서울 재개발 ‘빠르게’ |
市, 299곳 기본계획 확정
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우선적으로 사업을 진행할 수 있는 곳이 기본계획안보다 늘어 전체적인 사업속도가 빨라졌다. 반면 최종 명단에서 빠진 곳이 있어 희비가 교차한다. 전문가들은 기본계획 수립으로 개발 윤곽이 잡힌 재개발시장이 투자자의 관심을 끌겠지만 전반적인 부동산 경기 침체로 들썩이기는 어려울 것으로 내다본다. 단계 상향조정 많아 사업속도 빨라져 추진위원회 구성 등으로 재개발을 본격적으로 추진할 수 있는 지역은 299곳. 여의도 면적의 4배에 가까운 350만평 가량이 재개발된다. 지난해 7월 시행된 도시 및 주거환경정비법에 의해 기본계획이 재개발의 한단계로 인정되기 때문에 이들 지역은 재개발 첫발은 내디딘 셈이다. 하지만 속도는 지역에 따라 다르다. 서울시는 우후죽순식의 재개발을 방지하기 위해 각 구역을 2010년까지 3단계로 나눠 사업시행인가를 내줄 방침이다. 사업시행인가를 목표로 1단계는 2004∼2005년,2단계는 2006∼2007년,3단계는 2008∼2010년이다. 1단계 120곳,2단계 95곳,3단계 84곳이다. 서울시는 재개발 속도를 전체적으로 내기 위해 1단계에 가장 많이 포함시켰고 45곳의 단계를 공람공고때보다 상향조정했다. 1단계 120곳 중 29곳이 2,3단계에서 올랐다. 예상과 달리 빠르면 내년부터 사업시행인가를 거쳐 착공에 들어갈 수 있어 가장 관심을 끈다. 성동구 금호1가 280번지(6.6㏊)는 3단계에서 1단계로 두단계나 뛰었고 금호2가 990번지(7.4㏊)는 2단계에서 한단계 올랐다. 동대문구 휘경2동 65번지(1.6㏊)와 은평구 불광2동 292,331번지(3㏊) 등도 3단계에서 1단계로 확정됐다. 이들 지역이 빠른 궤도에 오르면서 주민들의 사업을 서두르고 거래가 활발해질 것으로 보인다. 금호동 한양공인 최영순 사장(02-2236-3366)은 “주민들의 동의를 얻는대로 조만간 재개발구역지정 신청을 할 것으로 안다”며 “단계가 올라갈 것으로 알려지면서 시세가 최근 평당 100만원 정도 올랐고 매수세가 늘고 있다”고 말했다. 이 지역 시세는 10평 이하 지분이 평당 1600만∼1700만원,15평 이상은 1400만∼1500만원이다. 3단계에서 1단계로 된 동대문구 청량리동 199번지(3.7㏊) 인근 록영공인 김영만 사장(02-968-6800)은 “빨라진 사업에 대한 기대감으로 그동안 뜸하던 매수문의가 늘 것으로 예상된다”고 말했다. 이 지역의 시세는 평당 800만∼1000만원선이다. 또 3단계에서 1단계가 된 용두동 39번지(2.4㏊) 인근 부동산뱅크공인 김형선 이사(02-969-2112)는 “평당 1200만원 전후이고 매물이 많지 않은 편”이라며 “전반적으로 부동산 경기가 얼어붙어 관망세지만 투자수요가 늘 것으로 본다”고 말했다. 추가ㆍ탈락 희비 엇갈려 서울시는 재개발사업의 활성화를 위해 공람공고(294곳)보다 늘려 예정구역을 확정했다. 이 과정에서 빠져있던 지역이 새로 포함되고 일부는 탈락하거나 검토대상구역으로 분류돼 희비가 엇갈렸다. 공람공고에 없던 동대문구 휘경동 114번지(3.9㏊),39-60번지(2.1㏊)는 1단계 예정구역에 들어갔다. 상습적인 침수지역이어서 재개발이 시급했기 때문으로 보인다. 인근 김창희공인중개사무소 김창희 사장은 “예상 외로 포함되면서 문의가 잇따르고 매물이 나오는대로 거래된다”며 “평당 950만∼1000만원이던 시세가 1200만원까지 올랐다”고 말했다. 영등포구 신길7동 1970번지(4.4㏊) 등도 예정구역에 추가됐다. 성북구에서 정릉동 559-46번지(0.4㏊) 등 세곳이,용산구 청파동2가 106번지(2.7㏊),은평구에서 신사동 243번지(0.9㏊)등 세곳,관악구 봉천본동950번지(0.5㏊)이 추가됐다. 서울시 관계자는 “재개발을 활발히 할 수 있도록 공람공고 후 재배발 여론을 적극 수용했다”고 말햇다. 반면 탈락하거나 검토대상구역이 된 지역은 재개발 가능성이 떨어진다. 