3기 신도시 발표 초읽기, 신도시 예상지역-수도권 신규 공공택지+3기신도시+1기 신도시 주변 대체 지구 동시 공급. 성남 대장지구 등

[Usung200]

3기 신도시 발표 초읽기, 신도시 예상지역

-수도권 신규 공공택지+3기신도시+1기 신도시 주변 대체 지구 동시 공급. 성남 대장지구 등

12월 발표 초읽기..3기 신도시 기대 반 우려 반

국토교통부가 이달 공개할 수도권 3기 신도시에 부동산 업계의 관심이 쏠리고 있다.서울과 수도권 아파트 매매가가 약세로 돌아선 상황에서 20만가구에 이르는 3기 신도시 공급이 서울과 수도권 주택시장에 어떤 영향을 미칠지도 관심이다.

국토교통부는 ‘9·21 수도권 주택공급 확대 방안’을 통해 서울과 경기, 인천 등 수도권 17곳에 3만5000가구를 우선 공급하고, 서울과 1기 신도시 사이 330만㎡ 이상의 대규모 택지 4~5곳에 20만가구, 중·소규모 택지에 약 6만5000가구를 선보이겠다고 했다.

정부가 지난 9월 21일 공개한 수도권 1차 신규 공공택지. /조선일보DB

유력한 개발 후보지로 거론되는 지역은 광명 시흥과 하남 감북, 고양 장항동, 안양, 김포 고촌 등이다. 성남 분당신도시와 고양 일산신도시 등 1기 신도시보다 서울과 가까운 데다, 정부가 광역 교통대책을 함께 선보이는 만큼 교통 문제에 대한 우려가 덜할 것으로 전망된다.

현재 부동산 시장은 잇단 규제 여파로 잠잠하다. 11월 넷째 주(26일 기준) 주간 서울 아파트 매매가는 0.05% 떨어지며 3주째 하락이 이어지고 있다. 양도소득세와 종합부동산세 등 세제 강화와 1주택자 이상의 주택담보 대출을 막아 매매시장은 빙하기다. 수억원씩 치솟았던 호가도 다시 내리고 있다.

그렇다고 실거래가가 대폭 떨어진 것은 아니다. 집값이 급격하게 떨어지지 않고 여전히 미래 가치가 유지될 것이란 기대가 커 집주인들이 집을 처분하지 않은 탓이다. 이런 상황에서 3기 신도시 공급이 시장에 어느 정도의 영향이 있을지에 대한 전망도 엇갈린다.

수도권에 20만가구가 쏟아지면 서울 주택 수요를 분산하는 효과가 있을 것으로 전망된다. 새집을 찾는 사람은 많지만, 서울과 수도권 집값이 너무 올라 매수하지 못하는 수요자들이 3기 신도시와 정부가 내놓는 공공주택 등을 기다리고 있기 때문이다.

입지 선호가 떨어지는 곳이 3기 신도시로 선정된다면 오히려 수요를 자극할 수도 있을 것으로 보인다. 3기 신도시도 일부 2기 신도시와 마찬가지로 교통 인프라가 부족하고 베드타운으로 전락할 것이라 우려에 서울로 수요자들이 더 몰릴 수 있어서다.

파주 운정신도시나 김포 한강신도시 같은 2기 신도시의 경우 교통 문제를 해결하지 않으면서 서울 수요를 흡수하는 데 실패한 사례도 있다. 정부가 이번에 3기 신도시 발표와 함께 2·3기 신도시의 광역 교통대책을 발표하는 것도 이런 배경에서다.

정부가 3기 신도시를 발표하더라도 막상 추진하기 쉽지 않을 것이란 전망도 있다. 수도권 공공택지 후보지 13곳 주민들은 최근 연대집회를 개최하며 지정 철회를 주장하고 있다. 정부가 택지개발을 위해 주민들의 동의를 이끌어내고 토지수용과 개발 등을 진행하기 위해선 넘어야 할 산이 많다. 택지 지정부터 입주까지 빨라도 5년 정도 걸리는데, 이 과정이 더 길어질 우려도 있다.

서성권 부동산114 리서치센터 선임연구원은 "수도권 3기 신도시의 관건은 서울과의 접근성과 수요자들이 선호하는 주택이 공급되느냐에 달렸다"라며 "시장에 남아있는 잔열을 꺼뜨리고 일부 2기 신도시의 교통 문제를 답습하지 않기 위해선 입지가 가장 중요할 것"이라고 말했다.

