아파트 하자 처리 방법

[드림]

▶ 하자처리 방법◑ 입주자대표회의의 역할

입주자대표회의는 공동주택의 관리주체로서 사업주체의 하자보수책임기간 내에 하자가 발생한 때에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구하여야 하며, 또한 사업주체가 3일 이내에 이를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획서에 대하여 적정성 여부를 검토하여 사용성 ·기능성, 미관성, 안전성 등의  결함이 있는지를 확인하고 하자보수를 이행하도록 하여 안전하고 쾌적한 주거환경이 되도록 관리주체로서의 역할을 다하여야 한다.

입주자대표회의의 구성은 공동주택관리령 제10조(입주자대표회의 구성)의 규정에 의거 입주자 등이 과반수가 입주한 때에는 조기(6개월 이내)에 입주자대표회의를 구성하는 것이 하자 및 부실공사 관리라는 측면에서 효율적이라 하겠다.

입주자대표회의는 관리주체로서 사업주체로부터 공동주택 등의 관리에 필요한 제반사항 설계도서, 장비내역, 장기수선계획, 회계, 안전관리관계서류 등을 인수하여 목적물이 사업계획승인조건 대로 시공되었는지 조사 분석하여 하자 및 부실공사를 색출하여야 하다. 하자 및 부실공사가 발생한 때에는 즉시 사업주체에게 하자보수를 요구하여 소유권자로서의 권리를 행사할 수 있도록 그 역할을 다하여야 한다. 따라서 입주자대표회의의 역할의 중요성은 더욱 중요시되고 있다.

※ 공동주택에서 하자가 발생한 경우 하자처리 방법은 공법상의 하자처리 방법과 사법상의 하자처리 방법이 있다.

◑ 공법이란?

공법이란 행정주체와 개인간의 법률관계를 규정한 법으로서 권력적 지배, 복종관계, 공익추구, 국가적, 정치적 규율 등을 말한다. 구속력은 강제성이며 관계법으로는 헌법 ·형법 ·행정법 ·국토이용관리법 ·도시계획법 ·건축법 ·산림법 ·농지법 ·도시계발법 ·도시재개발법 ·주택건설촉진법 등이 있다.

공법상의 하자처리 절차는 주택건설촉진법 제38조제14항(건축법 제8조 규정에 의해 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건설한 건축주를 포함한다.) 제15항, 제16항에 의거 대통령이 정한 공동주택관리령 제16조 이하 사업주체의 하자보수의무 이행과 관련한 하자보수절차를 말한다.

◑ 사법이란?

사법이란 사인과 사인간의 법률관계를 규율하는 법으로서 사익적, 평등적 규율, 사인상호간의 이익조정을 규율하는 법이다. 구속력은 임의성이며 관계법으로는 민법과 민사특별법(주택임대차보호법 ·가등기담보등에관한법률 ·집합건물소유및관리에관한법률 등) 등이 있다.

사법상의 하자처리 절차는 사업주체가 하자보수책임기간 내에 하자보수 의무 이행을 하지 아니한 때에 민법 제667조 내지 제671조 수급인의 담보책임에 관한 법률에 의거 하자보수에 소요되는 하자보수비용을 민사소송법 절차에 따라 손해배상청구소송을 제기하는 것을 말한다.

▶ 공법상의 하자처리 절차

1) 공동주택 등에 대한 하자보수기간은 임시사용승인일 또는 사용검사인부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로 하고 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하되, 하  자보수 대상인 주요시설 및 그 외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 별표7과 같다.(하자보수기간 참조)

2) 공동주택 등에 하자가 발생한 때에는 입주자 ·입주자대표회의 또는 관리주체 등은 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있으며, 사업주체는 3일 이내에 이를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획서를 입주자대표회의 등에 통보하여야 한다.

3) 입주자대표회의 등이 보수를 요구한 하자에 대하여 이의가 있는 사업주체는 공동주택관리령에서 지정한 자에게 하자 여부의 판정을 의뢰할 수 있다.

4) 입주자대표회의 등은 사업주체가 3일 이내에 이를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획서를 입주자대표회의 등에 통보하지 아니할 때에는 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다.

◑ 사업주체가 하자보수 의무 이행을 할 경우

관리주체의 하자 및 부실공사 실태조사  → 하자보수요구  →  하자보수계획서 검토 → 하자보수공사 

◑ 하자보수 이행을 하지 아니할 경우

관리주체의 하자 및 부실공사 실태조사  →   하자보수요구 → 하자조사 및 정밀구조안전진단서 작성 → 하자보수비용산출 →  하자보수보증금청구 ( 사업주체에게 하자보수공사 내역통보) 또는 손해배상금청구소송

▶ 사법상의 하자처리 절차

◑ 사법상의 의의

사법상 하자처리 방법은 사업주체가 하자보수책임기간 내에 하자보수 의무 이행을 하지 아니한 때에는 민법 제667조 내지 제671조 수급인의 담보책임에 관한 법률에 의거 하자보수에 소요되는 하자보수비용 및 위자료 등을 민사소송법의 절차에 따라 손해배상청구소송을 하는 것을 말한다.

※ 손해배상청구소송을 하기 의해서는 공동주택관리령 제16조의 하자보수절차에 따라 사업주체에게 하자보수를 요구하는 절차가 선행되어여 한다.

― 입주자 ·입주자대표회의 등은 하자의 발생을 입증하여야 한다.

― 목적이 존재하여야 한다.

― 의사표시가 존재하여야 한다.

― 당사자가 존재하여야 한다.

◑ 손해 배상청구권자

손해배상청구소송의 주체는 입주자대표회의가 아니라 집합건물의소유및관리에관한법률이 정한 구분소유권자이다.

◑ 손해배상청구를 위한 집회

공동의 목적을 위하여 손해배상청구소송을 제기하기 위해서는 입주자대표회의는 구분소유권자 집회를 소집하여 손해배상청구소송 제기여부와 손해배상청구소송을 제기할 경우 소송비용 등 제반사항에 대하여 의결하여야 한다.

◑ 입주자대표회의 하자대책위원회 구성

손해배상청구소송 참가인 구분소유권자들은 차후 소송참가인들간에 분쟁이 일어날 것을 대비하여 아파트하자대책위원회를 구성 소송비용 등 제반사항에 관한 참가인의 권리와 의무에 관한 하자대책위원회 관리규약을 정하여 공증한다.

◑ 소송절차

관리주체의 하자 및 부실공사 실태조사  →  하자보수요구  →  하자조사보고서 및 정밀구조안전진단  → 하자보수비용산출  →  변호사 선임 →  소장법원제출   →  재판진행  → 현장검증 및 감정

◑ 소송제출서류

   ―하자보수요구 공문서

   ―기록사진 등의 증거물

   ―하자조사보고서 또는 정밀구조안전진단보고서

   ―하자보수비용 산출서

▶ 하자보수보증금

◑ 하자보수보증금의 의의

하자보수보증금제도는 주택건설촉진법 제39조제 15항의 규정에 의한 대통령이 정하는 바에 따라 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있는 사업주체(건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주를 포함한다.)가 입주자 또는 입주자대표회의 등이 하자보수 요구에 대하여 고의 ·부도 ·파산 등으로 인하여 하자보수책임 이행을 하자 못하게 된 경우 선 분양제도에 따른 입주자의 권리를 호하기 위하여 하자보수이행을 담보하기 위한 제도이다.

◑ 하자보수보증금예치

공동주택 등을 건설 ·공급하는 자(임대를 목적으로 하는 공동주택 등의 경우에는 건설임대주택을 매각하고자 하는 자)는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 현금 또는 증서로 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하여야 한다.

◑ 하자보수보증금 예치기관

  ― 은행의 지급보증서

  ― 입주자대표회의 또는 그 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권

  ― 건설산업기본법에 의하여 건설공제조합이 발행하는 보증서

  ― 법 제 47조의6의 규정에 의한 대한주택보증주식회사가 발생하는 보증서

◑ 하자보수보증금 산정기준

하자보수보증금의 산정기준은 다음 각 호의 1의 금액의 100분의 3에 해당하는 금액으로 한다.

1) 대지조성과 함께 공동주택 등을 건설하는 경우에는 사업계획(변경)승인서에 기재된 당해 공동주택 등의 총 사업비에서 다음 각목의 비용을 뺀 금액

     가. 공동주택의 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설의 건설 사업비

     나. 공동주택 등을 건설하는 대지의 조성전의 토지가격

2) 대지조성을 하지 아니하고 공동주택 등을 건설하는 경우에는 사업계획(변경)승인서에 기재된 당해 공동주택 등의 총 사업비에서 다음 각목의 비용을 뺀 금액

      가. 공동주택의 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설의 건설 사업비

      나. 대지가격

3) 제2조제2항의 규정에 의한 공동주택 등을 건설하는 경우에는 임대주택법시행령 제9조제5항의 규정에 의하여 정하는 공공건설임대주택 매각가격의 산정기준 중 표준건축비               

◑ 하자보수보증금 예치증서 제출

하자보수보증금 예치증서의 제출은 사업주체가 사용검사신청서(단지 안의 공동주택 등의 전부에 대한여 임시사용승인을 얻고자 하는 경우에는 임시사용승인서를 말하며, 건설임대주택을 매각하고자 하는 경우에는 매각계획서를 말한다.)를 제출할 때 사용검사권자에게 함께 제출한다.

