[자료] 왜 리모델링일 수 밖에 없는가?-미리내동성(07.05.)

[동지기]

 왜 리모델링일 수 밖에 없는가?

1) 동성 단지는 1993년 3월에 사용허가가 나서 올해로 14년이 지난 노후된 단지 입니다.

아파트가 노후되면 1년에 각 가정에서 내는 수선충당금 약 7000~8000만원의 금액을 매년 사용하여 보수해도 근본적인 노후문제를 해결하기 힘들어 집니다. 현재 건축 전문가들은 기본 골조의 수명은 약 30~40년인 반면 각종 배관과 기전, 난방 설비등의 수명이 15~20년으로 짧아 재건축이나 리모델링을 해야하는 시기로 15년이 적당하다고 발표하고 있습니다. 따라서 정부 주택법 시행령에서 기존 리모델링 연한을 20년에서 15년으로 단축하여 줄 수 밖에 없었던 것입니다.

2) 아파트의 노후화는 가격하락으로 이어짐

이곳에 처음 입주하여 지금까지 살고 있으신 분들의 의견은 입지나 교통 교육등 모든 인프라는 좋은데 녹물이 나오고 윗집에서 배관문제로 물이 세는 등 외관뿐만 아니라 내부 난방,상수설비에 매우 불편함을 호소합니다.

살고있는 사람이 느끼는 불편은 고스란히 매수자들도 알게되며 1호선 지상철 옆인데도 새로 지어지는 아파트의 32평 가격은 6억을 호가하는데도 불구하고 동성 32평 로얄층이 3억3천에 거래되는 실정에 이르게 됩니다.

3) 리모델링 없는 동성의 미래

지금 이대로 개보수만 하며 아무런 조치를 취하지 않을 경우 불편을 느낀 소유자와 세입자들은 하나둘 떠나려고 하고 매물이 증가하는 동시에 매매가가 떨어지며 집 한채가 전제산인 우리 가정은 가만히 앉아서 엄청난 자산 감소의 피해를 입어야만 합니다.

물론 20년이 지나면 재건축을 할 수 있는 자격이 주어집니다. 그래서 예전엔 재건축을 바라보고 기다리는 희망이라도 있었습니다. 하지만 정부 시책을 보면 자원낭비와 부동산 투기의 온상인 재건축을 막고자 강력한 재건축 규제를 하기로 하였습니다.

아래와 같이 재건축을 막고 리모델링을 권유하기 위한 정책을 쓰고 있습니다.

(1)재건축 정부 규제 정책 강화 추세

-         소형평형 의무비율 높임 – 과밀 억제권내 전용 25.7이하 60%이상 건설

-         임대아파트 의무비율 – 증가되는 용적율 25% 이상 임대주택 건설

-         기반시설 부담금 적용대상에 포함(8.31정책)

-         재건축 개발 부담금 부과(최고 50% 개발이익 환수)

-         공적기관 예비진단 실시 및 구조안정성 비율 상향(45%à 50%)

-         안전진단 결과의 재검증 권한을 시.도지사에서 건교부 장관으로 상향조정

-         재건축도 분양가 상한제 적용(1.11정책)

-         용적율 강화로 수익성 악화(대치동 은마 마파트 기존 용적율 197% à 계획 용적율 210%)

-         재건축 사업의 부작용과 규제완화 명분부족으로 당분간 정부 정책 지속 예정

(2)리모델링 활성화 정책 지속

-         부가가치세 면제

-         30%증축 허가

-         1층 수직증축 허가

-         리모델링 조합 설립 허용

-         동별 리모델링 및 전체 리모델링 인정

-         리모델링 특례인정(대지지분 불변)

-         미동의 세대의 매도 청구권 인정

-   준공후 15으로 기간 단축

구분	리모델림(증축)	재건축
근거법률	주택법	도시 및 주거황경 정비법
추진위원회	임의단체	법적단체
시행자	리모델링 조합(추진위원회)	재건축조합
조합의성격	비법인	법인
조합설립인가	4개월 주민 2/3동의	4개월 주민 4/5동의
동별 사업 가능 여부	가능	불가능
안전진단	임의	필수
사업시행인가	6개월 행위허가	1년 사업시행인가
관리처분계획인가	4개월 임의	6개월 관리처분계획 법제화
세대수 증가	불가능	가능
대지지분	변동없음	지분감소
취/등록세	연체추진	일괄부과
전체 소요기간	2.5~3년	8.5~10년
사업비	평당 280~340만원 (전체 연면적 기준 개략 사업비)	평당 320~400만원
장점	사업절차 단순, 기간 짧음 공사기간, 공사비 적음 건축위원회 심의로 증축범위 및 건축법의 용적율등 적용완화 정부의 지원책으로 부가가치세 등 면제 재입주율 높음	신축을 통한 최신의 단지 배치와 평면 적용가능 일반분양시 분양수익으로 공사비 충당가능 (최근에 용적율 감소로 분양수익감소)
단점	기존 구조체로 인한 평면 재구성의 한계 일반분양이 없어 상대적 수익성 감소 보수 보강비 과다소요	사업절차 복잡, 사업기간 김 공사기간, 공사비 과다소요 고밀도 재건축으로 주거질 저하 임대주택 의무 건설 제도 적용 개발부담금 및 개발이익환수제도 적용 재입주율 저조

4) 그럼 과연 우린 어떤 선택을 해야 하는가?

