1) 농가주택의 장점
① 농지전용 절차가 없어 시간적 비용적인 면에서 유리하다.
② 농가주택의 경우는 대지이기때문에 농지전용 시 소요되는 비용을 줄일 수 있다. 대지가 아닌 농지인
경우도 있으니 등기부등본 확인 필수
③ 구조체가 튼튼할 경우 간단한 리모델링만으로 건축을 할 수 있다. 하지만 비용을 들이더라도 신축을 하는 것이 바람직하다.
④ 농가주택은 마을이 형성되어 있고 기반시설이 갖추어져 있기 때문에 기타 건축 시 소요되는 기반시설 비용을 절감 할 수 있다.
2) 농가주택이 딸린 땅 구입 시 유의사항
① 지적도상 도로가 있는지 확인해야 한다. 자동차가 생기면서 4m이상의 도로를 확보해야 하는 법이 생겼기 때문에 몇 십 년이 된 농가주택의 경우 도로가 없는 경우가 많다.
② 구입하고자 하는 땅에 건물이 있을 경우 토지소유주와 건물소유주가 일치하는지 확인해야 한다. 땅의 소유주와 건물의 소유주가 다를 경우 건물 소유주의 허락 없이는 함부로 집을 지을 수 없다.
③ 등기가 안 된 건물을 구입 시 가격, 매매 사실을 모두 찾아내 양도신고를 한 후 등기를 해야 함으로 사넞ㄴ에 건축물 대장을 필히 열람하여 검토해야 한다.
④ 무허가건물일 경우라도 추후 매도자가 아닌 건물 소유주가 나타나 지상권을 주장하면 골치 아프기 때문에 매도자와 계약 시 건축물에 대한 소유권 문제는 매도자가 책임진다는 문구를 계약서에 넣어 계약한다.
⑤ 건축물 소유자인데 토지의 소유주가 아닌 건축물에 대한 지상권만 가지고 있는 경우가 있으니 참고하시기 바란다.
⑥ 대지평수와 농지평수가 분리되어 있는 경우가 많고 이때에 이전등기 할 농지평수가 1090,91m2(3백30평) 미만 일 경우 이전등기가 안 되기 때문에 이로 인해 대지만 이전등기가 되고 농지는 이전등기가 안 될 수 있다는 것을 명심하여야 한다.
⑦ 리모델링 계획 시에는 건축물의 골조를 잘 살펴야 한다.
⑧ 집에 대한 내력을 파악해야 한다. 집주인이 패가망신하였거나 흉가인 경우
참고사항
● 농촌 폐가 1가구 2주택에서 제외 : "건물을 주택으로 보려면 실제 거주 기능을 갖춰야 한다"면서 "양도주택외에 다른 주택이 비록 공부상 주택으로 등재돼 있다 하더라도 실제 사람이 거주하기 어려워 주택으로 볼 수 없는 경우 1가구1주택에 해당되는 만큼 과세할 수 없다" 라고 밝혔다.(국세청)
● 농지전용절차가 필요 없는 경우 : 1973년 1월 이전에 지어진 건축물은 농지법이 발효되기 전이기 때문에 근거자료만 확실하면 농지전용절차 없이 바로 대지로 변경이 가능하다.
● 농지·산지적용 직접하기 : 논·밭이나 임야에 전원주택을 지을 경우 농지·산지전용허가 절차가 필요하며, 토목측량사무소나 건축사사무소에 대행 시 약 100만원 ~ 200만원 사이의 비용이 발생한다. 하지만 직접 할 경우에는 위 비용을 줄일 수 있다.
- 산지전용허가 대행 계약 시 입목현황조사 비용 포함여부 파악
- 인·허가 과정을 꼼꼼히 기록하고 각 절차별 시기와 담당자의 이름과 연락처를 필히 기재
- 토임은 토지임야의 줄임말로 지적법상 정식 지목은 아니다. 이 "토지임야"는 몇백 평 규모의 작은 임야로 지적도에는 "임"으로 표시되어 있고 주로 논밭으로 이용되고 있다. 임야지만 임야대장이 아닌 토지대장에 등재되어 있는 땅으로 경사가 심하지 않아 허가도 쉽게 나는 편이다.
- 산지전용허가 시 대체산림자원 조성비가 발생되며, 산림청에서 해마다 고시한다. 그 외 재해방지 및 복구에 필요한 비용도 예치를 해야만 허가증을 교부 받을 수 있으며, 허가증이 있어야 공사에 착수 할 수 있다.
● 농지를 구입한 그해에 집을 지어야 하는 경우
농지전용은 원칙적으로 땅 주인만이 신청이 가능하며, 소유권 이전한 바로 그해에는 전용허가가 나지 않는다. 따라서 땅을 구입한 그해에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 땅 주인으로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받은 뒤에 이전을 해야 한다.
● 농가주택 철거와 멸실신고
건축물대장 및 건물등기부등본을 확인해보세요. 만약 무허가 건물이라면 멸실신고가 필요없으며, 무허가 건물이 아닌 경우 읍·면·동사무소에서 멸실신고를 하면 된다. 멸실신고 후 건축물 멸실등기를 해야한다. 법무사에게 위임할 경우 약 5~6만원의 비용이 소요되며 직접 가능하다.
<폐기물처리 확인서 제출>
※ 철거비용 : 철거비용은 면적, 공법 등에 따라 가격차이가 나며, 또한 지역 철거업체별로 가격차이가 날수 있으니 사전에 여러 곳에 비교 견적하여 철거업체를 선정하시기 바란다.