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[본문스크랩] 집짓는데 평당얼매나 하냐?? | | | 이정도는 알고 집짓기 |
2014.01.10 20:03 |
|
일반회원 |
http://cafe.naver.com/dla4264/806
나 집을 지을려구 하는데... 요즘 얼마나 하냐?
컴사장: 가다야. 내가 집을 한 번 지어볼려고 하는데. 공사비가 얼마나 드냐?
노가다: 몰라..
컴사장: 왜 몰라. 네가 하는 일이 노가단데. 너 짜가 아니냐.
노가다: 사장아. 요즘 컴퓨터 얼마 하냐.
컴사장: 뭐. 조립하기 나름이지.
노가다: 집도 짓기 나름이야.
컴사장: 아.. 글쎄, 대충 얼마냐고. 동네 건축업자한테 물어보니까 잘만 얘기해 주두만...
평당 300만원이면 자기가 지어 준다는데.
노가다: 세상 참 편하게 사는구나.
네 가게에 컴퓨터의 "컴"짜도 모르는 사람이 와서 컴퓨터 조립해 달라면 어떻게 하냐.
컴사장: '흐~' 일단 봉 잡았지. 일단 대충 견적 얘기해주고.
잘 모르는 부품은 싼거 끼워 넣고 해서 용돈 좀 벌지. 이거 남이 알면 안되는데...
노가다: 네가 꼭 그 아저씨 꼴이다. 이 놈아.. 어리숙하기는. 너 집 지을 땅은 있는 거냐?
컴사장: 저기 공터 있지. 저거 우리 땅이거든. 한 100평쯤은 돼..
노가다: 토지이용계획서에 어떻게 나와 있는지는 확인했냐?
컴사장: 야! 내 땅에 내가 집 짓는다는데 무슨 계획서가 필요해.
노가다: 그러면 지금 구청 가서 토지이용계획확인서하고 토지대장 떼와라. 2,000원도 안해.
그리고 내일 나한테 다시 와. 커피값하고 서류들고.
네가 옛날에 싸게 컴퓨터 조립해 줘서 내가 갈켜 준다.
그리고 제발 공사비 따질 때 평당 얼마라구 하지 마.
그건 공사비가 다 나왔을 때 평당 얼마라구 계산하는 거야.
평당 공사비가 300만원인데, 집이 40평이니까.
공사비가 1억2000만원 든다고 생각하지 마라.
그리고 그런 말에 속지 마라. 제발..
컴사장: 얌마.. 아파트는 공사비 평당 얼마라구 잘도 말하잖아.
노가다: 이 바보야.. 그건 총 공사비 계산이 다 끝나고.
그걸 평으로 나눠서 평당 공사비가 나온거야.
총공사비가 먼저고 평당공사비는 나중이야.
총공사비가 아버지고 평당 공사비는 아들이야 . 애비 없는 자식 봤냐.
누가 너한테 이거 평당 얼마에 공사해 준다고 하면 그냥 무시해.
그게 네 돈 아끼는 길이다. 빨리 구청이나 갔다가 와.
서류 떼서 올 때 커피 한 잔 뽑아서 와라.
컴사장: 잠깐만 여기서 기다려라. 금방 갔다가 올께.
여기 토지이용계획확인서하고 토지대장..떼기 쉽던데.
컴사장: 어이~. 오래 기다렸지. 여기 토지이용계획 확인서하고 토지대장. 떼기 쉽던데.. 아가씨도 친절하고.
노가다: 커피는 뽑아 왔냐?. 서류 이리 줘봐. 보자.
지목은 대지로 되어 있고. 면적은 335m2 이니까.. 100평정도 되네..
땅도 도로에 접해 있고....도시지역이고 용도지역에 제2종 일반 주거지역이네..
다른 해당사항은 없고..
땅은 괜찮네.. 뭐.
컴사장: 뭐 그리 혼자 중얼거리냐? 이 서류 집 짓는데 필요는 한 거냐..
노가다: 잘들어. 너한테 피가 되고 살이 되니까.
첫째. 지목이 대지가 아니라면 건물을 바로 짓지는 못해..
둘째. 땅이 도로에 2m이상 닿아 있지 않는다면 못 짓구...
셋째. 제2종 일반 주거지역에 지을 수 있는 건물은 법으로 정해 놓았다. 네 맘대로 못 지어.
넷째. 이 지역에 짓는 건물은 건폐율 60%이하 용적률 200% 이하로만 지을 수 있다.
알겠냐.
컴사장: 더 가관이네.. 보통 사람은 집도 못 짓겠네.
노가다: 인터넷에 찾아보면 건축법과 각 지방 자치법규가 있어. 그 중에 도시계획조례가 있는데.
거기에 나와 있단다.
건축법은 지방에 관계없이 같지만, 도시계획조례는 지방마다 틀리니까. 그건 알고 있어라.
그러니까 네 땅에 지을 수 있는 건물을 대충 설명하자면.
제2종 일반주거지역이면 지을 수 있는 건축물은 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설 이거든..
그리고 건폐율이 60%이하니까. 땅이 100평이면 1층 면적이 60평까지 지을 수 있고
용적율이 200%이하니까. 건물의 총 면적은 200평까지 지을 수 있다.
컴사장: 그럼 건폐율은 1층 면적이고 용적율은 각 층 면적을 합한 거란 말이냐?
노가다: 말 짜르지마라. 까먹잖아.. 정확한 의미는 아니야. 지금은 그 정도로만 알고 있어라.
어디까지 얘기했지?
음.. 그러니까.. 그래..
네가 건물을 지으면 1층 60평으로 해서 3층까지 지을 수 있고,
1.2층을 상가로 하고 3층은 주택으로 해서 임대를 생각하는 것도 좋을 것 같다.
내가 이렇게 주절주절 설명을 하는 이유는
네 땅에 어떤 건물을 얼마나 지을 수 있는 지는 알고 하란 말이다.
그래야 계획을 세우지. 지피지기면 백전백승. 아싸.... 좋은 말 나왔다. 적어라..
컴사장: 그럼 어떻게 계획을 세우는데..
노가다: 잘 ~ .
컴사장: 또 뭐냐?
노가다: 밥은 먹여주고 해야지. 내 수강료는 비싸다. 이거 네가 내 말 듣고 공사하면 본전 뽑으니까.
아깝다 생각말고 투자해라..
계획을 짜자.
컴사장: 밥은 조금 있다가 사 줄테니까... 먼저 얘기부터 해봐라.
노가다: 우선 대충 공사하는 흐름을 얘기 하마.
계획->설계->건축허가->시공자 선정->착공신고->시공->건축물사용승인->건축물등기
건축을 하는 순서는 대충 이렇거든..
건축이라는 것은
네 머리 속의 계획을 설계에서 그림과 문자로 만들고 공사를 하면서 실제로 건물을 완성하는 거야.
컴사장: 무지하게 거창하게 이야기하네..
노가다: 임마. 내 말의 핵심은 아무리 설계를 잘하고 시공을 잘해도 네 계획이 엉망이라면 꽝인거야.
건축의 첫 번째 단추는 네 머리 속에서 나온 계획이야..
설계자와 시공자는 역할은 네 생각을 구체화해서 건물을 짓는 것뿐이야.
알겠냐?
건축을 하나의 사업이라고 생각하고 사업계획을 짜란 말이야.
이 건물을 어떻게 얼마에 지어서 얼마나 수익을 얻을 것인지. 제대로 계획을 짜고 하란 말이야.
이것까지 내가 너에게 열을 낼 이유는 없고.. 자~! . 이제 네가 원하는 집 은 어떤거냐.
컴사장: 1층은 상가, 2층은 주택으로 세를 주고, 3층은 내가 살려구.
건물을 크고 높게 짓는다고 좋은게 아닌 거 같아. 건물 지어 놓고 세가 안 나가면 어떻하냐.
노가다: 그럼 1층 상가는 어떤 업종에 임대를 할려구?
컴사장: 그것까지 생각해야 되냐?
노가다: 평범한 건물보다는 여기에는 무슨 장사하면 잘 되겠다라고 생각이 되도록 지어야돼.
너 같으면 조금 세를 더 주더라도 장사 잘 되는데 가냐.
아니면 장사가 조금 안되더라도 세가 싼데 가냐.
다른 상가와 경쟁을 하려면 그런 것도 생각해 놔야지.
건물만 지으면 무조건 임대가 된다고 생각 하지마.
설계를 할 때 그런 것도 고려해서 설계를 해야 돼. 어떤 업종인지에 따라 설계는 달라지거든.
2층은 어떻게 세를 놓을 거냐. 그냥 한 층을 한 세대로 세를 줄거냐?
컴사장: 60평을 집 하나로 하기에는 무리가 있지 않을까? 두 집으로 나눠야 할 것 같은데..
3층은 그냥 한 채로 해서 넓게 쓸려구.. 내가 살거니까.
노가다: 그거 참 애매하군.. 그렇게 되면 2,3층의 구조가 달라지는데.. 어떻게 되었건.
이제 설계를 할 사람을 찾아야 겠군.
네 머리 속에 있는 것을 끄집어 내줄 사람이.....넌 지금은 어떤 상상을 해도 되니까..
많이 많이 생각해라.
이제 지금부터 그걸 현실로 만들어 보자구. 그게 될지 안될지는 설계를 해보면 알겠지.
이제 설계에 대해 알아보자.
설계를 하자.
컴사장: 근데 꼭 건축사 사무소에 설계를 맡겨야 되냐?
노가다: 맡겨야 돼. 너의 경우는..
법님이 가라사데.
“건축허가를 받아야 하는 건축물과 100㎡이 넘는 단독주택은 건축사의 도장이
있어야 하느니라."
따라서 소규모 건축물이 아닌 경우를 제외하고는 건축사 도장을 받아오도록...”
법 때문이 아니고, 설계는 제대로 해야 된다.
설계를 제대로 해놓으면, 시공은 그대로 따라 오는거야.
사실 시공이라는 것이 설계대로만 공사하면 되는 것이거든.
물론 시공을 하기 위해서 설계를 하는 것이지만,
중요한 것은 시공을 하는 사람에게 선택의 여지를 주면 안돼.
너의 생각이 설계자에게 전달되어 설계도면으로 나타나고,
그 설계도면을 가지고 시공자가 건물로 만드는 거야.
설계란 것은 달리 표현하자면
건축주, 설계자, 시공자가 이해할 수 있는 언어로 쓰여진 하나의 의사전달 방법이야.
네가 설계도면 없이 공사를 한다는 것은 아프리카 사람과 한국말로 대화하는 거랑 같다.
그리고 사실 제일 중요한 것이 돈인데..
