아파트 재건축 개개발 사업 환경과 규제-초과이익환수제 부담금, 1+1 재건축 2주택 간주 이주비 대출 규제, 조합원 지위양도 금지 등 출구전략 차질

[Usung200]

아파트 재건축 개개발 사업 환경과 규제

-초과이익환수제 부담금, 1+1 재건축 2주택 간주 이주비 대출 규제, 조합원 지위양도 금지 등 출구전략 차질

부담금 갈등에..잠실우성 재건축 좌초 위기
투표 부결에 조합설립 무산
일부 일대일 재건축 주장
기존 추진계획 합의 못해
대형·소형평형 주민 이견에
집값정체로 사업동력도 약화

서울 송파구 소재 잠실우성1·2·3차가 재건축을 위한 중요한 첫 단추인 '조합 설립'에도 합의하지 못하면서 좌초 위기에 놓였다.

재건축에서 발생하는 초과이익 중 최고 50%까지 부담금으로 환수하는 '재건축 초과이익 환수제'가 주원인이다.

부담금을 줄이기 위해 일대일 재건축을 주장하는 대형 면적 소유자들과 그렇지 않은 다른 주민들 간 갈등이 고조되면서 지난 1일 잠실우성아파트 재건축 조합설립추진위원회(이하 추진위)가 남포교회에서 개최한 주민총회에 상정한 △조합 설립 법적 동의율 미달 동에 대한 토지 분할 건 △신임 추진위원장 선출 건 등이 모두 부결됐다.

최근 재건축 부담금에 대한 이견을 좁히지 못해 재건축이 지연되고 있는 서울 송파구 잠실동 잠실우성 1·2·3차 아파트 전경. [매경DB]

9일 추진위에 따르면 '조합 설립 법적 동의율 조건에 미달한 2개 동에 대한 토지 분할 건'에 대해 참석 조합원 1289명(서면 동의 포함) 중 626명이 찬성해 과반을 채우지 못했다. 반대는 221표로 찬성 표가 400표 이상 많았지만 무효·기권이 442표나 나와 부결됐다. 이번 투표 결과로 인해 대형 면적 위주인 12동과 13동을 토지 분할해 배제하고 다른 동 조합을 먼저 세우겠다는 추진위 측 '플랜B' 전략도 수포로 돌아간 것이다.

결국 1842가구 규모인 송파구 대규모 단지 재건축은 제대로 시작도 해 보기 전에 암초를 만나면서 장기화할 가능성이 커졌다. 정부의 강력한 재건축 규제와 최근 아파트값 하락으로 강남 알짜 재건축 단지 곳곳에서 파열음이 일고 있다는 분석이다.

재건축 조합을 설립하려면 전체 조합원 중 75%, 각 동에서 절반 이상 동의를 모두 얻어야 한다. 전체 조합원 동의율은 82%(상가 100%)로 조건을 충족했지만 총 26개 동 중 12동과 13동 조합원 동의율이 30%대에 머물러 조합 설립이 불가능한 상태다. 12동과 13동은 이 단지에서 가장 넓은 전용면적 160㎡(52평형) 타입으로 구성돼 있다.

대형 평수 조합원들은 '291.26% 용적률·7% 기부채납·최고 35층'으로 요약되는 정비 계획에 반대하면서 일대일 재건축을 주장하고 있다. 일대일 재건축을 진행하면 일반분양 수익이 없어 재건축 부담금은 높아지지만, 임대아파트 등 기부채납을 하지 않아도 되고 용적률·건폐율을 낮춰 주거 쾌적성이 높아진다는 이유에서다. 하지만 무엇보다 직접적인 이유는 수억 원에 이를 수 있는 재건축초과이익환수금을 피하거나 최소화할 수 있기 때문이다.

