중앙대 사회개발 대학원 공동주택 선진화 공개특강 - 2011. 6. 20

[카페지기]

중앙대 사회개발 대학원 공동주택 선진화 공개특강

전국아파트신문    http://www.jkaptn.com/

[221호] 2011년 06월 20일 (월) 17:07:01

전국아파트신문 jkaptn@jkaptn.com

원문보기 : http://www.jkaptn.com/news/articleView.html?idxno=2864

중앙대 사회개발 대학원 공동주택 선진화 공개특강

중앙대학교 사회개발대학원(원장 김연명)은 지난 3일 주택 및 부동산자산관리최고경영자과정(주임교수 곽도) 주최로 법학과 2층 대강당에서 수강생, 초청자, 관련단체 임직원 등 100여명이 참석한 가운데 「공동주택관리 선진화 방안」을 주제로 공개 특강을 개최했다.
특강에 초청된 강사는 (사)한국주택관리협회에서 조만현 감사(동우씨엠 대표이사 회장/사단법인 한국주택관리협회 감사), 학계에서 은난순 박사(한국주거문화연구소 연구위원/경기대학교 겸임교수)와 곽도 교수(중앙대학교 주택 및 부동산자산관리최고경영자과정 주임 교수), 서울시에서 이건기 국장(서울시주택본부 기획관)이 분야별 공동주택관리 선진화 방안을 발표했다. 다음은 특강 발표자별로 주요 내용을 요약 정리하였고 이번호에는 곽도 교수와 서울시 이건기국장의 발표를 싣는다.
(편집자 주)

