★실전 공,경매 특강★

[richard]

 

공경매 특강

 (강의자료)

2006. 9. 1.

교수:신 병 재

대한 공경매사 협회

TEL : 061 - 333 - 7744

고문 변호사  김 명 운 (062) 225 - 8113

고문 변호사  윤 을 한 (062) 382 - 9968

Ⅰ. 경매절차 일반과 그 방어방법

경매신청

   ♣ 경매 절차와 기간

경매개시결정

재  매  각

입 찰 공 고

새 매 각

         14일

입   찰

낙찰    7일

매각허가결정

허가    21일

대  금  납  부

완납    3일

소유권이전등기촉탁

         10일

임차인(채무자)명도

         2일

낙찰자 부동산 인도

♣ 법원 경매이 위험 발생 시기와 방어방법

법원 경매의 위험은 낙찰 후에 돌발적인 위험 사항으로 나타나는 경우가 종종 있는 바, 낙찰에서 배당에 이르기까지의 기간 중에서 위험 요인을 발견했을 때 대처하는 방법을 살펴보겠습니다.

         위험발생시기                        위험방어 방안

최고가 매수신고인 결정(낙찰)

 위험발생                               매각불허가 신청

매 각 허 가 결 정

   위험발생                             매각허가결정취소 신청

매 각 대 금 납 부

 

 위험발생                               매매계약해제 및 매각대금반환 신청

배   당

     

  위험발생                            부당이득반환 청구의 소

Ⅱ. 권리분석

 경매에서 권리분석의 알파가 말소기준등기라면 오메가는 대항력이다. 즉 말소기준등기를 찾아내는 과정이 경매의 출발점인 것입니다. 경매에서 말소기준등기는 매우 특별한 의미를 가지고 있다.

첫째는, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하느냐 않느냐의 인수기준이 된다. 즉 말소기준등기 설정일보다 임차인의 전입일자가 빠르면 낙찰자가 인수해야 하고, 말소기준 등기일보다 전입일자가 늦으면 보증금이 얼마가 되더라도 낙찰자와는 아무 관계가 없으므로 마음 놓고 참여해도 된다.

둘째는, 낙찰 후 등기부 등본 상에 있는 제반 권리들의 소멸과 인수의 기준이 된다. 경매가 일반 매매에 비해 좋은 점 가운데 하나는 등기부 등본상에 설정된 권리가 아무리 많더라도 채권자의 배당 여부와 관계없이 낙찰 후 전부 소멸된다는 것이다.

셋째는, 명도시 인도명령 대상이냐 명도소송 대상이냐의 판단기준이 되는 것이다.

어떤 점유자는 간단히 말 한마디로 내보낼 수 있는(인도명령) 반면 어떤 점유자는 판결문이 있어야만 내보낼 수 있는 경우가 생기는 바(명도소송), 이 때 인도명령이냐 명도소송이냐의 판단기준이 바로 말소기준 등기이다.

그렇다면 어떤 등기가 말소기준등기가 되는가? 경매에서 말소기준등기는 다음 여섯가지 뿐이다. 즉 ① 저당권등기, ② 근저당권등기, ③ 압류등기, ④ 가압류등기, ⑤ 담보가등기, ⑥ 경매개시결정등기 중에서 시간적으로 설정일자가 가장 앞선 등기를 말한다.

이 여섯가지 중에서도 실무에서는 (근)저당권등기가 약 85～90% 이상을 차지하고, 가압류등기와 압류등기가 약 10%, 기타 경매개시결정등기가 약 3% 정도입니다. 결국 (근)저당권등기와 (가)압류등기만 정확히 파악하면 말소기준등기는 95% 이상 정복하게 되는 셈이다.

예시> 아래와 같이 매각물건 명세서와 등기부 등본상에 1순위 임차인, 2순위 근저당권, 3순위 가처분, 4순위 가압류, 5순위 가등기(매매예약), 6순위 압류, 7순위 경매개시결정등기가 시간 순으로 설정되어 있다면 낙찰자가 인수해야 하는 등기는 무엇일까?