◑ 하자보수보증금 명의 변경

입주자대표회의가 구성된 때에는 지체 없이 사용검사권자의 명의로 되어있는 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의 회장 명의로 명의 변경하여야 한다.

▶ 하자보수보증금

◑ 하자보수보증금의 의의

하자보수보증금제도는 주택건설촉진법 제39조제 15항의 규정에 의한 대통령이 정하는 바에 따라 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있는 사업주체(건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주를 포함한다.)가 입주자 또는 입주자대표회의 등이 하자보수 요구에 대하여 고의 ·부도 ·파산 등으로 인하여 하자보수책임 이행을 하자 못하게 된 경우 선 분양제도에 따른 입주자의 권리를 호하기 위하여 하자보수이행을 담보하기 위한 제도이다.

◑ 하자보수보증금예치

공동주택 등을 건설 ·공급하는 자(임대를 목적으로 하는 공동주택 등의 경우에는 건설임대주택을 매각하고자 하는 자)는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 현금 또는 증서로 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하여야 한다.

◑ 하자보수보증금 예치기관

  ― 은행의 지급보증서

  ― 입주자대표회의 또는 그 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권

  ― 건설산업기본법에 의하여 건설공제조합이 발행하는 보증서

  ― 법 제 47조의6의 규정에 의한 대한주택보증주식회사가 발생하는 보증서

◑ 하자보수보증금 산정기준

하자보수보증금의 산정기준은 다음 각 호의 1의 금액의 100분의 3에 해당하는 금액으로 한다.

1) 대지조성과 함께 공동주택 등을 건설하는 경우에는 사업계획(변경)승인서에 기재된 당해 공동주택 등의 총 사업비에서 다음 각목의 비용을 뺀 금액

     가. 공동주택의 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설의 건설 사업비

     나. 공동주택 등을 건설하는 대지의 조성전의 토지가격

2) 대지조성을 하지 아니하고 공동주택 등을 건설하는 경우에는 사업계획(변경)승인서에 기재된 당해 공동주택 등의 총 사업비에서 다음 각목의 비용을 뺀 금액

      가. 공동주택의 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설의 건설 사업비

      나. 대지가격

3) 제2조제2항의 규정에 의한 공동주택 등을 건설하는 경우에는 임대주택법시행령 제9조제5항의 규정에 의하여 정하는 공공건설임대주택 매각가격의 산정기준 중 표준건축비               

◑ 하자보수보증금 예치증서 제출

하자보수보증금 예치증서의 제출은 사업주체가 사용검사신청서(단지 안의 공동주택 등의 전부에 대한여 임시사용승인을 얻고자 하는 경우에는 임시사용승인서를 말하며, 건설임대주택을 매각하고자 하는 경우에는 매각계획서를 말한다.)를 제출할 때 사용검사권자에게 함께 제출한다.

◑ 하자보수보증금 명의 변경

입주자대표회의가 구성된 때에는 지체 없이 사용검사권자의 명의로 되어있는 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의 회장 명의로 명의 변경하여야 한다.

▶ 하자보수보증금 청구방법과 절차

하자보수보증금 청구는 입주자 또는 입주자대표회의 등이 하자보수기간 내에  발생한 하자에 대하여 사업주체에게 하자보수를 요구하였으나 고의·부도·파산 등 기타 사유로 인하여 하자보수 의무 이행을 하지 아니하거나 하자보수일정을 명시한 하자보수계획서를 입주자대표회의 등에 통보하지 아니한 때에 보증채권자인 입주자대표회의가 보증채무자에게 하자보수보증금을 청구한는 것을 말한다.

※하자보수보증금을 청구하고자 할 때에는 보증사에 따라 하자보수보증금 청구 절차 방법, 제출서류가 각기 다를 수 있으므로 보증약관을 숙지하여야 한다.

◑ 하자보수보증금 청구 방법

하자보수보증금 청구 방법은 공법상에서의 청구방법과 사법상에서의 청구방법이 있다.

◑ 공법상의 하자보수보증금청구절차

공법상의 하자보수보증금청구는 사업주체의 하자보수기간 내에 입주자 · 입주자대표회의 또는 관리주체가 사업주체에 대하여 하자보수를 요구하였으나 사업주체가 3일 이내에 이를 보수하지 아니하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획서를 입주자대표회의 등에 통보하지 아니할 때에 제17조의 하자보수보증금을 청구하여 직접보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다.

관리주체의 하자 및 부실공사 실태조사  →   하자보수요구 → 하자조사 및 정밀구조안전진단서 작성 → 하자보수비용 산출 →  하자보수보증금청구 → 보증사의 현장 확인조사 → 보증금지급

입주자대표회의는 하자보수보증금 사용내역을 사업주체에게 통고하여야 한다.

◑ 하자보수보증금 청구권자

입주자대표회의 회장

▶ 대한주택보증주식회사 의무하자보수보증약관

[ 현행 약관은 "99. 9. 15 이후 발급된 보증서에 적용되는 약관입니다. ]

제1조(용어의 정의) 이 약관에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다

1."회사" 라 함은 대한주택보증주식회사를 말합니다.

2."주채무자"라 함은 이 보증서앞면에 기재된 채무자를 말합니다.

3."보증채권자"라 함은 이 보증서앞면에 기재된 사용검사권자 또는 입주자대표회의를 말합니다.

4."하자"라 함은 공동주택관리령 별표 7의 "하자보수대상시설 공사의 구분 및 하자의 범위와 하자보수책임기간" 에 의한 하자를 말합니다.

5."보증사고"라 함은 공동주택관리령에서 정하는 절차에 따른 입주자대표회의의 하자보수요구에 대하여 주채무자가 이의를 제기하지 않는 경우 또는 엔지니어링기술진흥법에 의한 엔지니어링활동주체 등에 의하여 하자판정을 받은 경우를 말합니다.

제2조(보증채무의 성립) 회사의 보증채무는 주채무자가 보증서 발급 일로부터 30일 이내에 사용검사(임시사용승인을 포함한다. 이하 같다) 또는 분양전환을 필한 경우에 유효하게 성립하며, 사용검사일 또는 분양전환 일로부터 효력이 발생합니다.

제3조(보증채무의 내용) 회사는 공동주택관리령에서 정하는 하자보수책임기간 내에 보증사고가 발생한 경우에 하자보수를 이행하거나 또는 하자보수비용을 지급하는 채무를 부담합니다.

제4조(보증채무이행 대상이 아닌 하자) 회사는 다음 각 호의 1에 해당하는 하자에 대하여는 보증채무를 이행하지 아니합니다.

1.천재지변, 전쟁, 내란 기타 이와 비슷한 사정으로 발생한 하자

2.보증채권자가 공동주택 공유부분, 부대시설의 유지 보수 관리에 대한 선량한 관리자의 주의의무를 해태하여 발생한 하자.

3.기타 법령, 관리규약, 관리계약상의 의무를 위반하여 발생한 하자.

4.설계도면과 달리 시공되거나 미시공된 부분, 설계상의 하자, 주택건설기준등에관한규정을 위반하여 시공, 건축법상의 허용오차, 임시사용승인서에 기재된 된 하자 및 사용검사 이전에 발생한 하자

5.공동주택관리령 별표 7에 의한 하자보증책임기간이 종료된 후 발생한 하자.

6.입주자 또는 사용자가 구조 기능 등을 변경함으로써 발생한 하자.

7.사용성, 안정성 또는 구조적인 사항에 영향이 없는 하자.

8.하자의 원인이 관계 법령을 위반한 건설자재사용, 위법 부당한 감리 또는 사용검사에 의한 것으로 통상적으로 판별 가능한 하자

9.공동주택에 부착된 부속품 및 기계장치의 손괴 도난 망실 등으로 인한 하자

10.풍화작용, 녹, 곰팡이, 동파, 지하수 오염, 갈수, 탈색, 정원수의 자연적 또는 관리상의 잘못으로 인한 고사, 기타 자연적 소모 및 천연적 성질에 기인한 하자와 자재부품상의 성질상 통상적으로 발생되는 하자.

