[투자문의] 동탄 작년 집값 및 미래가치 분석

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동탄 작년 집값 및 미래가치 분석

동탄의 작년 집값

동탄 신도시는 작년 국지적인 요인으로 인해 전세가 상승률이 39.03%로 전국에서 가장 높은 전세가 상승률을 기록했습니다.

삼성전자 등 인근 직장 수요가 늘어나면서 전세물량이 부족해졌고, 입주 2년차 아파트들이 계약 갱신을 통해 전세가를

상향 조정했기 때문입니다.

매매가는 작년 상반기 급등한후 정부가 9~10월 DTI(총부채상환비율) 규제를 수도권과 제2금융권까지 확대한 탓에

작년 4분기 이후 하락세로 반전, 거래가 없고 기존 아파트 매매 문의가 완전히 감소하였습니다.

대표적으로 몇군데 시세를 살펴보면, 지난 9월 DTI대출규제 이후 시범 월드메르디앙 24평이 3억을 호가하며,

시범 현대아이파크 34평 4억~4억5천, 시범포스코 33평이 4억5천을 호가하지만 거래는 쉽지않습니다.

신일유토빌 48평과 풍성신미주 52평이 매매가 6억 전후로 시세가 형성되어 있습니다.

실수요자는 현재 매매가에 부담을 느끼며 광교 신도시와 동탄2기 신도시에 대한 문의가 많습니다. 

주상복합아파트는 메타폴리스가 40평 프리미엄 2천~4천 형성, 54평 로열층(30층이상)이 현재 5천 이상수준에서

매물로 나와 있는 상태입니다.

전세가는 메타폴리스 46평의 경우 2억 전후입니다. 여기에 고가의 관리비 감안하셔야 합니다.

전세가는 2년전 33평 7~8천만원 하던 전세가격이 현재 1억 5천이상으로 두배가까이 상승한 결과 세입자의 혼란이 있었습니다.

현재도 전세가는 지속적으로 강보합으로 33평 1억6천~1억7천에 형성되어 있습니다.

한화우림 33평 1억6천, 시범월드35평 1억8500, 24평이 1억4천에 나와 있습니다.

소형평형의 전세가 상승은 특징적이라 할만합니다. 

투룸 전세가 7천5백을 상회합니다.

다음은 동탄의 미래가치에 대한 긍정적 분석 자료입니다.

글의 포커스가 긍정적 관점에서 기술되어 있으므로 비판점 관점에 대해서는

별도의 이해가 필요하다 하겠습니다.

1. 수도권 신도시의 선호도

A. 강남 접근성

최근 20년 동안 수도권에서 주요 신개발 거주 지역들은 크게 다음과 같이 나눌 수 있습니다. 

일단 남부지역으로는 분당, 판교 ,용인, 영통, 동탄1, 세교, 산본,평촌이 있고요...

북부는 일산 및 운정신도시 그리고 서부쪽으로는 부천중동 및 송도가 있습니다.

사실 좀더 거슬러 올라가면 강남이 대한민국 제1호 신도시이죠. 

현재 누구나도 알고 있듯이 대한민국에서 최고의 교육, 문화, 쇼핑 등등의 생활 인프라와 고급 일자리가 

규모있게 몰려있는 곳이 강남입니다...자연 환경의 쾌적성도 꽤 좋은 편이고요.  

이런 점을 감안할때 수도권 부동산에서의 큰 특징중 하나는 강남이라는 핵이 있고 그리고 강남과의 접근성에 따라서 

순위가 결정되는 주변 거주 지역들로 구성되있습니다.

그런 측면에서 신개발 거주 지역중에 강남 접근성이 제일 좋은 경부라인을 소위 황금라인이라고도 하지요...

그중 강남 접근성이 제일 좋은 분당 판교가 선호도가 제일 높은 곳이기도 합니다...

