2010년~2011년 광교신도시 분양아파트 분석과 투자가치 전망 (2010년 10월8일 자료)

[페르세우스]

안녕하세요 회원님~

신도시분양가이트 카페운영자 페르입니다~~~~~~~~~^_^

광교신도시의 A급 블럭의 일반아파트 분양은 대부분 마무리 되었고 A급블럭은 주상복합아파트,임대아파트,

테라스형 타운하우스(일부세대 테라스형 아닌 일반형 타운하우스)정도만 남아 있고 일반아파트는 B급정도로 

분류되는 A17블럭,A18블럭,A31블럭 정도만 남아있습니다

그중 A18블럭과 A31블럭은 내년에 공급할 계획이나 A17블럭은 토지가 매각되지 않은 상태이기 때문에 

아직 분양시기는 확정되지 않은 상태입니다

A18블럭은 60㎡~85㎡미만 주택용지이고 A31블럭은 전용 60㎡미만 주택용지라 모두 중소형 평형의 아파트

가 2011년에 공급될 예정이며 토지매각이 아직 이루어지지 않은 A17블럭도 60㎡~85㎡미만 주택용지이기

때문에 중소형 평형으로 지어질것으로 보입니다

신대호수공원 조망이 일부 가능한 A20블럭(울트라 참누리 옆 부지)도 2012년 분양예정이지만 공무원

연금공단에서 분양할 계획이기 때문에 일반 청약자에게 기회는 돌아가지 않을것으로 보입니다

그리고 공공임대아파트는 2010년 11월에 A10블럭,A11블럭,A26에서 10년 공공임대아파트로 공급이

이루어지고 신대역 옆의 27블럭과 흥덕지구와 붙어있는 23블럭과 24블럭은 2011년 공공임대아파트로

분양할 계획입니다(블럭위치는 아래 토지이용계획도 참고하세요~)

 

2011년에 분양예정인 A18블럭과 A31블럭중에서는 A18블럭이 청약 선호도가 훨씬 높을것으로 보입니다

A31블럭은 수요선호도가 떨어지는 블럭에 위치하고 있는 357세대의 소규모 단지지만 A18블럭은

1,361세대의 거대단지에다가 바로 옆단지에 3세대 주거복합 단지로 조성되는 에콘힐이 들어서기 때문에

편의시설 이용이 편리하며 녹지가 풍부해 쾌적한 환경을 누릴수 있고 중층이상에서는 원천 호수공원 조

망권까지 빼난 대규모 단지이기 때문입니다

또 중학교와 고등학교를 에듀타운내에 있는 명품 학교로 배정받을 가능성이 높고 명품학원가가 조성될것으

로 예상되는 에듀타운과 가까워 명품학원과 명품학원가를 이용할수 있습니다

다만 전철역과 중,고등학교,명품학원가를 걸어서 이용하기엔 다소 거리가 있어 에듀타운과 인근단지에

비해 다소 불편하다는 단점은 있습니다

그러나 단지앞으로 녹지가 펼쳐져 있어 쾌적한 친환경 아파트라는 장점과 호수공원 조망권이 빼어난

단지라는 메리트는 이런 단점을 충분히 커버할수 있을것으로 보이며 경기도시공사에서 분양하기 때문에

분양가가 저렴할것으로 보여 투자가치 상승에는 무리가 없을것으로 예상됩니다

 

                               광교신도시 기분양 아파트및 분양예정아파트(광교 분양계획)

입주5년후 분양전환이 가능한 공공임대아파트는 A10블럭,A11블럭,A26블럭에서 2010년 11월에 분양계획이

잡혀있고 A16블럭,A23블럭,A24블럭,A27블럭은 2011년에 분양할 계획입니다

올해 공급되는 블럭중 가장 큰 인기가 예상되는 블럭은 단연 A10블럭과 A11블럭입니다

A10블럭은 얼마전 인기리에 분양이 마무리 된 대림 e-편한세상 앞쪽 블럭이며 전철역이 가까워

교통이 우수하고 편의시설 이용이 편리한 단지입니다

11블럭은 10블럭에 비해 전철역이 거리가 좀 있지만 도보로 전철이용이 충분히 가능하고 단지 옆쪽으로

근린공원이 펼쳐져 있어 쾌적하고 일부 동과 일부 라인에서는 근린공원 조망권과 호수공원 조망권이

확보되는 쾌적하고 조망권이 빼어난 단지입니다(래미안 광교 옆 부지)