향후 2년내에 우리단지와 같은 시기에 지어진 1기 신도시 전체에 리모델링 붐이 일어나고 모든 단지가 부랴부랴 리모델링을 진행하기 이전에 미리 검토하여 건설사들의 적극성을 유도하고 충분한 리모델링 사업검토를 위해 지금부터 리모델링 추진위원회를 구성하여 본격적인 사업성 및 안정성 검토에 나서야 합니다.

2. 미리내 동성은 리모델링 하기에 적합한가?

1) 매우 사업성이 좋고 리모델링 하기에 적합한 단지로 평가되어지고 있음.

현재 1기 신도시 전역에서 거의 모든 단지가 리모델링을 공론화 하고있고 이미 완료한 곳도 많습니다. 하지만 이 모든 단지가 리모델링이 적합한 단지는 아닙니다. 시세 상승에 편승하기위해 리모델링 추진위만 세우고 사업성 타진과정에서 더이상 추진이 힘든 단지들이 많이 보이고 있습니다. 리모델링은 재건축과 달리 건축비를 순수하게 소유자가 부담하는 방식이어서 사업성이 없는 리모델링은 유명무실한 일임에 분명합니다. 다음은 리모델링의 다섯가지 선결조건입니다.

(1) 초역세권으로 향후 확실한 시세상승이 보장된 지역인가?

-> 7호선 완공이 2010년 12월로 반경 500미터 안에 두개의 정류장이 놓이는 초 역세권입니다. 리모델링 사업성 기준인 주변 새아파트 시세와 현재 시세차가 평당 300만원 정도입니다. 우리 주변 새 아파트 시세가 평당 1300~1400이고 우리 단지의 평당 가가 1000만원 이하인것을 감안하면 새 아파트로 증축리모델링을 하였을 경우 충분한 사업성을 가지고 있다고 볼 수 있습니다.

(2) 최소 500단지 이상 대단지인가?

-> 970세대 단지로 현재까지 리모델링 완료된 단지중 최고 큰 단지이므로 건설비 분담률 및 건설사에 대한 교섭력이 강한 단지 입니다.

(3) 수평증축이 용이한 단지인가?

-> 20평이 240세대로 2베이이고 30평이 120세대 동 사이드에 위치하는 동시에 복도식이어서 리모델링시 수평 증축 설계가 용이한 단지 구성을 하고 있습니다. 32평은 두 동만 제외하고 모두 남쪽을 보고 길게 뻗은 단지 구조로 쌍용 리모델링 팀장으로부터 매우 유리한 단지임을 평가받은 바 있습니다.

(4) 소형, 복도식 아파트인가?

-> 리모델링 적합한 단지 표를 보시면 모두 20~32평으로 중소형 아파트 복도식이 유리하다고 되어 있습니다. 우리단지 평형구성은 최적의 평형 구성을 가지고 있습니다.

(5) 전후/수평 증축 리모델링을 위한 앞뒤 양 옆 대지가 확보되어 있는가?

-> 타 단지와 비교해 보면 아시겠지만 동간 간격이 매우 넓고 용적률이 220%로 적절한 단지입니다.

3. 증축 리모델링 시 평형대별 변경평수는?

 기존의 증축 비율은 전용면적의 30%만 계산하여 평형 증가를 하였지만 최근 여러 리모델링 사례를 통해 제한이 없으나 분양평형에 계산되는 공용주거면적의 증가와 눈에 보이는 공간이 실제 평형이라는 이론이 적용되면 대략적이지만 아래와 같은 예측평형이 될 수 있습니다. 평형 증가는 곧 공사비의 증가이므로 시장 상황에 맞게 조절되어야 하겠으나 실제 아래와 같은 계약 사례가 보고되어 지고 있습니다. 향 후 정책이 보다 유리하게 변경될 조짐이 보이므로 이 이상의 증가도 가능할 수 있습니다.

평형	전용면적		공용면적		안목치수적용	예상평형	총증가평형
	전	후	전	후
20평형	16.02	20.84	4.82	6.82	2	30평형	10평
30평형	23.66	30.76	6.34	8.34	3	42평형	12평
32평형	25.64	33.33	6.36	8.36	3	45평형	13평

분당느티나무마을 평형 계산 자료 http://cafe.naver.com/happyds/75

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<뉴스>

워커힐 일신아파트 광진구 제1호 리모델링 조합설립인가
신속하고 정확한 사업진행 … 5월중 건축심의 접수 예정
남광토건 측은 작년 기존 21평형(50세대), 23평형(80세대), 29평형(70세대)를 각각 30평형, 32평형, 43평형(계약면적 기준)으로 리모델링의 사업제안을 했으며, 현재 70대인 주차대수를 200대로 획기적으로 늘리는 계획안을 검토중에 있다.