  2005.1.1.   2005.2.10.    2005.3.12.     2005.4.15    2005.5.20    2005.6.9       2005.10.10

 임차인     근저당권      가처분       가압류      가등기       압류      경매개시결정등기

경락인이 인수해야 하는 권리는 두가지 종류가 있는데 하나는 말소기준등기보다 설정일자가 빨라 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 있고, 다른 하나는 설정일자에 관계없이 언제나 낙찰자가 인수해야 하는 등기가 있다.

첫째, 말소기준등기보다 빠른 경우이다.

지상권, 지역권, 전세권, 가등기(매매예약), 가처분, 환매 등이 있다. 이중 전세권은 인수가 원칙이나 전세권자가 배당요구 종기일까지 배당요구를 하면 존속기간과 관계없이 소멸한다.

둘째, 설정순위와 관계없이 언제나 인수하는 등기이다.

유치권, 법정지상권, 예고등기가 그것이다. 이 중 유치권과 법정지상권은 등기부에 나타나지 않는 등기이므로 특히 주의해야 한다.

2. 대항력

1. 대항력을 판단하는 이유

대항력있는 임차인은 두 가지 권리를 갖고 있는데 하나는 임대차 계약기간동안 거주할 수 있는 권리와 다른 하나는 보증금을 전액 돌려 받을 수 있는 권리이다. 다시 말해 대항력이 있으면 어떤 경우라도 보증금의 전액 보호가 가능하다.

굳이 경매에서 대항력있는 임차인을 만난다면 아예 참여하지 않거나, 꼭 참여해야 할 경우에는 인수해야 할 보증금만 유찰되고 나서 참여해야 한다. 만약 인수해야 할 금액을 예상하지 못하고 낙찰 받으면 낙찰대금 외에 임차보증금을 추가부담해야 하기 때문에 “경매사고”로 이어질 수도 있다.

2. 대항력은 언제 갖게 되는가?

주택의 인도 + 주민등록 = 다음날 0시

주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 모두 마친 다음날 0시부터이다.

여기서 주택의 인도는 점유의 이전을 말하며 현실적인 인도뿐만 아니라 민법상의 점유의 이전 방법으로 인정되는 인도는 모두 포함된다.

주택인도 후 주민등록을 하면 주민등록을 한 다음날 0시부터.

주민등록 후 주택인도시에는 주택인도 다음날 0시부터 대항력이 발생한다.

대항력 요건과 아울러 대항력 기준일이 말소기준등기보다 빠른 경우에 한해 보증금을 보호받을 수 있다

1)  전입 〉 기준등기 : 대항력이 있다.

               2005.10.11                                         2005.11.25

               甲 전입                                        ○○ 은행 근저당권 설정

            보증금 5,000만원                                       (1억원)

가능한 한 입찰에 참여하지 않는 것이 좋으나 꼭 참여할 시에는 적정 예정가에서 인수 보증금(5,000만원)만큼 떨어지고 참여해야 한다.

2)  기준등기 〉 전입  : 대항력이 없다.

  2005.10.11.                                         2005.11.25

 

        ○○ 은행 근저당권 설정                         甲전입                        

             (1억원)                               (보증금 5,000만원)

인수 부담이 전혀 없다. 단 보증금 손실 정도에 따른 명도 저항은 예상된다.

3) 전입 = 기준등기 : 대항력이 없다.

                                2005. 10.10

                          甲 전입 (보증금 5,000만원)

                        ○○은행 근저당권설정(1억원)

전입일자와 근저당권 설정일이 같더라도 대항력 기준일은 다음날 0시라는 조건 때문에 역시 대항력이 없다.

5) 토지와 건물의 근저당권 설정일자가 다른 경우

2005년 2월. 서울 서초동에 사는 김병관(55세)씨는 동대문구 장안동에 있는 다가구주책을 2명의 경쟁자를 제치고 낙찰받자 ‘경매란 이런 것이구나’ 하는 짜릿한 묘미를 만끽하였다. 9억원에 가까운 물건을 6억 3,500만원에 거머쥐었기 때문이다. 전세보증금만 8억원에 달해 돈 한푼 안들이고 100평 대지의 3층 건물주가 된 것이다.