때문에 교통과 편의시설을 선호하는 청약자들은 10블럭을 조망권과 쾌적성을 선호하는 청약자들은

11블럭으로 청약할것으로 예상됩니다

                                                       광교 신도시 입주계획

2011년에 공급되는 공공임대 아파트는 A16블럭,A23블럭,A24블럭,A27블럭입니다

그중 23블럭과 24블럭은 용인 흥덕지구와 호수공원 사이에 위치해 쾌적한 편이지만 편의시설 이용이

다소 불편하다는 단점이 있고 호수공원 너머에 위치해 광교와 동떨어진 느낌이 드는 광교라는 느낌보다는

흥덕지구 같다는 느낌이 드는 단지입니다

때문에 자이와 붙어있는 A16블럭과 A27블럭에 비해 선호도와 인기도는 다소 떨어질것으로 예상됩니다

자연앤자이 13블럭과 붙어있는 A16블럭은 단지규모가 작다는 단점이 있지만 에듀타운 내에 들어서는

유일한 공공임대 아파트로 학군이 우수하고 편의시설 이용이 편리한 역세권 단지로서 A10블럭,A11블럭과

함께 가장 수요선호도가 높은 단지로 꼽힐것으로 예상됩니다

A27블럭은 중대형 임대단지로 A10블럭,A11블럭,A16블럭보다는 수요선호도나 인기는 다소 떨어지지만

신대역과 붙어있는 역세권 공공임대 단지로 나름 인기가 예상되는 단지입니다

(10블럭,11블럭,26블럭,27블럭 구체적인 자료는 기존 분석자료 참고하세요)       

 

                                                광교신도시 주요공사일정

2010년 11월에 공급 예정인 에일린의 뜰도 쾌적하고 조망권이 빼어난 블럭선호도가 높은 단지입니다

단지 전면으로 원천 호수공원이 그림처럼 펼쳐져 있는 고급 테라스형 타운하우스로 설계되기 때문에 

향후 고급 수요층 흡수력이 우수해 높은 시세형성이 가능할것으로 보이는 고급 단지입니다

다만 에일린의 뜰의 경우 테라스가 주어지는 평형과 그렇지 않은 평형의 투자가치는 극과 극일 가능성이

높습니다(테라스 여부와 조망권 확보,미확보에 따라 투자가치 높낮이 달라짐)

판교의 월든힐스가 테라스 여부에 따라 투자가치 높낮이가 엄청난 차이를 보였듯이 에일린의 뜰도

비슷한 맥락으로 갈 가능성이 높다고 보셔야 합니다

그리고 월든힐스와는 고급수요 흡수력은 다소 떨어진다고 봐야하기 때문에 투자가치 형성에는 분양가격이

지대한 영향을 미칠수 있습니다

판교의 인기 아파트는 2500안팎의 시세가 형성되어 있지만 광교나 광교주변은 판교에 비해 평단가는

많이 떨어지는 편입니다

때문에 예상보다 분양가가 높게 책정된다면 테라스가 없는 비인기 평형은 미계약이 벌어질 가능성이 높고

테라스가 있는 인기평형도 판교 월든힐스보다는 인기가 훨씬 떨어질수 있습니다

따라서 분양가가 상대적으로 높다는 전제하에서는 에일린의 뜰에 단기 투자가치로 접근하는건 다소

무리가 있을수 있을수 있습니다

때문에 에일린의 뜰은 자금계획을 철저히 세우시고 중장기 투자전략으로 다가서시는게 좋습니다

(분양가 저렴하다면 투자가치 높을수 있으나 고분양가 수준이면 감당수요 감소로 단기투자 실패할수 있음)

 

                                                       광교 신도시 토지이용계획도

그외에 2012년부터 공급이 예상되는 광교 주상복합 아파트들도 상당한 인기를 끌것으로 보입니다

주상복합 아파트는 위치가 우수하고 조망권이 빼어난 단지들이 많아 분양가만 무섭게 나오지 않는다면

고급 수요를 흡수하면서 상당한 투자가치를 발생시킬수 있을것으로 보입니다

(주상복합 블럭분석은 추후 블럭별로 별도 분석해드리겠습니다~)

또 테라스형 타운하우스도 제법 분양을 앞두고 있는데 타운하우스는 B7블럭을 제외하면 입지나 조망권이

떨어지는 블럭이 대부분이라 큰 인기를 끌지 못할것으로 예상됩니다

따라서 입지가 떨어지는 블럭의 타운하우스는 투자가치로 접근하기보다는 실수요 차원으로 접근하시는게

현명한 전략이 될것으로 보입니다

       광교신도시 기분양아파트 경쟁률

울트라참누리,자연앤힐스테이트,자연앤자이,한양수자인,e-편한세상,대광로제비앙

 