11.화재발생으로 인한 하자 또는 제3자에 의하여 발생한 하자(당해 공동주택의 인근의 다른 공사에 기인한 하자, 가스폭발 등에 기인한 하자 포함)

12.회사의 동의 없이 보증채권자가 임의로 수선한 하자보수비용.

13.공동주택상의 하자 외의 신체적 손해 및 주택이외의 재산피해.

14.가구 기타 물품의 반입 및 반출과정에 기인한 하자, 마이너스 옵션 부위(마감재 공사 등을 수분양자가 시공하는 조건으로 분양가를 사전에 할인 받고 수분양자가 자기책임 하에 시공한 공사부위)에 발생한 하자 등 기타 보증채권자의 책임 있는 사유로 발생한 하자.

제5조(보증채권자의 명의변경) 입주자대표회의가 구성된 때에는 공동주택관리령에 따라 입주자대표회의의 명

의로 보증채권자를 변경하여야 합니다.

제6조(보증사고의 통지 및 보증채무의 이행청구) ①보증채권자는 보증사고가 발생한 경우에 지체없이 이룰 회사에 통지하여야 하며, 이행 청구 시에는 다음의 서류를 제출하여야 합니다,

1.보증채무이행청구서

2.보증서 또는 그 사본 

3.하자발생사실 증명서류(칼라사진 및 설명서)

4.입주자대표 명단(사용검사권자의 확인문서 포함) 및 대표자의 인감증명서

5.보증채권자가 주채무자에게 이행청구한 문서(내용증명우편에 한함)

6.기타 회사가 필요하여 요구하는 서류.

②회사는 보증채권자가 정당한 사유 없이 제1항의 통지 및 청구를 해태 함으로써 증가된 채무는 이행하지 아니 합니다.

제7조(보증채무의 입증책임)

①보증채권자는 하자발생사실에 대하여 관련증빙자료를 근거로 입증하여야 합니다.

②보증채권자가 제1항의 사실을 입증하지 못하는 하자부분에 대해서는 회사는 보증채무를 부담하지 아니합니다.

제8조(보증채무의 확인조사 및 자료요청)

①회사는 보증사고시 주채무자 또는 보증채권자에 대하여 필요한 조사 및 관련서류 요청 복사를 할 수 있습니다

②회사는 보증채권자가 정당한 사유 없이 제1항의 조사를 방해함으로써 확인이 곤란하거나 그에 따라 증가된 채무에 대하여는 보증채무를 부담하지 아니합니다.

제9조(보증채무의 이행방법)

①회사는 제8조의 조사를 마치는 대로 지체없이 보증채무를 이행합니다.

②보증채무이행 방법은 민법 제380조에 따라 회사가 결정합니다.

③회사가 보증채무를 이행함과 동시에 보증채권자는 다음 각호의 서류를 회사에 제출하여야 합니다.

    1.영수증

    2.하자보수책임 이행(전부 또는 일부) 완료 확인원(회사소정양식)

    3.기타 회사가 필요하다고 요구하는 서류

④회사가 하자보수를 이행하거나 하자보수비용을 지급할 경우의 비용 산정은 시중의 공신력 있는 자료에 의한 노임, 자재단가와 필요시 회사가 인정하는 기타비용(기술료, 안전진단비, 설계, 조사비용 및 기타부대비용 포함)을 기초로 하며, 하자보수에 사용하는 자재는 동급자재부품을 원칙으로 설계도서에 명시된 사항만을 이행합니다.

⑤회사가 하자보수비용을 지급하였을 경우 보증채권자는 동일한 하자를 이유로 보증채무이행을 재청구할 수

없습니다.

⑥회사는 하자보수 이행 시 입주자대표의 동의(위임장 징구)하에 실보수대금을 하자보수업체에 직접 지급할 수 있으며, 이 경우에 보증채권자가 실 보수에 상응한 하자보증금을 수령한 것으로 간주합니다.

제10조(보증채무의 이행장소 및 한도) 보증채무이행 장소는 회사의 관할 영업점으로 하며, 보증채무이행은 앞면의 보증금액을 한도로 합니다.

제11조(대위 및 구상)

①회사가 보증채무를 이행한때에는 주채무자에 대하여 구상권을 가지며, 보증채권자가 주채무자에 대하여 가지는 권리를 대위하여 가집니다.

②보증채권자는 제1항의 권리를 보전하거나 행사하는데 필요한 서류를 회사에 제출하고 회사가 요구하는 조치를 취하여야 합니다.

③회사는 보증채권자가 정당한 사유 없이 제2항의 규정에 위반한 때에는 그 위반으로 취득하지 못한 금액을

보증채권자에 대하여 청구할 수 있습니다.

제12조(양도 및 질권설정의 금지) 이 보증서는 양도 또는 질권설정을 할 수 없으며 보증목적이외의 용도로 사용하였을 경우 회사는 보증책임을 지지 아니합니다.

제13조(분쟁의 조정) 보증채무 이행 등에 관하여 회사와 보증채권자, 주채무자, 기타 이해관계인과의 사이에 분쟁이 있는 경우에는 당사자간의 합의에 의하여 선정한 분쟁조정기관의 조정을 받을 수 있습니다.

제14조(관할법원 및 준거법) 이 보증에 관한 소송은 회사의 관할 영업점 소재지 법원을 관할법원으로 하되 보증채권자와 회사간에 별도의 합의가 있는 경우에는 그에 따르며, 이 약관에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 대한민국법령에 따릅니다.

▶ 건설공제조합 의무하자보수보증약관

제1조 (보증책임) 건설공제조합(이하 "조합"이라 한다)은 계약자(이하 "채무자"라 한다)가 앞면 기재공사등의 사용검사 또는 검수를 받은후 하자담보책임기간내에 발생한 하자에 대하여 그 보수 이행청구를 받았음에도 이를 이행하지 아니함으로써(이하 "보증사고"라 한다) 그 상대방(이하 "보증채권자"라 한다)에게 부담하는 채무를 이 보증서에 기재된 사항과 약관에 따라 지급하여 드립니다.

제2조 (보증채무를 이행하지 아니하는 사유) 조합은 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 보증금을 지급하여 드리지 아니합니다.

1. 천재지변, 전쟁, 내란 기타 이와 비슷한 변란으로 인하여 보증사고가 발생한 때

2. 보증채권자의 책임있는 사유로 인하여 보증사고가 발생한 때

3. 보증서를 보증목적(주계약내용) 이외의 용도로 사용한 때

4. 제6조제2항 또는 제7조제2항에 해당하는 사유가 있는 때

5. 미시공 또는 설계상 잘못으로 인하여 보증사고가 발생한 때

6. 사용상 부주의 또는 제3자에 의하여 보증사고가 발생한 때

제3조 (보증채무의 이행한도) 조합이 지급할 보증금은 이 보증서에 기재된 보증금액을 한도로 하여 당해 공사등의 하자보수에 실제로 소요되는 비용으로써 일반적으로 타당하다고 인정되는 금액으로 합니다. 다만, 관계법령등에 보증금 귀속조항이 있는 경우에는 실제비용과 관계없이 보증금액 범위내에서 보증채권자가 귀속시켜야 할 금액을 지급합니다.

제4조 (손해의 방지 및 경감의무) ① 보증채권자는 보증기간중 보증사고의 방지에 힘써야 하며, 보증사고가 발생한 때에는 손해의 방지와 경감에 힘써야 합니다.  ② 보증채권자가 보증사고 발생후 손해의 방지 또는 경감을 위하여 조합의 동의를 얻어 지출한 필요하고도 유익한 비용은 보증금액을 초과하지 않는 범위내에서 조합이 이를 보상하여 드립니다.

제5조 (보증서의 효력상실) 이 보증서의 보증채권자가 변경되거나, 주계약의 내용에 중대한 변경이 있었을 때에는 그때부터 이 보증서의 효력은 상실됩니다. 다만, 서면으로 조합의 승인을 받은 경우에는 그러하지 아니합니다.

제6조 (보증사고의 통지 및 보증채무의 이행청구) ① 보증채권자는 보증사고가 생긴 경우 이를 지체없이 조합에 알리고, 보증금청구시에는 보증금청구서와 함께 아래의 서류를 제출하여야 합니다.

1. 보증서 또는 그 사본

2. 보증사고 사유 및 그 사유를 증명할 수 있는 서류

3. 보증사고 손해액을 입증하는 서류

4. 기타 조합내규에서 정한 서류 등

② 보증채권자가 정당한 사유없이 보증사고의 통지나 보증채무의 이행청구를 게을리함으로써 증가된 채무는 지급하지 아니합니다.

제7조 (보증채무의 확인조사) ① 조합은 보증사고의 통지나 보증금 청구를 받은 경우 채무자 또는 보증채권자에 대하여 손해의 조사에 필요한 협조를 요구할 수 있습니다. ② 보증채권자가 정당한 사유없이 조사에 협조하지 아니함으로써 증가된 채무는 지급하지 아니합니다.