그러나 잔금을 내고 명도에 나서면서 예기치 않았던 복병이 기다리고 있었다. 임차인 가운데 8명의 보증금 1억 4,000만원을 돌려 줘야 한다는 청천벽력같은 소릴 들은 것이다. 말소기준등기일이 뒤집혔기 때문이다.

사연인즉, 토지의 근저당권 설정일은 1993년 8월 25일이고 건물의 근저당권 설정일은 1996년 9월 12일이었는데 임차인들이 1995년 이후에 전입을 해 대항력이 없다고 판단을 했으나 말소기준등기일이 건물 근저당권 설정일로 바뀌면서 묻혔던 대항력이 살아났던 것이다. 세금과 인수비용 등으로 1억 8,000여만원이 더 들어가 모두 8억 1,500만원에 주인이 되었다. 여기에 리모델링 비용 5,000만원을 추가하면 그야말로 상처뿐인 영광이었다.

이처럼 건물과 토지의 근저당권설정일이 다른 경우 임차인에 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있느냐의 여부는 ‘건물’만을 기준으로 하는 것이다.

Ⅲ. 물건 및 경제적 수익성 분석

1. 일반적 분석사항

(1) 정부의 개발관련 계획의 파악

1) 토지이용계획확인원의 확인

입찰하려는 부동산의 용도지역과 도시계획상 이용 및 개발을 제한하는공법상 행위제한 사항이 있는지 등을 토지이용계획확인원을 통해 점검해 보아야 한다.

2) 부동산소재지의 중개업소를 통한 개발정보확인

(2) 생활 편리지수의 확인

1) 교육여건

주거지역의 선택은 학교, 학원의 위치 여부가 중요한 사항이므로 서울의 강남이나 분당지역의 주택가격이 주변시세에 비해 월등히 높다. 또한 개별 부동산의 사항으로 예를 들어, 다세대주택을 조사할 때에는 초등학교에 근접한 지역의 물건이 그렇지 못한 지역에 비하여 임대가나 매매가격이 높고 거래도 활발하다.

2) 교통여건

부동산의 위치가 전철역, 버스정류장 등에서 거리가 가까운 지역에 있어야 미래의 가격상승 가능성이 높으며, 또한 수요자들도 많을 것이므로 매매가 쉬울 것이다.

3) 환경여건

① 녹지공간이 많은 곳을 택할 것

② 도로가 있는 경우 방음벽이 설치된 곳을 택할 것

③ 혐오시설을 피할 것

인근에 소각장, 폐수처리시설, 위험시설, 유흥시설, 공장 또는 고압선이 지나는 등의 혐오시설이 있는 지역의 부동산은 가급적 피하여야 할 것이다.

4) 조망여건

조망권은 부동산이 산, 강, 공원 등의 자연경치를 바라볼 수 있는 좋은 위치에 있을 수 있는 권리를 의미한다. 최근에는 건설회사에서 분양 당시부터 조망권의 차이에 따라 가격도 구분하여 분양하는 추세이다.

5) 일조여건

일조권을 확보하기 위해서는 인근 대형건물로부터 약 50미터 이상의 거리가 떨어지는 것이 좋다. 최근 법원의 판례에서도 일조권을 인정하는 추세이므로 응찰자는 입찰시 특히 유념하여야 한다.

(3) 매매가격 확인

1) 감정가격을 신뢰하지 말 것

① 경매부동산의 감정시점과 매가기일과의 기간 파악

경매부동산의 감정시점과 매각기일과의 기간이 6개월 이상 차이가 난다면 감정가격과 현재의 시세가격의 차이가 상당히 클 수도 있다.

② 부동산의 시세가격의 변동을 고려할 것

매수인은 매각기일에서 명도 후 부동산매매시까이의 경기변동에 따른 부동산 매매가격의 변화를 정확하게 예측할 필요가 있다.

2) 정확한 매매가격을 확인할 것

(4) 경제적 수익성을 파악할 것

① 입찰자는 입찰부동산에 대한 정확한 매매가격을 주변의 부동산중개업소를 통하여 확인하여야 한다.