곽 도
중앙대학교 주택 및 부동산자산관리최고경영자과정 주임교수 

▲ 곽 도 중앙대학교 주택 및 부동산자산관리최고경영자과정 주임교수

「공동주택관리 현실과 발전 방안」
곽도 교수는 주제 발표 서두에서 공동주택관리가 왜 시급한지, 왜 아파트 공동체 운동이 중요한지에 대해 “정부는 지금까지 주택공급과 건설 위주의 정책응 최우선 과제로 정하여 주택정책은 곧 주택공급이라는 인식을 심어주었고 이미 지어진 주택의 거주자에 대하여는 소외내지 방기하여 왔다”고 전제하고 “전 국민의 70%가 거주하는 공동주택 입주민간, 또는 자생단체와 관리주체간 등의분쟁과 갈등으로 사회적·경제적 비용이 증가하고 있으며 정책의 사각지대가 되어 행정이 손을 놓고 있는 사이 아파트 단지는 홈개념의 보금자리가 아닌 삭막한 베드타운으로 변해가고 있다”며 이웃간의 대화를 복원시키고 무관심에서 참여로 의식을 전환하고 단지 특성에 맞는 프로그램 개발로 삶의 질을 높이고 쾌적한 공간을 만드는 대책이 시급해지고 있다고 현 실태를 지적했다.
곽 교수는 “2010년 주택산업연구원의 통계를 인용 우리나라 연간 공동주택관리비는 연간 5조 2900억 원이며 20% 원가 절감 시 약 1조원 예산절감의 효과가 있고 2010년 전국 아파트시가 총액 1,814조원(2010년 9월 현재)인 공동주택의 수명을 10년 연장시 약 544조원의 절감 효과가 있고 가치로 우리나라 전체 국가예산의 약 2년치에 육박한다”며 국가자산의 관리 차원에서도 반드시 선진화된 공동주택관리 방안이 나와야 한다고 강하게 주장했다.
또한 아파트 공동체 운동의 중요성에 대해서 “선진국 진입을 위한 새로운 국민의식 개혁이 요구되고 있고 국민소득 증가로 삶의 질을 중시하는 욕구가 늘어나고 있다. 또 고령인구 증가로 아파트 내 실버계층에 대한 새로운 대응책이 요구되며 아파트 단지 내 주민간의 갈등과 분쟁 증가는 풀뿌리 민주주의 발전에 저해 요소며 궁극적으로 아파트공동체 운동은 아파트 지역의 정주권을 활성화 시키는 것이고 그 시발점이 아파트 마을 단위에서 시작해야 한다”고 당위성을 강조했다.
이어진 강의에서 아파트 공동체의 정의를 “정감이 넘치는 살기 졸은 마을 을 만들기 위하여, 거주자들간의 긴밀한 접촉과 지속적인 참여를 통해 집단적 유대감을 형성하고 , 생활환경을 개선하여 삶의 질을 높여가는 아파트 주민의 집단적인 활동을 말한다”고 정의하고 “아직도 일부 아파트 단지에서 각종 공사와 관련된 비리사례가 접수되고 있고, 누차 관리규약을 개정하도록 조치를 하여도 시정하지 않고 임원회의를 방만하게 운영하는 경기도의 모단지 등의 사례가 있어 유감이며 이러한 선진화에 역행하는 후진적인 관리행태는 반드시 사라져야한다”고 성토하면서 각 단지의 입대의와 관리주체 등의 자성과 분발을 동시에 촉구했다.
곽도 교수는 공동주택의 발전 방안으로 ▲대통령 직속 공동주택관리위원회 구성 ▲공동주택관리 전담기구와 독립법 제정 ▲대학의 관련 전공학과 설치와 전문인력 양성 필요 ▲현재의 입주자대표회의, 위탁 관리회사, 주택관리사, 부녀회 등 중추적 아파트 관리 주체들의 역할에 대한 근본적인 개선책과 함께 서로 상생의 방법을 모색하는 지혜가 필요하다고 역설했다. 곽 교수는 선진국에 걸맞는 국민의식 수준을 높이기 위해 가장 시급한 과제는 위에서 제안한 방안의 실행밖에 없음을 다 같이 공유하고 세부적 실천 방안을 다음과 같이 제시했다.