제8조 (보증금 지급시기) 조합은 보증금 청구를 받은 경우 보증채권자로부터 손해사정과 관련한 서류를 징구하여 보증금 지급에 필요한 조사를 마친 후 지체없이 지급할 보증금을 결정하고, 보증금이 결정되면 7일 이내에 이를 지급하여 드립니다.

제9조 (대위 및 구상) ① 조합이 보증금을 지급한 때에는 채무자에 대하여 구상권을 가지며, 보증채권자의 이익을 해치지 아니하는 범위내에서 보증채권자가 채무자에 대하여 가지는 권리를 대위하여 가집니다.

② 보증채권자는 제1항의 권리를 보전하거나 행사하는데 필요한 모든 서류를 조합에 제출하고 조합의 구상권행사에 적극 협조하여야 하며, 조합이 요구하는 필요한 조치를 취하여야 합니다.

③ 조합은 보증채권자가 정당한 사유없이 제2항의 규정을 위반한 때에는 제1항의 대위권에 의한 권리행사로 취득할 수 있었을 금액중 그 위반으로 취득하지 못한 금액을 보증채권자에게 청구할 수 있습니다.

제10조 (양도 및 질권설정 금지) 이 보증서에 의한 권리는 양도 또는 질권설정을 할 수 없으며, 이를 위배한 경우 조합은 보증책임이 없습니다.

제11조 (분쟁시 중앙건설분쟁조정위원회의 조정) 조합과 보증채권자간에 하자담보의 책임범위에 관하여 분쟁이 있는 경우 조합은 건설산업기본법에 의하여 설치된 "중앙건설분쟁조정위원회"에 조정신청을 할 수 있습니다.

제12조 (관할법원 및 준거법) 이 보증에 관한 소송은 보증서를 발급한 조합의 영업점 또는 조합 주 사무소를 관할하는 법원 중에서 보증채권자가 선택하는 법원을 합의에 따른 관할법원으로 하며, 이 약관에 정하지 아니하는 사항은 대한민국 법령에 따릅니다.

▶ 하자 및 부실공사 발생 원인

◑ 공동주택 등에서 하자 및 부실공사 발생원인은 현재 우리 나라에서 시행하고 있는 선 분양 후 입주라는 공급위주의 주택공급정책과 공급자 위주의 건축 관련법 등이 하자 및 부실공사를 유발시키는 가장 큰 근본적 원인이다.

◑ 공동주택 등에서 하자 및 부실공사가 발생하는 원인은 사업주체의 하자 및 부실공사에 대한 인식부족으로 인한 고의 또는 과실에 의한 부실시공에 의한 것이며, 감리자의 감리소홀과 사업계획승인권자의 관리감독 소홀(소략) 등 복합적인 요인에 의해 발생한다.

◑ 공동주택 등에서 하자 및 부실공사가 발생하는 원인은 입주예정자들로 하여금 공사과정을 감리. 감독할 수 있는 제도적 장치가 없을 뿐만 아니라, 입주 후 하자보수책임기간 내에 전문기관으로 하여금 의무적으로 하자검증을 받게 하는 제도적 장치가 없기 때문이다.

▶ 하자조사

◑ 하자조사의 필요성

공동주택의 생산과정은 일반 건축물과 달리 사업주체가 발주자가 되어 기획, 계획하에 설계자를 선정하고 사업계획승인권자에게 의뢰하여 지정된 감리자와 용역체결를 하게 되며, 분양공고 후 입주예정자들이 부담하는 선급금, 중도금으로 공사를 추진하고 사용검사단계를 걸쳐 입주자들에게 공급하는 체계구조로 되어있다.

공동주택 등의 건축물은 주택건설촉진법 및 건축관련법 등의 의한 대지의 기준 ·구조물의 기준 ·시설물의 기준 등 45개 공정으로 이루어지며 사용성, 기능성, 미관성 안전성있는  쾌적하고, 위생적인 건축물이 되도록 하여 생명 ·건강 ·재산을 보호함을 목적으로 하고 있다.

그러나 그 목적과는 달리 많은 공동주택 등에서 시공상의 고의 또는 과실로 인하여 건축물의 사용상 ·기능상 ·미관상 ·안전상 지장을 초래할 정도의 하자 및 부실공사가 발생 입주자들에게 물질적, 정신적 피해가 발생하고 있어 사회적으로 문제가 되고 있다. 따라서 공동주택 등의 사용성 ·기능성 ·미관성 ·안전성을 확보하기 위해서는 하자조사의 필요성이 절실하게 요구된다.

◑ 하자조사 주체

공동주택 등의 하자조사는 전유부분과 공용부분으로 나누어 조사를 하여야 한다. 전유부분은 입주자가 주체가 되어야하고 공용부분은 입주자대표회의 또는 관리주체가 주체가 되어 하자를 색출하여야 한다.

◑ 하자의 범위

1) 하자 범위는 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자를 말한다.

2) 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우와 안전진단실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우를 말한다.

◑ 하자보수 요구주체

하자보수의 요구는 입주자 또는 입주자대표회의가 요구할 수 있으나 업무의 효율성을 높이기 위해 입주자대표회의에서 일괄적으로 처리하는 것이 합리적이다.

◑ 하자여부 판정 의뢰

공동주택관리령 제16조제3항의 규정은 입주자대표회의 등이 요구한 하자에 대하여 이의가 있는 사업주체는 하자여부의 판정을 의뢰할 수 있다라고 규정하고 있다. 그러나 대부분의 사업주체는 하자여부 판정 비용부담 등의 이유 등을 들어 이를 거부하고 있는 것이 현실이다.

따라서 사업주체가 하자보수 판정 의뢰를 거부하거나 하자보수 의무 이행을 하지 아니한 경우 입주자대표회의 등이 하자보수보증금을 청구하여 하자보수를 하거나 손해배상청구소송은 하기 위해서는 전문가(기술사, 건축사) 또는 전문기관에 하자조사를 의뢰하여 하자조사 보고서를 작성하고 공사비용을 산출하여야 한다.

◑ 하자여부 판정 의뢰기관

1)엔지니어링기술진흥법에 의한 엔지니어린 활동주체

   2)기술사법에 의한 해당 분야의 기술사 또는 건축사법에 의한 해당 분야의 건축사

   3)건설기술관리법 제17조의 규정에 의한 한국건설기술연구원

   4)시설물의안전관리에관한특별법 제25조의 규정에 의한 시설안전기술공단

◑ 하자판정 소요비용부담

하자판정에 소요되는 비용은 하자조사를 의뢰한 자가 부담하되, 판정결과 하자보수의 책임이 하자판정을 의뢰한 자 외의 자에게 있는 경우에는 그 자에게 청구할 수 있다.

▶ 하자조사를 하기 위한 기초자료

◑ 설계도면(시공도면, 준공도면)

   -건축도면

   -토목도면

   -기계설비도면

   -전기도면

   -통신도면

   -조경도면

   -정화조도면

◑ 일반시방서 및 특수시방서

◑ 지질조사서

◑ 사양선택품목

◑ 주택건설사업계획승인서

◑ 민영주택 사용검사필증서

▶ 정밀구조안전진단

◑ 정밀구조안전진단조사의 필요성

정밀구조안전진단은 내력구조부의 기둥, 내력벽, 바닥, 보, 지붕, 옹벽 등의 부위에 균열, 누수 등에 의한 중대한 하자 및 부실공사가 발생하였거나, 하자조사 과정에서 쉽게 발견하지 못하는 하자 및 부실공사를 발견하기 위해 행해지는 정밀한 육안검사 및 검사측정비에 의한 조사방법이다. 정밀구조안전진단은 설계도서, 구조계산서, 지질보고서 등의 기초 자료와 현장 조사에서 확보된 결과를 근거하여 재료 및 구조안전성에 대하여 종합으로 비교분석 및 평가를 실시하고 조사 결과에 따라 보수 ·보강공사 등의 대처방안을 제시하여 대상 구조물의 구조적 불안정 요소를 제거하고 시설물의 기능유지와 지속적인 안정성 및 기능성을 확보를 위한 조사방법이다.

◑ 공동주택 등의 구조안전진단 실시

공동주택 등의 정밀구조안전진단 실시는 내력구조부에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우  또는 발생할 우려가 있다고 인정되는 경우 시장 등은 안전진단을 의뢰하여야 한다.

◑ 구조안전진단조사 비용부담

안전진단 실시 비용은 사업주체가 이를 부담한다. 다만, 하자의 원인이 사업주체 외의 자에게 있는 경우에는 그러하니 않는다.