② 입찰자는 입찰부동산 소재지 주변에 그동안 매각되었던 부동산의 매각사례를 파악하여야 한다.

③ 매수인은 경매부동산을 매각받은 경우에 소요되는 세금의 총액, 명도비용, 부동산수리비용 등을 계산하여야 한다.

2. 구체적 적용

(1) 아파트

1) 대지지분관계 확인

2) 대규모 단지가 좋다

   20년 이상 아파트라면 재건축이 용이하므로 저층아파트에 투자하여야 한다.

3) 용적률이 낮을수록 좋다

4) 역세권이 좋다

5) 조망

6) 편의시설

   최소한 가구수는 500세대 이상이어야 한다.

   아파트 주변에 관공서, 병원, 공원, 시장, 백화점 등의 편의시설이 갖추어져 있는 것이 좋다.

7) 학군

8) 방향

   남향 아파트의 경우 겨울에는 따뜻하고 여름에는 시원하여 상대적으로 다른 방향에 비해 살기     에 편하다. 서향 또는 북향의 경우에는 피하는 것이 좋다.

9) 배치 및 내부구조

   동별 배치 및 내부 구조가 잘 된 아파트가 좋다.

10) 건설사 지명도

11) 혐오시설 등

(2) 단독주택

1) 전용주거지역에 입지하여야 한다

   고급주택은 전용주거지역에 입지하는 것이 좋다. 이는 전용주거지역이 상대적으로 쾌적하기 때     문이다.

2) 교통이 편리해야 한다

3) 최소한 6미터 도로에는 접해야 한다

   6미터 도로라 함은 승용차가 서로 비켜 갈 수 있는 기본 넓이의 도로를 말한다. 4미터 도로를     흔히 사도(私道)라고 하는데 이 정도로는 승용차 교행이 어려워 피하는 것이 좋다.

4) 지역조건

5) 코너주택

6) 건물의 방향과 토지모양

   토지모양이 가능하면 반듯한 정방형이 좋다.

(3) 상가․사무실

상가는 수익성이 우선하므로 불황을 대비한 시장성(공실률이 적은)이 있어야 하고, 권리금이 높게 형성될수록 좋은 상가이다.

(4) 관리지역

기존 시가지의 인근이 좋고, 대로변이거나 접근로가 좋아야 하며, 개발가능성이 높은 곳인 반면 공영개발로 인한 수용가능성이 없는 곳이 좋다. 투자성 및 환금성에 비추어 아파트를 지을 수 있는 부지가 최고다.

3. 낙찰예정가 산정 원칙

예정가 산정 시 통용되는 몇 가지 원칙을 알면 준전문가 수준에 도달할 수 있다. 바로 경매시장의 흐름의 3대 지표를 파악하는 것이다.

(1) 낙찰가율

낙찰가율이란 최초감정가를 낙찰가로 나눈 비율로 낙찰가율이 85%라면 1억원 짜리 아파트가 8,500만원에 낙찰되었다는 뜻이다.

(2) 입찰경쟁률

환금성이 뛰어나고 명도가 손쉬운 아파트의 경우는 보통 경쟁률이 십수 명을 넘기기도 한다. 그러나 임차인이 여러 명이어서 명도가 부담스러운 다가구주택이나 근린생활시설은 참여자가 서너 명 혹은 단독인 경우도 흔하다.

시장 침체기에는 단독 낙찰 물건이 절반에 이르기도 한다.

(3) 낙찰률

날찰률은 입찰에 부쳐진 전체 물건 중 실제 매각된 물건으로 낙찰률이 40%를 넘기면 ‘묻지 마 투자’로 열기가 뜨거운 것이고 20%대는 경매시장에 찬바람이 쌩쌩 부는 때이다.

(4) 기타

신규 유입물건 수를 통해 경매시장의 건전성을 진단할 수도 있다. 신규 유입물건이 많을수록 입찰 참여자가 분산되 그만큼 낙찰가율 하락 요인으로 작용한다.