                                         광교신도시 3공구블럭별 자료및 주변 개발계획

부동산 하락 부작용을 우려한 정부에서는 8,29규제 완화를 단행하였으나 일부 급급매만 거래가 되고

있는 실정이고 가격 급락만 막는 수준의 거래장이 펼쳐지고 있는 상황입니다

성남 판교신도시의 가격이 아직은 동판교 기준으로 평당 2500만원을 받쳐주고 있어 광교신도시의

분양가격이 상대적으로 저렴하다는 느낌이 들겁니다

그러나 판교신도시의 거래가 형성은 아직 굳어진 시세는 아니라는데 주목할 필요가 있습니다

전용면적 85㎡는 전매기간(입주후2년)이 남아있는 상태라 전매가능한 매물이 많지않은 상황이고

85㎡초가 평형 또한 급등한 가격으로 인해 세금부담이 매도물량을 급격히 감소시켰기 때문에 매수보다

매도물량이 적어지는 상황의 거래장이 연출되면서 높은 시세 형성이 가능했던것일수도 있습니다

앞서 말씀드렸듯이 2010년 3분기 판교거래 상황을 살펴보면 거래가 거의 없었습니다

현재 매물적체 현상이 심한 상태라고 볼수 있고 매수가 증가하지 않는다면 호가하락을 거쳐 시세하락으로

이어질수 있는 상황이라는데 주목할 필요가 있습니다

(판교 33평은 6억후반대까지 빠진 매물이 등장하고 있고 거래마비는 하락장을 만들어낼수 있습니다)

물론 판교는 고급수요흡수력이 우수한 A급 신도시로 분류되기 때문에 일시적인 매물증가 수요감소로

가격이 빠지더라도 서울 강남권과 분당,평촌,용인등 경기남부 부동산 거래가 활성화 되고 한두차례

손바뀜이 이루어지고 난후에는 하락한 시세는 제자리를 찾을수 있습니다

                                                 광교신도시 조감도및 물순환 시스템

그러나 광교신도시는 판교신도시와 수요층이 다르고 수요분산 효과도 큰 차이를 보일수밖에 없습니다

판교의 높은 시세가 광교로 수요를 몰아줄수도 있지만 강남보금자리및 성남고등,하남감일등 유망

보금자리(민간보금자리 포함)에서 수요를 빼앗아갈 가능성도 있고 거대 규모로 건설되는 동탄2신도시로

향후 수요가 분산되는 부작용도 무시할수 없기 때문에 부작용등을 잘 체크하시고 여러 상황들을 면밀히

검토하신후 투자방향을 잡으시는게 좋습니다(판교보다 광교의 수요분산 효과가 더 크다고 볼수 있음)

현재 형성되어 있는 광교 신도시의 시세(분양가+프리미엄)를 초과하는 분양가라면 심사숙고 하시는게 좋고

광교신도시에 해당되나 수요선호도나 입지가 떨어지는 블럭은 피해가시는 전략으로 다가서시는게 현명한

전략입니다^^

판교신도시의 거래동향과 수요흐름을 살펴보면 거래가 거의 없는 상황이므로 판교신도시의 가격이 받침이

된다는 전제하에서 투자하기 보다는 판교의 시세가 조정받을수 있다는 전제하에서 투자하는게 바람직한

투자패턴입니다

광교신도시는 수요층이 두터운 유망신도시라는데는 저도 공감하는 부분이고 이견은 없습니다

하지만 판교의 시세가 조정받고 보금자리주택,동탄2신도시등의 영향권에서 벗어나지 못한다면

저렴하지 않은 광교의 시세는 부담으로 작용할 가능성도 배제할수는 없습니다

블럭,세대수	분양,입주	청약자격	블럭선호도	조망권	투자가치	블럭입지
10블럭(701)	분양  2010년 11월       입주   2012 하반기	저축 가입자    특별공급     대상자	A급	보통	높음	우수함
11블럭(637)	분양    2010년 11월       입주      2013년	저축 가입자     특별공급      대상자	A급	우수함	높음	우수함
26블럭(1,702)	분양   2010년 11월       입주      2013년	저축,예금     가입자    특별공급     대상자	C급	우수함	보통	보통

   

                  광교신도시 10년공공임대 아파트 분양분석표(2010년 분양예정 공공임대 아파트)

때문에 들리는 소문만 믿고 막연한 상상투자를 하거나 투자가치에 대한 어설픈 확신으로 광교투자를

결정하시는건 상당히 위험할수 있다는점 명심하셔야 합니다

광교신도시라도 분양가격과 입지분석,주변 거래흐름,투자가치 분석및 거래활성화 대책에 따른 수요 움직임,

주변개발에 따른 수요분산에 대한 부작용을 세밀하게 분석하고 체크하신후 신중하게 광교투자를 결정하시는

게 바람직하며 현명한 투자전략입니다

청약자들의 시선이 집중되고 있는 광교신도시지만 저렴한 유망단지 위주로 청약하는 전략으로 다가서야 

하는 이유는 바로 그때문입니다~~~~~~~~^_^

                 광교신도시 2010년~2012년 분양아파트및 분양분석표

  

                     광교신도시 블럭별 입주시기및 2010년 공공임대 분양아파트 블럭위치

 

                                                     광교신도시 전체조감도

[이카루수]

정말 귀중한 자료인데...혼자보는것이 안타깝군요...

[복동건강하다]

대단하십니다

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