◑ 정밀구조안전진단 의뢰 기관

1) 정부출연연구기관등의설립 ·운영및육성에관한법률 제8조의 규정에 의하여 설립된 한국건설기술연구원  

2) 건축사법 제31조의 규정에 의한 건축사 협회

3) 고등교육법에 의한 대학교의 부설연구기관(상설 기관에 한한다.)

4) 기타 건설안전진단을 사업목적으로 하여 설립된 법인으로서 건설교통부장관이 건설안전진단 업무를 수행

할 능력이 있다고 인정하는 기관

◑ 시설물의 상태 평가

등    급	하자 및 부실공사 평가
A	문제점이 없는 최상의 상태
B	경미한 손상의 양호한 상태
C	보조부재에 손상이 있는 보통의 상태
D	주요부제에 진전된 노후와(강재의 피로균열, 콘크리트의 전단균열, 침하 등)로 긴급한 보수 ·보강이 필요한 상태로 사용 제한여부를 판단
E	주요부제에 심각한 노후와 또는 단면손실이 발생하였거나 안전성에 위험이 있어 시설물을 즉각 사용금지하고 개축이 필요한 상태

▶ 현장조사

◑ 재원 조사

구조물에 대한 위치, 치수, 기둥과, 기둥 간격 등을 실측하고, 조적벽체의 위치, 내력벽의 두께, 구조물의 부재 현상 등 전반적인 현황에 대하여 조사한다. 이와 같은 조사는 대상 구조물의 재원은 현 상태를 고려한 구조 해석시 외력 및 하중에 대한 정확한 현상을 파악하기 위한 기초자료로 사용함으로써, 구조안전성 결과에 대한 신뢰성을 높이고자 하는 것이다.

◑ G.P.R 탐사

공간의 위치해 있는 물체의 존재를 파악하고 그 물체의 현 위치를 알아내는 장치이다. 따라서 매질층의 두께 및 위치를 파악할 수 있고, 두 매질간의 경계면 심도, 내부 균열 및 공동의 존재여부 및 심도 위치와 규모를 조사하는 것이다.

◑ 성능 저하부 조사

구조물에 여러 가지 원인으로 인하여 조기 노화 현상이 나타나게 되는데 이러한 현상을 성능저하 현상이라 한다. 이러한 증상은 표면 붕괴, 박리 및 균열로 분리할 수 있다.

1) 불규칙하고, 비교적 초기에 발생되는 균열은 시멘트의 이상 응결 및 시멘트의 수화열, 콘크리트의 건조 수축, 침하, 블리딩 등의 재료적 성질에 의해 발생한다.

2) 슬래브에서의 균열 발생은 주로 거푸집의 침하, 타설의 잘못, 초기 양생의 급격한 건조 등으로 인해서 발생한다

3) 환경에 의한 균열은 불규칙하게 나타나며 동결 융해, 내부 철근의 녹, 산. 염류의 등의 화학 작용에 의해 발생한다.

4) 철근 부식으로 인한 균열은 그 철근을 따라 균열이 발생한다.

5) 외력에 의한 균열은 일정한 위치에서 균열이 발생한다.

이러한 균열은 그 저하부에 피로가 누적되면 붕괴될 위험성이 있다.

◑ 변위 조사

구조물에 발생된 변형을 조사하는 것으로써 변형의 발생의 원인, 구조물의 기능 및 내력적 측면에서 구조물에 끼치는 영향 및 나아가 현재의 지속성 여부 등을 조사하는 것이다. 변형이 발생하는 원인은 1.재료의 품질저하, 2. 열악한 사용환경, 3.화재로 인한 부재의 변형,4. 하중의 증가, 5. 부재의 손상, 6.지반 침하 등이 있다. 구조 부재의 이상 변형이 발생한 경우에는 부재 자체의 내력이나 강성이 저하된 상태일 가능성이 있을 뿐만 아니라, 연결된 타 부재에 과도한 응력 집중현상이 발생 구조물 전체가 불안전한 상태로 발전될 수 있다.

◑ 철근탐사

구조물의 안전도를 평가하기 위해서는 이미 타설된 콘크리트 부재 내부에 배근되어 있는 철근의 위치와 방향, 표면에서 철근까지의 피복 두께 및 철근 직경에 대한 조사를 하는 것이다.

◑ 콘크리트 압축강도 시험

1) 음파법(sonic method) : 기계적 음파법은 층 분리나 기타 균열을 발견하는데 사용된다.

2) 초음파 탐사법(ultrasonic techniques): 적절한 훈련과 경험을 쌓으면 초음파 기법을 사용할 경우 콘크리트의 상태에 관하여 양호한 자료를 얻을 수 있다.

3) 강도법 : 반발 및 특수시험(rebound and penetration teat)은 콘크리트의 경도를 측정하고 콘크리트의 강도를 추정하는데 사용한다.

4) 지기법(magnetic method) : 자기법은 주로 철근피복두께 및 위치 확인에 사용된다.

5) 전기법(electrical method) : 저항 및 전위법이 있으며 전기적 저항기법은 시설물 바닥판 시일(seal)도장의 침투성을 측정하는데 사용한다. 철근의 부식은 전위차에 의해 발생되는 부식 셀을 발생시키고 콘크리트 바닥에 설치한 하프-셀(half sell)을 사용하여 하프-셀과 철근사이의 전위차를 측정함으로써 부식을 감지할 수 있다.

6) 원자법(nuclear method) 원자법은 중성자 흡수 및 확산기법에 의해 콘크리트 내 수분함량을 측정하는데 주로 사용된다.

7) 자기 온도계법(thermography) : 적외선 자기 온도계법은 콘크리트시설물 바닥판의 층 분리를 탐지하는데 이용되는 보조 시험법이다.

8) 내시경법(endoscopes) : 내시경은 콘크리트시설물 부재에 청공된 구멍 내부로 삽입된 관찰듀브를 이용하여 다른 방법으로 볼 수 없는  구조물 내부에 대한 정밀한 검사를 할 수 있다.

이와 같은  방법으로 시험을 함으로써 콘크리트 강도를 결정짓는 요인 중 재령, 단위 시멘트 함량, 물과 시멘트 비례, 골조재의 크기 등을 조사하는 것이다.

◑ 염화물 함유량 시험

콘크리트 내부에 염화물이 콘크리트 내부에 염화물이 침투하게 되면 구조물의 장기적인 내구성에 큰 영향을 미칠 수 있으며, 염 결정체의 의한 압력으로 콘크리트를 붕괴시키는 원인이 되기 때문에, 염화물에 의한 콘크리트의 염화 현상을 분석하고 내구성 확보를 의한 대책을 마련하기 위한 시험이다.

그 대상으로서는 해사의 사용, 경화 촉진제 염화칼슘 사용, 해풍. 해수, 환경조건에 의한 염화물의 침투 등을 시험하는 것이다.

◑ 균열조사

일반적으로 콘크리트에서의 균열은 육안으로 분간할 수 있을 정도로 큰 반면, 프리스트레스트의 균열은 기기를 사용하여야 측정. 분별할 수 있다. 균열은 일시적인 형상에 의해 나타난 정지성 균열과 지속적으로 나타나는 지속성 균열이 있다. 이와 같은 균열은 수축균열, 정착균열, 구조적 균열, 철근부식균열 지도형상균열, 동결융해균열 등에 의해 발생된다. 균열의 형은 미세균열(0.1mm이하), 중간균열(0.1mm∼0.7mm) 및 대형균열(0.7mm이상)로 나눌 수 있다. 미세균열은 구조물의 성능에 영향이 없으나, 중간 및 대형균열은 구조물의 성능에 미치는 영향이 있기 때문에 추적조사가 필요하며, 프리스트레이스 콘크리트의 균열은 그 중요성이 더하기 때문에 균열의 길이, 폭, 위치, 그리고 방향에 유의하여 정밀 추적 조사하여야 한다.

1)【구조적으로 영향이 있는 균열】최대 인장부 또는 모멘트부에서 발생하여 압축부로 진행되는 수직방향의 휨균열과 부재의 복부에서 주로 발생하는 경사 방향의 정단균열이 있다.

2)【구조적으로 영향이 없는 균열】온도로 인한 균열, 건조수축에 의한 균열, 그리고 매스콘크리트 균열이 있다.

◑ 피로균열

피로균열은 반복하중에 의하여 발생하여 갑작스러운 붕괴로 진전되기 때문에 인명피해가 가장 많이 발생하는 경우이다. 따라서 항시 주의력이 필요하며, 점검자가 피로균열 부위를 지속적으로 추적 조사 확인하는 것이 중요하다. 피로균열을 유발하는 요소는 아래와 같다.