입찰 당시의 굵직굵직한 정치․경제적 이슈를 가감하는 것도 중요한 과정이다. 탄핵안 가결 여부나, 신행정수도 특별법 위헌 결정 등은 경제적인 영향을 무시할 수 없을 만큼 큰 파장을 불러 온 것이 이미 주지의 사실이다.

4. 경제적 수익 분석

마지막으로 매매가격에서 입찰가격 및 소요된 비용총액을 공제한 순이익이 어느 정도인가를 파악하는 것이다.

★ 경제적 수익성 계산방법

매매가격 - (입찰가격 + 취득시 세금총액 + 명도 및 수리비용 + 양도세금) = 매매시 순수익

Ⅳ. 입찰과정 및 인도명령절차

1. 입찰과정 개요

❶ 경매법원 도착

❷ 입찰게시판 확인

❸ 사건 기록 열람

❹ 입찰 서류 작성

❺입찰함에 입찰 봉투 투입

❻ 입찰 마감

❼개찰 및 최고가 매수자 결정

❽ 입찰 종결

❾ 낙찰

❾ 비낙찰

입찰 보증금은 최저매각금액의 10%를 준비해야 한다. 낙찰이 되더라도 최저매각금액의 10%가 안되면 낙찰이 취소된다.

2. 인도명령절차 개요

대금 완납

인도명령신청(낙찰대금완납증명․낙찰허가결정등본)

심 리

인도명령결정

송달증명

인도명령 집행접수(결정문 + 송달증명)

강제집행 접수

강제집행 위임서 제출

집행비용예납

집행관과 사전 협의

강제집행 실행

부동산의 인도

Ⅴ. 실전투자사례

사례1> 임차인의 보증금 승계로 초기부담자금 경감사례

분당의 경매물건을 검색하던 황씨는 분당구 야탑동에 있는 46평형 아파트를 발견했다. 최초감정가 2억 8,000만원에서 네 차례나 추락을 거듭해 최저가가 1억 1,480만원이었는데 아파트가 네 번씩이나 유찰되는 경우는 아주 이례적인 일이었으므로 황씨는 범상치 않은 물건임을 직감했다.

대항력 있는 선순의 임차인이 배당요구를 도중에 철회했던 것이다. 세 들어 살던 집이 경매로 넘어가자 궁리 끝에 직접 입찰에 참여하기로 마음먹은 임차인 백모씨가 아깝게도 2등으로 떨어지고 말자 속이 상해 다음 남 배당 철회 신청을 해버린 것이다. 백씨의 갑작스런 배당 철회로 최고가 매수인 최모씨만 날벼락을 맞았다. 낙찰가 2억 6,340만원 외에 추가가 백씨의 보증금 1억 5,000만원을 인수해야 하는 돌발 상황이 발생했던 것이다. 결국 법원에서서는 최씨를 구제하기 위해 매각을 불허했다.

그 후 유찰을 거듭해 2001년 10월 최저가는 1억 1,480만원까지 곤두박질했다. 1억 5,000만원을 물어줘도 가격 경쟁력이 충분했다. 황씨는 8명의 경매 고수들을 따돌리기 위해 최저가보다 2,000만원 더 써내 1억 3,535만원에 낙찰을 기쁨을 맛보았다.

취득세․등록세 등 세금으로 820만원이 들어가 총 투자금액은 낙찰가 1억 3,535만원 외에 인수금액 1억 5,000만원 등 모두 2억 9,355만원이 들어갔다. 배당요구를 철회하지 않은 상태에서 낙찰받았을 때와 비교하면 약 920만원이나 싸게 산 꼴이다. 예상 낙찰가를 2억 8,500만원이라고 하면 세금이 1,740만원으로 모두 3억 240만원 정도 소요된다. 세금에서만 약 1,000만원 정도 절세 효과를 본 것이다. 경매고수들이 임차인의 보증금을 떠안는 물건을 좋아하는 이유가 여기에 있다.

이런 물건은 일반 물건에 비해 세 가지 좋은 점이 있다.