이날 주민총회에서 함께 진행된 신임 추진위원장 선출 투표는 일대일 재건축 찬반 측 대리전으로 치러졌다. A후보는 일단 재건축 조합을 먼저 설립하고 일대일 재건축 여부는 나중에 논의하자고 주장했고, B후보는 일대일 재건축 등을 반영해 현재 정비 계획을 먼저 수정해야 한다고 맞받아쳤다. 결과는 총 1289명 중 A후보가 585표, B후보가 539표를 얻어 둘 모두 과반을 획득하는 데 실패했다. 일대일 재건축 이슈를 중심으로 현재 정비계획안에 대해 조합원들이 반반으로 나뉘어 대치하고 있는 셈이다.

이제 잠실우성이 재건축 사업 절차를 재개하려면 12·13동 조합원 중 24가구 이상이 마음을 바꿔 조합 설립에 찬성하거나, 정비 계획을 바꿔 원점에서 다시 조합원 동의를 받아야 한다. 현재 상황에서 둘 모두 실현 가능성이 낮다.

유재창 잠실우성 추진위원장은 "지난 1일 열린 총회에서 토지 분할 건이 부결되고 일대일 재건축 주장이 거세지면서 사실상 재건축 사업이 좌초될 위기에 놓였다"며 "지난해 말에는 재건축에 대한 주민들 의지가 강했으나 정부가 재건축 부담금을 매기고 최근 아파트값마저 떨어지면서 '이대로는 못한다'는 의견이 거세졌다"고 설명했다. 또 유 위원장은 "이런 상황에서 정비 계획을 바꿔 다시 조합 설립 동의를 받겠다는 것은 재건축을 하지 않겠다는 것과 마찬가지"라며 "일단 조합을 먼저 만들자고 12·13동 조합원들을 설득하겠지만 현재로서는 쉽지 않다"고 덧붙였다.

1981년에 지은 잠실우성 1·2·3단지는 아시아선수촌아파트와 탄천 사이에 위치한 1842가구 규모 대단지 아파트다. 강남 대표 업무지구로 떠오르고 있는 삼성역과 가깝고, 아주초·아주중, 정신여중·고 등 주변 학군도 뛰어난 편이다. 다만 오랜 기간 실제 거주하고 있는 소유주가 많다는 점은 재건축에 속도를 내는 데 약점으로 꼽혀 왔다. 여기에 정부의 각종 재건축 규제와 9·13 부동산 대책 이후 아파트값 하락이 반짝 피어올랐던 주민들의 재건축 의지를 꺾었다는 분석이다.

다른 재건축조합 관계자는 "재건축은 결국 속도전이고 조합원 간 결속력이 시간을 줄일 수 있는 가장 큰 요인"이라며 "안전 진단 강화와 '재초환' 부담금 같은 규제가 생기면 주민 내부에서 이견과 갈등이 커질 수밖에 없는데 특히 살기에 큰 문제가 없는 소위 '버틸 만한' 주거 환경을 가지고 있는 강남권 재건축 속도가 느려질 수밖에 없다"고 전망했다.

매일경제|전범주

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호가는 떨어지는데 입주권은 못팔고..퇴로 막힌 재건축 조합원

이주비 대출 막혀 재건축 추진될지 의문
9·13 대책에 재건축 아파트 5주째 약세
조합원 지위양도 안돼 출구전략 불가능

지난해 관리처분계획 인가를 신청한 후 이주 시기를 조율하던 서울 재건축 단지 소유주들은 속이 타들어가고 있다. 9·13 부동산 대책 이후 이주비 대출이 막혀 재건축 사업이 속도를 내지 못하는데다 주택시장마저 얼어붙으면서 거래도 안되고 호가도 하락하고 있어서다. 이주비 마련이 막막해 주택을 처분하려해도 이마저 쉽지 않은 상황인 것이다.

부동산114에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트값은 0.08% 내렸다. 11월 첫째 주 15주 만에 하락세로 돌아선 이후 5주 연속 내리막길을 걷고 있다. 서울 일반아파트값이 9·13 대책 이후에도 상승세를 유지하다 지난주에야 하락 반전한 것과 비교하면 재건축 아파트가 더 직접적으로 타격을 받는 모습이다.