먼저 세부사항은 ▶「대통령 직속 공동주택관리위원회」를 구성해서 전문가들로 하여금 중요 정책을 제안받아 전담기구 설치와 독립법 제정 등 핵심적인 관리정책에 대한 대통령의 자문을 위한 위원회가 필요하며 ▶공동주택 거주율이 70%가 넘어도 정부의 공동주택관리에 대한 정책지원은 전무한 실정으로 지금부터라도 정부는 공동주택의 골격을 세우고 공동주택관리와 아파트 공동체 업무에 대해 전문적인 지원체계를 갖추어 이를 전담할 부서를 설치하고, 10여개의 산재한 관리법을 일원화함으로써 공동주택관리와 공동체 형성의 효과를 배가시켜야하며 ▶대학에 공동주택관리 전공학과를 설치하고 4년제 전공학과 졸업자에게는 주택관리사(보) 1차 시험과 2차시험 일부를 면제하고, 커뮤니티 지도자 자격증도 같이 취득하게 하여 일선 현장에 우선적으로 취업이 가능하게 해야한다. 그 이유는 현재 서울시에서 시행하고 있는 커뮤니티플래너 교육시간이 30시간으로 너무 짧아 전문가로서 갖추어야 할 제반 지식을 습득하지 못하기에 서울시는 본래의 취지를 살려 비록 시간이 걸린다 하더라도 필요 인력을 미리 산정하고 우수한 자를 선발하기 위해 년 100~200여명을 공개 선발하여 2년간 충분한 전문 교육을 이수토록하여 현장에 배치한다면 소기의 목적을 달성함은 물론 각 아파트 단지마다 커뮤니티 활성화도 예상되어진다고 발전 방안을 제시했다.
곽도 교수는 강연 후반부에 각 단지의 중심 주체들에대한 역할과 개선 방안에 대해 많은 시간을 할애하고 구체적인 방안도 제시를 하며 먼저 “입주자대표회의는 주민의 신뢰와 존경을 받는 자로 구성하여 지역사회 발전의 지도자로서의 역할을 충실히 할 수 있는 전문가그룹으로 육성해야하며 각 분야의 명망가로서 자부심을 가질 수 있는 여건을 만들어 궁극적으로 현재의 각 동별주민자치위원, 통장 등도 모두 전문가 동 대표로 대체해야한다. 단, 이과정에서 동대표 구성원의 축소를 감수해야 한다. 이렇게 전문화된 지역사회 리더그룹을 통하여 지역사회의 공동문제가 해결될 수 있다고 보기에 정부는 지역사회 리더의 지도 육성에 최선을 다해야 한다”고 발표햇다.
이어 주택관리 회사에 대한 해법으로 관리회사의 기술력과 전문성을 높이고 책임감을 함게 갖기 위해 단지 내 주민 교육이나 공동체 활성화 프로그램 운용, 에너지 절감 운동을 실시하고, 경비, 소독, 승강기, 조경 등 단지 내 모든 분야를 일괄 수주 후 통합관리로 명실 공히 책임경영을 하도록 유도하고 매년 주민의 객관적 평가를 의무화 해 투명성과 관리 능력을 검증 받도록 한다. 정부는 관리회사의 지도와 육성을 위해 업체선정 기준을 자본금, 기술력, 주택관리사와 관련 자격증 보유 관리 인력현황 등을 바탕으로 1군, 2군, 3군으로 분류하여 저가의 가격경쟁 체제에서 질좋은 서비스를 제공하는 품질 경쟁력으로 전환해야 각 단지별 특성에 맞는 맞춤 단지 관리가 가능하다고 강조했다.
계속해서 주택관리사와 부녀회 문제를 언급하며 그 첫째로 “주택관리사의 가장 큰 문제는 신분보장과 처우개선이 필요하다고 전제한 후 대안으로는 신분보장을 위해 형사사건을 제외하고 소속회사에서 현장 근무를 하지 못할 경우에도 급여의 70~80% 정도의 실업 수당 등을 받을 수 있는 시스템을 검토하고 현재의 주택관리사 자격 소지자 중 지원자 가운데 우수자를 선발하여 대학의 전문분야 석사과정(주택법 외 커뮤니티 과정을 포함한 20여개 관련 과목을 개발하여 이수) 이수자에게는 현재보다 높은 대우를 받을 수 있도록 차별화로 주택관리사의 자질을 높이고 관리하는데 모든 힘을 경주해야 한다”고 발표하고 부녀회와 관련 “개정 주택법 시행령에 따라 잡수입을 관리주체가 관리하여 많은 문제와 잡음이 줄어들었으나 정상적인 활동까지 우려가 있기에 에너지 절감, 자원 재활용 등 업무에서 실질적인 핵심 주체가 될 수 있도록 관심을 가지고 동대표와 함께 부녀회도 의무교육을 확대하는 등 제도와 지원도 뒤따라야 한다”고 제안하면서 이날의 강의를 마무리 했다.