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3기 신도시 '입지·교통대책'에 주택시장 안정 달렸다

- 최종 발표 앞두고 되돌아본 ‘신도시 변천사’
주택부족 해결 위해 만든 1기
자족기능 부족 베드타운 전락
2기땐 판교 등 61만가구 공급
광역 교통망 부재로 불만 여전
‘서울 ~ 1기 신도시 사이’ 힌트
시흥·화전·장항 등 유력 거론
“적정 분양가·속도감있는 공급
교통망 확충땐 시장안정 도움”

3기 신도시 발표가 이달 중·하순으로 다가오면서 부동산 시장의 관심이 집중되고 있다. 가까스로 진정된 주택 시장이 다시 한 번 들썩일지 아니면 안정세를 이어갈지가 3기 신도시에 달려있다고 봐도 과언이 아니기 때문이다. 전문가들은 서울을 대체할 만한 매력적인 입지인지, 서울 출퇴근도 문제없을 만큼의 제대로 된 교통망 확충 대책이 나올 건지가 관건이라고 보고 있다.

◇집값 잡기 위해 조성한 1·2기 신도시 = 우리나라 신도시 건설의 역사는 1980년대 후반으로 거슬러 올라간다. 주택부족 문제를 해결하기 위해 경기도 외곽 개발제한구역(그린벨트)에 신도시(330만㎡ 이상)를 조성한 게 시작이었다. 1기 신도시는 1988년 노태우 정부 시절 발표된 ‘주택 200만 호 건설 계획’에 따라 만들어졌다. 서울 광화문을 중심으로 반경 20㎞ 안팎의 5개 지역에 총 28만2000여 가구(당시 서울 전체 주택 수의 20%)를 공급하는 게 목표였다. 이에 따라 선택된 곳이 고양 일산, 안양 평촌, 군포 산본, 성남 분당, 부천 중동이다. 업무, 주거, 상업, 공공기관, 체육·문화, 공원, 녹지 등이 골고루 잘 갖춰진 데다 서울과도 가까워 중산층이 대거 몰렸다.

2기 신도시 건설은 노무현 정부 때인 2003년이다. 1997∼1998년 외환위기를 거친 후 경기가 되살아나며 집값이 다시 한 번 고공행진하자 정부는 61만 가구 정도를 공급할 2번째 신도시를 조성키로 했다. 서울 도심 반경에서 30㎞ 이상 떨어진 곳에 주로 만들어져 1기 신도시와 비교해서는 서울과 다소 거리가 떨어져 있다. 서울 강남 주택 수요를 흡수하기 위해 성남 판교, 화성 동탄 1·2, 위례(서울 송파구 장지·거여동, 성남 수정구, 하남 학암동)가 선택됐다. 김포 한강, 파주 운정, 인천 검단은 서울 강서·강북 수요를 대체하기 위한 곳이었다.

◇15년 만에 조성되는 3기 신도시는 = 이제 시장의 관심은 국토교통부가 공개할 3기 신도시에 쏠려 있다. 정부는 세제·금융·청약 규제강화에도 강남발(發) 집값 폭등이 이어지자 2기 신도시가 탄생한 지 15년 만인 지난 9월 21일 ‘수도권 주택공급 확대 방안’을 통해 3기 신도시 공급 계획을 발표했다. 정부가 3기 신도시란 명칭을 공식적으로 붙인 건 아니다. 하지만 ‘서울과 1기 신도시 사이에 330만㎡ 이상 대규모 택지 4∼5곳을 조성해 20만 가구를 공급하겠다. 인프라, 교통망, 자족기능을 갖춘 가치창출형 주거공간으로 조성해 수도권 중심부의 주거와 업무기능을 분산 수용하겠다’는 발표 문구만 봐도 3기 신도시 조성을 의미한다는 것을 충분히 알 수 있다. 330만㎡면 위례신도시의 절반 정도 규모로 1·2기 개별 신도시보다 규모는 작지만 2기 신도시와 비교해서 서울과의 거리가 가까운 게 장점이다. 국토부는 9·21 발표 때 구체적인 입지를 공개하지 않은 대신 4∼5곳 가운데 1∼2곳은 이달 중 발표하기로 한 바 있다. 서울과 1기 신도시 사이라는 ‘힌트’ 때문에 발표 당시부터 이미 광명 시흥, 하남 감북, 고양 화전·장항, 성남 서울공항, 김포 고촌 등을 중심으로 ‘유력 후보지’가 거론되고 있다.

