수성구 부동산을 지금 팔 것인가? 살 것인가? (시세 예측)

[만두1]

수성구 일부를 제외하고 현시점에서 대구는 부동산 공급량이 많다 보니 시세가 과거대비 맥을 못 추고 있는 게 사실이네요. 쩝.. 그럼에도 불구하고,,,, 현시점 수성구 일부지역 아파트는 바닥을 다지고 난 후 지역별 온도차 영향으로 무릎~허리아래 까지는 올라와 있는 시장상황인 거 같습니다.  그러면 앞으로 시장 예측이 중요할 텐데요.

부동산 시세에 영향을 미치는

1. 공급,

2. 금리,

3. 분양가격

이 세가지 요인의 변동으로 앞으로 시세가 어떻게 변할까 예측해 보겠습니다.

첫 번째,

수성구 아파트 공급량(입주량)입니다.

수성구 연간 적정공급량이 2068세대 대비 2024년은 적정하게 공급이 되다가 20205년부터 확 줄어들어 2026년에는 턱없이 줄어드네요. 적정수요대비 공급량이 줄면 가격은 올라갈 거라 보이네요.

두 번째,

부동산의 또 다른 중요변수인 금리인하입니다.

올해 첫 금리 인하는 오는 11월 대선 이전에는 마지막인 9월 FOMC에서 이뤄질 것이라는 관측이 나온다.

응답자의 대다수는 연준이 노동시장 부진이나 경제적 충격보다는 인플레이션 둔화에 대응해 금리를 낮출 것으로 분석했다.

금융컨설팅 업체인 옥스퍼드 이코노믹스의 미 경제 담당 라이언 스위트 수석 이코노미스트는 "연준이 인플레이션이 (물가상승률) 목표치 2%를 향한 지속적인 경로를 밟고 있다는 확신을 강화하는 일련의 데이터를 기다리고 있다"라고 말했다.

유럽중앙은행은 이날 통화정책회의를 열어 기준금리를 기존 4.5%에서 4.25로 0.25% 포인트 인하한다고 발표했다. 전날인 5일 주요7개국(G7) 국가 중 처음으로 캐나다가 기준금리를 기존 5.00%에서 4.75%로 0.25%포인트 인하한 뒤 이어진 결정이다. 유럽중앙은행은 지난 2016년 3월부터 제로금리를 유지하다가 2022년 7월부터 지난해 9월까지 10차례 연속 금리를 올린 뒤, 이후에는 동결 중이었다.

이어 “한국은행의 금리인하는 8월을 예상하며, 국고채 시장 역시 늦어도 7월부터는 의미 있는 변곡점을 형성할 것으로 판단한다”며 “국내 통화정책 기대가 크게 흔들리지 않으면서 좁은 범위에서 변동 중에 있다”라고 해석했다.

유럽, 캐나다는 이미 금리인하를 시작했고 미국도 9월부터는 금리인하를 시작할 것이라고 보고 있고 한국도 8월부터는 1~2차례정도 금리인하를 예상하고 있네요. 7월부터는 국채시장도 변곡점이 시작될 것이라고 보고 있네요.

금리가 내리면 전세가도 올라갈 것이고 전세가 올라가면 매매가도 영향이 있습니다.

세 번째,

자재, 인건비 상승으로 인한 건설사 수익 악화로 인해 나날이 오르고 있는 분양가 상승입니다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "분양가 상승은 고물가와 고금리, 원자잿값이 동시에 상승한 탓"이라면서 "사업에 대한 위험이 커지면서 분양가를 싸게 내놓을 수 없는 건설업계로서는 구조적인 문제가 발생한 셈"이라고 말했다.

◇치솟은 분양가, 떨어지기는 어렵다

향후 분양가 전망에 대해서는 대다수 전문가가 '상승' 전망했다. 현재 물가를 감안했을 때 분양가가 더 오를 여력이 남았기 때문이다. 실제로 한국은행은 올해 소비자 물가 상승률 전망치를 2.6%로 예측했고 내년 물가상승률 전망치를 2.1%로 예측했다. 전문가들은 물가가 하락 전환하지 않는 이상 분양가가 하락하기 어렵다고 분석했다.

고물가시대에 살고 있는 지금 시점에 자재값, 인건비 상승 및 건설사 pf대출기피영향으로 인한 건설자금부족으로 새 아파트분양가는 계속 오르고 있습니다.

결론은 위 세 가지 중요한 요인의 영향으로,

지금은 긴가민가 수요들이 움직이고 있지는 않지만 8월쯤부터는 금리인하가 시작될 예상이고 수성구 아파트 공급량도 2025년부터는 수요대비 많이 줄어드니, 발 빠른 매수자들은 기민하게 움직여서 아파트를 구입했을 것이고 수성구아파트도 이미 일부 핵심지역들은 상승을 하고 있습니다.

다주택자규제(양도소득세 중과, 취득세중과)가 없어지지 않아서 아마도 과거처럼 급격한 상승은 아니겠습니다만(다주택자 양도세 중과배제 2025.5.9. 까지 연장해서 매도 시 현재 중과는 하지 않고 있음) 서울이 공급절벽으로 인한 상승이 시작된 것으로 봐서 아마도 2024년 하반기 혹은 2025년 상반기부터는 수성구인기지역부터 퍼지며 안정감 있게 상승장으로 가지 않을까 싶네요. 추가해서 좀 더 디테일하게 보면 다주택자 규제로 인해 똘똘한 한 채로 몰리는 차별화로 인해 갈 놈은 더 가고 못 갈 놈은 덜 가는 시장 예상합니다. 먼저 움직이는 서울 부동산 시장이 그렇습니다.

