서울시 다세대 리모델링 공급 및 그린벨트 대체 공공택지 확보 대책-서울 아파트값 빌라 가격 비교, 유휴 철도부지 차량기지 개발 가능성

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서울시 다세대 리모델링 공급 및 그린벨트 대체 공공택지 확보 대책

-서울 아파트값 빌라 가격 비교, 유휴 철도부지 차량기지 개발 가능성

가격상승 아파트의 6분의1..빌라의 눈물
'애물단지' 다세대·다가구
전세난 때 정부 저리자금 지원
연간 4만~5만 가구 공급 급증
전세 안정으로 거래도 급감
서울시는 되레 "더 짓겠다"

# 서울에 사는 40대 초반 A씨는 7년 전 서울 은평구 역촌역 인근에 위치한 84㎡형 새 빌라를 1억8000만원에 매수했다. 현재 시세는 2억원대 중반. 7년간 각종 대출이자·기회비용을 고려하면 '마이너스'다. 팔고 싶어도 살 사람이 없어 '애물단지' 신세다. 반면 7년 전 2억9000만원이던 인근 비슷한 크기 18년 차 아파트는 현재 실거래가격이 5억5000만원으로 두 배 가까이 뛰었다. A씨는 "지금이라도 평수를 조금 줄이고 대출을 받아 아파트로 옮기려고 알아봤지만 빌라 자체가 잘 매매되지 않아 은행에서 담보대출까지 안 해주려고 한다"며 울상을 지었다.

서울 성북구 정릉동 일대 빌라 등 다세대주택 밀집지 전경. 서울시가 뉴타운 출구전략을 통해 아 파트 재개발 대신 주거지 도시재생이나 소규모 정비사업을 장려하면서 도봉 성북 은평 등 강북 낙후 지역에는 다세대주택 공급이 넘쳐나고 있다. [사진 제공 = 매경 DB]

올해 아파트가격이 급등한 반면 전세시장이 안정되면서 빌라시장은 '꽁꽁' 얼어붙고 있다.

2~3년 전까지 신혼부부와 사회초년생에게 아파트 대안으로 주목받았지만 아파트시장으로 젊은 수요층이 대거 빠져나가고 정부가 빌라가격 수준에 아파트를 분양하는 '신혼희망타운'까지 내놓으면서 애물단지가 된 것이다.

26일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 들어 10월까지 서울 다세대·연립주택 거래량은 4만4863건으로 지난해 동기 4만8101건에 비해 6.7%나 감소했다. 같은 기간 서울 아파트 거래량은 8만6865건으로 전년 동기 8만9173건에 비해 2.5% 줄었다. 정부의 잇단 부동산 규제 정책 여파로 전반적인 부동산 매매가 얼어붙은 가운데 다세대주택 거래 감소가 두 배 이상 심하게 나타난 것이다.

1차적 직격탄은 공급과잉이다. 박근혜정부 시절인 2014년 전셋값이 급등하면서 심각한 사회문제로 떠오르자 국토교통부는 '10·30 부동산대책'을 통해 연립 등 다세대주택을 대상으로 건설자금 저리 대출과 단기 임대 매입 등 다양한 지원책을 내놨다. 전세난에 대해 급한 불을 끄겠다는 요량으로 1년 이내에 완공 가능한 다세대주택 공급에 열을 올린 셈이다. 국토부 통계에 따르면 2015년과 2016년 서울 다세대주택(연립 포함) 연간 공급량은 각각 4만289가구, 5만864가구로 2년 연속 최고치를 경신했다.

서울시도 2011년 10월 박원순 시장 취임 이후 주민 갈등이 심한 재개발 등 대규모 정비사업에 대해 적극적으로 중재하기보다는 정비구역을 해제하고 저층 주거지 도시재생과 소규모 정비사업을 유도했다. 그 결과 서울 아파트 공급이 크게 줄어들고 다세대주택은 공급량이 증가하는 현상에 일조했다는 평가다. 주택산업연구원은 최근 연구에서 2012년부터 2017년까지 6년간 서울 아파트 공급 부족이 5만4000가구에 달한다고 분석했다.

이러다 보니 가격도 맥을 못 추고 있다. 매일경제신문이 한국감정원 부동산 통계를 분석한 결과 지난 7년 동안 서울 아파트가격은 평균 16.9% 상승한 반면, 빌라를 비롯한 다세대주택은 평균 2.8% 상승에 그친 것으로 나타났다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "다세대주택은 도로 등 기반시설이 제대로 확보되지 않은 경우가 많고 주차시설도 아파트에 비해 열악해 신축이라도 입주 후 가격이 거의 상승하지 않는다"면서 "주민들이 원하는 유형의 주택 공급이 이뤄질 수 있도록 정책이 나와야 한다"고 지적했다.

