['8ㆍ31'이후 부동산 시장] 재개발 '햇볕'…재건축은 당분간 '한파'

8.31 부동산종합대책이 발표되면서 재개발과 재건축시장의 명암이 갈리고 있다．정부가 집값 안정세가 확인되기까지는 규제완화는 없다고 밝힌 재건축시장은 상당기간 한파가 몰아칠 것으로 보인다． 반면 재개발은 강북 광역·공영개발과 맞물려 투자전망이 밝아지고 있다．그동안 강남권 집값 상승을 주도했던 재건축단지들의 사업추진이 중단되다시피해졌지만 강북권 재개발은 탄력을 받고 있기때문이다．하지만 재개발도 마냥 좋은 것은 아니다．개발기대감이 고조되면서 재개발지역내 노후주택 가격이 급등해 거품 우려가 커진 탓이다． ◆재개발 투자,유망하지만 신중해야 정부는 이번 대책에서 재개발 구역을 최소 15만평 이상으로 넓혀 광역화하고 공공부문이 시행하는 재개발 구역에는 사업시행자 지정요건과 용적률,층고제한 완화 등의 혜택을 주겠다고 밝혔다. 이에 따라 구역지정 이후 사업추진이 정체된 곳이 많았던 뉴타운 등 재개발 사업추진이 한층 활기를 띨 것으로 예상된다. 이 같은 기대감으로 최근 강북 주요지역을 중심으로 재개발 지분과 인근 주택 가격이 강세를 보이고 있다. 그렇다고 무작정 투자에 나서는 것은 곤란하다. 정부의 계획이 제대로 추진된다면 좋겠지만 입법과 재원조달 등 아직 넘어야 할 산이 적지않다. 또 가격이 이미 많이 올라 거품이 낀 곳이 많은 데다 사업추진이 장기간 이뤄질 곳이 대부분이기 때문이다. 김광석 유니에셋 팀장은 "광역개발로 학교 등의 기반시설을 제대로 갖춘 재개발이 된다면 투자가치가 충분하다"며 "하지만 분위기에 휩쓸려 재개발 투자에 나섰다가는 낭패를 보기 쉽다"고 강조했다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 "각종 변수를 감안한 뒤 대단지와 '지분 쪼개기'가 적은 곳의 저평가된 재개발 지분을 노리는 게 바람직하다"며 "전매가 자유로운 재개발 조합원 지분 매입도 검토해볼 만하다"고 말했다. ◆재건축 투자는 일단 금물 전문가들은 재건축의 경우 향후 시세 상승은 고사하고 사업추진이 상당기간 제대로 되기 힘들 것으로 보고 있다. 집값 안정세가 정착된 이후에야 규제완화를 신중하게 검토하겠다는 게 정부의 확고한 방침이다. 사업계획 승인이전 단계에 있는 강남권 재건축 단지 대부분이 규제완화 없이는 사업추진이 원활해지기 힘든 상태다. 가격하락을 점치는 전문가들도 상당수다. 황용천 해밀컨설팅 사장은 "그동안 재건축이 가장 많이 올랐던 만큼 조정기에 하락폭도 재건축이 가장 클 것"으로 내다봤다. 따라서 '언젠가는 되겠지'라는 막연한 기대로 저가매수에 나서는 것은 위험하다. 또 향후 규제가 다소 풀리더라도 정부는 재건축에 따른 개발이익 대부분을 환수하겠다는 입장이어서 시세차익을 챙기기는 쉽지 않을 것이란 점도 고려해야 한다. 고종완 RE멤버스 사장은 "앞으로 상당기간 재건축의 시세 하락폭이 일반 아파트보다 더 클 것"이라며 "규제 타깃의 1순위가 재건축이라는 점을 잊지 말아야 한다"고 말했다. 출처 : 05.09.08 한국경제