서울 재개발 재건축 아파트 동향-강남 재건축 아파트 가격 폭락, 한남뉴타운 재개발 구역별 위치도 및 추진사항, 목동 아파트 안전진단 문제

[Usung200]

서울 재개발 재건축 아파트 동향

-강남 재건축 아파트 가격 폭락, 한남뉴타운 재개발 구역별 위치도 및 추진사항, 목동 아파트 안전진단 문제 등

강남 재건축아파트 '폭락수준'.. 2억원 떨어진 곳도 속출

서울 아파트값이 조정받는 가운데 강남 재건축아파트가 급락했다. 그동안 서울 집값을 주도하던 재건축아파트 일부는 올 초 시세까지 떨어졌다.

11일 한국감정원 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트값은 지난주 0.06% 떨어지며 4주 연속 하락했다. 재건축아파트가 밀집한 강남 아파트가격이 빠르게 하락했다. 강남(-0.17%)이 가장 높은 하락률을 기록했고 송파(-0.16%), 서초(-0.11%), 강동(-0.07%) 등으로 강남4구 모두 서울 평균보다 하락폭이 컸다.

/사진=머니투데이

민간 조사기관인 부동산114 통계를 봐도 지난주 서울 아파트값은 0.03% 떨어져 4주 연속 하락했다.

강남 재건축아파트값을 대표하는 잠실주공5단지는 전용면적 76㎡가 17억3000만원에 팔려 9·13 부동산대책 직전 최고가인 19억1000만원 대비 2억원가량 떨어졌다.

잠실동 공인중개사사무소 관계자는 "고점에 매수한 집주인들은 불안감이 커지고 있다"고 말했다.

재건축아파트는 9·13 대책으로 세금·대출 규제가 더 강화돼 매수유인이 낮아졌다. 실수요일 경우 이주리스크가 있는 재건축아파트를 선호하지 않기 때문이다.

또 재건축 초과이익 환수제와 재건축 안전진단 강화 등의 규제도 강화돼 재건축사업성이 낮아졌다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "강남 재건축아파트는 투자성격이 강하고 단기간 많이 올라 상승여력이 약해졌다"고 분석했다.

머니S 김노향 기자 

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한남뉴타운 밑그림 그려지는데..집주인도 투자자도 '시큰둥'
5000가구 대단지 3구역 사업시행인가 준비 돌입
9·13 이후 매수·매도 문의 '뚝'.."장기전 불가피"

한강변 입지를 자랑하는 서울 용산구 한남뉴타운 재개발 밑그림이 가시화되고 있다. 서울시 심의 문턱을 넘기고 정비사업을 향한 본격적인 움직임이 시작된 것이다. 다만 정부의 고강도 규제 대책 여파 때문인지 시장은 의외로 잠잠한 모습이다.

◇한남뉴타운 3·4구역 속도…이르면 2022년 입주

6일 용산구청에 따르면 한남뉴타운 4구역 재정비촉진계획 변경결정(안) 주민 공람공고가 지난달 마무리됐다.

최근 한남동은 나인원한남 등 고가주택과 1조원에 매각된 유엔사부지에 대한 기대감 등으로 개발 바람이 불고 있다. 이중 한남뉴타운은 남산을 등에 지고 한강과 인접해 있어 전형적인 배산임수 지형으로 꼽힌다. 2003년 뉴타운으로 지정됐고 전체면적 111만205㎡규모로 5개 구역으로 나뉜다. 이중 1구역은 상가가 많은 탓에 이해관계가 엇갈려 지정해제됐다.

© News1 DB

재정비촉진계획은 가구수 용적률 등을 담은 재개발 초안이다. 이번 4구역 변경안 주요 내용은 중소형 상품은 늘리고 대형은 줄여 기존 1965가구에서 2257가구로 가구 수를 늘리는 방안이 담겼다. 2022년 입주를 목표로 하고 있다.