제대로 설계를 해서 공사를 하는 것과 제대로 설계를 하지 않고 공사를 하는 것 중에서
어떤 것이 너에게 더 이익인가 하는 문제인데..
결론을 얘기하자면 설계를 제대로 하는 것이 전체 공사비는 적게 든다.
컴사장: 너무 고차원적으로 얘기하는거 아니야? 네가 그렇게 얘기하면 어떻게 알아 듣냐..
노가다: 말이 좀 복잡했나... 하지만, 왜 설계를 해야 하는 지는 알고 있어야지.
쉽게 예를 들어 얘기하마. 어떤 현장에서 일인데..
공장을 짓는 것이었는데, 공장주가 설계는 했었거든, 허가만 받으려구 싸게 했던거야.. 대충.
나머지는 시공하는 사람과 상의를 하면서 한다고..
공장을 짓다가 마음에 안 들었나봐...
그래서 구조를 조금 바꿨어. 근데, 이 바뀐 구조가 이미 공사한 것 하고 맞지를 않는거야..
공장주는 시공한 사람 책임이라고 하고,
시공한 사람은 공장주가 바꾸라고 해서 했는데, 지금 그렇게 얘기하면 어떻게 하냐구 하고...
원래 공사기간이 8개월이었는데 공사가 끝난 것은 1년 반이 걸렸어...
시공하는 사람도 두 번이나 바뀌고... 설계변경에 문제가 생겨 허가 받기도 힘들었고..
컴사장: 야.. 다 그런 것은 아니잖아..
노가다: 대부분 그래..
머리 속에 있는 것을 실제로 실행에 옮기면서 많은 시행착오를 거치게 되지.
설계를 통해서 이 시행착오를 줄일 수 있는 거야.
설계를 하면서 네 생각을 설계자가 그림으로 보여주기 때문에
미리 잘못된 부분을 확인할 수 있는 거야.
또한 전문가의 전문지식을 통해서 수정.보완 할 수도 쉽고.
그리고 중요한 것은 설계가 끝나고 공사가 시작이 되면 왠만하면 설계를 변경하려고 하지 마라.
그게 다 돈이다.
차라리 시간이 걸리더라도 처음부터 마음에 들게 설계를 해라
설계는 누구에게 맡겨야되?
컴사장: 그럼 어디에다 설계를 맡겨야 되냐?
노가다: 우선 건축사 사무소에 대해 얘기 좀 할게..
건축사 사무소는 건축사 자격증을 가진 사람만 차릴 수가 있다.
건축사 사무소에서 이윤을 내는 방법은
건축설계와 건축감리를 해주고 그에 대한 용역비를 받는거야.
아까 얘기한데로 일정규모 이상의 건축물은 건축사에게 설계를 맡겨야 되지.
'설계하는데 돈 들어 갈 것이 뭐가 있어, 직원 월급만 주면 되지' 라고 생각하고
돈 많이 번다고 생각하지 마라.
월급 제때 못 주는 곳도 많다.
사무소가 서로 경쟁이 심해서.. 서로 설계비를 낮추게 된다.
그러다 보니 낮은 설계비에 사무소를 운영하자니 설계를 많이 해야 유지가 된다.
그래서 하나의 설계에 투자하는 시간이 별로 없고 설계도면의 질이 많이 떨어졌지.
네가 지금 싸게 설계를 맡기면 받을 수 있는 설계도면은
관공서에 허가 신청할 때 내는 도면과 착공시 필요한 도면 몇 개가 추가 된 것 뿐이야.
그리고 예전에 설계한 것 복사하기도 하고.
살아 남으려면 어쩔수 없어.
그래서 요즘 건물들이 다 비슷비슷하지.
시공하는 사람들도 설계에 대해서 불만이 많아. 도면대로 공사를 할 수가 없거든.
원래는 도면대로만 시공하는 건데...
시공자가 임의로 해석을 하다 보니 문제가 많이 발생을 해.
건축주에게 금전적인 피해도 가구.
컴사장: 그럼 도대체 얼마에... 어디에다 맡겨야 돼..?
노가다: 우선 하나 알아 둬야 하는 것은.
어떤 건축사 사무소에 맡기는가가 중요한 것이 아니라,
실제 네 건물을 설계하는 사람이 누군가가 중요해.
어떤 일이든 가장 중요한 것은 사람이야.
설계를 의뢰할 때 여러 사무실을 가서 상담을 받아보고 사무실을 선택해라.
건축사 사무실마다 능력의 차이는 크다.
그 사람이 어떤 설계를 해 봤는지도 알아봐야 해. 경험이라는 것 무시할 수가 없지.
그리고 상담할 때 예상 공사비와 건물의 형태나 목적 그리고 어떻게 활용을 할 것 인지.
네 계획에 대해서 상세히 설명을 해.
시시콜콜한 것 까지 얘기를 해라. 네 아들놈이 몇 살인지도..
만약에 너와 대화가 잘 안되면 그냥 나와라. 너와 설계자는 궁합이 맞아야 돼.
잘 된 설계라는 것은 설계자의 전문지식과 건축주의 생각이 충분히 반영이 되어야 하는 거야.
네가 원하는 것을 설명을 하면 설계자는 우선 법적으로 이상이 없는지를 설명을 해 줄 것이고,
네가 원하는 건물의 대략 공사비도 말해 줄 거야. 이제 서로 맞추어 가는 거야.
필요한 것은 넣고 필요 없는 것은 빼고..
그리고 계약서 작성은 잘 해야 한다.
건축사 사무소에서 너에게 제출하는 설계도면 무엇이 있는지
네가 그에 대한 비용지불을 어떻게 할 것인지를 확인을 해야 한다.
네가 지급하는 설계비의 대가는 설계도면이야. 네가 뭘 받고 얼마를 줘야 하는지는 알고 계약해라.
그리고, 건축감리에 대한 조건도.. 건축사에서 설계를 해야 되는 건축물이면 감리도 해야 된다.
컴사장: 복잡하구만... 근데, 내가 무슨 도면을 받아야 되는지 알아야지 계약을 하지.
노가다: 그건 여기 자료실에 가서 찾아봐. 그것까지 가르쳐 줘야 되냐.
그리고 건축사 사무소 갈 때 토지이용계획확인서 하고 토지대장는 가지고 가라.
그래야 얘기가 쉽게 된다. 이제 설계 끝나거든 나한테 와라. 올 때는 밥값 들고 오고.
이제 견적을 받아 볼까!
노가다: 어이! 온 것 보니까. 설계 끝난 것 같네.
컴사장: 그래. 경계측량도 했고, 건축허가도 냈다. 건축사 사무소에서 도와 주던데..
노가다: 자 그럼. 설계도면하고 공사비 내역서 줘봐.
컴사장: 무슨 내역서. 도면은 받았는데, 내역서는 없는데.
노가다: 이거 이거... 내가 얘기 안해줬냐.. 건축사 사무소 가서 공사비 내역서 달라고 해라.
아마 돈 얼마 더 달라고 할거야. 비용이 들어도 꼭 필요하니까.. 해 달라고 해라.
컴사장: 왜 필요한데?
노가다: 공사비 내역서는 네 공사비가 얼마라고 표준 품셈에 근거 해서 공사비를 산출한거야.
컴사장: 그거는 시공자들한테 견적서를 받아 보면 되잖아. 괜히 헛돈 쓰는거 아냐.
노가다: 하나만 알고 둘은 모르는 놈. 네가 시공자들한테 견적서를 받으면 견적서들이 다 똑 같은 줄 아냐?
견적 내는 사람마다 내용이 다 틀려... 네가 비교를 하려면 기준이 있어야 될 거 아니야..
너 건축에 대해 잘 알지도 못하면서... 네가 그 견적서들을 보고 어떤 것이 좋다고 평가 할 수 있어?
컴사장: 아니.. 내가 보면 아나...
노가다: 시공자들이 왜 견적서를 내냐?
컴사장: 공사 할라구..
노가다: 너에게 주는 견적서는 공사를 따려구 내는 거야.
우선은 네 마음이 끌리게 견적서를 작성을 하는 거야. 너를 속여서라도 말이지.
너는 그런 내역서를 걸러 내고, 실제 공사를 싸게 잘하는 사람을 고르기 위해 견적을 받는 거야.
그렇게 하려면 네가 제대로 견적을 낼 수 있게끔 만들어 줘야 할거 아니야.
컴사장: 알겠는데. 내가 공사비 내역서 가지고 뭘 하냐구. 네 말대로라면 공사비 알려고 하는 건 아니잖아.
노가다: 우선 공사비 내역서에는
전체 공사내용과 재료,수량을 표시해 놓고 그것을 기준으로 공사비를 계산해 놓았거든.
네가 공사비 내역서에서 금액부분만 삭제를 하고 그것을 시공자들한테 주고 견적서를 받으면 돼.
다시 말하면, 공사비 내역서의 원래 목적은 건축주가 공사비를 알기 위해 만들었지만,
실제 사용은 시공자들에게 견적서를 받기 위해 쓴다.
내역서에는 전체 공사내용과 재료를 모두 표시해 놓았기 때문에
시공자들이 견적서를 낼 때 고의로 빼먹거나 실수로 누락시키지를 못하거든.
다시 말해서 견적을 내는 사람이 똑 같은 조건에서 견적을 내는 거야.
그렇게 해야만 네가 견적을 받아보고 어떤 것이 좋은지 쉽게 판단할 수가 있는 거야.
그리고, 너 마감재료는 뭘로 할건지 생각해 놨냐.?
컴사장: 그거 설계도면에 다 있잖아. 도면 보니까. 바닥은 데코타일, 벽은 뭐라고 다 되어 있던데.
노가다: 설계도면에 다 표시가 되어 있더라도. 그것은 품목만 표시해 놓은거야.
너 슈퍼에 가서 라면을 살 때 만드는 회사와 종류에 따라 가격과 맛이 다 틀리지.
설계도면에는 라면이라는 품명만 표시 되어 있고, 어떤 라면으로 할건지는 네가 선택해야 돼.
네가 공사할 사람에게서 견적을 받을 때 자세하게 조건을 제시하지 않으면.
그건 시공자들이 마음대로 선택을 해서 견적을 낸단 말이야.
그렇게 되면 공사비도 차이가 많이 나. 바닥에 데코타일로 한다고 했지.
데코타일의 종류만도 수십 가지고 가격도 5,000원에서 20,000원 사이로 가격차이도 많이나.
알겠냐... 네가 미리 어느 회사 어떤 데코타일로 할 것인지 미리 선택을 해놓고 견적을 받아야 돼.
그렇지 않으면 견적의 의미가 없어.
컴사장: 근데, 내가 어떤 회사 어떤 제품이 좋은지 알고 그렇게 하냐 말이지.. 안그래.