그래픽= 이동훈 기자

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 신반포 4지구 통합 재건축 단지 중 하나인 신반포8차 전용 52.74㎡(7층)는 지난달 16일 14억7500만원에 거래됐다. 9월 같은 규모의 아파트(3층)가 15억3000만원에 팔린 것과 비교하면 두 달 새 5500만원 떨어진 것이다. 반포주공1단지 전용 140.33㎡ 역시 10월에 나란히 41억원에 2건 거래됐지만 지난달 22일에는 2000만원 낮은 40억8000만원에 주인이 바뀌었다. 9·13 대책 발표 전인 지난 8월 45억원에 거래됐던 것과 비교하면 4억원 이상 빠진 것이다.

이주비 대출 규제로 재건축 사업 진행 자체가 불투명해지고 있지만 출구전략을 세울 수도 없는 상황이다. 투기과열지구 내에서 조합을 설립한 재건축 단지는 작년 8·2 부동산 대책 이후 조합원 지위 양도가 금지되고 있다. 10년 이상 소유하고 5년 이상 실거주한 1가구 1주택자만 예외적으로 올해 1월 25일부터 거래가 허용됐다.

내년 중순쯤 이주를 예상하고 있는 한 재건축 단지 조합원은 “아파트 한 채만 소유했던 조합원도 1+1 재건축 추진으로 이주비 대출이 막히면 이사를 못 가니 어려움이 있을 수밖에 없다”며 “조합원 지위를 양도할 수 있는 사람은 한정돼 있어 매매 자체가 별로 없는데 호가까지 떨어지고 있어 이래저래 심란한 상황”이라고 말했다.

[이데일리 권소현 기자]

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꽉 막힌 이주비 대출에.. 발 묶인 재건축·재개발

부동산 규제發 이주 대란
조합원 입주권도 주택으로 간주
2주택 분류돼 이주비 대출 막혀..사업 지연 불가피
서울 주택 공급 부족→향후 집값 불안 야기 우려

[이데일리 경계영 박민 기자] 내년 초 재건축 사업의 마지막 관문인 관리처분계획(착공 전 최종 재건축 계획안) 인가를 신청하려는 서울 송파구 문정동136번지 일대 단독주택 재건축조합은 당초 계획이 틀어졌다. 이른바 ‘1+1’ 재건축을 희망하는 조합원이 사전조사에서 100가구를 훌쩍 넘겼지만 지난달 초 집계에선 20가구가량으로 확 줄면서다. 1+1 재건축은 중대형 주택 한 채를 가진 조합원이 재건축 후 중소형 두 채를 받는 방식이다.

문정동136 재건축조합 관계자는 “재건축 시장에서 새로운 트렌드로 주목받고 있는 1+1 재건축이 갑자기 2주택으로 간주되면서 이주비 대출을 아예 못받게 됐다”며 “이주비를 받아 아파트 공사 기간 머물 집을 얻거나 세를 둔 경우 세입자에게 전세금을 내줘야 하는데 대출이 막혀 어려움을 겪고 있다”고 말했다.

그래픽= 문승용 기자

재건축·재개발 등 주택 정비사업장에서 부동산 규제발(發) ‘이주비 대출 대란’이 현실화하고 있다. 정부가 지난해 8·2 부동산 대책에서 이주비 대출 한도인 주택담보인정비율(LTV)을 종전 60%에서 40%로 축소한 데 이어 올해 9·13 대책에서 2주택 이상 보유자의 대출을 원천봉쇄하며 대출 문턱을 높였기 때문이다.

이주비 대출 문제는 곧바로 재건축·재개발 사업 차질로 직결되는 분위기다. 잠실 미성크로바아파트 재건축 조합은 당초 지난 9월로 잡았던 이주 시기를 내년 1월께로 미뤘다. 시공사인 롯데건설이 약속한 추가 이주비 대출 승인 문제가 조합 총회를 통과하지 못하면서다. 방배 5·6구역 재건축 사업장은 증권사와 투자은행을 통해 부족한 이주비를 충당하려 했으나 금융당국 개입으로 무산된 이후 이주와 철거가 늦어지고 있다. ‘은행업 감독규정’에 따르면 2주택 보유 세대는 청약조정대상지역 등 규제지역에서 이주비 대출을 포함한 주택담보대출을 받을 수 없다.

