는 부동산 가격의 오르내림을 일종의 경제활동이라고 규정짓고 싶습니다.

물론 정책, 개발 호재로 인하여 부동산 가격이 상승하기도 합니다.

작금의 강남권 등 일부 지역 부동산 가격 하락 요인은 철저히 경기사이클에 기인됩니다.

부동산시장보다 경기사이클에 더 민감한 시장으론 증권시장을 들 수가 있는데 주가의 흐름은 제멋대로 움직이는 것 같지만 자세히 살펴보면 일정한 이유 즉 룰을 가지고 움직이고 있슴을 알 수가 있습니다.

수출호경기땐 수출관련주가, 내수호경기땐 백화점주 등 내수관련주가, 반도체호경기땐 삼성전자 등 반도체관련주가, 이동통신 보급땐 SK텔레콤 등 이동통신관련주가, 인터넷 보급땐 네이버 등 인터넷관련주가, 새로운 정부의 새로운 정책 출현땐 정책관련주가, 대체적으로 나름 상승할만한 이유를 가지고 상승하고 있습니다.

부동산 가격 상승 역시 마찬가지입니다.

부동산 가격이 가장 많이 상승하는때는 큰수출호경기 이후에 나타나는 내수호경기때입니다.

대표적인 내수호경기로 1985년~1987년 상반기까지 큰수출호경기인 3저호경기 이후에 나타난 1987년 하반기~1991년 상반기까지의 내수호경기를 들 수가 있는데 그 당시엔 2008년 북경올림픽 이후에 나타난 작금의 중국 내수호경기처럼 1988년 88올림픽 붐에 편승하여 큰내수호경기를 맞이한 경향이 있습니다.

1987년 하반기~1991년 상반기까지의 내수호경기 이후 우리나라는 2005년 하반기~2007년 조선, 철강 등 재래산업 큰수출호경기를 맞았습니다. 큰수출호경기 이후 시중 유동성 자금이 풍부해 지면 자연스럽게 큰내수호경기가 오게 마련입니다. 또 정부에서는 큰수출호경기 이후 경기의 급격한 하강을 방지하기위해 통상 경기연착륙 경제정책을 써 내수경기를 부양하는데 큰몫을 하기도합니다.

2005년 하반기~2007년 큰수출호경기 이후 2008년 미국발 금융쇼크로 내수호경기가 금세 수출호경기의 바톤을 이어받지 못했지만 작금의 소비자지수 상승, 코스피지수 상승으로 내수경기 회복 조짐이 곳곳에서 나타나는 등 내수경기 도래가 임박하고 있습니다.

2007년 코스피지수 2000포인트 돌파가 큰수출호경기로 인한 돌파였다면 코스피지수 2000포인트를 넘어 3000~4000포인트 돌파는 큰내수호경기로 인한 돌파가 될 것이라고 나름 예상하고 있습니다. 이는 필자의 전망일뿐만아니라 일부 증시전문가들의 전망이기도 합니다.

향후 부동산 가격 상승의 가장 큰 호재는 내수호경기입니다. 내수호경기는 곧 부동산호경기와 맥을 같이합니다.

하여 부동산 가격의 상승은 일종의 내수호경기로 인한 경제활동이라고 할 수 있습니다. 이러한 부동산 경제활동은 그 어떤 대책, 조치로 잘 막을 수 없다는게 오늘날 경제대국의 현실입니다. 장래 부동산시장의 전망은 바로 여기 내수호경기에 주안점을 둬야 합니다.

정책에 따른 부동산 가격 상승으론 박정희정권때 경부고속도로 건설, 강남개발, 동남권 공업도시.공업단지 조성, 김영삼정권의 준농림지 개발 허용, 노태우정권때의 서해안 일대 개발, 인천국제공항 건설, 경부KTX 착공, MB정부의 4대강정비사업, 새만금지구 개발, 동해안 일대 개발, 호남KTX 착공 등을 들 수가 있네요. 이렇듯 국토및도시개발 정책에 따라 부동산 가격이 춤을 추게 됩니다.

인간이 이 세상을 살아가는 이상은 국토, 도시, 교통 등 개발은 항상 하게 마련입니다.

개발도 부동산 가격 상승에 큰몫을 합니다.

예를들어 수도권이북이 한참 소외되어 있을 때인 2006년 말, 의정부~소요산 구간 경원선전철 개통, 2007년 수도권외곽순환도로 개통 즉 교통호재로 이쪽 지역 부동산 가격이 급반등한 적이 있습니다. 또 경의선전철 개통으로 고양시 행신지구, 파주쪽 부동산 가격도 들먹거렸군요. 서울 지하철9호선 개통 역시 마찬가지입니다.

2010년 경춘선전철 개통을 앞두고 경춘선전철 통과 중간역, 춘천의 부동산 가격이 급등하고 있다는 소식이 들려옵니다. 이 또한 교통 호재 요인이군요.

2014년 성남~여주간 전철 개통, 동두천~소요산~초성리~한탄강~전곡~연천간 경원선 복선전철 계획, 원주~횡성~둔내~평창~진부~강릉간 복선전철화 계획 요인도 이들 지역 부동산 가격 상승에 지대한 영향을 미칠 것으로 생각됩니다.

노태우정권때의 도시개발 정책은 수도권1기 5개신도시처럼 외곽지 신도시 개발이 주안점이였다면 MB정부에서는 외곽신도시보다 도심 뉴타운.재개발.재건축 즉 도심개발에 개발의 주안점을 두고 있습니다. 도심회귀정책에 따라 최근 강남의 옛도심 서초, 여의도, 압구정 강북의 옛도심 용산, 성동, 마포, 중, 종로구, 성북구 등이 새롭게 부상하고 있습니다. 부동산 투자는 흐름이고 바람입니다. 이러한 개발, 인기 흐름을 잘 파악하셔야 성공투자할 수 있습니다.

이렇듯 부동산은 정책, 개발에 따라 상승하고 있습니다. 그리고 부동산 가격 상승은 큰내수호경기에 따라 가격이 상승하는 등 경제활동에 따라 움직이고 있습니다.

부동산 경기사이클, 정책, 개발을 알면 돈이 보인다라고 말씀드리고 싶습니다.