내가 건축을 해 보지도 않았는데..
노가다: 이게 비결이야. 집을 싸게 잘 짓는 비결.
그 정도 알아보지도 않고 공사를 할 생각은 말아라. 아는 사람만 돈을 절약하는거야.
대충 집 지을 생각이면 건축사무소에 간단한 도면 싸게 받아서,
시공자들이 알아서 견적 내서 공사하면 돼.
그러면 네가 복잡한 것도 없어. 시공자들의 주머니에 들어가는 돈만 많이 주면 돼.
이제 네가 선택해라.
돈은 좀 들더라도 네가 편하게 공사하려면 그렇게 하고. 공사가 제대로 될지는 나도 모르지만...
돈 쓸 때 쓰고 네가 조금 귀찮고 번거러워도
네 마음에 들고 돈들인 만큼 건물이 나오게 하고 싶으면 그렇게 하고..
견적을 받기전에 하나.
컴사장: 나 왔다. 네 말대로 공사비 내역서도 뽑았고, 재료를 뭐로 할건지 다 정했다.
인터넷 돌아 다니면서 알아보고 아는 사람 공사하는데도 돌아 다녀보고 했다.
노가다: 잘했다. 지금 좀 귀찮고 시간이 많이 걸려도 제대로 지어야지. 나중에 후회하지 않고..
컴사장: 근데 견적을 어디서 받냐... 나는 아는 사람도 별로 없는데..
노가다: 니가 견적을 받기 전에 주의할 것이 하나 있다.
아는 사람을 통해서 견적을 받거나 소개를 받는 것은 조심해라.
왜냐면, 건축이라는게 오해나 분쟁이 많이 생기거든.
니가 친구에게 일을 맡기면 공사가 잘 끝났을 때는 문제가 없지만,잘 안 됐을 때는 친구사이 "쫑"이다.
그리고 견적을 비교할 때 객관적인 판단이 힘들다.
고로 나한테 공사 부탁할 생각은 아예 말아라. 친구 잃고 싶지 않다.
컴사장: 근데.. 모르는 사람한테 맡기면 불안해서.. 아는 사람이 낫지 낳을까?
노가다: 옛 어른 말씀이. “아는 놈이 더 무섭다.” 이거 잘~ 새겨 들어라.
컴사장: 근데, 견적은 건설회사에 부탁을 해야 하냐?
노가다: 아~! 그 얘기를 안해줬군.
법님이 가라사대.
“주거용 200평이상, 비주거용150평 이상은 건설업체가 공사를 해야 하느리라..”
여기서 건설업체는 일반건설업체를 말한다.
컴사장: 건설사는 다 똑 같은 것 아니냐?
노가다: 아니. 건설업체는 두 가지로 나뉘어 진다. 일반 건설업체와 전문 건설업체
일반건설업체는 건축물에 대해 총체적인 책임을 지고 공사를 관리하는 것이 일이고,
전문건설업체는 그 공종에 대한 전문 기술을 가지고 실제 공사를 하는 회사야.
네가 견적을 받게 되면 일반건설업체에서 견적을 받는 거야.
컴사장: 꼭 일반건설업체에다 공사를 맡겨야 되냐?
노가다: 꼭 그런 것은 아니야. 네가 직접 전문건설업체에 공종별로 나누어 직접 일을 맡겨도 돼.
단, 일정한 경력을 가지고 있는 현장관리자를 배치해야 된다.
컴사장: 그럼 200평, 150평 보다 작으면..
노가다: 그 경우는 네가 직접 공사를 할 수 있지. 이 말은 건설회사를 지정할 필요가 없다는 말이다.
이 경우는 견적을 받을 수 있는 범위가 넓어 지지.
일반 건설업체나 전문건설업체 그리고 건축업자 또는 동네 목수도 가능해.
네가 직접 공사를 하는 거니까.
작은 상가나 소규모 빌라나 연립을 면허가 없는 건축업자가 공사를 할 수 있는 이유야.
컴사장: 그럼.. 일반건설업체에 일을 맡기는게 좋은 것 아니야?
노가다: 반드시 그런 것은 아니야. 건물의 규모에 따라 달라진다.
이거 이러면 자꾸 얘기가 길어지는데.
컴사장: 네가 저 번에 그랬잖아. 원리를 알아야 한다구.
노가다: 그럼 좀 길어지더라도 참아라.
건설공사도 물건 사는 거랑 비슷해. 다만 건설은 주문제작이라는 것 외에..
생산자 -> 도매상 -> 소매상 -> 소비자 이게 물건 살 때의 유통과정이야.
너는 물건을 어떻게 하면 싸게 산다고 생각이 되냐?
컴사장: 생산자한테서 바로 사는 게 제일 싸겠지.
노가다: 그렇지~. 여기서 도매, 소매상은 소비자에게 제품이 쉽게 가도록 하는 거야.
건설의 유통과정 또는 돈의 일반적인 흐름은
건축주 -> 일반건설업체 -> 전문건설업체 -> 현장기능공
여기서 현장기능공이 누구냐 하면..
너 오야지라고 들어봤지. 일본말로 아버지,아저씨의 의미인데. 십장, 반장으로 이해 하면 된다.
이 오야지는 3~8명 정도의 기능직 인력으로 팀을 구성을 하고 그 팀을 이끌어 나간다.
이 오야지는 건설 직종수 만큼 있다. 형틀 오야지, 미장 오야지, 철골 오야지 등등..
한 명의 기능공으로는 일을 따기가 힘들기 때문에 여러 명이 한 팀을 이뤄서 일을 하는거야.
어떻게 하는 것이 공사비가 쌀 것 같냐?
컴사장: 현장기능공에게 공사를 맡기는 게 제일 싸겠군. 근데 좀 이상해..
노가다: 이상할 것 없어.
여기에서 일반건설업체의 역활은 공사의 관리이고 전문건설업체의 역할은 시공이야.
실제 사용되는 재료비와 노무비와 관리에 필요한 경비와 이윤이 포함된 것이 총 공사비야.
공사와 품질 관리는 재료와 인력을 어떻게 사용할 것 인지에 대한 소프트웨어적인 요소야.
재료와 인력은 공사에 필요한 하드웨어적인 요소이구.
컴사장: 근데 내가 현장기능공에게 공사를 맡길 수 있냐?
노가다: 당연히 안되지.
건축의 "건"자도 모르는 네가 현장을 제대로 관리할 수가 없잖아.
건물이 제대로 지어지는 것은 현장관리가 50% 현장기능공이 50% 야.
그래서 사람들이 관리를 할 수 있는 건설회사에 공사를 맡기지.
그리고 소규모 공사에서는 건축업자에게 맡기는 거고.
건축주가 건축에 대해 전문지식이 없으면 힘들어. 속기도 쉽고.
컴사장: 건축업자에게 일을 잘못 맡기면 안된다던데..
노가다: 그것은 건설업체도 마찬가지야. 건물 엉망되고 돈은 돈 대로 들어가기가 쉽지.
대부분의 건축업자가 나는 안 그렇다고 해도 조건이 그렇게 만들지. 사람은 돈에 약하거든..
어떤 일이나 그렇지만 이런 문제를 해결하는 방법은
유통구조와 이윤구조를 파악하는 것이 핵심이야...
네가 공사를 싸게 잘 끝내려면 건설의 유통구조와 이윤구조를 알아야 돼.
이 사람이 어떤 유통구조로 일을 하고 이윤은 어떻게 내는가를 알면 답은 쉽게 나와.
이제 견적을 받아 볼까..
견적을 받기전에 둘.
노가다: 참! 주의사항. 너 건설브로커라고 들어봤냐?
컴사장: 가끔 뉴스에 나오던데. 뭐 대충 들으니 나쁜 놈이두만.
노가다: 건설브로커는 누구나 될 수가 있다.
내가 만약 너에게 내가 1억에 공사를 해주겠다고 하고는 건설회사나 건축업자에게
9,000만원에 그냥 넘겨버리고 1,000만원을 쓰~윽하게 되면 나도 건설브로커다.
속된말로 ‘손도 안 대고 코 푸는 격’이지. 단지 내가 공사를 가지고 있다는 이유하나로..
넌 이런 사람을 조심해야 해.
중간에 이런 사람만 끼지 않으면 9000만원에 공사할 수 있는데..
이런 사람은 중간에 껴서 건축주와 시공자의 피를 빨아먹는 거야.
대부분 건축주와 친분이 있는 사람이 대부분이지.
컴사장: 그럼 너도 요주의 인물이군.
노가다: 조심해라. 까불면 먹어버린다.
컴사장: 이제 견적을 받아봐야 하잖아.
노가다: 그래야지. 그 전에 한가지만 얘기하자.
1.건축주 -> 일반건설사 -> 전문건설사 -> 현장기능공
2.건축주 -> 일반건설사 -> 현장기능공
3.건축주 -> 현장관리자 -> 전문건설사 -> 현장기능공
4.건축주 -> 건축업자 -> 현장기능공
5.건축주 -> 현장관리자 -> 현장기능공
이 정도가 공사를 맡길 수 있는 경우의 수야.
만약 주거용200평,비주거용150평 이상의 건물을 짖는다면 법적으로 1번 또는 2번을 해야 돼.
그 외에 200평,150평 이하라면 1번,2번,3번,4번,5번 모두가 가능해. 다 장단점이 있다.
컴사장: 근데, 현장관리자가 뭐냐?
노가다: 일반건설사, 건축업자, 현장관리자 모두가 공사를 관리하지.
일반건설사와 전문건설사는 건설업면허를 가지고 있는 회사이고
건축업자는 건설업면허를 가지고 있지 않은 개인이야.
이들은 건축주와 계약된 공사금액 내에서 공사를 하고 나머지를 이윤으로 가지고 가지.
여기에서 현장관리자는 조금 다르다.
현장관리자는 이윤을 가지고 가는 것이 아니라
건축주에게 고용이 되서 월급제나 성과급으로 일을 해.
쉽게 얘기하면 직원이 라고 할까.
만약 네가 짓고 싶은 건물이 소규모라면
현장경력이 풍부한 현장관리자를 찾는다면 건축하는 것이 아주 쉽게 풀릴 수 있지.
사실 소규모 건축물에서는 회사 단위의 관리업무가 필요가 없거든.
네가
능력이 있는 현장관리자에게 일을 맡긴다면, 공사비도 아낄 수 있고,공사의 품질도 좋지.
다만 그런 사람을 찾기가 힘들지.
현장관리자를 고용해서 건축을 하는 경우는 실제로 네가 직접 공사를 하는거야.
단지 전문적인 지식을 가지고 있는 직원을 계약제로 채용을 해서 관리업무를 맡긴 것뿐이야.