정부가 내놓은 '신혼희망타운' 정책도 엎친 데 덮친 격이 될 전망이다. 위례·수서·성남 등 서울·수도권 요지에 공급하는 신혼희망타운은 2억~4억원 선으로 주변 아파트 시세의 60~70% 선이다. 웬만한 신축 빌라가격과 거의 비슷할 정도다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "전세를 낀 빌라 투자자도 거의 사라졌다"며 "정부에서 싼값에 분양하는 신혼희망타운 대기 수요로 빌라 수요층이 대거 빠져나가고 있다"고 말했다.

이런 상황에도 아파트와 빌라 간 주택 수급 불균형이 이어질 것으로 예상된다. 한국건설산업연구원의 '2019년도 건설경기 전망보고서'에서 "2018년 이후 건설사들의 재개발·재건축 아파트 수주는 감소세로 전환했고 내년에도 이런 추세는 지속될 전망"이라고 밝혔다.

서울시는 이달 초 강북지역을 중심으로 빈집 400가구를 서울시 예산으로 매입한 뒤 빌라 등 다세대주택으로 리모델링해서 약 1600가구를 공급하는 사업을 발표했다. 수요가 사라지고 있는 다세대주택 등만 쏟아질 것이라는 얘기다.

매일경제|최재원

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그린벨트 대체지 찾는 서울시, 차량기지 개발 가능성 검토

개발제한구역(그린벨트)을 대체할 공공택지를 찾고 있는 서울시가 고덕차량기지 부지를 활용하기 위한 사전 조사에 착수했다. 도심 내 일반 유휴지의 경우 1000가구 이상 들어갈 곳이 없는데다 철도부지는 비교적 도심권에 인접했고 규모면에서도 중장기 개발이 가능해서다. 현재 서울시는 관계부서 및 산하기관들과 그린벨트 대체지를 찾는데 고심하고 있다.

23일 정비업계에 따르면 서울시내 철도부지를 보유하고 있는 서울시 산하 서울교통공사는 최근 강동구 강일동에 위치한 고덕차량기지의 활용을 위한 사업 타당성 조사에 나섰다.

현재 서울시는 주택시장 안정을 위해 그린벨트(개발제한구역)를 해제하지 않는 대신 시내 11개 중·소형 택지를 개발하고 상업·준주거지역 용적률을 완화하는 방안으로 5만4000가구를 새로 짓겠다고 밝힌 상태다.

하지만 단기간 내 5만가구를 넘게 공급할 수 있는 부지는 사실상 없는 상태다. 쪼개진 부지를 찾더라도 조성에만 2년 가까이 걸리는데다 각종 심의, 공사 일정 등을 감안하면 실제 공급에는 5년 넘게 소요될 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

서울시 내부적으로는 유휴철도부지의 활용안을 고심하고 있다. 단기간 내 공급은 불가능하지만 대부분 부지 규모가 큰 데다 도심권과 가까워 연계 개발까지 가능하다. 도심권 내 일반 유휴지보다 공공택지로서 더 적합한 이유로 그린벨트 훼손 등의 부작용도 사전 차단할 수 있다. 전문가들 역시 기반시설이 잘 갖춰져 있어 실수요층을 끌어들이기에 적합한 구조로 판단하고 있다.

사업성 검토가 이뤄지는 사업지는 강일동에 위치한 고덕차량기지다. 규모만 26만2926㎡로 지난번 9·21 부동산대책에서 정부가 내놓은 송파구 옛 성동구치소 부지(7만8758㎡)보다 3배 넘게 크다. 우선 서울시는 차량기지 내 사용할 수 있는 부지의 범위를 살피고 경제성을 분석하기로 했다. 차량기지 자체는 스마트팩토리 형식으로 리모델링해 나머지 부지를 활용하겠다는 계산이다. 일부 차량기지는 지하로 옮기는 복개화 작업도 검토한다.

세부적으로는 유휴부지와 잔여 건축공간을 확인해 국내외 개발사례 등을 비교 분석하기로 했다. 이 과정에서는 서울시의 '유휴철도부지의 도시계획적 관리방안'과 같은 관련 법령까지도 살필 예정이다.