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4. 복도식 20평의 경우 동굴구조가 되어 채광이나 구조가 불량해 지지 않은가?

 증축시 최소한 2베이가 되기 때문에 구조상 큰 문제가 되지 않으며 최근 건축기술의 발달로 중정형 구조등 문제점을 극복하는 대안들이 나오고 있습니다. 그리고 향 후 세대 통합등과 같은 제도적인 변경이 이루어 질 가능성이 높으므로 추이를 잘 지켜봐야 할 것입니다.

참고가 될 만한 평면도 자료입니다. http://cafe.naver.com/happymirinae/372

중정형 구조 http://cafe.naver.com/happymirinae/357

응봉 대림 20평형 http://cafe.naver.com/happymirinae/373

수원 인계동 http://cafe.naver.com/happymirinae/373

극동아파트 http://cafe.naver.com/happymirinae/375

5. 주차장 승강기 각종 부대시설도 리모델링 되는가?

리모델링을 하는데 있어 가장 중요한 부분이기도 합니다. 최신 엘리베이터를 타 보신 분들은 아시겠지만 집안에서 엘리베이터 층수를 다 모니터링이 가능하고 미리불러 놓았다가 오면 문열고 나가는 시스템이 얼마나 부러운지 모릅니다. 지금 우리 단지의 주차난 또한 맘이 편치 않으신 분들 많으실 겁니다. 현재 동성 주차는 세대당 0.5대에 불과합니다.

추후 세대당 1대 이상으로 변하게 될 것입니다. 그리고 무엇보다 녹물이 나오는 동이 한두군데가 아닙니다. 배관의 노후화는 대대적인 리모델링이 아니면 개선될 수 없는 문제입니다. 난방시스템은 물론 최첨단 경비시스템까지 그야말로 최근 분양하는 최고의 명품 아파트가 될 것입니다.

6. 평형별 사업비는 얼마나 드는가?

단지 내외부 공용시설 설비수준에 따른 차이는 있지만 공사후 최종 분양평형평당 300 으로 생각하시면 됩니다. 현재 건설사 선정에 고심중인 상동 반달마을의 경우 각종 공용시설과 커뮤니티 시설의 옵션과 내장재 옵션에 따라 평당 250만원에서 330만원까지 다양하다고 합니다. 보통 평당 300만원으로 계산하면 큰 무리가 없을 것으로 보고 있습니다. 가격을 낮추는 방법은 대단지가 공사를 하는 경우 가능합니다. 따라서 우리 동성만 하는 것이 아니라 옆단지까지 같이 하면 가격하락 및 건설사와의 협상력 면에서 매우 유리합니다. 이를 위해 “미리내 마을 사람들”이란 카페를 중심으로 지속적으로 캠페인을 해 나갈 예정입니다.

7. 우리단지 리모델링 시기 예측

만일 주민들에게 홍보가 잘 이루어져 내용을 숙지하고 추진위가 건립되면 매우 빠른 시간내에 이루어 질 수 있습니다. 공사 행위 허가를 얻을 수 있는 시점은 금호,한신,한양을 제외하고 2008년 3월이면 가능합니다. 하지만 이 일이 2년이 걸릴 지 5년이 걸릴지는 여러분 개개인의 노력과 참여에 달려 있습니다. 가장 좋은 경우는 전철개통 시기를 전후하여 공사가 진행중이거나 입주하는 경우 입니다. 리모델링한 최고입지의 새 아파트의 이점이 극대화 될 수 있기 때문입니다. 우리모두 서둘러야 하는 이유가 여기에 있습니다.

8. 리모델링의 사업성은?

현재의 시세와 공사후 시세예측을 통한 사업성을 아래와 같이 예측할 수 있습니다.

미리내단지의 입지상 다른 입지에 있는 아파트 보다 더 많은 잇점이 있을 것으로 예상되고 지하철 개통시점에 전체적인 평균상승이 예측되기에 아래 분석보다 더 시세 차익이 커질것으로 보입니다. 결론적으로 절대적으로 상업성이 우수한 단지라고 볼 수 있습니다. 만일 실제 추진과정에 이보다 낮은 사업성이거나 건설사와 본격적인 설계상에서 큰 매리트가 없다면 그때 리모델링 사업을 그만두어도 무방합니다. 자세한 사항은 23번 항목을 참조하시기 바랍니다.