수지같은 경우 강남 접근성 문제 때문에 (도로 사정은 경부고속도로 ic가 주변에 없음으로 판교 ic를 타야되는데 판교 ic까지 주차장을 방불케했음으로 운전 및 버스가 불편하고 또한 전철이 없음) 분당비해 상당한 약세를 보이다가 용서 고속도로 신설 및 신분당선 연장 발표로 인해 시세가 폭등하여 분당과 격차를 줄인것하고 최근에 부동산 불경기임에도 불구하고 8호선 개통으로인해 주변지역 상승세가 일어난것들을 감안했을때 강남 접근성이 얼마나 중요한지 보여주고 있습니다.        

또한 경부라인은 경부고속도로 및 이어지는 호남고속도를 따라서 형성된 대규모 도시들과 강남 및 기존 서울의 중심인 중구을 잇는 대한민국의 주요 이동 경로상에 있는 거주 지역들입니다...

따라서 경부라인이 대한민국의 대동맥이며 수도권에서 제일 주목받고 그만큼 개발도 많이 되는 곳입니다.

B. 생활 인프라 수준

물론 또다른 중요한 요인으로는 강남 접근성만 중요한게 아니라 해당 지역의 생활 인프라도 중요합니다...

천당 밑의 분당이라는 속어가 탄생한 이유는 분당은 강남과의 접근성과 더불어 서울 대부분의 지역보다 더 살고 싶은

매력적인 도시라는것이죠.

즉, 서현역의 AK프라자 (구 삼성 프라자), 수내동 롯데 백화점, 죽전 신세계 백화점과 정자동 주복타운, 서울대 경희대 병원, 이매동 성남 아트센터, 중앙공원 율동공원, 쾌적한 자연환경, 깨끗하고 잘 계획되있는 도로, 수준급 교육 인프라 등등의 생활 인프라는 거의 부족할게 없습니다.

수지가 바로 이런 생활 인프라의 부재 내지는 분당 대비 못미치기 때문에 분당 대비 순위가 낮을수밖에 없는 

이유입니다. 

성남 구시가지는 분당 대비 강남 접근성이 좋지만 거주 선호도는 오히려 떨어지는 이유이기도 하고요. 

결론적으로, 상기 2가지 요건이 제대로 충족됐을때 선호도가 높을것으로 시세가 높은 거주 지역이 될 것입니다.

분당, 판교, 광교가 제일 좋은 예입니다. 그 중에선 판교는 계획대로 된다면 강남 접근성 및 생활 인프라가 제일 좋을 듯하니 제일 우세할듯하고요... 광교는 분당대비 강남 접근성은 떨어지지만 생활 인프라중 일부는 더 좋을듯 하니 결과적인 선호도는 비슷하지 않을까 생각됩니다. 그리고 분당 대비 떨어지는 생활 인프라와 강남 접근성 때문에 용인이 그뒤를 따를 듯합니다...

상기 4곳 모두의 공통점은 강남과의 접근성이 거의 절대적으로 중요합니다...(좀더 정확하게 말하면 수원 및 기흥 (동탄)의 삼성전자 및 기타 기업들의 인력도 상당하기 때문에 그쪽하고의 접근성도 중요합니다만).

 여기까지가 수도권 부동산의 현주소입니다... 

2. 수도권의 미래 발전 방향

A. 수도권내의 다핵화 시대 

단순하게 표현해서 만약 수도권에서 지금은 강남이 어떤 '핵'의 역활을 한다면...

그러니까 제가 말하는 '핵'이라는 곳은 유동인구의 중심지로서 훌륭한 자체 생활 인프라와 직장도 함께 제공하는 중심지 역활을 할수있는 곳을 말합니다...따라서 주변에는 거주 지역들이 형성되죠~

미래에는 다핵화 시대가 도래합니다!!

송도, 용산과 더불어 수도권 남부에서는 동탄이 새로운 '핵'으로 등장합니다...

송도의 국제 도시 계획과 용산 재개발 계획은 다들 아실것으로 생각됩니다.

그렇다면 동탄(1,2)을 왜 미래의 수도권 남부의 핵으로 보는가??

1. 동탄은 수도권 남부의 업무 중심지로 만듭니다.

2. 지방 및 세종시와의 거점 도시로 만듭니다.