1) 시설물의 하중이력

2) 응력범주의 크기

3) 상세부위의 형태

4) 제작상태 및 질

5) 파괴인성(Fracture Toughness)

▶ 하자보수대상시설공사의 구분 및 하자의 범위와 하자보수기간

◑ 주요시설 및 그 외의 시설의 하자의 범위

사업주체 또는 시공자의 공사상의 잘못으로 인한 균열 ·처짐 ·비틀림 ·들뜸 ·침하 ·파손 ·붕괴 ·누수· 누출· 작동 또는 기능 불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 인한 건축물 또는 시설물의 기능상·미관상·안전상 지장을 초래할 정도의 하자를 말한다.

◑ 사업주체의 하자보수 책임기간

공동주택 등에 대한 하자보수기간은 임시사용승인일 또는 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로 하고 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하되, 하자보수 대상인 주요시설 및 그 외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 별표 7과 같다.

▶ 내력구조부별 하자의 범위와 하자보수기간◑ 하자의 범위

가. 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공종주택이 무너진 경우

나. 제16조의3제1항의 규정에 의한 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 무려가 있다고 판단된 경우

다. 내력구조부의 하자보수절차 등에 관하여는 제16조제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다.

◑ 하자보수기간

가. 기둥 ·내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽 등은 제외한다.) : 10년

나. 보 ·바닥 ·지붕 : 5년

하자보수대상시설공사의 구분 및 하자의 범위와 하자보수책임기간

구          분		하 자 보 수책 임 기 간			조요시설여부	구          분		하 자 보 수책 임 기 간			주요시설여부
		1년	2년	3년				1년	2년	3년
1. 대지조성공사	가. 토공사		0		0	12. 잡공사	가. 온돌공사		0		0
	나. 석축고사		0		0		나. 주방기구공사	0
	다. 옹벽공사		0		0		다. 옥내 및 옥외설비공사		0		0
	라. 배수공사		0		0	13. 난방 ·환기 ·공기 조화설비공사	가. 열원기기설비공사		0		0
	마. 포장공사		0		0		나. 공기조회기기설비공사		0		0
2. 옥외급수 위생관련공사	가. 공동구공사		0		0		다. 닥트설비공사		0		0
	나. 지하저수조공사		0		0		라. 배관설비공사		0		0
	다. 옥외위생(정화조)관련시설		0		0		마. 보온공사	0
	라. 옥외급수관련공사	0					바. 자동제어설비공사		0		0
3. 지정 및 기초				0	0	14. 급 ·배수 위생설비공사	가. 급수설비공사		0		0
4. 철근콘크리트공사				0	0		나. 온수공급설비공사		0		0
5. 철골공사	가. 구조용철골공사			0	0		다. 배수 ·통기설비공사		0		0
	나. 경량철골공사		0		0		라. 위생기구설비공사	0
	다. 철골부대공사		0		0		마. 철 및 보온공사	0
6.조적공사			0		0	15. 가스 및 소화설비공사	가. 가스설비공사		0		0
7. 목공사	가. 구조체 또는 방탕재공사		0		0		나. 소화설비공사		0		0
	나. 수장목공사	0					다. 배연설비공사		0		0
8. 창호공사	가. 창문틀 및 문짝공사	0				16. 전기 및 전력설비공사	가. 배관 ·배선공사		0		0
	나. 창호철물공사	0					나. 피뢰침공사		0		0
9. 지붕 및 방수공사				0	0		다. 조명설비공사	0
10. 마감공사	가. 미장공사	0					라. 동력설비공사		0		0
	나. 수장공사	0					마. 수 ·변전설비공사		0		0
	다. 칠공사	0					바. 수 ·배전공사		0		0
	라. 도배공사	0					사. 전기기기공사		0		0
	마. 타일공사	0					아. 발전설비공사		0		0
11. 잔디심기공사	가. 식재공사		0		0		차. 승강기 및 인양기 설비공사			0	0
	나. 잔디심기공사	0				17. 통신 ·신호 및 방제설비공사	가. 통신 ·신호설비공사		0		0
	다. 조경시설물공사	0					나. TV공청설비공사		0		0
※ 이 표에도 불구하고 기둥 ·내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽 제외)의 하자보수기간은 : 10년. 보 ·바닥 ·지붕의 하자보수기간은 5년으로한다.							다. 방제설비공사		0		0

▶ 주택사업계획승인주택을 건설하고자 할 때에는 사업승인계획서를 작성하여 주택건설촉진법 제33조제1항 및 동법 시행령 제45조의 의거 사업계획승인을 받아야 한다. 그 목적은 건강하고 문화적인 주거 생활을 영위하도록 적합하게 건설하는데 있다. 사업주체가 주택건설 사업계획을 하여 주택을 착공하기 위해서는 사업계획승인서. 승인조건, 설계도서, 주택건설사업계획승인결과보고서, 고시안 등의 절차가 있다. 또한 사업계획의 승인은 주택건설촉진법 제33조제4항 각 호 관계규정(都市計劃法 ·土地區劃事整理業法 ·公有水面管理法 ·有通産業發展法 ·宅地開發促進法 ·建築法 ·水道法 ·山林法 ·地下水法 ·私道法 ·道路法 ·河川法 ·國土利用管理法 등)의 허가, 인가, 결정, 승인 신고 등 받아야 한다, 관련부처는 세무1과, 산업과, 환경과, 도시정비과, 건축과, 토목과, 하수과, 공원녹지과, 수도사업소, 동장 등이 있다.

▶ 주택건설사업계획승인조건과  하자

사업주체가 주택건설사업계획승인권자로부터 주택건설사업계획승인을 받아 할 분야는 대지용도 ·건축분야 ·토목분야  ·건축설비분야  ·조경분야  ·산업, 환경분야  ·상수도분야  ·공원녹지분야  ·하수분야  ·소방분야  ·공통분야 등, 분야별 세부사항들이 있다. 이와 같은 승인조건은 사업주체로 하여금 그 조건을 이행하도록 하여 양질의 목적물을  제공하게 함으로써 입주자가 건강하고 문화적인 주거생활을 영위하도록 하기 위한 것이다. 그러나 사업주체가 사업 승인조건 및 건설지침을 이행하지 아니한 경우에는 구조물 및 일반시설물, 설비분야 시설물 등에서 하자 및 부실공사가 발생하게 된다, 하자 및 부실공사의 유형으로는 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등과 품질변경시공 ·품질규격변경시공 ·미시공 등이 있다. 이와 같은 하자 및 부실공사는 내구성 부족으로 인하여 시설물의 수명단축으로 이어져 입주자에게 재산상의 피해가 발생하는 원인이 된다. 따라서 입주자 ·입주자대표회의는 그 목적물이 사업승인 조건대로 시공되었는지를 확인하여야 하며, 승인조건과 다르게 시공된 부분에 대해서는 하자보수를 요구하여야 한다.

▶ 주택의 설계도서 작성기준 개정안(주택건설촉진법 제33조의5제1항 및 동법시행령 제34조의5제2항의 규정에 의한 2002년 5월 28일 개정고시. 2002년 12월 1일이후 사업계획승인신청분부터 적용한다. )

제1장  총칙.

제1조(목적) 이 기준은 공동주택의 자재 및 부품의 표준화를 유도하여 시공의 합리화를 도모하고 양질의 시설물을 건설하기 위한 설계도서 작성기준을 정함을 목적으로 한다.

제2조(적용범위) 이 기준은 주택건설촉진법 제33조의5제1항 및 동법시행령 제34조의5제1항의 규정에 의하여 주택을 설계하는 자가 주택단지의 주택 및 그 부대시설 ·복리시설의 설계도서를 작성하는데 적용한다.

제3조(용어의 정의) 이 기준에 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

  1. "설계도서"라 함은 설계도면 ·시방서 ·구조계산서 ·수량산출서 및 품질관리계획서를 말한다.

  2. "구성재"라 함은 치수가 명시된 형태로 제작된 건축재료로서 부품 ·형재 ·조립품 및 부재 등의 건축용 제작품을 말한다.

  3. "구성재의 치수체계"라 함은 구성재의 조합설계시 요구되는 치수체계로서 다음 각목에 해당하는 치수를 말한다.

   가. "호칭치수"라 함은 각 구성재의 영역을 의미하는 치수로서 기준면간의 거리를 말한다.

   나. "제작치수"라 함은 호칭치수에서 구성재 조합시 요구되는 틈을 제외한 치수로서 제작면 사이의 거리를 말하며 구성재의 목표치수가 된다.

   다. "실제치수"라 함은 실제로 제작된 구성재의 치수를 말하며 구성재의 결과치수가 된다.

  4. "오차"라 함은 실제치수와 제작치수의 차이를 말한다.

  5. "공차"라 함은 구성재의 제작과 현장 조립시 발생하는 허용오차의 한계로서 최대 허용치수와 최소 허용치수의 차이를 말하며 다음 각목의 규정에 의한 공차로 구분된다.