3기 신도시의 주거 및 집값 안정 효과에 대해서는 기대와 우려가 엇갈린다. 1기 신도시의 경우 주택 수요 분산에 집중하다 보니 잠만 자는 ‘베드타운’ 기능만 해 자족기능이 떨어진다는 평가가 많다. 2기 신도시는 판교 테크노밸리 등으로 자족기능은 일부 보완했지만 광역교통망이 제대로 갖춰지지 않아 주민들의 불만이 아직도 상당하다. 2기 신도시 일부에서는 미분양·미입주 아파트도 나온다. 2기 신도시 인근 주민들이 서울과 경기·인천을 잇는 수도권광역급행철도(GTX)의 개통을 재촉하는 이유도 여기에 있다. 이 때문에 국토부가 3기 신도시를 조성한다는 계획을 발표한 뒤 이들 주민을 중심으로 거센 반발이 일었다. 신도시가 집값 양극화만 자극했다는 지적도 있다. 지난해 서울의 자가거주비율은 42.9%로 2006년 44.6%보다 떨어졌다. 이 기간 주택소유 상위 1%의 1인당 평균 주택 수는 2007년 3.2채에서 2016년 6.5채로 2배 이상 늘었다.

전문가들은 3기 신도시의 성패를 좌우할 변수로 입지, 교통망, 분양가, 개발속도 등을 꼽고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “수요자가 선호하는 입지에 적정한 분양가의 신규 아파트를 속도감 있게 공급하면서 동시에 대중교통망을 확충한다면 불안한 집값을 잡는 데 도움이 될 것”이라면서도 “그렇지 않을 경우 겨우 진정세에 접어든 부동산 시장이 다시 들썩일 수 있다”고 말했다.

문화일보|박수진 기자

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"새 아파트 어디 있나요"..1기 신도시 새집 갈증
일산·분당 옆 주택 개발 붐
일산 식사, 판교 대장 등
편리한 인프라에 신축 장점
새집 찾는 '갈아타기' 늘어

서울역에서 경의중앙선을 타고 30분쯤 달리면 백마역이 나온다. 역사(驛舍)를 빠져나와 버스를 타고 북쪽으로 10분 정도 가면 넓은 공사 부지가 눈에 들어온다. 경기도 고양시 일산동구 식사동 일대에 23만여 ㎡ 규모로 조성되는 식사2지구 개발 현장이다. 이곳엔 공동주택 3000여 가구와 상업시설이 들어선다. GS건설이 일산자이 2차(802가구)를 짓고 있고, 이달 중 3차 1333가구를 분양한다. 시행사인 디에스디삼호 정종원 차장은 "일산은 물론 고양 덕양구의 주택 수요를 흡수할 것"이라고 말했다.

경기도 고양시 일산신도시 주변에서 개발 중인 식사지구 전경. 이달 식사2지구 A2블록에서 GS건설이 '일산자이 3차' 아파트 1333가구를 분양할 예정이다.

일산·분당 등 수도권 1기 신도시 주변에서 나오는 새 아파트가 주목받고 있다. 고양 식사지구, 성남 대장지구 같은 도시개발사업지구와 안양 호원·비산동 재개발지구 등이 대표적이다. 도시개발사업지구는 공공택지를 개발하듯 민간업체가 조성하는 대규모 주거지를 말한다. 부동산 업계에선 이들 지역 내 아파트가 신도시 '후광 효과'를 누릴 것으로 본다.

1990년대 초 입주한 1기 신도시는 광역 교통망과 교육·쇼핑·문화시설 등이 잘 갖춰져 있지만, 아파트가 낡은 것이 단점이다. 부동산114에 따르면 2000년 이전에 준공된 아파트 비율은 일산 95%, 분당 92%, 평촌 98%, 산본 99%, 중동 99% 수준이다. 재건축이나 리모델링 사업은 진행이 더딘 데다, 남은 땅이 없어 신규 주택 공급도 거의 없는 상황이다. 이 때문에 신도시 주변으로 주택 단지가 퍼지는 모습이다. 이남수 신한은행 도곡PWM센터 PB팀장은 "1기 신도시의 생활 인프라를 이용하면서 새 아파트의 쾌적한 주거 환경을 찾는 수요가 많다"고 말했다.

