상가주택 건축설계 시공 '예상공사비와 비용절감' 평택화양지구 기준

[이병관]

#상가주택
상가주택은 주거와 근생이 복합된 건물로 일반적으로 1층은 근생, 그 위의 층은 주거 공간으로 구성됩니다. 근린생활시설과 주택의 복합시설로 분류되며, 최근에는 각호별 분리 등기가 가능한 다세대도 허용되는 경우가 있습니다. 

#상가주택 장단점
상가주택의 장점은 주상복합의 수익률을 하나의 건물에서 해결할 수 있다는 점이고, 단점으로는 상권 형성의 어려움, 공실률 증가, 임대료 하락 등있을 수 있습니다.  
또한, 상가주택은 세금과 관련하여 사전준비가 필수인만큼 세무사와 적극적인 상담을 권하고 있습니다. 

#상가주택의 형태
상가주택을 지을 때 100평 대지에 건폐율60%, 용적률 180%면 보통 3.5층으로 짓고, 4층은 파라펫을 세워 전체건물이 4층처럼 보이게 짓는 경우가 많습니다. 이는 용적률 부족으로 4층 전체를 건축하기 힘들 때 많이 쓰는 방법입니다. 
하지만 불필요한 공사비가 증가되고, 방수와 단열에 취약한 단점이 있습니다.

#착공 전 비용
착공 전 비용은 예산 계획에 반드시 포함되어야 하며, 적정가를 미리 알고 있는 것이 중요합니다. 각각의 세부 사항은 다음과 같습니다. 
1)인허가비
-  인테리어 설계를 제외한 건축, 구조, 설비 '설계비'
2)지반조사비
- 건축물이 들어설 지반의 안정성을 확인하는 '지질조사비'
- 지반의 지지력을 측정하는 '평판재하비'
3)측량비
- 부지의 경계를 명확히 하기 위한 '경계명시 측량비'
- 부지의 현재 상태를 파악하기 위한 '현황측량비'
4)감리비
-설계도서와 현장이 일치하는지 확인하는 '건축감리비'
-구조적 안정성을 확보하기 위한 '구조감리비'
-설계 의도가 정확히 반영되었는지 확인하는 '설계감리비'

#감리비용의 적정성
감리비용은 전문가에게 지출하는 것이며, 건물의 완성도를 위해 필수적입니다. 시공사가 추천하는 감리자는 건축주의 입장을 대변하지 않으므로 배제하는 것이 합리적입니다.
건축주는 자신의 이익을 대변할 수 있는 법적으로 인정받는 감리자와 사용승인까지 가는 것이 바람직합니다.

감리비 산정은  
건축감리비의 경우 공사바닥면적 기준으로 평당 약 7~8만원이 합리적입니다. 건축구조감리는 회당 약 135~150만원으로 보통 횟수를 정해 계약하는 것이 원칙입니다. 
설계의도 구현비는 건축감리비의 20%를 기준으로 평당 약 1.5만원 내외로 책정합니다. 법정 비용임에도 가끔 설계자가 이를 청구하지 않는 경우가 있는데, 이는 공사기간 동안 설계자의 법적인 협조를 못받는 것으로 결과적으로 건축주에게 불리한 것입니다.

#착공 후  비용
착공 후 비용은 다음과 같습니다.  
1)금융
_대출 이자, 상환 비용
2)공사비
-건물을 실제로 건설하는 데 드는 '건축공사비'
-건물 내의 설비, 전기, 소방, 통신 시스템 '설비공사비'
-흙막이, 지반 보강 등 '토목 공사비'
3)인입비
-상하수도 시스템을 건물에 연결하는 '인입비'

#공사비 산출
엘손건축에서는 예상 공사비를 사전에 수립하여 과도한 지출을 미연에 방지하고 있습니다. 예상공사비는 최근 다수의 현장 계약금액을 기초로 평균가를 산출한 것입니다. 
토목 공사를 제외한 비용으로, 공사바닥 면적 기준 평당 약 700만원, 허가면적 기준 1,000만원을 기준으로 5%정도의 증감을 고려하고 있습니다. 

#사용승인 후  비용
1)취득세와 양도세
_완성된 건축물을 취득할 때 부과되는 '취득세'
취득세는 4%로, 사치성 재산 및 고급오락장의 경우에는 취득세가 12%로 중과되는 경우도 있습니다. 
_건축물을 매매할 때 발생하는 '양도세'
양도세는 매매차액에 대해 부과되는 금액으로 1세대 1주택을 2년 이상 보유하고, 주택가격이 12억 이하인 경우 양도세 면제 대상이 될 수 있습니다. 

양도세를 줄이는 방법으로는 거래 과정에서 발생한 각종 세금과 중개 수수료, 수리 비용 등을 증빙하여 필요경비로 인정받는 것입니다. 세무 상담을 통해 사업자 등록증을 만들고 각종 비용에 대한 정리를 하는 것이 중요하며, 이는 양도세 부담을 줄일 수 있는 합법적인 방법 중 하나입니다. 