   가. "제작공차"라 함은 제작치수에 대한 실제치수의 과부족, 구성재 특성에 따른 변형, 면의 요철 등을 고려하여 구성재 제작시 미리 지정된 공차를 말한다.

   나. "위치공차"라 함은 먹줄치기 등의 현장작업에서 발생할 수 있는 오차를 고려하여 현장작업시 미리 지정한 공차를 말한다.

  6. "틈"이라 함은 구성재 기준면(호칭치수)과 제작면(제작치수)간의 치수로서 제작오차, 위치오차, 조립시공에 필요한 여유오차와 그 구성재의 특성에 의한 변형오차의 개념을 모두 포함한다.

  7. "치수조정"이라 함은 생산 ·설계 및 시공시 건축설계기준과의 정합성을 유지하기 위하여 구성재의 치수체계를 조정하는 것을 말한다.

  8. "모듈정합"이라 함은 건축설계 및 구성재의 치수체계를 모듈치수로 정합하는 것을 말한다.

  9. "모듈"이라 함은 모듈정합을 위한 치수의 단위기준을 말하는 것으로 다음 각목의 규정에 의한 모듈로 구분된다.

   가. "기본모듈"이라 함은 모듈정합에서 기본이 되는 단위로서 1M으로 표시하며 그 치수는 100밀리미터로 한다.

   나. "증대모듈"이라 함은 기본모듈의 정수배가 되는 모듈로서 3M ·6M ·9M ·12M ·15M ·30M 및 60M을 말한다.

   다. "보조모듈증분치"라 함은 기본모듈을 정수로 나눈 모듈로서 기본모듈보다 작은 증분치수를 필요로 할 때 사용하며 M/2 ·M/4 및 M/5을 말한다

10. "우선치수"라 함은 모듈정합을 목적으로 증대모듈 중에서 우선적으로 채택한 건축 구성재의 치수를 말한다.

  11. "계획모듈"이라 함은 건축계획시 기준이 되는 모듈로서 기본모듈의 증분치로 구성되는 모듈을 말하며, 구조계획모듈, 수평계획모듈과 수직계획모듈로 구분된다.

  12. "모듈격자"라 함은 모듈간격으로 설정된 격자를 말한다.

  13. "격자"라 함은 공간이나 평면에 일정한 치수로 설정된 가상선을 말하며 다음 각목의 규정에 의한 격자로 구분된다.

   가. "단선격자"라 함은 모듈격자의 간격이 단선으로 일정하게 설정되는 격자를 말한다.

   나. "복선격자"라 함은 모듈격자의 간격이 복선으로 설정되는 격자를 말하며 연속 복선격자와 불연속 복선격자로 구분된다.

   다. "쌍줄격자"라 함은 격자간격이 모듈대와 중립대로 구성되어 모듈대와 중립대가 통합되면 정수배의 모듈치수를 확보할 수 있는 격자를 말한다.

   라. "중립대"라 함은 준거체계속에서 규칙적인 모듈치수의 적용이 중단된 영역을 말한다.

   마. "모듈대"라 함은 모듈면 사이에 설정된 모듈공간을 말한다.

   바. "모듈면", "모듈선"이라 함은 건축모듈정합설계의 기준이 되는 면 및 선을 말한다.

  14. "준거체계"라 함은 공간을 구성하는 건축 구성재의 위치와 영역을 지정하는 기준점 ·기준선 및 기준면에 관한 체계를 말하며, 3차원의 공간을 의미하는 모듈공간격자와 2차원의 평면을 의미하는 모듈격자로 구분된다.

  15. "기준면"이라 함은 구조부위의 이론적 위치를 결정하는데 기준이 되는 면을 말한다.

  16. "면잡기"라 함은 준거체계에서 주요 부위의 개념적 위치를 결정하는 것을 말하는 것으로 다음 각목의 면잡기로 구분된다.

   가. "안목기준면잡기"라 함은 건축구성재로 구획되는 건축공간을 모듈치수로 확보하기 위한 기준면을 말한다.

   나. "중심기준면잡기"라 함은 공간을 구성하는 건축구성재의 중심간 거리를 모듈치수로 확보하기 위한 기준면을 말한다.

  17. "최대한계치수"라 함은 기준면과 제작면간에 접합이 가능한 최대 이격치수로서 앞서 시공되는 구성재의 기준면내에 설정된다.

  18. "구조대"라 함은 기둥의 주위에 설정되는 기준면사이의 영역으로서 기둥골조의 치수와 마감재 치수, 틈을 합한 영역을 말한다.

  19. "층간대"라 함은 천장하부 기준면에서 위층 슬래브 바닥마감기준면까지를 모듈로 설정한 치수로서 슬래브두께 ·보 높이 및 마감두께 기타 건축설비에 필요한 공간을 포함한다.

  20. "천장대"라 함은 천장하부 기준면에서부터 위층 슬래브 상부 제작면까지의 모듈로 설정한 치수로서 슬래브 두께 및 보높이, 기타 건축설비 등에 필요한 공간을 포함한다.

②제1항에서 규정하지 아니한 건축모듈정합에 관한 용어의 정의는 한국산업규격 KSF 1503(건축모듈정합원칙 및 기준) KSF 1508(건축모듈정합관련 용어)을 준용한다

.

제4조(설계도서의 제출) ①주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획승인을 얻고자 하는 자는 주택건설사업계획승인을 신청하는 때에는 별표 1의 기본설계도면을, 건축법 제16조제1항의 규정에 의한 착공신고를 하는 때에는 별표 2의 실시설계도면 및 주택건설촉진법시행령 제34조의5제1항에서 정하는 시방서 ·구조계산서 ·수량산출서 및 품질관리계획서를 사업계획승인권자에게 각각 제출하여야 한다.

②제1항의 규정에 불구하고 건축법령에 의한 표준설계도서로 건설하고자 하는 경우에는 건축법시행규칙 제6조제1항의 규정에 의한 설계도서를, 주택건설촉진법령에 의한 표본설계도서로 건설하고자 하는 경우에는 주택건설촉진법시행령 제33조의 규정에 의한 설계도서를 제출하여야 한다.

제5조(설계도서의 작성 등) ①설계도면은 기본설계도면과 실시설계도면으로 구분하여 작성한다.

②제1항의 규정에 의한 기본설계도면 및 실시설계도면의 종류와 축적 및 작성내용은 별표 1 및 별표 2와 같다.

③건축물에 사용하는 건축재료는 품명 및 규격 등을 설계도면에 표기하여야 한다. 다만, 설계도면에 표기할 수 없는 재료의 성능 및 재질 등에 관한 사항은 시방서에 표기할 수 있다.

④제3항의 규정에 의하여 표기하는 건축재료의 규격은 산업표준화법에 의한 한국산업규격을 적용하는 것을 원칙으로 한다.

제6조(시방서) ①시방서에는 당해 공사의 수행을 위한 재료 ·공법 ·시험 및 검사 등에 관한 사항을 기술하여야 한다.

  ②시방서는 당해 공사의 특수성·지역여건·층수 및 공사방법 등을 고려하여 공사별 ·공종별로 작성하며, 표준시방서의 내용을 인용하는 경우에는 그 인용내용을 상세히 기술하여야 한다.

제7조(구조계산서) ①구조계산서는 건축법 제38조 및 동법시행령 제32조의 규정에 적합하게 작성하여야 한다.

  ②제1항의 규정에 의한 구조계산서를 작성하는 때에는 당해 주택단지에 대한 지질조사를 실시하고 그 결과를 첨부하여야 한다.

제8조(흙막이등 도서) 지하층의 설치 등을 위하여 토지를 굴착하는 경우에는 지하 흙 막이등 경사면 안정공법에 관한 설계도면 및 시방서를 작성하여 착공신고시에 제출하여야 한다.

제9조(수량산출조서 작성) 설계도서를 작성 ·완료한 후에는 공종별로 재료의 수량산출서를 작성하여야 한다.

제10조(설계도서의 해석) ①설계도서의 내용이 서로 일치하지 아니하는 경우에는 관계법령의 규정에 적합한 범위내에서 감리자의 지시에 따라야 하며, 그 내용이 설계상 주요한 사항인 경우에 감리자는 설계자와 협의하여 지시내용을 결정하여야 한다.

  ②제1항의 경우로서 감리자 및 설계자의 해석이 곤란한 경우에는 당해 공사계약의 내용에 따라 적용의 우선순위등을 결정하여야 하며, 계약으로 그 적용의 우선순위를 정하지 아니한 경우에는 다음의 순서를 원칙으로 한다.

  1. 특별시방서

  2. 설계도면

  3. 일반시방서·표준시방서

  4. 수량산출서

  5. 승인된 시공도면

제11조(품질관리계획서 작성) 품질관리계획서는 건설기술관리법 제24조 및 동법시행령 제41조 규정에 적합하게 품질보증계획 또는 품질시험계획을 수립 작성하여야 한다.