일산 주변으로는 식사지구가 대체 주거지로 자리를 잡았다. 122만㎡에 달하는 미니 신도시급 규모로, 1·2지구로 나뉜다. 식사1지구엔 7000여 가구가 입주를 마쳤고 2지구는 개발 중이다. 식사2지구에서 공사 중인 일산자이 2차는 지난해 말 분양 당시 계약 나흘 만에 '완판'됐다. 전용 59㎡ 분양권은 웃돈이 1000만~2000만원 붙어 3억8000만~3억9000만원에 거래된다.

인근 중개업소 관계자는 "전매제한 기간이 계약 후 6개월로 짧아 분양권 거래가 꾸준하다"며 "최근엔 일산의 젊은 층이 많이 넘어오는 추세"라고 말했다. 수도권 도시개발지구는 9·13 대책 등 정부 규제에서 벗어나, 공공택지와 달리 분양가 상한제를 적용받지 않고 전매제한도 비교적 자유롭다.

'리틀 판교'로 불리는 성남 대장지구는 분당·판교의 대체 주거지인 셈이다. 위쪽으로 판교, 오른쪽으로는 분당신도시가 접해 있다. 분당구 대장동 일대 92만여 ㎡ 규모로 조성되며, 2020년까지 주택 5903가구가 공급될 예정이다. 이달 A11·12블록 '판교 더샵 포레스트' 990가구와 A1·A2블록 '판교 퍼스트힐 푸르지오'가 분양 테이프를 끊는다. 분양가는 3.3㎡당 평균 2000만~2500만원으로 예상된다. 현재 서판교 시세(3.3㎡당 3000만원선)보다 저렴한 수준이다.

경기도 안양에선 평촌 인근인 만안구 호원·비산동 재개발 사업이 수요자 관심을 받고 있다. 지난 5월 호원동에서 분양한 '평촌 어바인퍼스트'는 1193가구 모집에 5만8690명이 몰려 평균 49대 1의 경쟁률을 보였다. 신규 분양도 잇따른다. 이달엔 호계동 '안양호계 두산위브'와 비산동 '비산자이 아이파크' 등 2000여 가구가 일반분양된다. 중동신도시 주변에서는 삼성물산이 부천시 송내 1-2구역에서 '래미안 부천 어반비스타'를 분양 중이다.

다만 청약은 입지와 분양가, 자금 여력 등을 고려해 신중히 할 필요가 있다는 지적이 많다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "대출·청약 등 규제가 강화하는 추세인 데다 주택시장 분위기가 주춤해지고 있는 만큼 실수요 측면에서 접근해야 한다"고 말했다.

Orchard  
지금껏 신도시 만들어봐야 집값안정 소용없는거 다 알잖아. lh가 독점으로 수용하고 불도저로 밀어서 적정이윤이 아니고 최고가 입찰로  1차로 땅투기, 아파트 분양가는 비싸서 주변땅값하고 아파트 끌어올려, 로얄자리는 10년공공임대로 수천채 지어서 없는사람들 꼬드겨서 입주시키고 10년후 시세분양으로 쫓겨나, 말이 공공이지 집값 안정에는 별도움 안되는 대한민국 부동산투기 1등 lh♡♡ 대한민국 갭투기 1등lh ♡♡ 이런거 개선 안되면 다 필요없다

길치
그냥 용산에 영구임대 주택을
지어서 국가가  관리하면
세계적인 명소가  될텐데

2 018.12.06.10:11
다주택 가구수가 770만가구나 되는데 이들 다주택자들 보유세를 높여 매매케 하는것이 새로운 집을 짓는것보다 주택시장을 안정화 시키는데 도움이 될것이다.

풍뎅이
다주택자들을 때려 잡으세요, 그게 훨신 더 효과적입니다!

흐르는강
촛불이  웃기고 자빠졋네
금리정상화시키고 보유세 강화
임대사업자혜택펴지면 끝나는걸
연착륙시킨다고 수작이다..

똑바로해
2기신도시 교통망확충 좀 해주세요 제발~~~~~~~~~~~~~~~~

콩야히마
그린벨트라는곳에 지어져있는
비닐하우스와 공장들만 없애도
10만가구 이상은 지을수있지
왜 반대를 할까?