어디나 마찬가지겠지만, 좋은 사람 찾기가 힘들다.
견적을 받기전에 셋.
컴사장: 공사비는 어떻게 줘야 하냐?
노가다: 우선 일반적으로 두 가지로 나눌 수가 있다.
첫째, 공사가 끝나면 주는 것.
둘째, 공사를 시작하기 전에 주는 것.
공사가 끝났을 때 공사비를 주는 것은 건축주의 입장이고,
공사를 시작하기 전에 받는 것은 공사를 하는 사람의 입장이다.
쉽게 얘기하면,
첫 번째, 공사가 끝났을 때 공사비를 주는 것은 물건을 사는 것과 비슷하다.
공사를 하는 사람은 건물을 자기 돈을 들여 지어 놓고 건축주가 그것에 대한 대가를 지불하는 것이다
이 방법은 건축주에게 유리한 방법이지. 물건을 확인을 하고 돈을 주는 것이니까..
두 번째, 공사 시작하기 전에 미리 공사비를 지급하는 방법은.
공사를 하는 사람은 자기 돈을 들여서 공사를 하는 것이 아니기 때문에 자금의 부담이 없다.
따라서 건축주에게는 다소 불리한 방법이다. 물건을 확인하지도 않고 돈을 주는 것이기 때문이지.
그래서 서로의 입장을 어느 정도 생각을 해서
그 절충안이 공사를 여러 단계로 나누어서 공사비를 지급 하는 거야.
한 공정 한 공정이 끝날 때마다 계약서에 따라 그에 따른 대가를 지급하는 방법이야.
건축주 입장에는 공정이 끝난 것을 보고 돈을 주기 때문에 공사에 대한 확인의 기회가 있고,
공사를 하는 사람의 입장에서는
초기 투입자금만 필요하기 때문에 공사를 하는데 필요한 돈이 적어지지
컴사장: 그런데 '공사비를 어떻게 주는가'가 공사비와 관계가 있냐?
노가다: 아주 큰 차이가 있지.
네가 컴퓨터를 팔 때 네가 미리 조립을 해 놓은 컴퓨터를 파는 것과.
사는 사람이 부품을 다 가지고 와서 조립해 달라고 할 때. 너는 돈을 어떻게 받냐?
컴사장: 미리 조립해 놓은 컴퓨터를 팔 때는 부품에 이윤을 붙이고 그리고 컴퓨터 조립비를 받겠지.
그리고 부품을 사와서 조립해 달라면 뭐 조립비만 받아야지.
노가다: 공사비도 비슷해. 틀리다고 우기면 어쩔 수 없지만..
두 번째의 경우에는 공사하는 사람은 공사를 하기 위해 돈이 필요 없다.
먼저 건축주에게서 돈을 받아 공사를 하기 때문이지.
공사를 하는 사람의 입장에서는 그만큼 위험부담이 없다는 거야.
첫번째의 경우는 공사를 하는 사람이 돈을 들고 공사를 하는 거야. 위험부담금이 있지.
공사를 하고자 하는 사람은 돈이 없으면 은행에서 대출이라도 받아야지 공사를 하는 거야.
그래서 이런 공사비 지급조건은 견적서를 받을 때 먼저 알려 줘야 돼.
그래야지 견적을 내는 사람이 이 조건에 맞게 견적을 내지.
네가 현장관리자를 고용해서 공사를 직접 하는 것이 아니라면, 네가 공사비를 먼저 줄 필요는 없다.
그러나 사실 네가 공사비를 먼저 준다고 해도 공사를 하는 사람은
건축주가 자신의 편의를 봐줬다고 생각하지 그것으로 공사비를 깎아 주지는 않는다. 알겠니..
이제 진짜 견적을 받아보자.
컴사장: 근데 언제 견적 받아 보냐.. 네 얘기만 듣다가는 몇 년이 지나도 공사 못하겠다.
노가다: 자! 다시 확인을 한번 해보고 견적을 받아 보자구..
설계를 하고 건축허가를 받고 재료는 어떤 것으로 할지도 정했고,
이제 설계사무소에서 받은 공사비 내역서를 가지고 견적을 받으면 돼.
공사비 내역서를 가지고 견적을 받아야 하는 이유는 내가 저 번에 설명을 했지.
공사비 내역서에서 재료는 자세하게는 나와 있지 않아.
가령 라면이면 라면이지 신라면, 삼양라면 이렇게 표시하지는 않거든.
그건 네가 정하는 거야. 견적서의 비고란에 자세하게 써 줘야 돼.
내역서에 금액란은 다 공란으로 만들어 놓고,
자~! 이제 준비가 다 되었다.
컴사장: 근데 어디서 견적을 받아 보냐구.
노가다: 가능한 많은 사람들에게 견적을 받아 보는 것이 좋아.
우선 네가 견적 낼 조건들을 다 정해 놓았기 때문에
견적서의 공사금액만 가지고도 충분히 비교가 돼.
그러니까 견적서를 많이 받아본다고 복잡하다고 생각하지 마라.
10개의 견적서 중에 제대로 된 견적서 하나 찾기가 힘들다.
우선 많이 떠벌리고 다녀라. 여기 저기. 알겠니..
견적을 내고 싶은 사람에게는 다 내게 해라.
옛날에는 집 짓는다고 하면 몰래 몰래 했는데.. 요즘은 그렇지가 않다.
인터넷 견적 싸이트에도 올릴 수 있으면 올려라. 단 개인 정보누출은 가능한 막고..
컴사장: 그런데 어떤 견적이 좋은 견적인지 알 수가 있냐?
노가다: 그렇지. 어떤 견적이 좋은 견적인지 모르겠지.
이렇게 같은 조건을 걸고 견적을 받았는데도 모르겠는데, 그렇지 않으면 네가 얼마나 헷갈리겠냐?
우선 설계사무소에서 받은 공사비 내역서보다 공사금액이 비싼 것은 빼라.
그 이유는 일반적으로 공사비 내역서의 공사비는 실제 공사비보다 많기 때문이지.
그리고 견적을 받을 때 하나 더 받아야 하는 것이 있다.
공사일정표. 공사를 이런 순서로 한다고 보여주는 계획표이다.
그럼 공사가 언제 시작해서 언제 끝나는지 보여주기 때문에 네가 이해하기 편하다.
너는 우선 견적서를 추려 놓고 비교를 해봐라. 그리고 견적서에 공사이윤 부분은 무시를 해라.
어떤 견적서는 아예 이윤부분을 써 놓지 않은 경우도 있는데.
사실 이윤이라는게 공사를 견적보다 싸게 하면 다 이윤이 거든.
그래서 이윤 항목은 실제의 이윤이 아니야.
너무 싼 견적서를 택하지는 마라.
왜냐면 우선 공사만 따 놓자는 생각으로 견적을 내는 경우도 있거든.
시간이 걸리더라도 공종 공사금액을 하나씩 비교해 가면서 보는 것이 좋아.
그리고 5개 정도로 견적서를 추리고 면담을 해봐라.
가능하면 견적을 낸 회사를 찾아가서 만나는 것이 좋아.
그 회사가 어떤 공사를 했고, 어떤 사람이 네 현장소장으로 오는지도 확인을 해야 된다.
계약서를 써야지.
컴사장: 계약은 어떻게 해야 되냐?
노가다: 잘~
컴사장: 죽고잡냐... 어떻게 잘..?
노가다: 보통 사람들이 계약서의 내용도 제대로 보지도 않고 계약하는 경우가 대부분이야.
그래서 문제가 발생하면 서로의 잘못이라고 싸우지.
처음에 계약을 할 때 제대로만 해놓으면 싸울 필요도 없고 싸울 일도 생기지 않아.
계약서 외에 첨부가 되는 문서는 도급계약 일반조건, 설계서, 산출내역서다
도급계약 일반조건은 계약의 일반 조건을 설명한 거야.
그리고 설계서는 설계도, 시방서 등 설계사무실에서 받은 설계서야.
산출내역서는 건설회사에서 너에게 제출한 견적서야.
잠깐 시방서에 대해서 설명을 하면, 시방서는 자재와 시공방법을 설명한 문서다.
이런 공사를 할 때는 이런 자재를 쓰고 이런 방법으로 공사를 하고 성능은 어느 정도 되어야 한다고
규정을 해 놓았다.
우리나라에는 건축공사 표준 시방서가 있는데 대부분 그것을 기준으로 한다.
계약서를 제대로 읽어보면 알겠지만,
시방서대로 공사를 하지 않으면 제대로 공사를 하라고 요구를 해야 한다.
계약서는 건축주에게는 건설회사를 상대할 때 가장 큰 무기가 되는 거야.
또 마찬가지로 건설사가 제대로 공사를 했다면 건축주를 상대할 때 가장 큰 무기가 되는 거야.
계약서에 대한 내용은 다음에 자세히 설명을 할 기회가 있을 테니..
오늘은 여기까지..
컴사장: 갈켜 줄려면 다 갈켜주지. 쪼잔하게..
노가다: 나도 입이 아파서 그런다. 임마. 밥이라도 사주고 그런 얘기해라.
계약서는 제대로 일을 한 사람이나 제대로 돈을 준 사람에게는 약이 되지만,
제대로 일을 하지 않은 사람이나 제대로 돈을 주지 않는 건축주에게는 독이 된다.
알겠냐.
그리고 참고로 입으로 한 계약은 효력이 없으니까 반드시 문서로 남겨 놓도록..
컴사장: 자 ~ 알 알겠습니다.
노가다: 제발 제대로 계약서를 쓰도록.. 제발..
서로가 공사를 하기 전에 문서로 약속을 해 놓으면, 지킬 것만 서로 지키면 되잖아.
왜 그렇게 계약서를 쓰지를 않는지.
그러니까 공사를 하면 서로가 이빨을 드러내 놓고 싸우지.
지킬 것은 지키고 삽시다.
에~ 너말이야.. 너
컴사장: 잘 알아 모시겠습니다.
공사를 시작하며...
노가다: 공사 시작했냐.
컴사장: 응!.
노가다: 잘 되가는 모양이다. 나 부르지 않은 것을 보니.
컴사장: 그럭 저럭. 얼마 전에 재료를 내가 지정한 것말고 다른 것을 가져 와서 공사를 했는데.
그 사람들 말로는 자기들이 가져 온 것이 더 좋다고 우기는데..
내가 다른데 알아보니 더 나쁜 자재더라구. 그래서 난리 한번 부렸지.
공사비 못 준다고 하니까. 지정한 재료로 다시 공사를 하더라구.
노가다: 회사에서 관리인력이 몇 명이나 왔냐?
컴사장: 한 명.
노가다: 작은 공사에 관리인력을 많이 배치 할 필요는 없지. 말하는 것 보니까 배가 아픈 모양이구나.