3. 강남 대체 신도시로 만듭니다 (강남 대체의 진정한 의미는 강남하고 가깝다는 말 보다는 강남 이상으로 

                   살기좋고 그리고 일자리가 있는곳을 만든다는 것입니다) 

B. 다핵화의 필요성 

서울 시내가 과밀되어서 낭비 요소가 많고 낙후된 동네, 주택 및 공해 등등 때문에 생활의 질이 많이 떨어집니다.

서울시내에서 다녀본 분들은 아시죠? 차타고 어디 한번 움직일려고 막히는 경우가 너무많아 울화통 터집니다. 주차장을 방불케하는 경우가 상당히 많습니다. 개인적인 경험으로 최근에 반포 지나가는데 1시간 넘게 걸렸고요 서울 시내 전역에 막히는 지역을 생각하면 여러모로 낭비일 뿐만아니라 상당히 불편합니다.     

신도시의 기본 목적은 시내를 벗어나 새로운 거주 공간을 만들어 과밀을 해소하고 더 살기좋은 공간을 

만든다는것이죠.

이것이 세계적으로 주요 도시들의 발전 형태로 보시면 됩니다...

대신 이런 경우 출퇴근을 위한 시내 접근성이 주요 이슈로 부각되는데 대충 출근 내지는 퇴근시간이 

1시간내로 확보되면 출퇴근이 용이한것으로 여겨지고 있습니다. 그러나 시내로 출퇴근시 막히는 경우가 발생하는등 일부 부작용도 일어나는 만큼...몇년전 부터는 거주 측면에서의 과밀 해소와 더불어 일자리 측면에서도 과밀 해소에 적극적으로 나서게 됩니다. 판교, 동탄1 및 광교의 소위 자족 기능이 있는 신도시를 만든다는게 그런 시도입니다만 사실상 일자리의 규모가 미미하기때문에 큰틀에서는 영향이 별로 없습니다.

해외에서는 파리 라데팡스가 좋은 사례이겠지만요...  

수도권 남부의 경우는 그많은 거주 인구들이 그리고 앞으로 들어스게될 인구들이 서울 시내가 아닌 수도권 남부에서 일할수 있는 수도권 남부의 새로운 중심이 필요하게 된거죠...

이런 것들이 결국 수도권 내부의 다핵 분산형 발전의 일환으로 추진되는 것이고 동탄의 경우 강남 세력권에서 벗어나서 수도권 남부의 중심기능 역할을 합니다. 

또한 지방에서 수도권을 향한 인구를 흡수할 수 있고 세종시와 지방과 손쉽게 교류할수있어서 역시나 서울 시내 과밀을 어느정도

해소할 수 있는 거점 도시가 필요한게 된 것이고요.      

C. 다핵화 실행 방안 (동탄)

- 규모: 동탄은 천만평 규모의 대한민국 최대 규모의 신도시입니다.

동탄2 총괄도상의 특별 계획 구획도를 보면 업무 용지 관련 광역 비지니스 콤플렉스와 테크노밸리가

대략 100만평이고 그리고 동탄옆에 새로 조성되는 산업단지 용지는 대략 70만평 그외 동탄을 위해 새로

조성되는 동탄 부근의 오산 가장2지구 20만평 및 용인 덕성지구 30만평 그리고 동탄1의 테크노밸리가

대략 10만평 등등...총 업무 관련 용지가 230만평정도됩니다!!

그리고 단지 규모면에서뿐만아니라 광역 비지니스 콤플렉스의 경우 테크노 밸리가 아니라 테헤란로와

또는 여의도와 유사한 고밀도 업무지구 입니다.

그리고 삼성전자 기흥사업장과 화성사업장 및 수원 사업장 (전용 고속화도로로 5분) 등등 꾸준하고 탄탄한

대기업 수요를 포함한 국개 최대 IT 산업 밀집 지역과 같이 어우러져있습니다.

삼성전자만 10만 정도의 인력입니다. 그리고 업무 기능이 있는 동탄1 주복촌의 복합단지 2단계가

2-3년뒤 완성됩니다.

판교 및 광교의 10-20만평 테크노 밸리와는 차원이 다를 듯합니다.

또한 동탄은 주변으로 확장 가능한 땅이 많기때문에 확장성 또한 뛰어납니다.

