이명박 정부의 투자 유망지역

[행복한부자]

대선이후 부동산 방향이 어디로 갈 것인가에 의견이 분분하다. 이명박 전 시장의 대통령 당선으로 재건축 시장을 중심으로 아파트 매물이 자취를 감추고, 벌써부터 전세가격이 들썩이고 있다. 또한, 강북 중심의 재개발 사업 또한 가격 상승 압력으로 상당한 호가가 상승하고 있는 분위기다.

이런 분위기에서 대통령 인수위가 부동산 정책에 대해 가격 상승에 대해서는 인정하지 않을 태세다 보니 부동산은 또다시 상승의 방향을 잡지 못하고 방황하고 있는 것 또한 사실이다.

어찌되었거나 우리는 2월25일 이되면 새로운 실용정부의 탄생을 맞이하게 된다.
우리도 알다시피 대통령당선 되기 전부터 실용정부 부동산 정책은 이미 알려진 대로다. 그것은 바로 시장원리와 규제완화다.

그러나 부동산 정책이라는 것은 복합성을 띄기 때문에 대통령 한사람의 의지로 가격이 결정되는 것이 아니지만 정책이란 부동산 시장에서 가장 큰 방향을 결정하는 요인 중의 하나기 때문에 실용정부의 부동산 정책을 안다면 향후 부동산 방향 및 투자 유망지역도 알 수 있으리라 생각된다.

그렇다면 실용정부에서 부각되는 투자유망지역은 어디일까?

첫째, 서울 강남 중심의 재건축 지역이다.
이명박 후보가 대통령에 당선된 이후 그동안 규제속에서 불안한 하향안정세를 보여 온 서울 강남권 재건축 아파트에 대해 관심이 높아졌다. 용적률과 층수 제한 완화 등 재건축•재개발 규제에 대한 완화를 내세운 이명박 당선자의 선거 공약 때문이다.

현재 일반 주거 3종인 경우 250% 이내로 되어 있는 재건축 용적률을 확대 적용하면 신도시를 건설하지 않고도 신규주택 공금을 이룰수 있다는 것이 실용정부의 판단이다.

만약 이러한 용적률 상향이 이루어지면 가장 먼저 최대 혜택을 보는 단지는 강남권 저밀도 재건축 단지의 대표주자인 개포 주공 아파트 및 잠실 5단지 아파트다.

지난해 하반기경 급매물 위주로 간간히 한두건 거래되었던 강남구 개포주공의 경우 이명박 당선이후 매물 회수속에 매도 호가가 상승 기미를 보이고 있다. 서울 재건축 단지 매매값 변동률을 보면 지난 두달간 계속0.05~0.13%의 하락세를 보이던 서울 재건축 단지 아파트 매매값이 지난해 12월 첫주에는 0.03% 올르더니 계속적인 가격 상승폭을 높이며 이명박 당선전후로 재건축 단지들이 민감하게 반응하고 있는 것이다. 이명박 당선자의 재건축ㆍ재개발 완화 방안에 대해 강남 대치동의 은마아파트나 도곡동 동신아파트, 일원동 현대아파트 등 재건축을 바라보는 아파트들도 투자가 유망지역이라 할 수 있다.

여유자금을 확보한 중장기 투자자라면 강남권의 대치, 개포, 일원, 압구정, 잠실, 강동 지역 재건축아파트 급매물을 노려봄직하다.

둘째, 재개발 및 뉴타운 지역이다.
서울시내 뉴타운과 재개발 지역도 들뜬 분위기다. 재건축보다 집값 상승 등의 부작용이 적은 뉴타운과 재개발 지역은 규제 완화 폭이 상대적으로 클 것이라는 예상 때문으로 잔뜩 기대하고 있다. 또한 이명박 당선이후 이들 지역에서도 매물이 들어가면서 호가 상승 조짐이 보이고 있다.

거여,마천 뉴타운 소형 빌라는 현재 3.3㎡당 4,500만~5,500만원을 호가하며 일부 물건은 하루 사이에 매도 호가가 500만원이나 뛰었다.

아현 뉴타운 역시 조짐이 심상치 않다. 아현2구역은 지난 가을까지만 해도 대지지분 33㎡ 기준 3.3㎡당 1,700만~1,800만원이었지만 대선 후 2,200만원으로 올랐다.

그동안 걸림돌이 많아 가격이 낮았던 아현2구역도 사업 추진이 빨라질 것이란 기대로 가격이 뛰었다. 흑석4구역 일부 소형 빌라도 하루 사이에 3.3㎡당 200만원가량 호가가 올라 현재 3.3㎡당 3,000만~4,500만원선이다.