용산구청 관계자는 "사업추진계획은 주민의지에 따라 조정될 수 있다"며 "대규모 철거와 이주로 전세난이 우려되면 관리처분인가 시기를 조정할 수 있다"고 설명했다.

한남뉴타운에서도 사업이 가장 빠른 곳은 3구역이다. 5816가구로 대단지에다 한강과 맞닿아 있어 뉴타운 내에서도 1순위 가치로 거론된다. 실제 이곳은 서울시 심의 문턱을 단계별로 통과했다. 지난 6월 교육환경영향평가를 시작으로 환경영향평가와 공원심의를 넘어 사업시행인가 절차에 착수했다.

권일 부동산인포 팀장은 "한강을 남쪽으로 조망하고 북쪽엔 남산이 있다"며 "추후 한남뉴타운이 완성되면 강남을 대체할 수 있는 지역으로 유망하다"고 설명했다.

◇집주인 "개발호재 수두룩" vs 투자자 "정비사업은 장기전, 가격하락 예상"

전반적으로 뉴타운 사업이 제속도를 내고 있지만 거래를 원하는 매수·매도 문의는 뜸하다. 정부의 9·13대책 이후 나타난 거래절벽 현상이 용산구도 예외는 아니다.

집주인들은 다양한 호재에 고무돼 당장 처분에 나서지 않고 이른바 '버티기'에 돌입했다는 후문이다. 보유세 인상 등 다주택자를 향한 칼날이 매서워지고 있지만 일단 지켜보겠다는 태도다.

실제 용산은 대규모 호재가 널려있다. 우선 디벨로퍼 일레븐건설이 1조원에 사들인 유엔사부지 개발과 관련해서는 지난달 초 서울시 환경영향평가보고서 초안 검토회의가 열렸다. 또 일반분양에서 임대로 전환한 최고급 주택 나인원한남 역시 100% 임차인 계약을 마무리했다. 현지에선 용산미군기지 이전에 따른 공원계획을 주목하고 있다. 용산공원계획은 2003년 한국과 미국이 용산미군기지 이전을 합의한 후 참여정부 때인 지난 2005년 용산기지 공원화를 결정했다. 13년간 큰 진전이 없다가 올해 본격화됐다.

이성호 천지공인중개사무소 대표는 "정부의 9·13대책 이후 매수·매도 문의가 끊기며 전반적인 관망세"라면서도 "집주인들도 각종 호재를 잘 알고 있어 가격이 낮아지기는 어렵다"고 말했다.

실제 가격조정 대신 눈높이에 맞는 매수자를 찾겠다는 집주인이 대다수다. 또 다른 공인중개업소 관계자는 "최근 5000만원 정도 조정이 가능하냐고 매수희망자 문의가 있었다"며 "집주인은 다른 매수자를 찾아달라고 단호하게 말해 계약 진행이 불발됐다"고 설명했다.

매수자들 역시 계산기 두드리기에 여념이 없다. 일단 정부 규제로 대출이 막히면서 적극적 매수가 어려워진데다, 특히 정비사업은 복잡한 이해관계로 사업이 예상보다 늦어지는 경우가 다반사다. 반드시 가격조정기를 거칠 수 있다는 추정이 나오는 배경이다.

건설사들도 마찬가지다. 최근 한남뉴타운 시공권을 확보하려는 건설사들의 발걸음도 뜸해졌다고 한다. 정부가 금품살포 등 정비사업 수주 과열을 막겠다고 경고하면서 전반적으로 홍보활동이 움츠러들었기 때문이다. 긴 호흡으로 수주전을 준비하겠다는 의도로 풀이된다.

또 다른 공인중개업소 관계자는 "집주인과 투자자 생각이 달라 가격 접점을 찾기 어렵다"며 까다로운 심의가 남아 있어 입주시기 역시 장담할 수 없는 게 현실"이라고 전했다.