이로인해 동탄은 거주 규모 뿐만아니라 기존 산업시설과 더불어 업무, 테크노밸리, 산업단지

등등의 업무 지구 규모면에서도 수도권 최고 규모의 신개발 지역이라고 보시면 됩니다.

- 교통: 동탄을 상기 업무 중심지로 발돋움 시키기위해 수도권 남부의 교통 허브로 만듭니다.

도로는 경부고속,제2경부고속, 제2외곽, 경기고속, 용서고속도로 및 연결된 고속도로 등등을 이용하여

수도권 남부의 다른 지역은 물론 서울 시내의 주요 지역 (서부, 강남/중구, 동부) 및 지방과도 손쉽게 상호

접근할 수 있습니다.

대중교통은 KTX, GTX, BRT, 전철, 신개념 교통 수단, 트램, 고속버스 등등을 환승하는 광역 환승센터를

건립하며 이는 녹생성장에 부합하는 국내 최대 규모로서 업무,쇼핑,문화가 가능한 고밀도 TOD (대중교통

위주 개발)를 이룹니다. 과거와같이 환승만을 위한곳이 아니라 현재까지 보지 못했던 유례없는 규모와

기능을수행합니다. 동탄 광역 환승센터는 경부고속도로와 붙어있게 위치하여 고속버스가 경부고속도로에서

직접 광역 환승센터로 진입이 가능한 고속버스 터미널 하고 역시나 경부고속도로 지하로 내려오는 KTX ,

GTX 및 그밖에 BRT, 시내버스, 전철, 신개념 교통수단 등등으로 상호 빠르고 쉽게 환승가능토록

계획함으로서 개발주체인 토공은 동탄 광역 환승센터로 인해 동탄-서울간의 교통 발생량이 37만5천대에서

25만3천대로 축소되고 물류 속도도 동탄-서울 경부고속도로 구간이 시속 69.9km에서 77.2km로

개선될 것으로 예상된다고 합니다.

- 생활 인프라: 동탄은 국내 최대 규모 신도시로서...그 규모에 걸맞는 대규모 생활 인프라가 백지상태에서

매스터 플랜을 통하여 체계적으로 형성됩니다.

또한 기존 신도시 개발에서 취득한 노하우를 접목하여 더욱더 멋지고 매력적인 도시를 만들 것입니다.

이미 가시화되고있는 2기 신도시를 보더라도 짐작할 수 있습니다.

예를 들어 몇가지 말씀드립니다. 동탄1신도시의 모든 아파트는 건폐율 10% 정도 (아파트 전체 대지에서

건물이 차이하는 비율)로서 기존 1기 신도시보다 낮고요. 자동차는 동간에 서로 연결된 지하 주차장으로

내려가서 세대 엘레베이터 바로 이용가능하고 및 비 안맞고 단지내 헬스, 실내 놀이터, 어린이 도서관,

연회장, 회의설 등등 우수한 커뮤니터 시설 접근이 가능할뿐 아니라 주차 대수도 충분하기 때문에

이열 주차가 불필요합니다.

단지내 지상으로는 멋진 정원 및 놀이터로 꾸며져서 아이들이 안전하게 뛰어놀수있수있습니다.

또한 세대내는 기존 아파트 보다 더 높은 천정고와 , 홈오토, 개선된 난방 시스템 등등 편의성과

고급스러움이 개선됐습니다.

분당같은 1기 신도시들은 창문밖으로 이열주차된 자동차 지붕이 보이고 지하 주차장은 어둡고

음침하고 아파트 엘레베이터와는 연결이 않되있는게 대부분의 단지의 경우입니다. 분당을 비하하는게

아니라 20년 이후에 현재의 신도시 기획, 설계 및 시공 수준은 그만큼 많이 높아졌다라는 것이죠...

동탄1의 주복촌은 메타폴리스 주복(66층 2개동; 60층1개동; 55층1개동) 및

메타폴리스몰(면적이 코엑스몰 규모로서 아이스링크, 영화관, 패미리 레스토랑 등드의 유명

프렌차이즈, 대형 서점, 문구, 홈플러스, 쇼핑, 식음, 학원가, 대형 스포츠시설, 메디컬 시설 등등) 및

동양 파라곤, 현대 하이페리온, 신영 지웰 등등의 30-40층대의 규모있는 주복 및 오피스텔 등등의

상업 시설인 카페 및 레스토랑이 센트럴 파크의 대형 분수 및 휴식공간과 유기적으로 어우러져

현재까지 수도권 남부에서 볼수 없었던 매력적인 공간을 만듭니다.