이건기
서울시 주택본부 주택 기획관

▲ 이건기 서울시 주택본부 주택 기획관

「‘아파트’ 이제는 , 건축에서 관리 시대로...」
이건기 서울시 주택본부 국장은 강의초반에 아파트개발의 변천사를 시대별로 조명하면서 최초 아파트 주거의 시초를 1930년 일본식 공동주택(지하1층/지상4층)인 토요타아파트로 건립당시에는 반도 호텔과 함께 서울의 대표적 건축물로 자리잡고 이름을 바꾸어 충정아파트로 57년을 이어오다 1987년 충정대로 확장시 건물 일부가 철거되어 아쉬움이 남는다며 아파트의 효시를 소개하는 것으로 운을 뗐다. 아파트를 보면 그 시대의 상황과 흐름이 보일 정도로 아파트는 각 시대별로 개발요인에 따라 특징이 정해졌다며 년대별로 대별해 보면 ▲년대별 특징은 60년대는 도심지주변 불량지구에 시민아파트를 처음으로 짓기시작하고, 70년대는 토지구획 정리사업 등으로 여의도 시범아파트 등 대규모의 중층아파트 단지 건설이 주를 이루었고, 80년대는 용적률이 300%로 증가하여 목동에 20층의 고층아파트 단지가 들어섰다. 90년에는 용적률 400%와 규제완화로 30층 내외의 초고층아파트가 등장했고, 2000년대에는 저밀도 아파트단지의 재건축으로 주상복합인 66층 타워팰리스가 등장했다.
이 기획관은 재건축이나 재개발이 곧 자산가치의 상승이라는 인식이 있었던 ▲1990년대 이후에는 거주자의 고층아파트 선호도 상승과 주차장 설치기준 완화등 규제완화로 주거지역 용적률 400% 상향과함께 30층 내외의 초고층아파트가 등장함.
▲2000년대는 저밀도 아파트단지의 재건축시기 도래(잠실, 서초 등 완료)와 함께 초고층 주상복합아파트 등장(타워펠리스 66층)하여 초고층주거개발은 곧 자산가치의 상승이라는 인식이 있었다고 시대별 아파트의 개발요인에 따른 특징과 변천사를 소개했다.
이 기획관은 개발과 건설공급 우선의 시기를 지나 현재 서울의 아파트 현황을 살펴보면 저층단독주택이 감소하고 아파트가 지속적으로 증가하여 80년대 19%였던 아파트가 2010년 58.7%에 이르게 되었다. 또 재건축이나 재개발이 곧 재산증식의 수단으로 인식되었던 시대가 지나면서 서울의 개발은 대부분 완료되었고, 신규택지 조성도 불가능해졌다.
그 이유는 신규택지 부족과 재건축사업성 저하, 노후아파트의 증가와 함께 지속적인 신규아파트 건설이 불가능해지고 재건축년한도 40년으로 확정되는 등 이제 아파트는 관리시대로 패러다임이 바뀌면서 물리적 환경개선이 중요하게되어 아파트 단지내부 시설개선 및 향후 리모델링을위한 자체유지보수 비용마련이 중요한 문제로 대두되었고, 관리의 중요성도 커졌다.
서울시는 아파트의 장수명화와 ‘공급에서 관리로의 전환’에 따라 아파트 관리의 투명성 문제가 사회문제로 대두됨에따라 투명화와 커뮤니티 활성화에 관리주안점을 두고 2010. 9. 6일 13년만에 공동주택표준 관리규약을 개정하여 주민주권시대에 맞는 주민 중심의 아파트 관리를 도모하고 커뮤니티 활동강화를 통한 공동체의식함양에 관리목표를 두는 정책을 시행해오고 있다. 또 공동주택 자체규정 표준안을 보급하여 규정없는 주먹구구식 아파트관리의 문제를 해결하고, 입주자대표회의 운영비 사용규정을 마련하고 사용기준을 제시 투명성을 높였다.
또 공동체 커뮤니티 활성화 지원을 위해 커뮤니티 전문가 공동주택배치와 자생단체의 커뮤니티 사업추진 지원, 자치구 공동주택 지원조례 제정, 회계프로그램 보급, 공동체 홈페이지 구축 운영을 11월 부터 계획하고 있다.
이 기획관은 서울시의 문제는 재개발·재건축이 일거에 철거나 멸실됨으로 인하여 전세가 오르고 월세시장이 늘어나 서민 경제에 부담을 주는것이 부담이되며, 공공임대를 5%에서 10%로 늘리려고 하지만 재원마련이 어려운 고민을 안고 있다.
이어 이 기획관은 커뮤니티 활성화 사례로 강동구의 1가구 1텃밭, 봉사프로그램 사례로 관악구 ‘북 스타트’선포 , 중구 ‘마을 특화사업’, 영등포구 ‘세계문화체험 교실’운영 자치구별 커뮤니티 활성화 정책이 늘어나고 다양해지고 있고 서울시의 활동과 정책을 소개하며 후대까지 물려줄 거시적 측면에서 정책을 입안하고 친환경과 에너지 절감까지 고려하여 살기좋은 공동주택을 만들기위해 노력하겠다고 말했다.
앞에서 살펴본 여러가지 연유로 공동주택 관리자의 역할이 중요한 시점이며 소유에서 거주로의 입주민의 의식변화와 공동체문화의식이 필요하다고 강조했다.
김미옥 bkth@jkaptn.com