40평대				30평대 초반
구분		현재	전철개통후	구분		현재	전철개통후
중동	평균	60000	70000	중동	평균	37500	42500
	평당가	1333	1556		평당가	1172	1328
상동	평균	70000	80000	상동	평균	42500	47500
	평당가	1556	1778		평당가	1328	1484
평촌	평균	90000	90000	평촌	평균	55000	55000
	평당가	2000	2000		평당가	1719	1719
중동예측	매매가 예측		80000	중동예측	매매가 예측		45000
	평당가 예측		1778		평당가 예측		1406

항목	평형별
공사전 분양평형	20	30	32
공사전 전용면적	16.02	23.66	25.64
공사전 공용면적	4.82	6.34	6.36
공사후 전용면적 (30%증축)	20.83	30.758	33.332
공사후 공용면적 2평 증축 예상(전실확장등)	6.82	8.34	8.36
안목치수 적용에 의한 증가분	2	3	3
공사후 분양평형(전용면적+공용면적)	30	42	45
평당 공사비를 따지는 계약면적(전용+공용+주차장)	35	47	50
평당 공사비용	300
총 공사비용	10,500	14,100	15,000
이주비	10,000	12,000	12,000
이주비 이자율	6.00%
공사기간 2년간 이주비 이자	1,200	1,440	1,440
실질 투자비(공사비+이주비이자)	11,700	15,540	16,440
입주후 실질투자비 20년 상환시 월 납입이자	59	78	82
공사전 시세(국민은행 일반가 기준)	18,500	30,500	39,000
평당 가격	925	1,017	1,219
공사후 분양평형의 새아파트 기준 시세(예측)	45,000	65,000	75,000
공사후 분양평형의 평당가격(예측)	1,500	1,548	1,667
시세차액(공사후시세-현시세-공사비 및 금융비)	14,800	18,960	19,560

9. 사업투자비용과 이주시 비용에 대한 금융지원은 가능한지 와 조건?

리모델링의 경우 건설사와 하는가 CM 과 하는 가에 따라 다르지만 투자주체와 약간의 조건 차이로 인해 약 8가지의 자원조달방법이 있습니다. 이중 프로젝트 파이넨싱과 같은 투자사 개입등이 거론되어 지고 있으며 일반대출방법과 함께 어떤 방법이든 단체로 대출을 받기 때문에 CD 금리에 0.2~0.4% 가 더해진 초저금리로 진행된다고 알려지고 있습니다.

현재 반달마을의 경우 모든 건설비는 건설사가 선지급하여 시공에 들어가고 지원받은 이주비에 대한 이자는 입주시점에 들어간 시공비와 합산하여 장기 20년에서 30년으로 분할 상환이 되고 있습니다. 결론적으로 입주하기 전까지 아무런 비용도 들지 않습니다. 입주후에 건축비와 이주비 대여 이자를 합산하여 장기 분할상환하시면 됩니다. 하지만 이런 유리한 금융비 조건은 선진행 하는 단지에 한하여 건설사들이 특혜를 주어 가능합니다. 이런 유리한 조건하에서 리모델링을 진행하려면 다른 단지들이 리모델링에 나서기 전에 빨리 시작해야 합니다.

프로젝트 파이넨싱 자료참고 http://cafe.naver.com/happyds/129

<프로젝트 파이넨싱과 일반 대출과의 비교>

구분	프로젝트파이낸싱	일반은행 대출
담보	해당 프로젝트 현금 수입 및 자산	차주 전체자산과 신용
상환재원	해당 프로젝트 현금 수입 및 자산	차주의 전체자산과 신용
상환청구행사	사업주에 대한 청구권배제나 제한	보증시 청구권 행사
대규모 자금조달	소구권 제한으로 대규모 자금조달 가능	채무지급 능력에 따라 제한
차입비용	일반대출금리 보다 높음	통상 Libor 금리와 연동
채무수용능력	부외금융으로 채무수용능력 제고	부채비율 등 기존차입에 의한 제약
사업성검토	사업성 평가 능력이 사업 성패의 관건	담보위주의 대출로 심사능력의 중요성 저하
금융설계/자문	다양한 조달 방법 설계 및 기타자 문, 노하우 요망	다소 경직적인 조달방법으로 자문 필요성 적음
사후 관리	엄격한 사후관리 중요	채무 불이행시 상환청구권 행사

프로젝트 파이낸싱은 이처럼 현재가치에 의존하는 일반대출과는 달리 미래의 사업성을 근거로 발생하는 금융조달 기법이므로, 명확한 사업타당성 분석과 최적의 사업구조화는 금융기관 대출심사에 있어매우 중요한 요소 입니다

10 리모델링 시 세금은?

 다만 리모델링후 전체면적이아닌 늘어난 면적에대한 부분만 부과가 됩니다. 22평의 경우 리모델링후 예상되는 세금은 대략 취득세 300만원 등록세 몇만원 정도라고 합니다. 그리고 국민주택규모 이하의 주택 은 부가가치세가 면제됩니다. 이 기준은 리모델링을 통한 확장후 면적이 아니라 확장전 면적을 기준으로 적용되기 때문에 22평은 물론 확장후에 국민주택규모를 초과하게되는  32평의 경우도 부가가치세가 면제됩니다. 취득세와 등록세의 산출방법은 논란이 있으나 2006.10월 서초 방배의경우(54평형->63평형 증축)에는 취득세 295만원, 등록세 24만원이 부과되었습니다.