또한 메타폴리스 복합단지 2단계로 백화점, 호텔 및 오피스 시설도 2-3년내에 함께 들어옵니다.

동탄2의 중심업무/상업지구는 통합 동탄의 중심에 위치하며 규모는 더크고 기능 및 구성은 더

다양하고 멋지게 만들어서 그 위용은 대단할것으로 여겨집니다...동탄의 중심지에 위치할 광역

비지니스 콤플렉스는 상기 광역 환승센터와 더불어 대기업 본/지사를 포함한 비지니스 업무

지구와, 주상복합, 백화점, 쇼핑몰, 호텔, 컨벤션 센터, 문화 시설, 공항 터미널 등등으로 만듭니다.

또한 특별 구역으로서 워터프론트 콤플렉스(아트센터, 공연장, 아우렛몰,호텔, 할인매장,

실내형 테마 상업시설),문화 디자인 밸리(수도권남부를 대표하는 광역 문화 거점 형성;

국제적 예술 문화 공간 조성), 문화 타운 (한옥마을, 생태 마을, 실버 커뮤니티),

광역 중앙공원 (동탄1과 2사이)을 조성함으로 문화, 쇼핑 시설 측면에서도 상당한 매력을

발휘할 것입니다.

교육적인 측면도 신도시의 기본적인 특성상 교육열이 높은 젊은 부모들의 활동으로 상당한 교육

수준이 형성될것으로 예상됩니다. 이미 동탄1에 동탄국제고가 설계중이고 (내년 개교 예정) 동탄

교육 포럼이 구성되어 적극적으로 활동하고있습니다.

한마디로 위에서 언급한것처럼 동탄의 생활 인프라 수준은 대한민국 최대규모 신도시 개발에

걸맞는 정도와 더불어 판교/광교/분당에서 빠진 수도권 남부의 업무 중심지 및 세종시/지방을

잇는 거점도시인 비지니스 중핵 도시로서의 역활을 위해서 그리고 강남 대체를 위해서

판교/광교/분당 그이상의 수준이 될것이고 백지에 새롭게 최첨단으로 그리는 만큼 강남이상의 매력적인

수준일것으로 예상됩니다.

D. 동탄의 미래 수요 예측

동탄은 강남 접근성 확보 (이미 동탄1의 경우 M버스를 통해 30분정도만에 강남역 도착 및 경부 고속, 용서고속도로 통해 역시나 30분안에 강남 도착) 및 매력적인 생활 인프라를 갖춤으로서 앞에서 언급한 현재의 지역 선호도 기준으로도 상당한 거주 수요를 창출할것이고요...

또한 수도권 남부에서 업무/교통 중심지 및 수도권과 지방/세종시의 거점 도시로서의 역활을 함으로서 수도권내에서 거주 수요의 분산 뿐만 아니라 업무 및 교통 기능도 분산하는 수도권 남부의 비지니스 중핵 도시로 육성하는 국가 주도의 프로젝트로서 수도권 남부에서 유동인구가 제일 높은 중심지 역할을 할 것이기 때문에 그에 따른 거주 수요 또한 클 것으로 생각합니다. 

너무길어서 읽기 귀찮으시면 아래 재테크강의 (2010.1.19 OBS)

[암행어사.]

24평....현재 2억 7천 선입니다,,참고하세요~~~

[아쳐]

음...동탄이 좋아서 갑자기 사람들이 몰려왔다기 보다, 저 처럼 구미(삼성,LG), 서울 쪽에서 삼성 이렇게 몇 천 가구가 수원화성오산에 뿌려진 탓이 아닐까요?