기본계획 수립은 5년마다 하기 때문에 2008년까지는 재개발 추진을 할 수 없어 그만큼 사업이 더디게 된다. 용산구 청파동1가 90번지(1.0㏊) 등이 주민반대ㆍ재개발포기 등의 이유로 제외됐다. 일부는 구역지정까지 진행돼 빠지기도 했다. 탈락 지역은 원래 재개발이 활발하지 않은 지역들이어서 가격이 많이 오른 곳이 아니기 때문에 탈락했다고 가격이 크게 떨어지지는 않을 것으로 중개업소들은 내다봤다. 주민의견 대립이 심하거나 정밀조사가 필요한 지역 등이 검토대상구역이 됐다. 중구 신당1동 236번지(3.8㏊),성동구 행당1동 100번지(8.8㏊) 등 9곳이다. 용산 K공인 김모 사장은 “임대수입 등 때문에 논란이 많던 곳들이 명단에서 제외된 것 같다”며 “상당 기간은 재개발 이야기도 꺼내기 어렵지 않겠느냐”고 말했다. 검토대상구역은 자치단체에서 재개발 기준에 맞는지 정밀조사하고 주민의견을 들어 예정구역으로 다시 추진할 수 있기 때문에 재개발 여지가 사라진 것은 아니다. 일부는 공람공고때 없다가 검토대상구역에 올라 재개발 희망이 살아나기도 했다. 사업속도가 관건 투자수익성 등을 따질 때 가장 챙겨야할 게 사업속도. 빨리 진행돼야 그만큼 빨리 투자금을 회수하고 이익을 낼 수 있다. 서울시가 정한 추진단계가 속도계다. 서울시의 기본계획과 별도로 재개발을 추진하는 뉴타운사업지역을 제외하곤 단계 상향조정이 어렵다. 자치구 단계별 총량제가 적용돼 상향조정하더라도 조정된 구역만큼 단계를 낮춰 전체적으로 균형을 맞춰야한다. 3단계에서 1단계로 조정은 배제된다. 같은 단계라하더라도 주민 동의율이 좌우한다. 예정구역으로 지정돼 재개발이 가능해진 상황에선 주민들 순에 사업이 달린 셈이다. 주택이 낡을 수록 주민동의율이 높은 편이다. 지역적으론 인근 아파트 시세가 높게 형성된 곳이 유리하다. 아파트 값에 입지여건ㆍ개발호재 등이 모두 반영돼 있기 때문. 마포ㆍ용산ㆍ성동구 등이 꼽힌다. 수익성을 따질 때도 주변 아파트값이 바로미터다. 투자금액은 매매가에서 전세금을 뺀 금액. 대개 일반 분양가의 70% 수준인 예상 조합원 분양가에서 예상 보상가액을 뺀 게 추가 부담금이 된다. 금융비용을 더해 초기 투자금에 추가부담금을 합친 금액과 주변 아파트 시세의 차이가 이익인 것이다. 용적률과 층수 제한도 관심있게 들여다봐야한다. 용적률이 높고 층수 제한이 덜하면 일반분양분이 많아 수익성이 커진다. 서울시는 기부채납 정도에 따라 용적률을 추가로 줄 계획인데 사업부지가 클수록 기부채납할 부지면적이 많아져 용적률이 늘어날 여지가 많다. 개발가능용적률 계산방식은 계획용적률×[(1+0.3×전체 면적에서 공공시설 기부채납 부지면적이 차지하는 비율)÷(1-전체 면적에서 공공시설 기부채납 부지면적이 차지하는 비율)]. 예를 들어 계획용적률이 190% 이하ㅣ고 기부채납 면적이 전체 부지면적의 15%이면 인센티브 용적률이 44%이고 허용용적률은 234%다. 같은 구역내에서 비슷한 지분ㆍ가격이더라도 공시지가를 따져볼 필요가 있다. 입주권은 같이 나오지만 공시지가에 따라 보상금액이 달라진다. 도로 인접지역 등의 공시지가가 높다. 재개발의 경우 관리처분 인가가 나면 아파트 당첨에 간주돼 5년간 투기과열지구내 재당첨 금지 적용을 받는다. 관리처분 이후 분양권은 재건축과 달리 거래 제한이 없다. 단독이나 다가구서 다세대로 분할된 지분은 25평형 이하만 들어갈 수 있기 때문에 주의해야한다. 조인스랜드컨설팅 백준 사장은 “투자속도가 빨라져 사업 초기단계에 많이 오른다”며 “구역 지정과 사업시행 인가,관리처분 때 가격이 한차례씩 많이 오른다”고 말했다. 전문가들은 새 수도 이전 등으로 관망세가 우세해 단기간으로 급등하지는 않을 것이기 때문에 장기적인 투자자세를 가져야한다고 말한다.
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안장원 기자 <ahnjw@joongang.co.kr> | 2004년 06월 27일 12시 44분 |