그리고, 국민주택규모(25.7평 이하)에서 30%까지 증축하는 것은 부가세를 면제되도록 관계부처가 협의 승인 중입니다. 예를 들어 25.7평 이하 아파트를 늘리는 리모델링의 경우 공사비가 1억이 들었다면 부가세 1,000만원은 감면합니다

구분		내용
부가가치세	면제대상 공동주택	리모델링 전 주택규모 : 전용면적 85m(2) 이하
		리모델링 후 주택규모가 전용면적 85m(2) 를 초과하는 경우
		리모델링 전 주택규모의 100분의 130이하 포함
	면제대상	리모델링 용역(설계, 감리비 및 공사비)
	시행시기	2004년 01월 01일
취득세		과세표준 공사비 부문에 대해 1.5% + 농특세(취득세의 10%)
		국민주택규모이하는 농특세 감면
등록세		증축면적에 대한 공사비를 대상으로 보존등기세율 0.8% + 교육세(등기세율의 20%)

11. 증축이 안전한가?

리모델링 시공은 기존 구조물을 진단하고 구조적으로 문제가 예상되는 부분은 보수, 보강작업을 수행하게 되므로 구조적으로 안전합니다.
또한 필요에 따라 내진설계를 적용하게 되는 등 기존 구조물에 추가로 증축하는 부분은 기초부터 독립적으로 세워서 결합하기 때문에 리모델링 후의 구조물은 신축건물과 마찬가지의 안전성을 보장합니다.

12. 리모델링 절차는?

1) 리모델링 추진위원회 설립 : 리모델링 추진위원회는 법적인 권리를 가진 단체가 아닌 조합설립 이전 단계의 준비를 위한 주민회의 성격의 준비단체로서 주민의 의견을 모으는 역할만 하는 단체입니다. 통상 추진위를 구성하는데는 입주자대표회의 최소 2/3참석에 1/2찬성이면 가능하므로 입주자 대표회의의 지지를 얻어 추진위를 구성하고 주민의견을 묻는 설문을 하여 시공사 설명회나 시공사 선정을 해 나가는 것이 바람직 합니다. 그러나 현재 동성의 경우 리모델링 검토 주체가 없고 입주자대표회의에서 향 후 리모델링에 대한 추진 의지가 없는 실정이어서 저와 뜻을 함께하는 젊은 소유주들이 카페를 통해 주민들께 설명을 하고 추후 리모델링 추진위원회를 설립하기위한 노력을 기울이고 있는 실정입니다. 지속적인 부녀회 및 반상회 참석을 통해 카페와 리모델링을 설명할 예정이고 입주자 대표단들과 논의를 시도해 나갈 것입니다. 주민분들이 우리에게 주어진 소중한 마지막 카드인 리모델링에 대해 많은 관심을 가져주실 때 추진위원회가 설립되고 우리도 단지에 현수막을 걸고 중동 전체 부동산에 홍보하여 매수자에게 큰 호재로 작용하도록 유도하고 언론 및 지방 자치 신문에 홍보하여 단기적 시세 상승과 장기적 리모델링이란 목표를 달성할 수 있을 것입니다.

2) 시공사 설명회 개최 및 시공사 선정 : 리추위가 설립되고 주민 가입서 및 동의서가 일정부분 이상이 되면 건설회사는 수주를 따기 위해 주민 설명회를 개최하고 동성 아파트에 가장 적합한 리모델링 방안을 제시하며 시공사끼리 경쟁을 하게 됩니다.

이 때 우리는 비소로 리모델링에 대한 모든 궁금증을 풀 수 있게 되며 우리 단지의 미래 모습을 체험할 수 있는 기회를 갖게 되는 것입니다. 별도의 비용없이 단지의 미래모습과 우리집의 향 후 모습에 대해 알 수 있다는 점 하나만으로도 최소한 우리는 이 단계까지는 가 보아야 한다고 생각합니다. 아울러 주민여러분의 많은 참여를 당부드립니다.

3) 안전진단등을 거쳐 리모델링 조합설립 : 조합설립부터는 법적 단체이자 최종 입주까지 업무를 총괄하게 되는 단체입니다. 이때 내리는 결론은 우리 재산을 조합에 위탁관리하게 되는 단계이므로 보다 신중하고 냉철하게 판단해야 하는 단계입니다. 따라서 원할한 리모델링 추진을 위해 이 전단계에서 충분한 검토와 주민 합의가 이루어 져야 합니다. 그래서 지금의 미리내 동성 카페가 진행하는 일련의 활동이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.

리모델링 절차 http://cafe.naver.com/happyds/128

13. 복도식 아파트를 계단식으로 바꿀 수 있다고 하는데 가능한가 ?

리모델링에 있어 가장 강점으로 꼽히는 것이 바로 복도식을 계단식으로 바꿀 수 있다는 점입니다. 동일 평형에서 복도식 아파트가 계단식보다 가격이 상대적으로 낮다는 것은 공지의 사실입니다. 리모델링은 바로 이런 단점을 한번에 해결해 주기 때문에 우리 동성단지에도 꼭 필요한 것입니다.