이러한 지역 이외에도 실수요자 입장에서 재개발 및 뉴타운 관심접근지역을 소개하면 우선, 서울지역에서는 뉴타운 및 도시재정비 촉진지구가 유망해 보인다.

예컨대 수색증산지구, 장위지구, 영등포구 신길지구, 동대문 전농 답십리, 이문 휘경지구, 강동구 천호동성내지구, 구로구 금천 역세권지구 등을 들 수 있다.

셋째, 도시환경정비지역도 관심을 두어야 한다.
서울 도심에 차지하고 있는 아현 뉴타운은 마포구 아현2동, 염리동, 공덕2동, 대흥동 등 4개동 108만8000㎡규모로, 8개의 사업구역으로 나눠 노후 불량주택을 재개발하는 사업이 진행중이다.

아현뉴타운은 시청이나 여의도를 차량으로 10분 정도면 도달할 수 있고 지하철 2,5,6호선이 교차하며 마포로와 신촌로 대흥로 서강로가 병풍처럼 두루고 있는 교통의 요충지에 위치해 있다. 또한 주변에 연세대, 서강대, 이화여대 등 명문대학들이 인접해 있고 아현초, 공덕초, 서울여중·고, 숭문중·고 등 구역 내에 많은 학교가 있다.

서울시에서 길음, 은평뉴타운과 더불어 아현뉴타운에도 자립형 사립고를 건립하겠다고 밝혀 자녀를 둔 실수요자에게 교육 중심 주거지역으로도 관심을 끌고 있다. 청량리 역시 청량리 민자역사가 2010년 완공을 목표로 현재 공사가 진행중이며, 촉진지구 청량리구역과 용두구역도 추진위원회를 구성하여 진행중이다.

전농7구역 재개발지역은 약2500세대 대규모 단지로 2008년도 상반기부터 이주가 진행될 예정이며, 답십리16구역도 약2500세대로 2008년도 하반기부터 이주가 진행될 것 같으며, 기타 전농8구역. 전농9구역. 전농10구역. 전농11구역. 전농12구역 등도 순차적으로 재개발이 진행되고 있어 향후 전농동 일대는 대규모 아파트촌으로 변모될 것으로 보이므로 이곳의 미래의 투자가치는 상당히 높을 것으로 예상된다.

넷째, 용산 및 주변 국제업무지구다.
용산은 이미 특별개발 계획에 따라 재정비 된다. 따라서 향후에 분양되는 주상복합이나 아파트등에 투자하여도 손해가 없어 보인다. 특히 원효로 3,4가와 원효로 일대가 모두 용산 개발 영향권에 들것이다.

지리적으로 용산국제업무지구와 가깝고 개발계획에 따른 신교통수단이 갖춰지면 지금보다 그 가치가 높아질 것이다. 예를 들어 모노레일 등을 설치하여 용산 국제 업무 지구와 용산역을 경유하게 될 경우 배후주거지역으로 꼽히는 원효로 일대가 재정비촉진지구로 지정되면 주거지역으로 교통수단이 연결될 가능성이 높다. 뿐만 아니라 간접적으로는 인근지역인 마포구 공덕동 일대 까지도 영향권에 들것이라고 본다. 특히 청파동이나 서계동 지역, 후암동 지역도 시간은 걸리겠지만 재개발 바람으로 향후 개발 가능성이 매우 높은 지역이다.

다섯째, 광교 및 송파신도시다.
참여정부가 서울 강남권 대체지로 주장해온 송파신도시 건설 계획도 서울시의 반대에 부닥쳐 아직 구체적인 개발 계획을 세우지 못한 채 차기 정부로 공이 넘어갈 가능성이 제기되고 있다. 이 당선자는 도시 외연을 넓히기 보다는 강남 등 기존 도심의 재건축과 재개발을 통한 주택공급 확대가 필요하다는 소신을 갖고 있다.
그런데 이 당선자는 신도시 건설과 관련, '시간이 많이 걸리고, 토지 보상에 따른 주변 부동산값 상승 등의 부작용이 적지 않다'고 밝히면서 신도시 건설에 따른 주택공급 정책은 지양하는 것으로 알게 되나 광교나 송파신도시는 계속 추진할 것으로 본다. 그렇다면 저렴한 가격에 공급되는 두 신도시인 광교 및 송파 신도시를 일반 실수요자는 적극 공략해야할 지역이다.

여섯째, 송도 지역는 신중한 투자가 우선된다.
최근 청약열기가 뜨거운 경제자유구역인 송도 지역 역시 이 당선자가 동북아 국제허브도시로의 조기 정착을 밝힌 만큼 실수요 및 투자자들의 지속적인 관심을 끌어모을 전망이다.