제12조(건축제도 통칙의 적용) 이 기준에서 규정한 사항 외에 설계도서의 작성에 필요한 사항은 한국산업규격 KSF 1501이 정하는 바에 따른다.

제2장 철근콘크리트벽식 공동주택의 표준화 설계기준

제13조(적용범위) 이 장의 규정은 습식공법으로 건설하는 철근콘크리트조 벽식 공동주택(이하 "벽식 공동주택"이라 한다)의 설계에 대하여 적용한다.

제14조(설계방법) ①벽식 공동주택의 설계도면은 안목치수 설계방법을 적용하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 발코니 ·복도 ·계단 등 제15조제2항각호의 규정에 해당하는 경우에는 중심선치수 설계방법을 적용할 수 있다.

  ②제1항의 규정에 의한 설계도면의 격자체계는 불연속 복선격자를 적용하는 것을 원칙으로 한다.

  ③공동주택 세대 내부의 주요간수에 따른 안목치수 확보방법은 별표 3의 예시와 같다.

  ④안목치수 설계시 설계도면의 도면표기는 별표 4에서 정하는 기호를 사용하여야 한다, 다만, 이에 규정되지 아니한 기호는 중심선치수 설계시에 사용하는 기호를 사용할 수 있다.

  ⑤제4항의 규정에 의한 도면표기방법의 세부작성은 별표 5의 예시와 같다.

제15조(수평계획모듈) ①공동주택의 거실 및 침실의 각변의 치수는 안목치수 3M의 증분치를 적용하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 경우에는 안목치수 1M의 증분치를 적용할 수 있다.

  ②다음 각호의 1에 해당하는 구성실 각변의 치수는 안목치수 1M의 증분치를 적용하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 평면 구성상 부득이한 경우에는 보조모듈 증분치를 우선적으로 적용할 수 있다.

  1. 부엌 ·식당 ·욕실 및 화장실의 각변의 치수

  2. 복도 ·계단 ·계단참 및 발코니의 너비

  3. 현관·창고 및 다용도실의 각변의 치수

  4. 온실·수납공간 등 기타 공간의 각변의 치수

제16조(수직계획모듈) ①수직계획모듈은 1M의 증분치를 적용하는 것을 원칙으로 한다.

  ②층높이는 구성자재의 규격화와 주택건설의 생산성 향상을 고려하여 정하되 다음 각호의 1의 기준에 적합하여야 한다.

  1. 아래층 슬래브바닥 상부기준면에서 위층 슬래브바닥 상부기준면까지의 높이는 2.6미터 이상으로 1M의 증분치

  2. 아래층 슬래브바닥 상부기준면에서 위층 슬래브바닥 하부기준면까지의 높이는 2.5미터 이상으로 1M의 증분치

  3. 아래층 온돌층 상부기준면에서 위층 슬래브바닥 하부기준면까지의 높이는 2.4미터 이상으로 1M의 증분치

  ③거실 및 침실의 반자높이는 2.2미터 이상으로 1M의 증분치를 적용하는 것을 원칙으로 한다.

제17조(면잡기 및 기준면의 설정원칙) ①면잡기는 안목기준면잡기를 적용하는 것을 원칙으로 한다.

  ②제1항의 규정에 의한 안목기준면은 구조체의 두께·마감두께·허용오차 및 보정치수의 합이 M/10의 정수배가 되도록 설정하는 것을 원칙으로 한다.

  ③제2항의 규정에 의한 보정치수는 구조체의 두께·마감두께·허용오차의 합이 M/10의 정수배가 되지 아니할 경우에만 M/10의 정수배가 되도록 하는 보조치수로 사용하여야 하며, 마감두께에는 벽지 바름층의 두께 등 미세한 치수를 포함하지 아니한다.

제18조(세부기준에 대한 매뉴

얼의 제작·활용) 이 기준의 시행에 필요한 주요구성재의 조립기준면설정 등 세부기준에 대하여는 건축사법 제31조의 규정에 의하여 설립된 건축사협회장이 제작한 매뉴얼을 활용할 수 있다.

제3장 라멘조 및 철골조 공동주택의 표준화설계기준

제19조(적용범위) 이 장의 규정은 건축물의구조내력에관한기준에서 규정하는 철골구조, 철근콘크리트라멘구조, 철골철근콘크리트구조로 건설되는 공동주택의 설계에 대하여 적용한다.

제20조(구조계획모듈 및 수평계획모듈) ①구조계획모듈 및 수평계획모듈은 다음 각호의 규정을 원칙으로 한다.

  1. 기둥 중심간의 치수는 6M의 증분치로 하며, 보조적으로 3M의 증분치도 사용할 수 있다.

  2. 구성실 각변의 수평계획모듈격자간 치수는 3M의 증분치로 한다. 다만, 세대당 전용면적이 60제곱미터 이하이거나 다음 각목의 규정에 의한 치수는 1M의 증분치를 적용할 수 있다.

  1. 부엌 ·식당·욕실 및 화장실의 각변의 치수

  2. 복도 ·계단·계단참 및 발코니의 너비

  3. 현관 ·창고 및 다용도실의 각변의 치수

  4. 온실 ·수납공간 등 기타 공간의 각변의 치수

  ②제1항의 규정에 의한 스팬치수의 설정방법은 별표 6의 예시와 같다

제21조(수직계획모듈) ①수직계획모듈은 다음 각호의 1의 기준을 원칙으로 한다.

  1. 층높이는 아래층 바닥마감 상부기준면에서 위층 바닥마감 상부기준면까지를 2.7미터 이상으로 하여 1M의 증분치로 하며, 보조적으로 M/2의 보조모듈 증분치를 적용

  2. 천장높이는 바닥마감 상부기준면에서 천장의 하부기준면까지를 2.4미터 이상으로 하고 1M의 증분치를 적용

  ②보밑 기준면의 최저기준높이는 바닥마감 상부기준면에서 보밑 하부기준면까지 2.1미터이상을 원칙으로 한다.

  ③창문대의 높이는 바닥마감 상부기준면으로부터 개구부의 하부기준면까지로 M/2의 증분치를 적용하는 것을 원칙으로 한다.

  ③제1항 및 제3항의 규정에 의한 면잡기 및 기준면설정방법은 별표7의 예시와 같다.

제22조(세부기준에 대한 매뉴얼의 제작 ·활용) 이 기준의 시행에 필요한 주요구성재의 조립기준면설정 등 세부기준에 대하여는 건축사법 제31조의 규정에 의하여 설립된 건축사협회장이 제작한 매뉴얼을 활용할 수 있다.

부      칙

제1조(시행일) 이 기준은 2002년 12월 1일이후 사업계획승인신청분부터 적용한다.

▶ 기본설계도면 작성내용

◑ 총괄표

구  분	작성도서	축 척	작 성 내 용
목록	타일틀	―	공사명, 공사구분, 작성년월, 설계사무소명
	모면목록표	―	도면목차, 도면번호
개요	설계 개요서		설계 및 공사개요, 부대 및 복리시설개요,대지위치, 대지면적, 지역지구, 건축면적, 연면적, 지하층면적, 건폐율, 용적율, 구조, 층수 및 규모, 평형별세대수, 주차장
	면적표	―	대지지분별면적, 분양면적, 동별면적, 부대 및 복리시설면적
	구적표	1/100  ∼1/600	구적도, 구적표 및 산출근거
	배치도	1/300 ∼1/1,200	축척 및 방위, 대지면적, 건축선, 대지경계선및 대지가 접하는 도로의 위치와 폭, 건축선 및 대지경계선으로부터 건축물의 거리, 허가신청에 관계되는 건축물과 다른 건축물과의 구별, 옹벽, 우물, 배수시설, 오수정화시설, 분뇨정화조, 기타 건축물에 부수되는 시설 및 공작물의 위치, 공사용 가설건축물의 축조위치, 공사기간중의 도로점용범위, 조경계획, 주출입구, 쓰레기분리수거용기 위치
	주차계획도	"	법정 주차면적 대비 주차공간 계산표, 옥외 및 지하주차장 도면, 주차 배치도
	단지조감도	"	단지 전체의 조감도
안내도	부근안내도	1/500 ∼1/3,000	지적도, 위치도
	단지밖 교통체계도	"	진입도로 표시, 대중교통정류장 위치 단지 주변의 교통흐름과 교통체계, 차량 및 보행자 도로계획
	단지안 교통체계도	1/500 ∼1/1,000	단지내 교통체계, 택시승강장 위치, 소방도로 확보상황
	토지이용계획도	"	기존 나대지의 현황 및 수목상태 등을 최대로 이용할 수 있는 토지이용계획

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