서울의 마지막 노른자위 땅

[루다오]

[부동산]서울의 마지막 노른자위 땅
나지현/닥터아파트 애널리스트	2006년 01월 23일

마곡지구 개발 수혜단지 인기몰이

지난 연말 서울시가 서울의 마지막 노른자위로 꼽히는 강서구 마곡지구의 개발구상을 발표함에 따라 이 일대가 뉴스의 초점으로 본격적으로 등장하고 있다. 인근 토지시장은 물론, 주택시장 역시 수혜 예상단지를 중심으로 수요자들의 발길이 늘고 있는 상황이다.
마곡지구가 강서구 마곡동, 가양동 일대 103만평 규모의 땅에 아시아 경제중심도시를 위한 전략거점 지역으로서 개발될 것이라는 계획이다. 이에 따라 정보기술(IT), 생명공학(BT), 나노기술(NT)의 첨단 융합기술 연구개발(R&D)도시가 이 지역에 들어서게 된다.

공영개발 방식으로 4단계 개발 추진

마곡지구 개발은 공영개발 방식으로 이루어지며, 모두 4단계에 걸쳐서 추진된다. 우선 1단계로 인천국제공항철도, 지하철9호선 환승역세권 일대 47만평에는 사무실, 호텔 등 국제 업무단지와 R&D센터, 고급주거단지 등이 들어설 예정이다. 북측 23만평을 개발하는 2단계 사업에선 상암DMC(디지털미디어센터) 완료 이후 첨단 산업 관련 수요 확대에 대응하기 위한 부지와 주거단지 건설이 이루어진다. 그 다음 3단계로는 방화로변 19만평에 1, 2단계를 통해 추가적으로 필요한 연구개발센터가 조성된다. 서남하수처리장 남측 14만평은 장래 수요에 능동적으로 대응하기 위한 계획부지로 배치해 4단계 사업 대상이다. 4단계에 걸친 개발과 함께 이 일대엔 종합병원과 행정타운 그리고 대학이 들어설 것으로 보여 그간 강서구에 상대적으로 부족했던 기반시설과 편의시설이 풍부해질 가능성이 높다.
이제 관심은 자연스레 마곡지구 개발로 수혜를 입을 단지가 어디인가로 쏠리고 있다. 마곡지구 개발의 최대 수혜단지로는 무엇보다도 우장산 현대홈타운과 화곡2주구가 첫손에 꼽힌다. 두 곳 모두 2천가구가 넘는 매머드급 대단지로 마곡지구와 인접해 있어 배후 주거단지로 주목받고 있기 때문이다.
먼저 우장산 현대홈타운을 살펴보자. 강서구 내발산동 656-1번지 우장산 현대홈타운은 15~20층 40개동 총 2198가구로 이루어진 대단지다. 화곡1주구를 재건축해 2005년 5월에 입주를 시작했다. 이 지역은 마곡지구 1단계 부지 47만평까지 걸어서 5분이면 닿을 수 있는 최대 수혜 예상단지다. 평형은 23~47평의 중소형 평형이 주를 이뤄 신혼부부나 김포공항으로 출퇴근하는 항공사 직원들의 선호도가 높은 편이다. 서울 지하철 5호선 발산역까지 도보로 3분밖에 걸리지 않는데다 학교시설도 풍부한 편이다. 편의시설로는 그랜드마트(강서점)를 걸어서 5분 안에 이용할 수 있고, 홈플러스(강서점)와 이마트(가양점)는 차량을 이용해 5분 안에 닿을 수 있다. 다만 용적률이 높아 고층으로 밀집되어 있는 탓에 동간 거리가 짧은 것이 단점이다. 저층의 경우엔 조망과 일조권 확보에 어려움이 있다.
또 다른 수혜 예상단지인 화곡2주구 역시 모두 2517가구로 이뤄진 대단지. 7~23층 42개동으로, 2007년 12월 입주 예정이다. 이곳에서 마곡지구 1단계 부지까지의 거리는 걸어서 10분 거리. 서울 지하철 5호선 우장산역이 단지 바로 앞에 있는 초역세권이다. 마곡지구 중심 업무시설(지하철 9호선 환승역 일대)까지는 차량으로 5분 거리다. 현재 이곳은 제2주공, 영운, 양서3단지 3곳을 재건축하는 단지로, 대림산업과 현대산업개발이 시공사로 참여해 공사가 한창 진행 중이다.
학교 시설도 좋은 편이다. 발산초·내발산초·화곡초 등을 모두 걸어서 통학할 수 있고, 명덕여중·고와 명덕외고 또한 걸어서 5분 거리에 있다. 그랜드마트(강서점)를 차량으로 5분, 이마트(가양점)와 홈플러스(강서점)를 차량으로 10~15분에 이용할 수 있을 만큼 편의시설 또한 훌륭한 편이다. 다만 우장산 현대홈타운의 경우와 마찬가지로, 고층으로 밀집되어 있어 동간 거리가 짧을 것으로 예상된다. 우장산이 단지와 바로 연결돼 조망권 확보와 함께 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있는 것은 매력으로 꼽힐 만하다.