14. 층수를 높이는 것은 가능한가 ?

1층을 필로티로 설치할 경우 최상층 1개 층을 높힐 수 있습니다. 필로티 1층에는 주민공동생활시설로 피트니스센터 및 화원, 산책로, 독서실, 휴게실, 정보검색실, 주민회의실 등을 설치할 수 있으며 주차시설로도 이용이 가능합니다.

15. 필로티 구조로 층 수를 높일 때 기존의 1층은 어떻게 되나 ?

도시공사 리모델링사업부에 문의해보니 명확하게 법으로 규정되어있지 않으나 건축법, 등기법등의 기존 법규로 미루어 1개층씩 수직상승하는 것이 맞다고 판단하고 있다고 합니다. 1개층씩 위로 올라가지만 필로티층(기존 1층)은 등기상 층 수에서 존재하지 않고 기존 2층이 1층이 되어 등기상 동, 호수는 변함이 없고 면적의 증가만 변경되는 것이 가장 법적인 문제가 적을것이라고 생각한다고 합니다.

16. 아파트 엘리베이터를 직접 연결하는 지하주차장이 가능하다고 하는데?

과거 리모델링 에서는 아파트 엘리베이터를 지하주차장과 직접 연결하는 것이 불가능하다고 여겨졌으나 2006년에 준공한 방배동 궁전아파트의 경우 아파트 지하에 건물을 받치는 임시 구조물을 설치한 후 기존 엘리베이터 구조체 아래를 파고 지하주차장까지 연결하여 주민편의를 극대화 시켰습니다. 우리 미리내도 주민 의견이 모아지면 지하주차장까지 고려를 할 수 있을 것입니다.

17. 리모델링 시장 전망과 우리가 지금부터 검토해야 하는 이유

1) 리모델링 시장의 성장전망 : 서구 국가나 일본 등 선진국에 비하여 우리나라는 리모델링 시장은 아직 초기 단계에 있다. 전체 건설시장에서 차지하는 비중 역시 10 % 미만 정도 낮은 단계에 있으며 소규모 유지.보수와 인테리어 개선 등을 중심으로 이루어지고 있다. 우리나라의 리모델링 시장은 앞서 열거한 성장이유와 서구의 추세 등에 비추어 볼 때 향후 급격하게 성장할 가능성이 높은 것으로 판단된다.

2) 우리나라의 단계적 리모델링 시장의 규모

가. 1 단계 ( 2000 ~ 2010 ) : 비주택 부문 중심으로 성장 (사무실, 상가, 병원, 여관, 모텔, 식당, 등 서비스업종)

* 시장규모 : 9조 5천억원(2000), 19조 (2010)

* 전체건설투자비중 : 8~10 %,15~20 % (2010)

나. 2 단계 ( 2010 ~2020 ) : 주택(특히, 공동주택) 리모델링 활성화

* 시장규모 : 19조 (2010) , 28조 (2020)

* 전체건설투자비중 : 15~20 %(2010), 25~30 %(2020)

다. 3 단계 ( 2020년이후 )  : 서구 국가와 같이 리모델링이 전체의 건설시장에서 가장 중요하고  큰비중을 차지하고, 신축건물은 감소한다.

* 시장규모 : 31 조 (2025)

* 전체건설투자비용 :30 % 이상(2025)

3) 리모델링 기간과 초기 선점의 필요성

위와 같이 향 후 건설시장의 대세는 리모델링입니다. 결국 각종 완화된 법률이 나올 수 밖에 없다는 것입니다. 그리고 너도나도 리모델링을 하려고 할 것입니다. 하지만 이점에 착안하여 본다면 상대적 가치 우위에 의해 결정되는 주택 가격 특성상 중동 모든 단지가 리모델링 된 시점과 우리 동성만 리모델링 된 상태를 비교하면 금방 답이 나올 것입니다. 이미 우리 중상동의 경우 1~2개 단지가 상당한 진척도를 가지고 리모델링 추진을 하고 있습니다. 바로 이때가 가장 리모델링하기에 적합한 때 입니다. 공사기간 중 이주문제를 보아도 그렇고 입주후 타단지와의 차별성을 보아도 그렇습니다.

리모델링은 단순한 주거환경 개선을 하는 개보수가 아닙니다. 엄연한 수익모델입니다. 뚜렷한 수익모델이 만들어 질 수 있는 시점은 남들이 머뭇거리고 있을 때 먼저 추진하는 것입니다. 리모델링 추진과 공사 그리고 입주하기까지 4년정도 걸린다고 보기때문에 먼저 진행한 단지와 그렇지 못한 단지와의 최소 4~5년은 차별성을 가지고 분명한 수익모델이 될 수 있는 것입니다.

4) 리모델링 추진을 진행하면서 가져야 할 마음가짐

가. 남이 나서길 모든 것을 다 해주길 바라지 마십시오.