첫째는, 세금 부분에서 절세 효과를 누릴 수 있다는 점이고, 두 번째는 초기 자금 부담이 덜하다는 점이며, 세 번째는 무엇보다 큰 장점으로 명도비가 한 푼도 들지 않고, 명도 저항이 없다는 점이다.

일반인이 경매를 하면서 가장 부담스러워 하는 부분이 명도 저항이라는 점을 감안한다면 임차인의 보증금을 떠안은 물건이라고 무조건 외면할 것은 아니다.

사례2> 공동경매사례

서울 서초구 서초동 다가구주택에 세 들어 살던 김순기씨(46세)는 집주인이 사업에 실패해 살고 있던 집이 통째로 경매에 넘어 간다는 사실을 알게 되었다. 김씨는 최초 근저당권보다 늦게 이사한 후순위 세입자였다. 은행이 설정한 근저당은 6억원이었고, 선순위 세입자의 보증금만도 1억원이나 돼 김씨는 전세보증금 4,000만원을 한 푼도 못 받고 길거리로 쫓겨날 판이었다.

18～20평형짜리 12가구로 이루어진 이 다가구주택은 2가구만이 선순위이고 김씨를포함한 나머지 가구는 후순위세입자였다. 전세보증금은 각 가구별로 4,000～6,000만원으로 소액임차인에 의한 최우선변제 대상에도 해당되지 않았다. 가만히 앉아서 전세보증금을 모두 날리게 되었으나 뾰족한 해결책이 없었다.

두 번 유찰될 때까지 대책없이 애만 태우던 김씨와 세입자들은 전문가의 조력을 받고 직접 경매에 참여하기로 결정했다. 그나마 세 번째 입찰에서 낙찰받아야만 손실을 최소화할 수 있다고 했다. 최저가는 5억 3,700만원으로 8억 4,000만원에서 두 번 유찰된 상태였다. 각 가구당 분담금은 전세보증금에 비례하여 4,000～6,000만원 정도로 정했다.

준공된 지 채 3년밖에 안됐고 땅값도 비싼 서초동 고급빌라촌에 소재해 낙찰 후 가구별로 구분등기를 하면 1억～1억4,000만원을 받을 수 있는 물건이었다.

김씨 등은 최저가보다 3,000만원 더 많은 5억 6,700만원을 써 2등과 1000만원 차이로 건물을 얻었다. 그리고 구분등기를 통해 소유권을 각 가구별로 이전했다. 하마터면 전세보증금을 모두 날릴 뻔 했으나 공동입찰을 통해 전세보증금도 지키고 내 집도 마련할 수 있었다.

공동입찰이 성사되기 위해서는 의견 통일, 행동 통일이 되어야 한다. 그러나 각 가구별로 보증금의 손실 정도가 다를 경우 통일된 의견을 모으기가 어렵다. 대책 회의에서는 행동 통일을 약속해놓고도 입찰 마지막 순간에 번복하는 일이 많기 때문이다.

사례3> 유치권 분석으로 투자금 경감 사례

성남에 사는 회사원 황창기 씨(47세)는 유치권이 신고된 상가건물을 낙찰받아 단숨에 2억원을 챙겼다. 유치권이 신고된 물건은 대부분 응찰을 꺼려 여느 물건보다 유찰 횟수기 잦았다. 이는 유치권이 신고된 금액만큼 매수자가 물어줄 수도 있기 때문이다.

여윳돈으로 안정적인 임대사업을 하려던 황씨가 찾은 물건은 성남시 중원구 상대원동에 있는 3층 근린상가였다. 12억 9,400만원에 유찰에 유찰을 거듭한 끝에 6억 6,000만원으로 내려와 있었다. 대지 150평에 연면적 392평으로 1층은 식당으로, 2,3층은 사무실로 사용하고 있었다. 지하층부터 3층까지 모두 세를 놓으면 2억 1,000만원에 매월 600만원을 받을 수 있었다. 시세는 10～11억원 선으로 8억원에 낙찰받는다 해도 2～3억의 시세 차익을 볼 수 있는 우량 물건이었다.