정비업계에서는 그린벨트를 대체할 규모가 큰 공공택지로 철도부지 외 대안이 많지 않은 만큼 나머지 차량기지에 대한 사업성 검토도 이뤄질 것으로 보고 있다. 현재 서울시에서 확보 가능한 유휴 철도부지는 37곳 정도다. ▲개화차량기지(37만9683㎡) ▲구로차량기지(25만3224㎡) ▲신내차량기지(19만140㎡) ▲창동차량기지(18만1819㎡) 등으로 이중 정합성 검토에 따라 '성숙'이나 '중도' 평가를 받은 사업지는 이미 개발 가이드라인이 잡혀있는 상태고 이를 제외한 '미흡' 평가지는 우선 대상에 오를 수 있다.이번 고덕차량기지 역시 미흡 평가지로 분류된 상태다.

서울시 관계자는 "현재 중장기적인 주택시장 안정을 위한 사업지 검토가 다양하게 이뤄지고 있다"며 "서울, 수도권 등 곳곳의 유휴부지를 지속적으로 검토해 정부와 협의에 나설 방침"이라고 밝혔다.

[아시아경제 배경환 기자]

빛그림2018.11.26.18:49
헛소리

다세대주택 가격 상승폭이 적다는 것은 그만큼 안정적이라는 거고 그러면 무주택자의 선택폭이 커진다는 것인데

당연히 좋은 것이다.

아파트는 대형 건설사들이 짓지만
다세대주택은 소형 건설사들이 짓는다.
고로 일자리도 더 많이 만든다.

과연 무엇이 좋은 정책일까?

대기업 배불리는 아파트 정책보다 다세대 주택이 훨씬 좋은 정책이다.

철부지2018.11.26.18:52
기자가 무슨 의도로

cvb2018.11.26.22:25
우리딸 올여름 신축빌라  6층 사서 입주했는데
엘리베이터도있고
방세개  욕실두개 엄청좋음.
주차장도 여유있고.
아파트 층간소음,
부실공사 장난 아닌데 거기에 비하면 삶의질이 훨씬 좋을 듯.
가격갖고 자꾸 비교기사 쓰지마라.

멋쟁이2018.11.26.22:46
다세대 직접 시공 분양하는 건설업자입니다
저도 20여년 강남 아파트  살아오다 1년전 다세대주택에 이사와서 살고있지만 불편한거 별로 없더라구요
뭣하러 그 비싼돈 콘크리트구조물 구들장에 깔고 살았나 후회감이 들었었던 생각이. 
또 아파트가격이 얼마 올랐네 뭐네 뉴스에서 떠드는것도 국가경제적으로 바람직하지는 않은거같아요
여러 조건이 좋아서 가격이 비싼거야 수요공급에 의해 이루워지는거니 어쩔수 없을 경우겠지만 울나라 부동산 거품이 심한것만은 확실한거같아 걱정입니다

9542180242018.11.26.19:45
독일처럼 주차나 마당 그리고 가족공간이 있는 여류로운 공간의 빌라가 나와야함

혜원2018.11.26.21:54
무슨 기자가 아파트 투기 부추기냐? 기레기냐?

달리2018.11.26.21:45
시바럼에  아파트  시도때도없이 안내방송 나와서 빌라에 산다. 관리비도 싸고  조용하고. 넘 조아

기계사랑2018.11.26.19:10
빌라는 크게 오르지도 않지만
가격이 크게 떨어지지도 않는다.

달리2018.11.26.20:58
그래 돈마니 벌어라. 난 내빌라가 넘좋다

백균2018.11.26.21:12
야 가격 안올라가는집이 요기 있네?
문재인정부의 목표 아니냐?

아파트 못짓고 빌라만 짓게해라
집값 안정화정책 끝

마녀2018.11.26.23:05
살기 편한  중소형 빌라,고급빌라도   많아요.

영도21시간전
빌라가 안오른게 아니라
아파트가 부녀회 담합으로 호가만 쳐올려 놓은거지.....

음악중독2018.11.27.06:49
빌라는 후분양이야!
이미 지어져 있는 것을 보고 고를 수가 있다.
난 직접 방음까지 확인해보고 사서 잘 살고 있다! 이웃들 까다롭지 않고 강아지 키우는데 자유롭고..난 만족하며 살고 있다!

js2018.11.26.23:56
빌라를 짓을 때 규제를 강화해서 주차장 공간 반드시 확보하고. 층간 소음 없애고, 내진설계하고 해 봐라... 허접하게 만들니.. 가치가 안 오르지..
강남의 빌라들은 아파트 만큼 비싸다..