리모델링은 소유주의 2/3이상의 동의가 있어야만 추진이 가능한 사업입니다. 다시 말하면 소유주가 직접적인 참여를 해야만 일어날 수 있는 사업이라는 것입니다. "다른 단지는 열심히 추진하는데 왜 우리 단지는 움직임이 없느냐?" 한탄만 하지 마시고 직접 나서십시오. 분명 변에서 적극적인 도움의 손길이 있을 것입니다. 왜냐하면 소중한 자신의 재산을 지키고 증식하는 기회를  마다하지는 않을 것이기 때문입니다. "바빠 죽겠는데 내가 굳이 참여할 필요가 있겠느냐"라고 하지 마시고 소중한

시간 할애하여 잠시라도 짬을 내십시오. 여러분이 피땀 흘려 번 돈을 잠시간의 짬을 통해 피땀 흘려 번 돈이상으로 효과를 보실 수도 있습니다.

나. 직접 나설 수 없다면 직접 나서시는 분들을 지지 해 주십시오.

현 시점 리모델링 추진에 직접 나서시는 분들은 어떠한 대가를 받지도 않고 있습니다. 현 시점 리모델링 추진에 직접 나서시는 분들이 향후 리모델링을 했을 때, 자신 소유의 집 담벼락에 금칠을 하게 되는 특권을 가진 것도 아닙니다.

단지 지독히도 저평가된 현재의 중동을 발전시켜 이를 토대로 피땀을 흘려 번 자신의 재산도 지키고 증식하고자 직접 나서서 노력하는 것일 따름입니다. 저 역시도 이곳에서 이렇게 글만 끄적거리고 오프에서 몇 번 않되는 안건을 토의하는데에도 이상하게 시간이 많이 투자되는데, 이곳 하안 단지의 주요 분들은 직접 입주자대표도 만나고, 입주자들을 일일이 만나 설득하고, 부동산을 설득하는 등 직장에서 하는 일만큼 하안주공 발전을 위해 자발적으로 그리고 어떠한 보수 없이 나서는 분들이 있다는 것을 반드시 알아 주시기 바랍니다.  

직접 나설 수 없다면 온라인에서 손꾸락 몇번 움직여 몇자 않되는 격려를 해주시고 가급적 잠깐씩 짬을 내셔서 오프에 나가셔서 직접 나서시는 분들에 힘을 실어 주십시오. 온라인이 익명성으로 인해 문제라면 오프라인에서 직접 나서는 분들을 검증하는  것도 괜찮지 않겠습니까....??? 이사람 꿍꿍이가 대체 몬지 확인 겸사....^^

다. 잦은 이동을 긍정적으로 생각하십시오.

향후 리모델링 현안이 가시화되면 시세는 탄력을 받을 수도 있습니다. 이럴때 혹자는 많은 사람들이 시세가 오를 때 팔고 나가면 시세 탄력이 둔화되지 않을까 우려하시는  분들도 있으시리라 판단됩니다. 그러나 실상은 잦은 이동이 눈에 띄게 나타나야 합니다. 적절한 시세차익으로 나가시는

분들을 손가락질 하지 마시고 오히려 좋은 시세에 팔고 나갈 수 있도록 격려하셔야 합니다.

왜냐하면 그 높은 매수 금액이 하안동의 시세이며 신규 소유주는 그 매수 금액이 본전이기 때문입니다. 재화의 선순환이 이루어질 수 있습니다. 자세한 이야기는 굳이 하지 않아도 이해하시리라 판단됩니다. 이에 따라 신규 투자는 주변정황등을 잘 감안하여 투자에 고려하셔야 합니다.

18. 사업설명회는 왜 필요합니까?

일반 주민의 지식과 정보로서는 리모델링에 대한 궁금증을 모두 명확하게 해결 할 수 없습니다. 리모델링 사업이라는 것이 아직 정착되지 않은 분야여서 너무도 많은 정보들이 여러경로를 통해 떠다니고 있습니다. 공신력있는 시공사의 전문가를 통해 이런 여러 가지 정보들중 무엇이 진실이고 무엇이 잘못된 정보인지를 가려내며, 또한 리모델링에대한 장 단점을 파악하여 좀더 정확한 정보를 토대로 자신의 재산권 행사(리모델링 사업에대한 찬성, 반대)를 결정할 수 있습니다. 게다가 이 단계까지는 별도의 비용이 들지않기 때문에 사업설명회를 듣고 리모델링사업에대한 결정을 한다고해도 주민입장에서는 손해볼 일이 전혀 없습니다. (사업설명회때 다과비 정도는 각출해야 할지 모르겠네요 ^^)

19. 사업설명회는 어떻게 진행됩니까?

