토지시세를 파악하는 팁
아무리 좋은 토지라도 비싸게 사면 그만큼 시세차액을 적게 볼 수 밖에 없는데요
아파트같은 경우 거래된 기록부터 실거래까지 비교적 시세정리가 잘되어있지만
토지같은 경우 매물이 적은 지역은 거래가 기준을 정하기도 얘매하고
교통이나 호재에 따라서 가격도 그때마다 달라지기 때문에
가격책정을 하는데에 애로사항이 발생합니다
또한 같은 위치에 있더라도 토지의 용도와 규제사항에 따라서 달라지므로
"토지는 부르는게 값이다"라는 말도 있습니다.
하지만 우리가 이재용부회장도 아니고
지주가 부르는대로 값을 지불할 수는 없는 노릇이기에
그래도 최대한 객관적인 근거로 "토지의 가격을 책정하는 방법"에 대해서
제가 주로 쓰는 4가지 방법을 공유할까 합니다.
1.지역공인중개사에 문의하기(복덕방)
가장 객관적이면서도 가장 주관적인 방법이기도 합니다
이유는 그 지역내에서 가장 많은 거래사례를 접함으로써
그 지역의 시세 흐름을 알고 있지만
부동산 거래를 통해 수수료로 수입을 올리는 공인중개사 입장에서
내가 확보한 물건이 아닌바에야 남 좋은 일만 시키는 일이기에
좋은 땅도 나쁘게 얘기할 가능성이 농후합니다.
그리고 다 그런것은 아니겠지만 공인중개사란 직업자체가
중개사일뿐, 토지의 가치를 평가하는 감정사는 아니기 때문입니다
그렇기 때문에 시세의 기준을 공인중개사의 판단으로 잡는다면
한군데가 아닌 될 수 있는데로 많은곳을 통해 시세를 파악하시게 좋습니다.
또한 문의하실때 팁을 드리자면
토지는 단순히 행정구역이 같다고 시세가 같을 수는 없습니다.
토지의 용도와 규제사항, 도로여부,호재와의 접근성,토질의 차이 등으로
가격대는 천차만별이기에
단순히 지역의 관점으로 접근하지 마시고,
토지의 특성까지 접목해서 접근하셔야 정확한 시세 파악이 가능합니다.
2.포탈사이트
요즘은 매매가를 인터넷 포탈사이트에 등재하는데요
제가 이용하는 사이트는 주로 3가지 입니다
부동산서브: http://www.serve.co.kr/
부동산114: https://www.r114.com/
네이버부동산 : https://land.naver.com/
차이점을 뽑자면 부동산서브와 부동산114는 전통의 강호지만
과거 허위매물이 판친적도 있었습니다 지금은 어떤지는 모르겠습니다
네이버부동산은 근래 떠오르는 부동산 포탈사이트라고 보시면 됩니다.
3.국토부실거래가
http://rt.molit.go.kr/
위 사이트에 접속하시면 실제 거래되고 있는 실거래가를 조회하실 수 있습니다
원하는 해당 지역을 검색하셔서 조회할 수 있는데
지번 뒷자리가 생략된것은 토지같은 경우
분필(필지를 나누는것)과 합필(필지를 합치는것)을 하게 되면
지번이 변경되는데 이것을 하나하나 실시간으로 등재하는것이 어려워서 그렇습니다
검색지역의 토지의 용도별 매매가격, 크기, 도로접함유무등을 알 수 있는데
단점이라면 토지는 위에도 말씀드렸듯이
규제사항,도로여부,토질의 차이,토지의 높낮이등에 따라서 가격차이가 발생하는데
그런 자세한 부분까지는 확인이 불가합니다.
4.공시지가
최근 정부에서 공시지가로 장난을 많이 치기 때문에
정확한 근거가 될 수 있나? 라는 의문이 제기될 수 있지만
그래도 아직 평당가가 2000만원이 넘지 않는 지방도시들은
공시지가가 하나의 기준이 될 수 있습니다.
보통 공시지가는
토지의 가치가 실현된곳은 시세의 40~50%수준
토지의 가치가 실현이 되기전은 시세의 30~40%수준이라고 보시면 됩니다
물론 공시지가 기준에도 예외는 있습니다
예를 들어 이번에 SK하이닉스가 용인 원삼면으로 가는것이 확정이나 마찬가진데
그래서 일부 토지들은 공시지가의 10배에 가격에 거래되는 경우도 있습니다
예전 평택 고덕신도시 인근 지역도 그랬듯이
뭔가 큰 호재가 들어오는곳은 공시지가와는 상관없이 시세가 요동칩니다
물론 확정이 된 다음해나 다다음해엔 공시지가가 시세를 따라가서 크게 상승하죠.
또 세금을 적게 내기위해 지주들이 공시지가 상승을 막는경우도 있고
큰 개발계획이 잡혀있는곳은 개발지 인근 포함해서 토지거래허가구역으로 묶고
공시지가를 올리지 않는 경우도 있습니다
이런 특수한 경우를 제외하고 대부분 공시지가는 시세의 30~50%수준이며
공시지가 자체가 감정평가사들의 감정평가로 이뤄지므로
시세를 파악하는 기준으로 삼을 수 있습니다.
이렇게 토지시세를 파악하는 팁 4가지에 대해서 알아봤는데요
이 외에는 경공매의 흐름을 통해서 참고를 할 수 있고
은행에서 나오는 토지담보대출등을 통해서도 어느정도 참고를 할 수 있습니다
가치없는땅은 은행에서 토지담보대출이 안되기 때문이죠.
위에서 말씀드렸듯이 토지는 사실 "부르는게 값"입니다
지주가 100만원짜리를 1000만원에 판다고해도 그건 지주맘이기 때문이죠
그리고 많은 지주들은 땅을 내놓으면서도
자신의 땅의 시세를 모르고 내놓는 경우도 많습니다
역으로 우리가 객관적인 근거로 시세를 제시할 수도 있는거죠
물론 제가 적은것 외에 제가 빠뜨린것이나
제가 제시한 방법보다 더 좋은 방법이 있을 수 있습니다
어쨌든 객관적으로 접근할 수 있는 방법은 많으면 많을수록 좋은거니까요
이에 더 좋은 의견있으시면 댓글부탁드리겠구요
다들 바가지없는 매매하시길 바랍니다!
출처 : 토지사랑 춘천가는기차