위의 요인으로 인해 올해 하반기 늦어도 내년 상반기부터는 상승이 예상되는 지금 현시점에 수성구 아파트 팔 것인가,, 살 것인가,,  어떻게 하는 게 현명한 선택일까요?  물론 각자의 처한 상황들은 다 다르실 텐데요..

본인 상황에 맞게 잘 판단하셔서 손실이 아닌 이익이 나시도록 현명한 선택 하시면 좋겠네요..^^

(feat. 제 개인적인 의견을 올린 것이니 투자나 실거주는 본인 판단하에 하시면 됩니다^^)                                                                             

[매실]

서울 규제 시작하면 지방아파트 폭등합니다.

[marine]

23년도 물량이 한해 적정물량의 4배나 되기에
2027년까지는 공급이 많다고 보시면 될듯 하며 투자자들 생각은 대구는 23년이후 아파트 투자는 끝이라는 말들을 많이 합니다

[만두1]

제가 보기에는 지금도 수성구 일부지역은 가격이 탄력을 받고 오르고 있고 향후 주변지역까지 퍼질꺼라고 봅니다. 마린님 의견 존중합니다. 잘 고려하시어 성투하세요^^

[우짜마좋노]

정리해주신 글 잘 읽고 갑니다! 앞으로도 좋은 고견 부탁드립니다~

[만두1]

감사합니다

[성주참외외]

굿 정답입니다

[만두1]

의견 감사합니다

[So Cool]

매수자 입장에서 아주 좋은 타이밍이라 생각합니다

[만두1]

바닥은 치고 올라온 상황이지만 지금부터 매수해도 괜찮을꺼 같습니다

[SBEomeo]

의대 정원 확대 후 수년이 지나면
의대 정원 확대에 따른 최수혜 = 1티어 학군지
말 뿐이 아니라, 데이터(숫자)로 증명이 될텐데

최수혜 받게될 1티어 학군지는
아파트를 새로 지을 빈 땅이 없어서
재건축 외에 신규공급 방법이 없죠

결국 최수혜 받게될 1티어 학군지는
신축 구축 가리지 않고 가치가 오르겠죠

[만두1]

의견 감사합니다

[오리우겐]

앞으로 양극화가 더 심화될겁니다.
특히 지방은 더빠르게,,,
대구 공급이 많다고하나 변두리나 비 선호지역은 어짜피 집값 영향에 크게 의미 없는 지역들이죠.
핵심지 살다가 비핵심지로 넘어가는 비율이 많지도 않을거구요.
그래서 대부분이 살고싶은곳, 몰리는곳 은 더 오르고 그 외 지역은 아닌채로 양극화가 더 뚜렷해질것같습니다.

[래미안자이]

좋은글 감사합니다
고견 자주 부탁드리겠습니다.

[만두1]

관심댓글 감사합니다^^ 대댓글은 여기까지 할께요
회원님들 의견 많이 올려주시고 토론해주세요^^

[dmfkckck]

기준금리는 어차피 미국이 내려야 따라갈텐데요. 바이든이 재선목표가 있으니 엄청난 국채발행으로 경기침체를 막고있다고 봐도 무방하죠. 연말에 대선끝나면 국채발행량 조절로 내년에는 경기침체에 따른 금리인하가 집중적으로 단행되리라 봅니다. 요약하자면 올해는 1번 내년엔 3번이상 예상됩니다. 물론 우리나라도 따라가겠죠.

[햄짜]

잘 읽었습니다!

[금오짱]

좋은글 감사합니다

[Wogilina]

보면 한국 사람들은 이미 불붙고 나서야 뒤늦게 웃돈 줘가며 추격 매수하더라구요 ㅎㅎ 향후 수성구 공급량과 금리인하가 몇 년 내 불붙을거란걸 예측해주네요

[지니비니아빠]

아~따~ 오랜만이시네요~^^

[블루오션~♡]

대세적인 경제 동향이고
신축 위주로 예측하신듯

[앗싸라비아콜롬비아]

대구는 대기업 없음. 그나마 금융 맞벌이 정도.

고수입 전문직도 잘나가는 의사 말고는 없음 (대구지역 출신 의사들도 졸업 후에는 다들 서울로 런하는 추세)

중요한건 30~40대 고소득 집 살사람은 이미 다 샀음.

이후에 받아줄 수요는 없음. 고소득 2030은 모두 서울경기도에. ㅠ

옛날에 빵야빵야 아저씨가 영앤리치, lively 어쩌고 드립치면서 수3 그렇게 빨아제끼더니, 결국 수3이 어떻게 되었나요?

대구 대빵이라는 제니스 대형도 서울한강변 25평 가격 정도 밖에 안됨.

판단은 각자 알아서 ^^

[Wogilina]

대구에 의대만 4개인데 고소득층 수요가 없다니요??? 의대 뿐 아니라 치대 약대 한의대까지 메디컬 인력이 엄청난데.... 대구를 왜이렇게 까고 다니시는지 모르겠네요

[티핑포인트]

오르겠죠. 결국 장기적으로 내리겠지만

[만수야만수야]

많은생각을하게되네요~! 좋은 글 잘 읽고 갑니다!