컴사장: 이럴 줄 알았으면 내가 현장관리자 하나 두고 내가 직접 공사 하는건데.
노가다: 안돼. 니네 공사는 일반건설사가 공사를 해야 돼. 나중에 규모가 작을 때는 그렇게 해라.
그리고 니네 현장소장 잘해줘라.
네 현장 끝날 때까지 신경 써주는 사람은 그 사람뿐이다.
예전에 내가 건설회사에 면접 보러 갔을 때 그 회사 사장이 나한테 이렇게 묻더군.
훌륭한 기술자는 어떤 사람이냐고.
그래서 나는 원론적인 얘기만 했는데. 그 사장 말이 가관이더군.
훌륭한 기술자는 일을 잘하는 사람이 아니라,
돈을 많이 남기는 사람이 훌륭한 기술자다 라고 하더군.
대부분의 현장소장은 원리 원칙대로, 도면대로, 그리고 시방서 대로 공사를 하고 싶어한다.
그리고 그것이 편해. 일도 쉽고..
현실이 그것을 받쳐 주지를 못하는 거야.
건물을 잘 짓는 사람이 대우를 받는 것이 아니라 회사에 얼마나 이윤을 가져 다 주는 지가
훌륭한 기술자의 판단기준이니...
기술자들이 대부분 학교 졸업하고 첫 현장에서 그런 딜레마에 많이 빠진다.
이런 곳에서 일을 해야 하나 말아야 하나..
컴사장: 그런 속사정도 있구만..
노가다: 남을 이해하며 살아가는 것이 세상을 좀더 넓게 보는 거야.
컴사장: 어째든 너 덕분에 속아서 공사 하지는 않는다.
공사 끝나고 술 한잔 하자.
내가 길게 한 번 쏘마.
노다가: 좋~지.
건축을 하기 전에.....하나.
컴사장: 건축공사를 하려면 뭘 먼저 해야 하냐...?
먼저 설계를 하는 것이 순서겠지.?
노가다: 천천히 하자고... 설계를 하고 공사를 하기 전에 먼저 짚고 넘어가야 할 것이 있다.
건축의 순서를 간단히 요약을 하면...
계획 -> 설계 -> 시공 -> 준공인데....
세부적인 내용을 여기에서 모두 설명하면, 무지하게 지루하거든....
하나씩 천천히 가자고...알겠지. 나도 입이 아프단 말이야.
컴사장: 자식... 몇줄 얘기도 하지 않고 엄살은....
내가 진한 커피 한잔 쏘마..
노가다: 자식...넌 배울려는 자세가 되어 있어. 내 제자답구만....
우선 "계획"인데....
이것이 네가 건축을 하기 전에 반듯이 해야 할 일이고 가장 중요한 일이다.
계획은 건축공사에서 네가 맡은 중요한 역할 중에 하나지.
자 ~! 하나씩 읊어 보자구.
첫째. 건축의 목적을 분명히 할 것.
둘째. 만약 투자를 목적으로 한다면 예상수익을 조사할 것.
셋째. 예상 공사비를 정할 것.
넷째. 공사비를 어떻게 마련할 것인지 정할 것.
다섯. 예상 설계비를 정할 것.
컴사장: 뭐.. 이리 많나?
노가다: 뭐가 많아!..이 놈아. 네가 살면서 건물을 몇 번을 지어보겠냐.. 잘 해야 한,두 번이야.
이런 중대사를.. 계획도 없이 대충하려고 하는 네가 한심한 거야.
네가 이러니 남의 말만 믿고 공사하다가.. 돈 잃고, 사람 잃고 하지.
잘 듣고 가슴에 팍팍 새겨넣어라.
첫째. 건축의 목적을 분명히 할 것.
네가 어떤 목적으로 건축을 하는지 분명히 결정을 해야 해.
주거용으로 할 것인지. 상가로 할 것인지 아니면, 주거와 상가를 같이 할 것인지.
그리고, 건물을 지어 임대를 할 것인지. 건물을 지어 네가 직접 가게를 운영할 것인지.
임대를 한다면 어떤 업종으로 임대를 놓을 것인지. 알겠니....
둘째. 만약 투자를 목적으로 한다면 예상수익을 조사할 것.
예를 들어서. 네가 상가를 짓거나, 다세대나 다가구를 지어 임대를 원한다면..
주변의 전세와 월세를 알아보는 것이 가장 빠르고 확실한 방법이야.
그래서 네가 건물을 지어서 얻을 수 있는 수익을 알아보란 말이야..
주거용이라면 층수에 관계없이 임대료가 비슷한 반면,
상가라면 층수에 따라 임대료 차이가 크다는 것은 상식이니까.
염두에 두도록.. 또한 전/월세 비율에서 주거용은 전세가 많지만, 상가는 월세가 많다는 것도.
셋째. 예상 공사비를 정할 것.
컴사장: 잠~깐... 야~! 잠깐... 기다려봐. 내가 공사비를 어떻게 아냐.. 이 놈아.
노가다: 그렇게 얘기 할줄 알았다.
여기에서 공사비는 실제 공사비가 아니야..예상 공사비지.
컴사장 : 아!~ 글쎄... 예상 공사비를 내가 어떻게 아냐고...
노가다: 열내지 말고... 잘 들어봐라.
수익용 건물을 짓는다면....예상수익을 알아보라고 했지.
그렇다면, 네가 그 수익을 얻기 위해 얼마나 투자를 할거냐..?
컴사장 : 이 자식이 사람 머리 아프게 하네.. 물어보지 말고 그냥 얘기해.
노가다: 네가 잘 이해를 할 수 있는 예를 하나 들어보지.
너 컴퓨터 조립해서 팔지.
어느 정도 성능에 가격대가 어느 정도일때 잘 팔리냐?
컴사장 : 펜티엄 4정도에 150만원대가 많지.
노가다: 그러면.... 수익은 어느 정도로 보냐?
컴사장 : 한 대당 10만원 정도는 봐야지.
노가다: 답은 다 나왔군. 네가 하는 일을 건축에 적용을 시켜봐라.
이 동네에서는 성능이 펜티엄 4정도에 가격대는 150만원대가 잘 팔려.
이게 시장조사야...
대당 10만원이라고 했지... 이게 예상수익이야.
그렇다면 예상공사비는.... 뭔지 알겠지.
네가 10만원 이상의 수익을 내기 위해서는 원가를 140만원이하로 해야돼.
너는 살 사람들이 원하는 성능의 컴퓨터를 부품값 140만원을 투자해서 조립해서 150만원에 팔고
10만원의 이윤을 남기면 되는데....
너는 140만원으로 살 사람이 원하는 성능에 맞게 부품을 사서 컴퓨터를 조립해야 돼.
이제 문제는 140만원에 펜티엄 4정도의 성능을 가지도록 하는건데..
컴퓨터 조립하는 것은 네가 더 잘알겠지만..
가격과 성능은 어느 정도 비례관계를 가지고,
성능과 옵션을 어떻게 하는가에 따라 가격은 달라지겠지..
그리고, 부품을 어디에서 사는지에 따라 부품가격도 다 다르고..
컴사장: 야! 컴퓨터랑 건축이랑 그렇게 비교하면 안되지..
나는 부품가격을 알고서 140만원이면 어느 정도의 컴퓨터가 나오는지 알지만..
나는 건축의 "ㄱ"자도 모르잖아....
노가다 : 하우빌드에 공사자료가 공개되어 있으니까...
차근차근 봐라... 그 정도 공부도 안한다는 것은 아니겠지?
그리고, 계획에서는 걔략적인 공사비의 윤곽을 잡고 네가 이 건축공사에 얼마를 투자할 수 있는지
확인을 하고 시작을 하란 말이다.
네가 부품값 140만원을 잡고 부품을 사는 것과 그냥 사는 것은 엄청난 차이가 있다.
컴사장 : 좋아 ...그 정도로 봐주지...
노가다 : 하나 더...
네가 부품값 140만원을 들여서 조립한 컴퓨터를 140만원밖에 못받는다면.... 하겠냐?
컴사장 : 당연히 안하지.
노가다 : 건축도 마찬가지야..
일반적으로 공사비는 200~300만원정도 된다.
저번에도 얘기를 했지만, 이 단가는 지역에 따라 건물의 용도에 따라 조금씩 다르다.
건물을 지어 놓고 너에게 돌아가는 이익이 은행 이자보다 못하다면,
건축을 하지 않는게 좋겠지...
넷째. 공사비를 어떻게 마련할지 정할 것.
공사비를 다 준비하고 공사를 하는 것이 가장 좋겠지만, 대부분 그렇지는 못해.
어느 정도 대출이나 융자를 받아서 하지.
그런데, 대출이나 융자로 공사비를 마련한다고 해서 다 되는 것이 아니야.
중요한 것은 이 돈이 적시에 공사비에 투입이 될 수 있는가가 문제야.
돈이 제때 투입이 되지 못해서 공사가 중단이 되면 그 손해는 모두 너에게 돌아가니까..
알겠니...이 부분은 항상 조심해야 돼.
컴사장: 근데.. 아직 설계도 되지 않았고, 공사비도 정해지지 않은 상태에서 네가 말하는 것을 어떻게 하냐..
노가다: 그렇지...
아직 확정된 설계도 없고, 공사비도 모르는데 어떻게 하냐고?
하지만, 건축을 할 때 가이드라인을 잡아두는 것과 잡아두지 않는 것의 차이는 실로 크단다.
내가 지금 얘기 한 것들은 확실한 수치를 요구하는 것이 아니야.
틀만 잡으라는 얘기야.
네가 생각하는대로 공사가 진행될 확률은 거의 없다.
아마 계속 변하고 수정이 되어야 될 거야.
처음에 마음먹은데로 공사가 진행이 되지 않는다고 조급해하거나 낙담하지 말라.
이런 과정을 통해서 오차를 조금씩 줄이고
너는 계속 피드백을 통해서 수정을 해가면서 꿈을 현실로 옮기는 거야. 알겠니....
컴사장: 젠장... 힘드네.
노가다: 자~ 이제 시작을 해보자구.
컴사장: 잠깐... 조금만 쉬었다가 하자..
이제는 내가 힘들어. 머리속이 뒤죽박죽이야.... 정리라도 해야 할 것 아니냐...
노가다: 자식... 엄살은 좋아 오늘은 여기까지..
내일 봐. 아디오스 아미고~.
건축을 하기 전에.....둘.
노가다: 자~ !..... 새로운 날이 시작이 되었다구...이제 시작을 해보자구.
컴사장: 잠깐... 어제 곰곰히 생각을 해봤는데....
시간이 얼마나 걸리냐..