[말썽꾸러기2]

네 맞습니다. 그런데 그걸 gtx/ktx 기대효과로 나오는거로 승화시켜버리더군요

[솔빛마을]

"동탄 작년 집값 및 미래가치 분석 - 공인중개사와 주택관리사 모임(출처 : http://cafe.daum.net/ejutaek/CRn5/1019?docid=1Cfyj|CRn5|1019|20100119171231&q=%B5%BF%C5%BA&srchid=CCB1Cfyj|CRn5|1019|20100119171231)" 참고후 판단하세요.

[희망-별]

정확히는 모르지만 구미에서 올라 오신분들은 작년에 많이들 올라 오셨죠.. 작년은 이미 주복빼고 모든 아파트가 입주한 상태였구요.. 또 그분들은 매매보다는 거진 전세수요자였죠. 그래서 그때 전세값이 많이 상승했죠. 저도 현 거주지는 송파지만 투자+거주 목적으로 동탄집을 가지고 있는 사람이지만 자주는 못가보지만 가끔 가면 살기에는 정말 좋다라는 생각은 들더라구요.

[아쳐]

가끔 와보시니까 아직 불편한 점은 잘 모르시겠죠. 쩝

[알리미1]

열성적인 모습 참 보기 좋습니다..

[케블라]

좋은 자료 잘 보았습니다

[roach]

뭘 하시는 분인진 몰라도 참 부지런 하시네요. 새벽부터.. 노력만큼 동탄의 시세가 많이 올랐으면 좋겠습니다.

[rainb]

이래서 작년 활력넘치는 도시 전국에서 1위, 성장가능성 1위를 했나봅니다.

[삼봉댁]

넘 멀다~

[솔빛마을]

이춘희차관 “동탄2신도시, 단순 거리로 대체성 따지는 건 낡은 사고”(http://www.mltm.go.kr/USR/N0201/m_18578/dtl.jsp?id=155215006) 참고하세요.

[그년두케년]

솔빛마을 님 이른 새벽부터 수고하십니다 , 좋은글 잘 보구 갑니다

[왜저래]

넘 멀다에 만표, 인정할 건 인정합시다~

[죠스죠스]

수원,화성사람들이 실거주하기에는 괜찮으나, 서울과 멀어서 pass~ gtx 어쩌구..하지만, 차로 가까운곳이 좋아요. (개인의견임)

[촉나라]

수원화성 사람들은 살기좋겠죠. 그러나, 서울 등 인근 지역 출퇴근 인구를 흡수하기는 어려운곳입니다. 다만 집값이 상대적으로 저렴해서 젊은사람들이 선택하기에 적합한면이 있죠. 제가 보기에는 동탄 2를 동탄 1수준으로만 축소시켜도 괜찮겠으나, 동탄 2를 10만가구나 대기해 있다면 수원,화성권 집값은 향후 상당기간 동안 타지역보다 더 오르기 힘들다고 봅니다. 분당 50만인구가 판교 2만여가구 분양물량때문에 2-3년간 고전하고 있는 현상을 보면 짐작할수있죠. 반면 새아파트가 드문 과천은 상대적으로 높은 시세를 유지하고 있구요. 지금은 신도시개발홍수 및 공급과대 시대를 맞이하여 희소성의 원칙이 집값을 좌우하게 되어 있습니다

[싼뽀]

동탄의 진정한 진가는 2015년후에야 발휘할것입니다. 좀만 더 기다립시다...*^^*

[황금경제]

당근~~`

[코드명777]

요모조모 지적해 주신 덕에 많이 좋아지고 있습니다. 앞으로 더 발전된 모습이 기대됩니다.

[아쳐]

2015년 이후는 동탄2 가 곧 생길 건데..입주민들을 어디서 끌어 모아야 할지...동탄1에서 빠져나갈 사람도 꽤 되지 싶은데..음...

[아쳐]

^^ 그건 영화대사일 뿐입니다. 미제 사건이라서 더 크게 부각되었을 수도 있고, 실재 큰 사건들이 경기도 여러 곳에서 일어나는데
이 곳이 특별히 더 일어난다는 생각은 안드는데요

[황금경제]

열성적인 모습 보기 좋습니다만... 메타폴리스 46평 전세가가 2억 전후라...... 8월에 입주예정인 주복의 왠 전세시세? ㅎㅎ