그러나 송도의 경우 개발에 대한 부담이 크고 이에 따른 자금투여부분이 확실하게 되지 않았기 때문에 계속 공급은 되겠으나 고분양가로 인한 가격 상승과 매매는 불투명할 것이다. 그러나 향후 5년간은 계속적인 투자 유망지역으로 분류할 수 있다.

일곱째, 성수동 배후지역 및 뚝섬지역이다.
적은 금액을 가진 사람들이 투자가 가능한 곳을 고른다면 강북 재개발이 실수요자 차원에서 강남 재건축보다 더 쉽게 접근할 수 있을 것으로 내다본다. 강남 재건축 아파트들은 이미 값이 너무 많이 올랐고 규제완화를 위해서도 재건축 조합원 지위양도문제 해결, 임대의무비율 축소, 개발이익 환수제, 분양가 상한제 등 바꿔야 할 규제가 많기 때문이다. 강남 재건축 규제완화가 기대되지만 관계되는 법령이 많아 당장 실행되기는 어렵지만 소액투자가 가능하고 용적률 상향이 가능한 강북 재개발 급매물이나 성동구 성수1·3동쪽은 투자 유망지역중의 하나로 보인다.

여덟째, 경인 및 경부운하 터미널 반경 20-30킬로미터 이내지역이다.
이 당선자의 개발 공약 중 가장 눈에 띄는 것은 ‘한반도 대운하’다. 운하계획은 남한에 5곳을 예정하고 있다.
가장 먼저 한강과 낙동강을 잇는‘경부운하’와 영산강 수계의 ‘호남운하’를 2009년 착공해서 2012년까지는 마친다는 계획이다. 반대여론을 의식해서 민간사업으로 돌리고 있으나 여전히 실용정부의 제1공약사항중의 하나다. 추후에는 금강 수계의 ‘충청운하’와 ‘안동운하’ 등도 예정하고 있다.

경부운하가 통과하는 9곳은 항구도시로 개발되는데 남양주 덕소지역을 시발로 양평,여주,충주 문경,상주,구미,대구,밀양,낙동강 하구 및 호남운하의 전남 나주, 광주 등이 상대적으로 투자유망지역으로 볼 수 있다. 아마 실용정부의 공약사항으로서  강력하게 추진할 것으로 보여 운하가 통과하는 지역과 항구도시 등의 땅값과 집값 상승이 예상된다. 또한 경인운하의 김포,파주,여의도,용산지역도 후광이 있는 지역이다. 레저타운 등 운하 주변 개발 계획이 구체적으로 드러나면 주변 지역의 부동산 가격이 들썩일 가능성이 높을 것으로 전망된다.

아홉째, 기타 투자유망지역이다.
수도권의 경우에는 강남·분당·용인을 연결하는 기존의경부축과 함께 강남에서 판교·광교·죽전·수지로 이어지는 경부서부축과 영종, 송도, 청라, 김포, 파주 등으로 이어지는 인천축도 당분간 각광을 받을 것으로 전망된다.
또한 서울 청량리, 영등포, 미아동, 마포 등 부도심도 좋다. 부산 대구 대전 광주 등 구도심이 한계에 이른 지방 대도시 도심지역도 재개발에 따른 도심재정비사업등으로 수혜가 예상된다. 지방은 아산신도시, 세종특별시, 엑스포가 예정된 여수 및 광양 하동지역, 새만금지구 등 서남해안이 새로운 복합개발의 중심지가 될 것으로 보인다.

마지막으로 투자 유의지역도 있다.
참여정부의 작품인 기업도시, 혁신도시는 상당한 침체가 예상된다. 주변 인근도시 투자는 상당한 타격을 받을 것으로 보인다.

또한 지방이나 외곽지역 토지 또한 상당한 약세가 예상된다. 지방 미분양이 발생한 지방 아파트의 경우도 지속적인 약세가 예상된다.

그리고 기존 아파트의 경우 소규모단지나, 나홀로 아파트나 1990년대에 지어진 용적률 300% 가까운 아파트는 상당한 타격이 예상된다.

정리하자면 세금 규제완화 되는 도심 대형 블루칩아파트나 용산 및 뚝섬의 주상복합아파트, 뉴타운 지역등 재개발 지역의 지분, 송파나 광교신도시 아파트, 경부운하지역 지방 중심도시로 압축할 수 있겠다.

부동산은 정책에 의해 좌지우지되는 하나의 상품이다. 따라서 상기에 열거한 투자유망 지역이라하더라도 정책의 규제가 계속되고 개발 계획등의 유보되는 등 상당한 변화가 있다면 투자유망지역에서 투자유의지역으로 언제든지 바뀔 공산이 많다는 사실을 알고 부동산을 접근하여야 할 것이다.