서울=뉴스1) 김종윤 기자

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서울 재건축 시장 '꽁꽁'..거리로 뛰쳐나온 목동 주민들

【 앵커멘트 】 갑작스레 추워진 날씨처럼 서울 아파트의 재건축 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있습니다. 매매가가 5주 연속 하락하고, 한 달간 매매 거래가 아예 없는 단지도 속출하고 있거든요. 결국, 주민들이 거리로 뛰쳐나왔습니다. 정주영 기자입니다.

【 기자 】 "비강남 지역 차별하는 안전진단 기준! 철회하라! 철회하라! 철회하라!"

서울 목동아파트 주민들이 정부의 재건축 정책을 비판하며 길거리로 나왔습니다.

시설이 낡았지만 과도한 규제로 재건축이 늦어지고, 특정 단지만 유독 건축 높이에 불이익을 받고 있어 기부채납 없는 3종 주거지역으로 완화해 달라고 요구합니다.

하지만, 재건축 안전진단 기준에서 '구조 안전성'의 비중이 크게 높아져 재건축이 당장 본궤도에 오르긴 어려워 보입니다.

▶ 스탠딩 : 정주영 / 기자 - "재건축 연한 30년이 지났어도 붕괴 위험이 없으면 허물지 못하도록 정하면서, 목동아파트 재건축에 급제동이 걸린 겁니다."

▶ 인터뷰 : 유신환 / 서울 목동아파트 1단지 동대표 - "안전진단 기준이 저희 목동에만 불리하게 돼 있는데, 강남처럼 수월하게 재건축할 수 있도록 기준이 바뀌어야 한다고 생각합니다."

현재 서울 아파트 재건축 시장이 빠르게 얼어붙어,

매매가는 최근 5주 연속 하락하면서 일반 아파트보다 침체가 길어지고 있습니다.

지난 한 달간 매매 거래가 아예 없는 재건축 단지가 속출하는 등 '매매 절벽'도 현실화되고 있습니다.

하지만, 정부는 재건축 규제를 풀면 집값이 다시 오를 것이라며 눈 하나 깜짝하지 않고 있어 주민들의 반발은 거세질 전망입니다.

MBN뉴스 정주영입니다. 

들꽃19시간전
아주 짧은 기간에
7억이상 오르고 2억 빠진게 폭락수준이라구요?
제자리로 오고 더 빠질때 폭락이라고 하는겁니다.
꼭지에서 집을 산 사람까지 책임지고 걱정해야 하는 사회입니까?
그러면 집값 폭등해서 집 못산 사람은  기자님 어떻게 생각하세요?
꼭지에서 집산 사람 걱정말고
살아있는 기자라면
우리나라  곳곳 숨어 있는 적폐찾아 기사를 쓰세요.
13억이 19억은 괜찮고
19억이 17이 폭락수준?

보더라인19시간전
5억 오르고 2억 떨어졌는데 폭락이라니....

산조아19시간전
집은 사람이 사는곳 인데, 집값이 떨어지면 조금 기분상 좋지 않지만
자기가 살고있는 집은 집값이 오르고, 내리는 것에는 영향이 없다.
이렇게 집 값에 숨 넘어가는 사람들은 다주택자의 투기용으로 보유한 주택들이다.

스카이필18시간전
10억이상 오르고 이제 2억 떨어졌다..,잠실주공 9억 아래였던게 불과 몇년전이다.
이게 19억으로 올라가고 2억 떨어지니 폭락이라고....
집값이 조금만 올라가면 부채질해서 가격 올리고 조금 이라도 떨어지면 폭락이니 뭐니 하며
정부정책 완화 부추기고....

아키19시간전
뭐가폭락이냐 이기레기야
아직도 떨이지려면 멀었어 반은떨어져야해

송대근19시간전
아직도 멀었다. 2억 떨어진것은 2주 올라간 가격정도밖에 안된다.
최소 10억은 떨어져야한다, 전용18평 아파트가 25억이라니 이게 있을수 있는일인가?????
아파트 가격은 정상화되어야한다.

sum18시간전
일본따라간다
50%이상 폭락해야
정상이지
꼭지 잡은 사람들 잠이 안오겠지만
어쩔 수 없지 욕심부리면 탈나니까

북극성18시간전
폭락이 아니라 담합한거 살사람 없으니 원위치 해가는 과정이다.  그럼에도 10억 이상 내려가야 구매자 눈좀 돌린다...