특히 1+1 재건축을 추진하던 정비사업장이 직격탄을 맞고 있다. 9·13 대책 이후 조합원 입주권까지 보유 주택으로 간주하면서 입주권 2개를 받는 1+1 재건축 조합원은 이주비 대출을 아예 못받아 이주를 못할 처지에 놓였기 때문이다.

재건축·재개발 조합 모임인 주거환경연합의 김구철 조합경영지원단장은 “1+1 재건축을 취소하려면 사업시행변경 인가를 다시 받아야 한다”며 “그만큼 사업 지연에 따른 금융비용 등 사업비 증가로 조합원 분담금이 커질 수밖에 없다”고 말했다.

더 큰 문제는 재건축·재개발 사업 지연이 그렇잖아도 공급 부족 문제가 불거지는 서울 내 주택 공급 부족을 가중시킬 수 있다는 점이다. 현재 택지 개발이 마땅찮은 서울에서 개발제한구역(그린벨트) 해제 외엔 정비사업을 통한 주택 공급이 거의 유일한 대안으로 꼽힌다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 내 위례신도시와 마곡지구를 제외하면 추가로 공급할 택지가 없어 결국 재건축·재개발 사업으로 주택을 공급하는 수밖에 없다”며 “주택 정비사업이 지연돼 신규 아파트 공급이 줄면 향후 서울 집값이 또다시 들썩일 수 있다”고 말했다.

가온2018.12.10.10:19
조합설립 먼저하면
제대로 팔지도 못하는데 신중해야겠지.
버블 터지기 직전이네.

윤석원2018.12.10.11:25
아파트 멀쩡한데 뭣하러 다시 지을려고? 그냥 살어 조금씩 손보면서 ....

bongtang2018.12.10.11:01
역시  큰평수 사는 사람들이 똑똑 하구먼..   내집 새로 짓는데   내돈으로  짓는게 옳다... 남눈치 안보고 떳떳하고..  앞으로  일대일  재건축을 원칙으로 하라. 구차하게  남의 돈으로  내집 지을려 하지말고..

신의한수2018.12.10.11:09
1:1 재건축해서 층고 높게 올려서 층간소음 없고 서울시 눈치 안봐도 되고 초과이익환수 신경안써도되는
1:1 이 지금은 최선이다.

국토세 신설해 양극화 해소해야2018.12.10.11:05
분양원가 공개, 후분양제 시행,

임대료 상한제, 공시지가 현실화,

기본소득형 국토보유세의 도입 등

수많은 대책을 놓고 정부는 왜 미적거리고 있는가?

즉각 시행하지 않는다면 가장 앞에서 촛불을 들었던 나와 같은 사람들부터

문재인 정권의 정권퇴진운동에 돌입할 것이라는 점을 직시하기 바란다!

fjlg8fj2018.12.10.13:49
헌집 헐고 새집지을려면 당연히 자기들 돈 들어가야 되는건데....이건 뭐 이익이 안생긴다고 투정부리는건 뭐지?

프로슈머2018.12.10.13:28
재건축하지마라--- 조합장들만 배때지채운다. 콘크리트 수명이100년이다.
30년 된아파트 때려부수는건 ,국가 자원낭비다. - - - 수리해서 살아라.

hansikey2018.12.10.12:14
수직증축을 통해 자신의 재건축비용을 타인에게 전가시키는 현행 재건축시스템은 전면 재검토해야 한다.
수직증축은 타인의 공중권을 침해하므로 전액 환수해야 한다.
오래된 아파트는 감가상각을 통해 가치하락은 당연한 시스템이 정착돼야 한다

굿프랜드2018.12.10.14:32
초기 고층아파트 들어설때부터 예견된 문제가 터지기 시작하는구만
앞으로 갈수록 인구는 줄고 건물은 늙고 거주자도 늙고

do2018.12.10.13:39
지금 단계에서 서둘일이 아닌거같은데

날려야해2018.12.10.11:48
송파쪽 겁나게 지어대네...
헬리오시티도 그렇고...
재건축 허가났다고 플랭카드 걸린곳도 많고..