그런데 자세한 권리관계를 파악하기 위해 세입자와 주변 사람들을 만나보는 과정에서 뜻밖의 이야기를 들었다. 1층 식당의 수리공사를 했던 업자가 유치권 신고를 했다는 것이다. 내부 마감재 공사를 한 뒤 공사비 결재가 끝나지 않은 상태에서 건물이 경매에 넘어갔다는 소식을 듣고 유치권 신고를 한 것이다.

신고액은 1억 5,000만원이었다. 그러나 전문가의 의견을 들어 본 결과  내부 마감재 공사로는 유치권을 행사할 수 없다는 사실을 알게 되었다. 공사업자가 유치권 신고는 했지만 법원으로부터 효력을 인정받을 수 없는 상황이었다.

황씨는 이 건물을 감정가의 58%인 6억 6,000만원에 낙찰받았다. 유치권이 신고되어 있어서 황씨를 비롯해 3명만 입찰에 참여해 낙찰가가 낮았다.

총 투자비용은 세금 및 부대비용 5,000만원, 건물 세입자들을 내보내는 데 들어간 비용에 3,000만원 등 모두 7억 4,000만원이었다.

결국 황씨는 총 7억 4,000여만원을 들여 시세가 10억원이 넘는 상가건물을 구입해 2억 6,000여만원의 시세 차익을 보장받은 것이다.

유치권 신고된 물건의 특성을 잘 파악하고 현장 조사를 꼼꼼히 한 것이 황씨가 뜻밖의 행운을 얻은 비결이다.

경매에서 유치권이 무서운 것은 여느 등기와는 달리 유치권은 등기할 수 없는 권리라는 데 있다. 즉 유치권 유무를 등기부 등본의 열람을 통해서는 알 수 없고 오로지 발품에 의지할 수 밖에 없다는 점에서 속수무책으로 당할 가능성이 큰 변수 중의 하나이다.

신고 되지 않은 유치권을 찾기란 여간 어려운 일이 아니다. 그러나 공사가 진행 중인 건물이나 신축건물은 유치권 행사 가능성을 염두에 두고 탐문 조사를 철저히 해야 한다.

※ 참고 : 유치권이란 건물을 짓고 공사비를 받지 못한 시공업체가 그 채권을 받을 때까지 해당 건물을 점유하는 등의 방법으로 채무자의 변제를 강제하는 권리이다. 유치권이 성립하는 경우는 토목, 터파기, 골조, 건물증축 공사 등을 들 수 있고 유치권이 성립하지 않는 경우는 건물의 가치를 증식시키기 위한 공사라기보다는 임차인의 영업이익을 위해 내부수리를 하는 경우를 들 수 있는데, 이 경우 인테리어 등 시설비는 인정되지 않고 오히려 원상회복 의무를 질 수도 있다.

사례4> 소유자가 임차인으로 바뀐 경우 대항력 시점

전 소유자가 주택을 팔면서 그 집에 세입자로 계속 거주하는 경우에는 비록 주민등록은 소유권 이전부터라도 임차인으로서의 대항력은 소유권 이전 다음날부터 발생한다.

회사원 김용남 씨(42세)는 노원구 상계동에 있는 25평형 아파트의 저렴한 가격이 마음에 들었다. 권리분석에 들어간 김씨는 임차인의 전입일은 1996  9월 21일인 반면 조흥은행의 최초 근저당권 설정일은 1997년 9월 25일임을 알 수 있었다. 기록만으로는 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인이었다. 더군다나 권리신고도 없어 인수해야 할 보증금도 알 수 없는 상태였다. 포기할 까 하다가 등기부 등본을 열람한 김씨는 속으로 쾌재를 불렀다. 임차인이 현재의 소유자에게 1997년 9월 25일 소유권을 이전한 것이다.

이 경우에는 임차인의 대항력은 최초 전입일인 1996년 5월 22일 0시가 아니라 1997년 9월 25일까지는 ‘소유자’로서의 주민등록이었다면, 그 다음날인 1997년 9월 26일이 되어야 비로소 ‘임차인’으로서 대항력을 취득하게 되기 때문이다.