노가다: 뭔 시간..?
컴사장: 시간이 얼마나 걸리는지를 알아야 내가 계획을 짤 것 아니냐...
설계가 얼마나 걸리는지. 공사를 하면 얼마나 걸리는지..
노가다: 이놈이 이제 머리가 좀 돌아가네...
시간....이것이 오늘 주제야.
시간은 돈이야..특히, 공사비 조달의 문제와 수익시점이나 입주시점을 따진다면.
개인주택을 짓는다면 시간에 크게 구애를 받지 않겠지만, 상업용 건물이라면..아주 중요한 문제지.
자~! 우선 내가 간략하게 정리를 하자면...
대지매입 및 계획 - 1년
설계 - 3개월 ~ 5개월
공사 - 3개월 ~ 6개월
물론, 건물의 용도와 규모에 따라 차이가 있다.
땅을 사고 계획을 세우는데 일년.
설계를 하고 공사를 하는데 일년.
컴사장: 야~! 땅 사는데 뭔 일년이나 걸려.
그리고, 허가받고 공사하는데 몇 달이면 하던데....
노가다: 내가 이 때까지 잘못 가르켜놨군.
제대로 알아보지 않고...땅 사놓고 건물 못짓는 사람이 얼마나 많은지 알어...?
저번에 내가 얘기했지...
땅에는 그에 맞는 건축물의 규모와 용도가 법으로 정해져 있다고....
네가 확인안하고 남말만 믿고 샀다가는 쪽박차는거야.
상가를 지으려고 땅을 샀다는데....아예 건축을 하지 못하는 경우도 있다.
대지매입과 계획은 같이 시작을 하는거야.
두가지가 모두 맞아 떨어져야지 건축이 가능한거야.
그리고, 땅을 살 때에는 토지이용계획확인서를 먼저 떼어봐야 하는 것은 기본상식이야.
토지이용계획확인서에는 땅에 대한 기본적인 내용이 있다.
그러나, 이것으로 확인이 끝나는 것이 아니라..이 내용을 해당관청에서 다시 확인을 해야 한다.
컴사장: 그렇다고 땅사고 계획세우는데 뭔 일년이 걸리냐...
노가다: 그 정도로 준비를 하라는 얘기야..
그리고, 허가받고 공사하는데 몇 달이면 한다고...
쯧쯧...제대로 과정을 거쳐도 건축이 될까 말까인데... 그런 날림으로 한다고.
앞으로 넌 내 앞에서 집짓는다고 하지마라..
건축주가 이런 생각을 가지고 있으니까... 공사가 엉망이지.
컴사장: 그렇다고 씹을건 없지 않냐.... 성격이 독특하구만.
노가다: 답답해서 그런다.
설계나 공사를 하는 사람의 역할만큼 건축주의 역할도 중요한거야.
건축에서 가장 큰 역할을 하는 사람은 건축주이고
모든 결정권이나 선택권은 건축주가 가지고 있다.
아무리 설계나 시공을 잘하는 사람과 일을 한다고 해도 결정권자인 건축주의 계획이 잘못되었다면
제대로 된 건축물이 나올 수가 없다고.....
건축을 할 때는 "나는 이 사업을 끌고 가는 경영자"라고 생각을 해라.
그리고 남 탓을 하기전에 자신을 먼저 돌아봐.
컴사장: 오늘은 내가 무지하게 씹히는 구만....여기 시원한 물 한잔 먹고 열 좀 식혀라....
노가다: 너한테 쓸데없는 소리만 했구만....미안허이~ 이해해라.
어디까지 얘기했지.
컴사장: 시간....
노가다: 그래.. 시간.
네가 아까 허가받는데..얼마 안 걸린다고 했지. 그리고, 공사하는데도 몇 달이면 하고....
맞는 말이야.
그렇게 할 수도 있다. 문제는 급하게 하면 제대로 안된다는데 있지.
급하게 하면 할수록 빠뜨리는 것이 많아지고,
문제가 발생을 하면 제대로 해결 하는데 많은 시간이 필요하지.
그리고 이것들이 차곡차곡 쌓여 나중에 손쓸 수 없는 큰 문제로 나타난다는 거야.
설계와 공사를 할 때 충분한 시간을 가지고 해야 하는지는 조금 있다가 알여주마.
컴사장: 근데... 공사는 언제하는 것이 좋으냐..?
겨울철에는 하지 않는 것이 좋다고 하던데....
노가다: 넌 어느 계절이 제일 좋으냐?
컴사장: 그야... 봄,가을이지.. 너무 덥지도 않고 춥지도 않고...
노가다: 건축물도 사람과 똑같아.....
규모가 큰 경우에는 봄에 시작을 하는 것이 좋고,
소규모 공사의 경우 봄이나 가을에 시작을 하면 된다.
쉽게 얘기하면 3월, 9월이 공사 시작하기에 제일 좋은 때지.
규모가 큰 경우에 가을보다 봄에 하는 것이 좋은데...
그 이유는 공사기간이 길어질 경우 겨울에 공사를 하는 경우가 생기기 때문이야...
가급적 겨울은 피하는 것이 좋아
컴사장: 내가 요점을 정리해 보마.
땅을 살때부터 계획을 세워서 하고....
무리하게 공사를 진행하는 것보다는 각 단계를 정확히 밟아서 하라는 얘기지.
그리고 설계를 공사시작 5개월 전부터 준비를 해서 공사는 봄, 가을에 시작하는 것이 좋다.
노가다: 어쭈구리....
이제 정신이 돌아오냐?
컴사장: 나 어렸을 때 머리 좋다는 얘기를 좀 들었지.
노가다: 뭔 얘기를 못해요... 너한테는....
오늘은 여기까지 하고 내일부터는 본격적으로 시작을 하자구..
건축공사 의뢰하기.
컴사장: 새 아침이 밝았습니다.
오늘도 열심히 배우겠습니다. 여기 냉커피 한잔 드시면서....
노가다: 너 약 먹었냐?
징그럽게 왜 그래...?
컴사장: 네 똥구멍을 살살 간지럽혀야지 얘기가 술술 나오지.
노가다: 징그럽다. 농담은 그만하고, 이제 시작을 해야지.
누가 뭐라고 해도... 건축공사의 주체는 건축주야.
오늘은 하우빌드를 통해서 공사를 진행하는 방법에 대해서 설명을 하마.
컴사장: 하우빌드는 뭐냐?
노가다: 우선 하우빌드는 직접 설계를 하거나 시공을 하지는 않아.
하우빌드는 건축주에게는 길잡이 역할을 하고
설계자와 시공자에게는 테두리 역할을 하지.
시스템안에서 서로의 맡은 역할을 할 수 있도록 도와준다.
다시 말해서 하우빌드는 시스템안에서 제대로 설계와 공사가 진행이 되도록 중개자역활을
하게 된다.
세상에는 완벽한 시스템은 없지만, 최선의 방법은 있는거야.
하우빌드의 건축공사 시스템도 마찬가지야...
하우빌드가 완벽하지는 않지만,
현재 건축의 많은 문제점을 해결할 수 있는 방법을 제시하고 있고,
누군가의 희생을 통해 좋은 건축물이 지어지는 것이 아니라...
시스템안에서는 모두가 win-win하면서 좋은 건축물을 짓는 최선의 방법을 제시하지.
네가 여기에 동의를 해줄지..어떨지는 다 듣고 판단해라.
나는 이 시스템이 현재로서는 최선의 방법이라고 생각한다.
컴사장: 하나만 더 확인을 하자.
그러면, 하우빌드는 어디에서 수익을 얻는거냐?
누군가 그러더군... 그 사람의 속을 알고 싶으면 그 사람이 원하는 것이 무엇인지 보라고.....
노가다: 궁금하냐.....? 이것은 끝부분에서 얘기를 하려고 하는데....
괜찮겠지..
컴사장: 얘기를 안해준다는 것도 아닌데...천천히 듣지 뭐.
노가다: 어디까지 얘기를 했지?
컴사장: 건축공사 의뢰하기.
노가다: 그렇지... 거기까지 얘기했구만.
하우빌드를 통해서 건축공사하는 것만 얘기한다고 해서... 심통내지 말고 잘들어라..
건축공사의 정석을 보여주는 것이니까.
다른 방법으로 공사를 한다고 해도 네가 반듯이 알고 있어야 되는 내용들이야.
건축공사 의뢰하기 전에 네가 해야할 것은 잘 알고 있지?
컴사장: 나를 돌집 아들로 아나...
계획. 계획. 계~ 획
노가다: 그래 계획이다.
네 계획을 하우빌드에 알려 주는 것이 건축공사 의뢰하기야..
의뢰는 하우빌드 메인페이지이나 이 페이지 오른쪽 위에 보면 건축공사 의뢰하기 단추가 있지.
거기에서 의뢰를 하면 된다.
내용으로는 건축주의 기본정보와 대지의 기본정보.
그리고 건물의 용도, 면적, 네가 예상하는 건축비와 설계비.
건축주의 의견을 쓰면 된다. 그리고, 하우빌드에서 참고할 만한 사진이나 문서가 있으면..
첨부해서 보내면 되요...알겠니..?
컴사장: 보내면 끝나는 거냐..? 바로 설계시작을 하는 거냐구..?
노가다: 아니....
건축공사 의뢰서를 접수받으면 하우빌드에서는 여기에 필요한 서류를 검토해보고
법규검토서를 메일로 보내준다.
필요한 서류는 무엇일까요?
컴사장: 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장.
노가다: 얘가 날이가면 갈수록...똑똑해지는 걸..
우선 서류를 떼고 네가 원하는 건물이 건축이 가능한지를 확인하는데 며칠이 걸리거든.
그리고 그에 대한 간단한 법규검토와 함께...
너에게 메일로 검토서를 보낼 때 현장방문 일자를 잡는단다.
컴사장: 현장을 온다고..?
왜?.....
노가다: 현장을 확인해야 할 것 아니냐....
그리고 건축주가 누구인지도 확인해야 하고...
또, 기획설계를 하려면 현장사진도 찍어야 하고...토지이용계획확인서에 부족한 부분이 있으면
해당 관청에다 문의도 해야 하고...
그리고 가장 중요한 것.
네가 어떤 건물을 원하는지 알아야지.
또한, 너도 하우빌드에 대해 궁금한 것이 많이 있지 않냐.... 너도 물어봐야지.
컴사장: 직접 현장으로 온다는 말이지....
노가다: 상담을 받는다고 생각하며 되.
너의 계획이 실제가능한지...
그리고, 공사의 진행 순서와 방법, 기간, 공사비등에 대한 내용에 대해 상담을 하지.
너에게 좋은 조언을 많이 해줄거야.
컴사장: 현장까지 오는 것은 좋아...