방울이2018.12.10.11:47
멀정하다면,1:1 재건축 혹은 리모델링이 답...

애견사랑21시간전
아크로리버파크아파트에 정치인들이 누가 소유하는지 진짜 궁금하다
3 재건축때 추가부담금도 안 내고 고층아파트로 승인되고 30평대가  6억정도 돈도 받고 30억이상으로 올랐다
1억5천만원 아파트가 30배이상 올랐다

허허남2018.12.10.21:35
둔촌주공 재건축으로 갈아타세요~~~!!!   무결점 초과이익환수도  없음~~~!!   12,000세대~~~!!!!

항상감사2018.12.10.17:06
그냥 수리해서 살아요.

잠실 우성 재건축 절대 반대 한다

재건축  초과 이익 환수제가  없어질때까지  기다려 보자

그게  정답이다

.....

soysonic2018.12.05.06:32
45억???
정신이 멀쩡한 사람이면
반포 서초 가서 그 빼곡한
아파트 좀  봐라
그 수많은 네모칸 하나가
저 가격이 간다는 게
과연 감당할 수준인가
울 나라 개인소득이 년 한 4억5천쯤
되면 모르겠다

rla아름다워2018.12.05.06:08
반절 이상 떨어저야 한다

아이언2018.12.05.08:05
45평짜리 45억하는거 사억빠진걸 왜 걱정하니?

고운2018.12.05.06:39
제목 한번 잘 뽑았습니다 말 그대로 부녀회에서 올린 호가입니다 지금 가격에 절반 이하로 떨어져야지 정상적인 시중 가격입니다

꿈돌이2018.12.05.07:00
40억 가졌으면 알아서 해결해라

땅두릅2018.12.05.06:40
공구리 덩어리가 40억이 넘어?
헬조선에 정말 제정신 아닌 인간들 마너

노블레스투어 임환성2018.12.05.07:29
45억이래
지들끼리
잘해보셔요

오포대2018.12.05.07:17
작년8.2대책나올때보다하락해야정상인거다~1년동안 폭등한게..비정상이지~

차카게살자2018.12.05.09:27
어이
심교언
서울은 집이 모잘라서 끝없이 오른다메.
요즘 이 ㅅ끼 조용하네.

hygge2018.12.05.11:27
돈도 없는것들이
재건축 아파트 몇채씩 전세끼고 대출끼고 사재기해놓고,
호가내려가니까 징징거리는거니?
기회줬을때 정리했어야지?
이제 그냥 버티면서 거지되던지,
기회줬을때 뭐라고했니?
정부정책은효과없을거라고 선동질했고,
공급이 부족해서 계속 오를거라고 버티면 된다고 그러지 않았니?

fish1532018.12.05.09:22
고시원 생활하는사람이,  대기업회장님  노후걱정  해주는소리하고  있네요.

해바라기2018.12.05.09:32
기가막힌다.
40 억원...

누굴  걱정하냐.
이겨울  고시원  쪽방생활하는  사람들이나
걱정해라

바이오212018.12.05.08:19
정부는 이런 기사에 속지 마세요 ᆢ분양가는 왜 올라갑니까 ᆢ그런데도 집값 하락인가요  

ᆢ10 억오르고 더않 안올라 약올라  이런 기사 쓰나  ᆢ동 의가 안되네요

wany2018.12.05.16:18
1가구 2주택 대출제한은 잘하는 정책임. 격하게 박수치고 싶다.

지방 주택 재개발도 예외 없이 잘 지켜지고 있는지 확실히 단속하고 제2금융권들의 편법 대출이 없는지 단속 강화 부탁 드립니다.

clover2018.12.06.08:35
비대위들 야욕에 소송에 발묶였지...

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