표면적으로는 대항력 있는 선순위 임차인처럼 보이지만 실제는 대항력 없는 후순위 임차인으로 매수자는 낙찰 시 인수 부담이 없다. 아주 깨끗한 물건인 것이다. 주책임대차보호법에 따르면 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록 다음날 0시 부터이기 때문이다.

사례5> 낙찰불허되는 주의 사례 (이해관계인에게 경매 진행 절차 통지가 누락되는 경우)

성북구 보문동에 사는 가정주부 김수진 씨(42세)는 보문동 재개발 예정지에 나온 경매물건을 1,460만원에 낙찰받고 재개발 후이 기대수익으로 잔뜩 꿈에 부풀어 있었는데, 어이없는 사유로 불허가를 받고 말았다. 채무자 겸 소유자가 경매 진행 통지를 받지 못했다고 법원에 이의 제기를 한 것이다. 담당 경매계장을 붙잡고 하소연을 해봐도 그저 법대로 처리했을 뿐이라는 공허한 답변만 돌아왔다. 매각 불허가 사유 중 바로 이 송달불능 사유가 가장 많다. 법원은 경매개시결정이 나면 이해관계인에게 매각기일 등을 통지를 하는데, 간혹 이를 빠뜨리고 매각을 진행해 최고가 매수인이 선정되고 난 후 하자가 발견되어 매각불허가결정을 하게 된다. 직권으로 불허가를 내리기보다는 이해관계인의 항고에 의한 경우가 대부분이다. 번복이 없다는 점에서 매수인에게는 가장 치명적인 사유이다.

가) 농지취득자격증명을 제출하지 못한 경우

논, 밭, 과수원을 낙찰받은 사람은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출하여야 한다. 만일 기한 내에 제출하지 않으면 매각은 불허가되고 법원에 따라서는 보증금도 몰수된다.

나) 매각물건명세서에 하자가 있는 경우

민사소송법 하에서 가장 많았던 불허가 사유였는데, 매각 이후 새로운 사유가 발생했을 경우 공정한 경매 진행에 반한다고 하여 매각 불허가를 하는 경우이다.

다) 잉여의 가망이 없는 경우

노원구 상계동에 사는 조창수 씨(52세)는 중랑구에 있는 근린주택을 3억 7,000만원에 힘겹게 낙찰받았으나 매각결정기일 날 이름도 생소한 「무잉여에 의한 매각불허가결정」을 받고 말았다.

법원은 최저매각가격으로 경매신청채권자의 채권에 우선하는 모든 부담과 절차비용을 면제하고 남은 금액이 없을 때는 직권으로 경매 절차를 취소한다. 경매 신청 채권자에 앞서는 선순위 근저당권이 2건으로 청구금액이 3억 9,500만원이었다. 낙찰가 3억 7,000만원으로는 선순위 채권자의 변제에도 부족해 경매 신청 채권자에게는 한 푼도 배당할 수 없었던 것이다. 때로는 저가 낙찰이 반드시 좋은 것만은 아니다.

라) 대위변제시

대항력 없는 2순위 임차인이 1순위자의 채권을 대신 갚고 대항력을 회복하는 것을 대위변제라고 한다. 대위변제 시 매수자는 예기치 않은 인수 부담이 발생하므로 매각 불허가나 매각 허가 결정의 취소신청을 하게 된다. 이 경우 법원에서는 타당한 사유로 보고 이를 받아 들인다.

마) 특수법인 물건이 관할청의 허가를 받지 못한 경우

채무자 겸 소유자가 학교법인, 사회복지법인, 종교법인인 경우는 주무 관할청의 허가서를 늦어도 매각결정기일까지 집행법원에 제출해야 한다. 만일 기한 내 제출하지 않으면 관계 법률에 따라 매각이 불허가 된다.

여기서 허가는 매수자가 받는 것이 아니라 채무자 겸 소유자가 받아야 한다. 때문에 이들 3대 법인 물건이 경매에 나오면 아예 쳐다보지도 않는 것이 좋다. 이들 물건은 실제로 매각된 적이 없다