일정비율이상의 주민이 “리모델링추진”(리모델링사업자체를 승인한다는 것이 아닙니다)에 동의한다는 근거자료(동의서 내지는 연명부)를 시공사에 제시하고 사업설명회를 요청하면 관심있는 시공사에서 주민들을 상대로 사업설명회를 열게 됩니다. 이때 작성된 동의서가 리모델링사업추진위원회 승인 동의서여서 추진위원장이 선출 되었다면 시공사 측에서 더 신뢰를 하겠지만 그렇지 못한 경우 입주자 대표나 동대표가 시공사에게 요청을 하게 됩니다. 사업설명회는 주민의 동의율과 사업규모, 기타 현황등에따라 많은시공사가 참여하거나, 1개사만 참여할수도 있습니다. 이 단계의 사업설명회 에서는 아주 구체적인 리모델링의 방안이 제시되지는 않습니다. 리모델링의 개략적인 설명과 장단점, 주민들의 궁금증에대한 답변등이 주가 될것이며, 이를통해 주민들에게 리모델링에 대한 올바른 지식을 전해주고 해당 시공사의 이미지 개선을 도모할 것입니다.  만약 사업여건이 좋다고 판단되어 여러 시공사가 사업설명회를 연다면 시차를 두고 하루에 한 업체씩 나누어 시공사별로 개최하거나, 하루에 여러업체가 순차적으로 하거나, 드물기는 하지만 공동으로 주민설명회를 개최하기도 합니다. 공동개최는 확률이 희박하기는 하지만 어차피 구체적인 자료 (도면이나 투시도 등)를 제시하지 않는 설명회 이기 때문에 가능하다고도 합니다.

20. 그럼 리모델링사업에대한 법적 구속력을 갖는 최종 동의는 언제하게 됩니까?

사업설명회를 개최한후 리모델링에 찬성하는 주민의 수가 조합설립을 위한 비율 이상이 된다고 판단될 경우 리모델링사업추진위원회 혹은 리모델링사업조합 설립동의서를 작성합니다. 추진위원장(혹은 조합장)과 추진위원이 자천 타천으로 추천되고 투표등을 통해 선출되며 리모델링사업을 추진하는데 있어 주민들의 대표권을 부여받게 됩니다. 추진위 원회설립 동의때 부터는 어느정도 자신의 결정에 책임감을 가지셔야 합니다. 리모델링 사업이 가능한 법적비율 이상의 동의를 득했다는 전제하에 사업이 추진되기 때문입니다. 만약 주민의 동의율이 아주 좋아 바로 조합설립이추진된다면 조합설립동의부터는 법적인 구속력을 갖는다고 보아야 할것입니다. 리모델링사업추진위원회 (혹은 조합)가 결성되면 리모델링에대한 주민들의 의견을 설문등을 통해 수렴하고 이를 근거로 시공사와 실무적인 접촉을 하게 됩니다. 주민들의 동의서와 설문결과등을 토대로 시공사에게 구체적인 사업설명회를 요구하고 시공사는 다시한번 사업성을 판단하여 사업참여 여부를 결정한후 참여할 업체는 구체적인 사업준비를 시작합니다. 이단계에서는 리모델링후  어떤형태의 집이 될것인지에대한 구체적인 도면작업이 동반됩니다. 주민들의 욕구를 충족시키기 위하여 업체별로 최소 2~3개 이상의 방안을 마련할 것이며, 예상되는 구체적인 공사비도 제시될 것입니다. 이를 토대로 주민공청회와 투표등의 절차를 거쳐 가장많은 주민들에게 선호받는 안을 제시한 시공사가 사업파트너로 결정이되고 조합측과 실질적인 사항을 조율하며 허가등의 실제적인 사업이 진행됩니다. 아마도 조합설립 추진위원회나 조합이 설립되면 일정액의 조합비를 부담해야 할것으로 예상됩니다. 다만 조합설립의 시기는 여건에따라 약간 유동적이긴 합니다.

21. 공사비 산정의 기준이되는 면적은 무엇입니까?

공사비 산정의 기준이되는 것은 계약면적입니다. 계약면적은 분양면적(전용면적+공용면적)에 지하주차장을 더한 면적입니다. 예를들어 22평을 리모델링하여 30평이 되었습니다. 지하주차장을 설치하지 않았다면 30평 x 평당공사비가 총 공사비가 될것이며, 만약 지하주차장을 신설하였다면 지하주차장 지분만큼의 면적을 추가한 (예를들어 세대당 주차장 지분이 10평이라고 하면) 40평 x 평당공사비가 총 공사비가 되는것입니다. 간혹 늘어난 평수 만큼 (22평에서 30평이 되었다면 증가한 8평 만큼)의 평당 공사비를 생각  하시는 분이 있는데 이는 잘못된 계산입니다.

22. 리모델링으로 변경되는 아파트는 요즘 아파트처럼 안목치수를 적용합니까?

그렇습니다. 안목치수를 적용하기 때문에  기존의 안목치수가 적용되않은 아파트와 비교하면 실 사용면적이 더 넓습니다. 똑같이 전용면적이 18평이더라도 안목치수를 적용 한 경우 와 하지않은 경우는 약 1~2평정도의 실사용공간의 차이가 있습니다.

출처 : 미리내동성
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