로얄제리19시간전
고점에 매수하신 돈많은 분들까지 걱정해줘야 하는거니?

그저 웃지요12시간전
76㎡가 17억3000만원???
저 평수 지방에서는 3억도 안된다!
19억 짜리 2억 떨어졌다고 폭락 운운하지마라!! 남의 나라 얘기하듯하지마라??

나그네18시간전
문재인 정부 잘하고 있다

드래곤12시간전
10억은 떨어져야 폭락이지........

rhehd2018.12.06.10:19
이지역 집주인의 실거주비율 조사 좀 해보라!!!!!!!!!
원주민은 쫓겨나고 ㅠㅠ
투기꾼만 돈벌고
무분별한 재개발 반대 ~~~~~~
못사는 사람들도 한강 좀 누리게 해주자~~~~

justice2018.12.06.10:56
5년이상 실거주 요건에 못미치면

투기세력으로 보고

차익을 전액 환수해라.

James Jeon2018.12.06.12:12
지도좀 확인해라. 기레기들아. 오신중고가 아니라 오산중고다.

옆집고양이2018.12.06.21:35
한남 3구역을 팔아 치우려는 세력이 있나보네.

 2018년 10월 16일. 서울시청 신청사6층 기획상황실에서 열린 제9차 도시공원위원회에서

『한남재정비촉진지구(3구역)』내의 『문화공원 3, 4/ 소공원 2, 3, 4/ 어린이 공원 1, 3 조성계획결정』에
제동을 건 걸로 아는데 말야... 

올 10월부터 대출조건이 강화되서 내년부터 이주비대출도 힘들지.

 IFRS가 시행되서, 정권이 바껴도 방법이 없음.

ballystar21시간전
사진상의 4구역과 5구역 사이의 학교는 오신중고가 아니라 오산중고 입니다.

lucas2018.12.07.04:30
정부가 유엔사부지 같은 것을 1조원에 내다 팔았으니 투기를 부추긴 꼴이다. 당연히 무조건 분양가는 상승할 수 밖에 없고, 그 주변도 그에 맞춰 더 받겠다고 할거다.

EulogyLight21시간전
투기세력한테 불리한 제도를 적용하자는 댓글에 반대가~~
이게 현실이다! 5년이상 실거주하지 못한 사람들에게 차익을 환수하는 방법에 적극 동의하고 법제화해라!

대한민국2018.12.06.21:32
강북쪽 한강변은 강물에 햇빛이 반사되서 낮에는 커텐으로 다 막아놔야된다

절대로 가지마라

쥬스2018.12.05.05:23
목동 아파트   살기좋고 쾌적하다
왜 허물고 새로 지어야하는가
그 어마어마한 건축폐기물은 어쩌려구

지존2018.12.05.10:19
목동신시가지 아파트는 골조가 튼튼하게지어 제건축아닌 수도배관 및 설비교체만하도 됩니다

구리구리2018.12.05.10:59
이 동네는 집빼면 재산이 하나도 없어? 몇년전 행복주택 무산시키더니.. 욕심많은 동네인듯..

soaba2018.12.05.16:13
비교하려면 최소 6개월전, 1년전 가격이랑 비교해봐

원빈2018.12.05.14:49
목동주민으로 솔직히 말씀드리면 목동아파트 앞으로 30년 가능합니다. 튼튼합니다. 주차장은 비효율적인 녹지 주차장으로 바꾸면 됩니다. 어거지 그만 부리세요

사도2018.12.05.10:00
아파트잘지었는데 뭐하러 헐고 지으려해
리모델링해도 충분한데

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