엘손건축에서는 협력사인 세무사님과 함께 이부분에 대해 집중적으로 상담해드리고 있습니다.

2)부가세 환급

부가세 환급이란, 부가가치세를 신고할 때 매입세액이 매출세액보다 많은 경우 환급액이 발생하는 것입니다.
다가구 주택의 경우, 가구당 전용면적 기준으로 85제곱미터 이하인 경우 면세, 초과하는 경우 과세입니다. 상가부분은 과세입니다. 
공사비는 상가면적 비율 만큼 부가세 환급이 가능하지만, 공사비 산출시에는 일반적으로 총 공사비의 10%가 아닌 7~8% 정도의 부가세를 가산하는 것이 통상적입니다. 
참고로 감리비는 전체 과세입니다.

#평택화양 단독주택 용지 구분
평택화양 단독주택 용지는 R1, R2, R3로 나누어지며, 주요 제한사항은 다음과 같습니다.
_건폐율 60%
_용적률 180%
_최고층수 4층이하
용지는 총 10개 블록으로 나누어지며, 건축한계선은 중로 2m, 기타 1m로 지정되어 있습니다.

#화양단독주택용지 제한
화양단독주택용지에서는 지하층을 주거용도로 사용할 수 없으며, 근린생활시설은 지하층 포함한 전체 연면적의 50%이하 범위에서 지하 또는 지상1층에 설치 가능합니다.  
근린생활시설은 평택화양 단독주택 용지의 R1은 1~2종 근생이 허용되며, R2는 1종 근생의 일부, R3은 주거전용으로 제한됩니다. 
토지가격이 동일할 경우 R1의 수익률이 가장 높을 것으로 판단되며, 주거수익률 중 다세대의 경우 주거전용인 R3이 5세대로 가장 많이 허용됩니다. 

#화양단독주 택용지_R1
상가주택이 가능한 곳으로 근생에 대한 용도 제한이 거의 없으며, 근생 도입시 다가구는 4가구, 다세대는 3가구로 주거 수익률이 다소 낮음에 주의해야 합니다. 허용용도는 다음과 같습니다. 
_단독주택
_다가구주택: 주거전용 6가구 이하, 근린생활시설 도입시 : 4가구 이하
_다세대주택: 3세대 이하
_1~2종근린생활시설 중 지정된 용도 허용

#화양단독주택용지_R2
상가주택이 가능한 곳으로 근생에 대한 용도 제한이 있으나, 다가구의 가구수 제한이 없는 것이 특색입니다. 허용용도는 다음과 같습니다. 
_단독주택
_다가구주택: 가구제한없음
_다세대주택: 3세대 이하
_1종 근린생활시설 중 소매점, 휴게음식점, 제과점, 이용원, 미용원, 세탁소 허용

#화양단독주택용지_R3
근생이 불가한 주거전용 필지입니다.  임대형 다가구수에는 제한이 없으며, 분양형 다세대는 5세대 이하로 제한됩니다.  허용용도는 다음과 같습니다. 
_단독주택
_다가구주택: 가구제한없음
_다세대주택: 5세대 이하
_“도시형 생활주택”중 단지형 다세대주택: 5세대 이하  허용

#비용절감
비용절감의 책임자는 건축주 자신에게 있지만, 이를 위해 건축사, 세무사 등 공인된 전문가들과 상담하는 것이 중요합니다. 특히, 여기에서 언급한 예상공사비는 대지면적 80평을 기준으로 최근 사례를 참고하여 엘손건축에서 산출한 평균가격임을 참고하시기 바랍니다. 

예산을 알고 계획을 세우는 것은 프로젝트의 성공적인 완성을 위해 필수적입니다. 각 항목별 적절한 비용 책정과 관리를 통해 예산 초과를 방지하면, 프로젝트의 효율성을 높이는 데 도움이 됩니다. 또한, 비용절감을 통해 재정적 부담을 줄이며, 투자 수익률을 개선할 수 있습니다.

#검증된 기술력, 차원이 다른 건축 서비스
건축 프로젝트에 있어서 비용절감은 단순히 초기 비용을 줄이는 것뿐만 아니라, 장기적인 유지보수 비용과 운영 비용까지 고려하는 포괄적인 접근이 필요합니다. 토지를 선정하는작업도 이와 동일합니다. 
엘손건축은 분야별 전문가들과 긴밀히 협력하여, 모든 단계에서 최적의 결정을 내릴 수 있도록 노력하고 있습니다. 저가의 수수료로 단순히 허가용 도면만 그리는 부실한 곳들과는 확실한 차이가 있습니다. 

엘손건축은 사업의 성공적인 완성을 위한 비용산정과 관리에 최선을 다하고 있으며, 방수와 단열 등의 하자방지를 위해 관련 디테일을  철저히 관리하고 있습니다. 
토지의 장단점 분석능력과 검증된 사례를 통해 설계시공의 비용을 상세하게 제안하는 엘손건축사사무소는 부동산 투자의 선도기업으로 여러분과 함께 하고 있습니다. 

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