물론... 공짜는 아니겠지..?
노가다: 잠깐... 단순히 너를 위해 오는 것이 아니야...
하우빌드에서 건축공사를 진행할 수 있는지 확인을 하기위해 오는 거야...
모든 건축주들이 하우빌드를 이용해서 공사를 할 수 있는 것은 아니야.
건물의 규모와 종류, 공사비의 지급시점 등에 따라서 하우빌드에서 하면 유리한 경우가 있고
그렇지 않은 경우도 있다.
만약 하우빌드를 통해서 네가 공사를 할 때 너에게 유리하지 않다면
하우빌드에서 먼저 양해를 구하고 거절을 한다.
하우빌드에서 공사를 진행한다면 건축주에게 많은 이점이 있다.
불필요한 도급단계가 없어지고 경쟁입찰이 되기 때문에 공사비가 낮아지고
하우빌드에서 설계나 시공이 계약내용대로 진행이 되고 있는지 점검을 하기 때문에
네가 건축에 전문적인 지식이 없더라도 공사를 진행할 수 있다.
건축에 전문가가 아닌 건축주 입장에서는 분명히 구미가 당기는 말이지..
공사비가 낮아지는 이유는 조금 있다가 설명을 하고...
하우빌드에서 공사를 하는 방법은 2가지가 있다.
첫째는 현장관리자를 통해서 공사를 하는 것이고
둘째는 일반건설업체를 통해서 공사를 하는 것이야.
물론 설계는 어떤 방법을 쓰던 잘 해야겠지.
컴사장: 설계는 방법이 하나이면서 공사는 두 개의 방법이냐?
어떤 차이가 있는데...?
노가다: 우선 법에 대해서 설명을 해야 하는데.
건설산업기본법 41조에 시공자 제한이라는 내용이 있는데 요약을 하자면 다음과 같다.
주거용 200평(660㎡), 비주거용 150평(495㎡) 초과 - 건설업자 시공.
주거용 200평(660㎡), 비주거용 150평(495㎡) 이하 - 건설업자가 시공을 아니할 수도 있다.
이 내용에 대해서는 할 얘기가 많으니까 나중에 묶어서 따로 얘기를 하마.
우선 간단한 설명만 덧붙이면....
현장관리자나 일반건설업체는 공사관리업무를 맡게 된다.
실제 시공을 하는 것은 전문건설업체나 전문시공자들이 하게 된다.
너는 하우빌드에서 공사관리업무를 할 사람이나 업체를 찾는 거야.
우선 현장관리자를 통해서 공사를 한다는 것은 건축주 직영공사라고 보는 것이 이해하기 쉬울거야.
그리고 일반건설업체를 통해서 공사를 하는 것은 일반적인 도급계약을 통해서 하는 것이고.
현장관리자로 공사를 하는 경우에는 건축주 직영공사이기 때문에 몇 가지 요건이 있다.
첫째. 설계가 제대로 되어야 한다.
둘째. 건축물의 연면적이 주거용 200평(660㎡), 비주거용 150평(495㎡) 이하만 가능하다.
[ 하지만, 규모가 이 이상이라고 하더라도 불가능한 것은 아니야. ]
셋째. 공사비는 건축주가 직접 지불을 해야 하기 때문에 건축주가 공사비를 모두 확보를 하고
공사비를 지급해야 할 때 지급해야 한다.
쉽게 얘기를 해서...
공사 끝나고 대출이나 건물임대를 해서 공사비를 지불하는 방식은 안된다.
건축주가 이러한 기본적인 조건들이 갖추어져야 현장관리자를 통해서 공사를 할 때
공사비를 절감할 수 있다.
그리고, 하우빌드가 현장을 방문하는 것이 공짜는 아니야.
출장에 필요한 교통비는 네가 지급을 해줘야 된다.
컴사장: 그게 얼마인데..
노가다: 하우빌드가 대전에 있으니... 지역에 따라 달라지겠지.
서울같은 경우에는 교통비로 5~7만원 정도가 든다.
컴사장: 정말 교통비만 주면 되는거야?
따로 더 달라고하지는 않아?
노가다: 좀 믿어라.. 그리고, 하우빌드를 이용하면서 네가 지불해야하는 것은 조금 있다가
한꺼번에 정리를 해줄께.
우선은 설계에 대해서 얘기를 해야 하는데..
이건 좀 쉬었다가 내일하자..
기획설계.
노가다: 이제 설계에 대해서 알아 볼까?
컴사장: 이제 본론으로 들어가는 구만.
시작하기전에 하나만 물어보자.
설계는 누가 하는 거냐?
내가 알고 있기로는 어느 정도 규모만 되면, 건축사가 해야 한다는 걸로 알고 있는데...
하우빌드에서 직접 설계를 하는 거냐?
노가다: 어제 얘기를 했지! 하우빌드는 길잡이 역할과 중개 역할을 한다고...
직접 설계를 하지도 않고 직접 시공도 하지 않아..
단지, 하우빌드라는 시스템안에서 공사가 잘 될 수 있도록...
환경을 만들고 각자의 역할과 책임을 알려주고 그 역활에 맞는 사람을 찾아주는 거야.
물론, 네가 찾아야 하는 사람은 좋은 설계자와 시공자겠지.
너에게 설계자와 시공자를 찾아주는 것이 하우빌드가 하는 일이야.
자~ 쓸데없는 얘기는 그만하고... 시작하자고.
컴사장: 그게 왜 쓸데가 없냐..?
노가다: 그래... 그럼..쓸데있다고 하지..뭐.
우선, 설계를 하려면 너에게 맞는 설계자를 찾아야겠지.
어떻게 찾을까?...
그냥 동네 건축사사무실에 가서 할까!
아니면, 시청 앞 건축사사무소 모여 있는데서 돌아다니면서 물어볼까!
그것도 아니면... 친구나 친척중에 아는 사람을 소개시켜 달라고 할까!
컴사장: 야! 임마.. 제목에다 기획설계라고 써놓고 말을 왜 그렇게 돌리냐..?
노가다: 그런건 그냥 모른척 해야지...... 내가 얘기하는 맛이 나지.
우선 기획설계라는 것에 대해 설명을 하마.
하우빌드가 현장을 방문해서 상담을 하고 현장사진을 찍고 설계에 필요한 기본자료를 모은 다음에
인터넷을 통하여 기획설계를 공고한다.
그러면 설계자들이 기획설계 공고를 보고 설계안을 제출을 하는거야.
너는 제출된 안을 보고 너에게 맞는 설계자를 선정하면 되는 거야.
컴사장: 근데 설계를 내는 사람은 어떤 사람이냐?
노가다: 건축사지..
일정 규모이상의 설계는 건축사가 해야 하는 거야.
컴사장: 그 말이 아니고...
하우빌드하고 어떤 관계가 있는 사람들이냐고....
노가다: 아~! 그 말이구만.
기획설계를 내는데 특별한 자격요건이 있는 것은 아니야..
단, 건축사 자격이 있는 사람이어야 된다.
기획설계에는 누구나 참여를 할 수가 있다.
기획설계에서는 사무실의 크기나 배경, 인맥이 아니라 정당하게 실력으로만 평가를 받는 거야.
네가 원하는 것이 실력이 있는 설계자 아닌가?
네가 제시하는 조건만 맞으면 설계에 참여를 하는거야.
물론, 하우빌드에서 꾸준히 설계를 한 설계자도 있고... 처음 참여를 하는 설계자도 있지..
컴사장: 내가 제시하는 조건이 뭔데....?
노가다: 설계비지...
네가 기획 설계를 요청할 때 설계비가 얼마라고 제시를 한다.
그러면, 설계자들이 자신이 생각하는 금액과 맞으면 기획설계에 참여를 하는거야.
컴사장: 그런건 설계자가 얼마에 설계를 하겠다고 하고 견적을 내는게 아닌가?
공사견적을 받을 때도 그렇게 하잖아...
노가다: 네가 오해를 하고 있구만...
설계와 시공견적은 엄연히 다른거야.
시공견적은 금액이 중요한 선택기준이 되지만, 설계는 금액이 절대적인 판단기준이 될 수는 없다.
건축설계는 예술과 기술의 조화야.
물건을 사고 파는 것은 돈으로 환산할 수 있지만, 예술은 그렇지가 않거든.
시공자는 싸게 잘 지으면 좋은 시공자지만...
설계자는 싸게 설계를 해준다고 해서 좋은 설계자가 아니거든.
다시 말하면, 시공은 설계도면이라는 평가할 수 있는 기준이 있지만..
설계는 평가를 할 수 있는 기준을 찾기가 쉽지가 않다.
물론, 건교부나 건축사협회에서 설계용역비를 제시를 하고 있지만, 현실적인 기준을 제시하고
있지는 않지..
컴사장: 건축사사무소 가서 설계비 평당 얼마냐구 물어보면 잘만 알려주던데...
노가다: 당연히 알려주지..하지만, 업체마다 가격차이가 크지.
평당 4만원에서 평당 30만원이상까지....
물론 설계비를 평당 얼마라고 얘기하는 것 자체가 문제가 있지만...
컴사장: 같은 건물을 설계를 하는데 그렇게나 차이가 나냐..?
노가다: 같은 설계가 나올 수 없지.
쉽게 얘기를 해서 실력과 시간 그리고, 노력에 대한 차이야.
네가 평당 4만원짜리 설계를 하면서... 좋은 설계를 받는다는 것을 기대한다는 것은 욕심이다.
그리고 그렇게 해주는 설계자도 없고...
어떻게 얘기를 하면 " 받은만큼만 한다."라고 할 수도 있겠지.
다시 얘기를 해서, 기획설계 공고를 통해서...
네가 어떤 건물을 건축하고 싶은데...설계비가 얼마고 예상 공사비는 얼마라고 공고를 하면...
설계자들이 자신들이 생각하는 최선의 안을 기획설계를 통해 너에게 보여주는 거야.
컴사장: 그럼 설계비를 낮게 제시를 하면 참여를 하는 사람이 없을 수도 있겠네.
노가다: 그래서 하우빌드에 건축공사가 의뢰가 들어오면 건축주 상담을 하는 거야.
적정한 설계비를 네가 제시할 수 있도록 도와주는 거야.
네가 너무 낮은 설계비를 제시하면.. 기획설계에 참여를 하는 사람이 없겠지.
하지만, 너무 과하게 설계비를 제시를 하는 것도 안된다.
네가 과하게 제시를 하면 하우빌드에서 설계비를 낮추라고 얘기를 한다.
컴사장: 하우빌드에서는 설계비를 높게 제시를 하면 할수록 좋은 것 아니냐?
노가다: 말했지...