코알라2018.11.26.19:04
집값이 떨어지면 큰일나는것처럼 써놨네

이상원22시간전
기자는 집을 투기목적 수단으로 생각하지만 ... 실제 빌라에서 사는 사람은 주거목적으로 살기에 큰상관없다. 누가 얼마를 벌건 내집은 내집이다

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사탕2018.11.23.14:48
용산있잖아... 서울숲보다 최소 10배는 크던데 그걸 다 공원으로 만든다고? 범죄 소굴 만들일 있냐?

고은찬2018.11.23.18:32
대체지를 찿긴 개뿔...
용산미군기지 그 넓은 땅을 두고 무슨 쇼를 하냐...

남산이 바로 옆에 있는데 거길 뭐하러 공원을 그리 크게 만드냐...
서울 사방이 산으로 둘러 쌓여 있고, 공원은 산이 주변에 없는 지형에 적합한거지
거긴 옆이 산이요 주변이 한강이다...

땅덩이 부족한 곳에 임대아파트 지을 곳이 겨우 생겼는데, 거길 나두고 웬 헛짓이냐..

기레기척살2018.11.23.15:17
집을 더 짓지 않아도 임대사업자 특혜 소급해서 없애 버리면...한사람이 수백채씩 가지고 있는것들 자연스럽게 매물로 나오게되고 저절로 공급확대가 이루어 지게 될껍니다..청와대 청원 합시다.

바오밥2018.11.23.23:22
용산 금싸라기에 공원 지어서 주변 아파트 집값 올리기밖에 더 할까요???
당장 지금의 젊은 후세들은 공원 보다 집이 절실합니다.

서울에 공원이 뭐 그리 더 필요한가요? 남산 북한산, 인왕산, 도봉산, 한강시민공원 등 세계 수도에 서울만큼 대규모 녹지가 많은 곳도 드물겁니다.
진짜 시민에겐 임대 주택, 5~10년정도 저렴하게 살면서 돈아모 내집 장만할 그런 공공주거기반이 더욱 절실합니다.
후손에게 임대아파트 재건축없이 허물고 공원으로 다시 재생해서 물려주면됩니다.

okim2018.11.23.14:10
과감하게 추진해라, 청년들 마음놓고 결혼좀 하고 아기들 낳을 수 있게...

다오라2018.11.24.10:37
용산 외국군대의 땅 ! 거기에 역사적으로 창피한 역사적 공원 ? 대통령 장관, 서울시장 . 다들 외국인인가 ? 당장 서민을위한 영구 임대주택 만들어주소. . 이것이 공정한 대한민국. .

나는나2018.11.23.18:57
남산공원옆에 또 공원?
주변 사람들을 위한 공원말고.
역사적 기념공원만 만들고 진정 시만들 품으로 돌려주는게 어떨까요?

happy10202018.11.23.17:18
차량기지는 하남시로 옮기면 될것을

IlIHIlIng19시간전
아니 기존 서울에 강북같은곳 구리곳 천지인데
재개발 재건축 해서 늘리면 돼는데 왜 자꾸 뻘짓하냐? ㅋㅋㅋ
재개발/재건축 해서 기존주민들 살게해주고 나머지 임대주택 만들어주면 좋잖아~
그리고 다 낡은곳 쾌적하게 바뀌니 젊은 사람들도 오고싶고 좋지~

wondaihannim2018.11.24.09:38
이참에 김포공항도 밀어버려라 옆동네 인천으로...
서울에 비행기 소음이라니...

리리리7분전
아 용산기지 개발하라는 거지근성 안봤으면좋겠다
역사적상징성 있는곳을 보존은 커녕 거따 임대주택지으라고? 거지근성 작작해라 왜 돈은 없는데 엄청좋은데 살고싶나?

곰아저씨1시간전
헐.... 저기다 또 집을 만든다고...?? 올림픽대로가 더 밀리겠군....

물낄2시간전
서울에 주택은 그만 지어라 ,,,,,,

서울이 비싸면 비싼대로 살라하고
서울에
주택늘어나면 그 도미노는 지방이 죽는다..

황인창3시간전
그린벨트 개념을 그린존 개념으로 바꾸는게 그렇게 어렵나요  ?

daumwehosun3시간전
차량기지 쫌 없애라 !

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