김순자헬레나
고양시는 서울 진입하는 자유로부터 고가도로든 지하차도든 확장 후 사업실시 해야 할 것이다. 파주 테마공원 통알동산 임진각 등 관광명소가 많아 외지의 관광차량 통행도 감안해 설계해야 성공 할 수 있다.

asqwer
동탄2 더럽게 넓네요.
저기다가 진짜 아파트 다 짓는건가?
다 들어오면 재앙이네요.

비인칭주어 조옷선 이진혁 기레기야, 한 마디만 하자. 그동안 공급부족이라고 ♬♩하면서 정부 욕해왔으면서 이제 공급늘리겠다니까 폭등한 집값 유지가 안된다고 지금 공급 늘리면 안된다는거냐? 좀 양심이 있어봐라

Wkss
매경 이데일리 조선까지 신도시 반대네.
집값 떨어질까 겁나나?
그러게 적당히 쳐올리지 그랬어?

eureka
지금도 출근 시간에 서울 들어가기 힘든데 어떡하라구 그러니

smurf
대단지 개발하면 1-2년만 역전세난이라고 떠들었지 결국 1-20%씩 주변시세까지 다 끌어올림.

빛과소금
용인경전철라인도 괜찮은데. 서울과 가까운 처인구는 지금 허허벌판. 용인과 서울사이인 광주 하남도 괜찮음.

산호와진주
용산 미군터에 영구임대아파트 왕창 지어서 신혼부부 서민 우선으로 분양해라

lol
고촌에 3기 신도시 생기면 위치는 역대급으로 좋은듯

kpyuki
고촌만큼 적격인 곳도 없네.
고촌3기 들어오면서 5호선 검단+김포 들어오고, 9호선 같이 들어오면 한방에 3기고촌, 2기 김포한강신도시, 옆 검단신도시까지 교통해결된다.

tysco7111
3기 신도시 기대하고 있다.
강남뒷편 . 인프라 인접지역에 공급하면 강남보다 더좋은 환경에
가격은 낮고 ..
꿈의 신도시가 될것으로 본다.

옥이
용산에 25형 10년 임대로 일괄로 지어서 (방3, 화2-초등생만되도 2개가 필요하네요) 아이 둘 이상인 가족들만을 대상으로 아이키우는 공동체형식의 임대주택도 좋을 듯 해요. 다른 아이들과 비교대상도 안될것이고 모든 집들이 아이들있으니 층간소음도 그네들의 규칙이나 배려로 자연스러울 것이고 같이 키우는 재미도 있을듯해요. 물론 어린아이들 우선으로 선별하고 저렴한 임대료면 금상첨화일듯요.

웰빙라이프
정부에서 싸고 좋은거 마구마구 퍼줄거라 기대하는 사람들은 뭐지??
2기 신도시 뒷통수 친거 보고도 그런 생각을하네

okim
식사동에서 광화문 방향으로 10킬로 미터 안쪽으로 원흥지구에도 새로지은 빈 아파트 천지다...

고은찬
아파트 새집에 관한건 투기를 떠나서 누구나 오래 살다보면 새 아파트에서 살고 싶어한다..
스마트폰도 2~4년마다 바꾸고, 자동차 오래타면 바꾸고 싶은데
가장 오래 머무는 집은 당연하겠지...

그래서, 공급은 꾸준히 해야 한다.
노후된 주택이 계속 늘어나므로, 공급은 계속 원활하게 할 수 있게 해주고,
다만 거품이 안 생기게 정책이며, 보유세등 해외처럼 강하게 해서 다주택 엄두를 안하게 하는
정책이 더 중요하다.

주택공급을 막을게 아니라...

푸아함
대장지구가?? 대장지구 가본적이 있으시다면 저기는.........
지금도 가면 산에 둘러 쌓여서 버스나 차 없으면 걸어서 가기 힘들거 같은데
지금도 산골마을 같은곳인데 산을 없애버릴려고 그러나??

hudson9
백마역 2.5키로 일산의 오지중의 오지...

곽방구21시간전
감사합니다  계속 지어주시길 바랍니다   

slrkskfmfahfmsmsep
1기 신도시에 사는데 요새 전세매물이 쌓여서 난리임
전세 살던 사람들이 신도시로 다 빠지면서 학군 좋아 줄서서 들어가던 아파트도 요새 매물 많음

자연스럽게
새아파트들은 대부분 건설사 수익문제로...
용적률이 안좋음..
엣날 아파트들 리모델링해서 깔끔하게 사는게 더 나음...
여기서 엣날아파트라함은 지은지 10년정도...

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