주변 시세는 이미 많이 오른 편

	▲ 이주노 기자

마곡지구 개발에 대한 기대감 탓에 일대 부동산 시장도 서서히 상승세를 타는 중이다. 우선 우장산 현대홈타운의 경우, 23평형이 2억6천만~3억1500만원, 32평형이 4억1천만~5억원에 시세가 형성되어 있다. 32평형 기준 분양가 2억6천만원에 비해 2억3900만원 정도 프리미엄이 붙은 셈이다. 화곡2주구는 24D평형이 3억1천만~3억2천만, 32C평형이 4억5천만~5억1천만에 시세가 형성되어 있다. 32C평형 기준으로 분양가 3억9천만원에 프리미엄 1억1800원 수준.
현재 시세는 두 단지가 비슷하게 형성되어 있지만, 브랜드나 단지 규모, 입주 시기를 봤을 때 화곡2주구가 앞으로 가격 상승을 주도할 것이라는 예상도 나돈다. 다만 최근까지 매수 문의는 꾸준하지만, 이미 시세가 많이 오른 탓에 매수자들은 주춤하는 편이다. 게다가 마곡지구 개발은 한 단계에 6~7년 정도 걸리는 장기사업인 만큼, 실수요자 측면에서 접근해야 한다는 점도 빼놓을 수 없다.
강서구 방화동의 한림공인 관계자는 “우장산 현대홈타운과 화곡2지구는 마곡지구의 최대 수혜단지로서 강서구의 랜드마크가 될 것”이라며 “마곡지구 인근 노후단지를 사서 리모델링을 추진하려는 사람들도 늘고 있다”고 최근의 분위기를 전했다.

나지현/ 닥터아파트 애널리스트 haony1@drapt.com

신촌상권 배후지, 북아현뉴타운

지난해 12월15일 3차 뉴타운으로 확정된 북아현동 170번지 일대는 인구 2만6500명, 1만740세대로 구성되어 있으며, 도시 및 주거환경정비 기본계획에 6개 구역이 반영된 노후불량주택지역으로 기반시설이 열악해 3차 뉴타운으로 지정되었다. 서대문구는 2차 뉴타운으로 지정된 가좌동과 함께 홍제동 균형발전촉진지구로 지정받아 종합적인 발전을 계획할 수 있게 됐다. 마포아현지구와 수색뉴타운과 함께 서북권 시대를 열 수 있는 계기가 마련된 셈. 북아현동은 지난해 9월에 이미 3차 후보지로 발표되었기 때문에 최근의 현장 분위기는 오히려 차분한 편이다.
이 지역은 종로 교남지구와 함께 도심 교통의 요충지로 세인의 관심이 쏠리는 곳이기도 하다. 2호선 이대역, 아현역과 충정로역이 감싸안고 있으며, 5호선 서대문역도 가까운 거리에 자리잡고 있다. 종로, 을지로를 잇는 곳이기도 하다. 풍수지리로 볼 때, 이성계가 한양으로 도읍지를 정할 때 신하 하륜이 ‘무악신도설’을 주창하기도 한 안산을 끼고 있어 길지(吉地) 중의 하나로 꼽히기도 한다.
시세면에서는 19번, 20번 지역이 아현 역세권이고 마을버스가 관통해 인기를 끈다. 인근 월드공인에서는 “워낙 교통편이 좋고 마포 아현 뉴타운, 종로 교남 뉴타운을 잇는 중간 지점으로 투자가치가 있어 매물은 귀하지만 날마다 달라지는 시세”라고 전한다.
지역 주민의 오랜 숙원사업이었던 경의선이 복개쪽으로 가닥이 잡힌 것도 빼놓을 수 없다. 경의선이 지상으로 통과되는 이곳은 철도구역으로 묶여 있어 주변지역의 슬럼화가 촉진되어 왔는데, 철로 복개로 방향이 전환됨에 따라 서대문구는 현재 경의선 주변 철도 복개 및 주변 정비를 위한 타당성 검토 및 기본계획을 수립하고 있는 중이다.
이 지역은 가구의 거리, 추계예술대의 상권, 아현역세권 등 상가 입주민들이 많은 탓에 서로의 입장 차이를 얼마나 좁힐 수 있는가에 따라 사업 진행 속도가 결정될 가능성이 크다.
북아현동 뉴타운 개발모형은 자체 기반시설이 약해 인근 신촌의 상가지역, 종로, 을지로 등 도심권의 배후지로 주거중심형 개발과 함께 추계예술대, 신촌 일대 대학들의 수요층을 끌어 안을 수 있는 방향으로 추진될 것으로 보인다.