하우빌드에서는 건축공사의 길잡이 역할을 하고 직접 설계나 시공을 하지 않는다고..
따라서 하우빌드는 건축공사에 대한 직접적인 금전관계가 없다.
그래서 너에게 최선의 방법을 제시해 줄 수 있는거야.
하우빌드를 통해서 좋은 건축물들이 많이 지어지는 것이 하우빌드가 커가는 유일한 방법이지.
컴사장: 그러면 적당한 설계비가 얼마냐?
노가다: 그게 쉽게 나오는 답이 아니야.
여러 가지를 함께 고려를 해야 하거든...
컴사장: 그래도 기준이 있을거 아니냐.?
노가다: 기준이 있지.... 설계비 600만원 이상에 평당 8만원.
이게 현재 설계비의기준이야.
컴사장: 600만원 이상은 뭐냐?
노가다: 설계비지...
아무리 작은 공사라도 설계비는 600만원은 되어야 한다는 것이고...
왜냐면... 건물이 크건 작은 기본적으로 설계자가 해야할 일의 양은 있거든.
그리고, 평당 설계비는 8만원이지.
건물의 규모가 커질수록 평당 설계비는 낮아지고, 규모가 작을수록 높아진다.
이 기준 8만원은 점점 상향조정 될 거야.
컴사장: 왜?
노가다: 하우빌드에서 설계자에게 업무적으로 요구하는 것이 많이 있거든.
네가 설계사무실에서 설계를 받으면 이 설계는 허가를 위한 설계일뿐이고,
실제 공사에는 거의 사용하지를 못해.
쉽게 얘기해서 허가만 받고 나면 끝이지.
하지만, 하우빌드에서는 건축공사의 모든 기준은 설계도면이야.
설계에서 선을 하나 그어면 시공에서는 그대로 해야돼.
따라서, 하우빌드에서 설계자에게 요구를 하는 것도
"설계자가 설계를 한데로 그대로 공사가 진행이 됩니다. 설계가 잘못되면 공사도 잘못됩니다."
라고 하지.
설계자에게 그만큼 책임이 있다는 거지.
컴사장: 그건 기본 아니냐?
노가다: 그게 기본이지만, 지금 기본을 잊어버리고 있다는 것이 문제야.
건축주가 설계를 끝낸 상태에서 하우빌드에 의뢰를 하는 경우가 있거든.
그러면, 하우빌드에서 도면 검토를 하고 잘못된 부분은 설계자에게 수정을 요구하고
부족한 도면은 추가해줄 것을 요구하는데...
그 쪽에서 하는 얘기가
" 그냥 시공할 때 알아서 하세요"라고 해.
그럴 때면 허탈하지.
그리고, 하우빌드에서 하는 설계에는 일반적으로 하는 설계보다 도서의 양이 많아.
설계에는 기본설계, 실시설계, 내역서, 시방서가 있는데....그리고 감리까지..
적어도 이 정도는 있어야 제대로 공사가 가능하다고 보거든.
하지만, 일반적으로 설계사무실에서 설계할 때에는
기본설계에 실시설계가 조금 더 있는 경우가 대부분이야.
그래서, 추가도면을 요청하면 설계비가 많이 올라가지... 아주 많이.
물론, 제대로 설계비를 주고 설계를 하는 경우 다 하지만....
컴사장: 그래서 하우빌드에서 얘기하는 설계비가 내가 생각했던 것보다 높구만..
노가다: 설계의 업무양을 생각하면 하우빌드의 기준 설계비가 높은게 아니야... 너무 낮은 거지.
그래서, 설계비가 적정한 수준이 될 때까지 계속 올릴거야.
컴사장: 기획설계는 얼마나 걸리냐..?
노가다: 네가 하우빌드에 건축공사 의뢰하고... 현장방문하는데...1주일
기획설계공고해서 기획설계 받는데..2~4주.
네가 기획설계를 확인하고 설계자를 선정하는데 10일정도 걸리지.
그래서 총 4~6주. 한달 정도라고 보면 돼.
컴사장: 기획설계를 할 때 내가 준비해야 하는게 있냐?
노가다: 건축공사의뢰할 때 양식에 쓰는 내용외에는 준비할 것은 별로 없다.
서류적인 것은 하우빌드에서 준비를 해주니까...
참... 설계보증금은 있다.
컴사장: 설계 보증금은 뭐냐?
노가다: 기획설계라는 것이 설계자에게는 시간과 노력이 많이 들어가거든...
근데.. 건축공사 할 생각도 없는 사람이 기획설계를 요청하는 경우에는
기획설계를 낸 설계자는 황당하겠지... 기획설계가 그냥 뚝딱나오는 것도 아니고...
그래서 이런 것을 막기 위해서 하우빌드에서는 설계보증금을 받아 놓는다.
보증금이니까... 설계자를 선정하고 계약을 하게 되면 보증금은 너에게 돌려준다.
그리고 설계보증금 제도에 대한 얘기는
그외에 알아야 할 것에 예를 들어서 설명이 되어 있으니까 시간나면 한번 보도록 하렴.
컴사장: 그런데 기획설계가 내 마음에 들지 않으면 어떻게 하냐?
노가다: 그건 하우빌드에서 진행되어온 기획설계의 수준을 보면 되지..
하우빌드에서 설계를 의뢰할 것인지는 아니지는 네가 판단할 문제야...
현장별로 제출된 기획설계가 있으니까.. 확인해봐라.
그런데 네가 직접 설계를 하는 경우에 어떻게 설계를 하냐?
컴사장: 그냥 아는 사람 통해서 하겠지..
노가다: 그럼 그 사람의 실력을 어떻게 알고, 어떻게 설계를 할지 확인할 수 있냐?
컴사장: 아는 사람 소개니까.. 믿고 하는거지.
노가다: 그게 바보같은 짓이야.
기획설계라는 것이 너에게 얼마나 유리한 조건에서 하는건데..
너는 기획설계를 통해서 여러 기획안을 받아보고
설계자의 실력과 어떻게 설계가 될지 확인을 하고 그 중에서 좋은 설계를 선택해서 하는거야.
건축주에게 이보다 좋은 방법이 어디있냐?
컴사장: 이게 좋은 방법이라는 것은 나도 알아.. 이 자식아.. 단지 확인을 하는거지.
노가다: 기획설계에도 두가지의 방법이 있다.
첫번째는 설계의 방향을 전적으로 설계자에게 맡기는 방법이 있고..
두번째는 설계의 여러 조건을 네가 주는 지정해 주는 방법이 있다.
둘 다 장단점이 있지.
첫 번째의 경우에는 너는 다양한 기획설계를 받아 볼 수 있고..설계자의 창의력과 능력에 따라
참신하고 새로운 기획안이 나오게 되지.
하지만, 네가 생각하고 있는 설계가 나오지 않을 수도 있다.
두 번째의 경우에는 네가 여러 조건을 지정하기 때문에 나올 수 있는 설계안이 한정되어 있다.
예를 들어.... 단독주택 기획설계라면.
조건을 이렇게 줄 수가 있겠지.
[구조는 철근 콘크리트, 지붕은 아스팔트 슁글, 외장재료는 적벽돌
내부 구조는 1층 방 3개에 화장실 2개, 2층은 거실과 서재]
이렇게 설계에 대한 조건을 걸어놓는다면..
너는 네가 원하고 생각하고 있는 설계를 받아 볼 수 있겠지만,
참신하고 새로운 안을 받아 볼 수는 없지.
컴사장: 설계도 시작하기 전에 벌써 머리가 아프군....
노가다: 기획설계에서 네가 받아보는 것은
[ 설계개요, 배치도, 평면도, 건축물 스케치, 도면목록표, 설계의도 ] 란다.
설계개요에는 건축물의 구조, 면적등에 대한 내용이고
배치도는 대지에서 건축물이 어떻게 배치가 되는지에 대한 내용
평면도는 건물의 평면을 나타내고
건축물 스케치는 네가 도면을 쉽게 이해하도록 그림으로 표현한 것이고..
도면 목록표는 설계자가 기본,실시설계에서 너에게 제출할 도면의 내용이야.
설계의도는 설계자가 이 기획안을 어떤 의도로 했는지 보여준다.
컴사장: 기획설계를 여러 안을 받아 보는 것은 알겠는데...
내가 어떻게 선택을 해야 하냐?
노가다: 우선, 하우빌드에서는 건축주에게 기획설계를 낸 설계자의 정보를 제공한다.
경력사항이나 사무소명, 전화번호등등...
그리고, 문제가 있는 기획설계안인 경우에는 하우빌드에서 먼저 체크를 해준다.
컴사장: 그러면, 하우빌드에서 나한테 설계자의 정보를 주고, 잘못된 기획설계는 한 번 걸러주는 건가?
그러면 나는 기획안과 나에게 준 자료를 가지고 내가 선정을 하면 되는거냐?
노가다: 그렇지...설계자를 선정하는 권한은 건축주에게 있다.
당연한것 아니겠어!
내 집을 짓는데 내 마음에 들어야지.
그리고 네가 기획안을 선정을 하게 되면....
하우빌드가 선정된 설계자와 설계내용 조율을 하게 된다.
여기에서 부족한 부분은 채우고 남는 부분은 버려서 계약서를 작성하게 된다.
그리고, 이제 네가 설계자와 계약을 하면 된다.
계약서는 하우빌드가 준비를 하고 계약할 때 참관을 한다.
계약서를 하우빌드에서 준비를 하는 이유는 계약을 공정하게 하고
계약이 편파적으로 되지 않게 하기 위해서야...
당연한 얘기겠지만, 계약에는 계약 당사자가 내용을 서로 이해하고 만족을 해야지...
오늘은 얘기가 너무 길어졌구만....
본격적인 설계에 대한 얘기는 내일하도록 하지.
컴사장: 근데... 중요한 것이 빠졌지 않냐... 돈
내가 계약을 하고 돈을 어떻게 얼마나 주는지를 알려줘야지..
노가다: 아~ 미안..미안..
설계비에는 설계비, 감리비, 부가세까지 포함된다. 그리고,
계약시 설계비의 20%.
기본설계 나오면 30%.
실시설계 나오면 30%.
공사 준공 되면 20% 이렇게 나누어 지급을 하게 된다.
계약서 양식은 하우빌드 자료실에 있으니까.. 시간남을 때 한번 봐라.
오늘은 그만~
기본설계, 실시설계.
노가다: 자~!. 설계계약도 했고... 본격적인 설계에 들어가 볼까?
컴사장: 임마!~그럼 이제까지 한 일은 뭐냐..?
하우빌드와 상담하고 기획설계공고하고 기획설계받고... 머리터지게 고민해서
설계자 선정했는데... 아직 본격적인 설계에도 들어가지도 않았다구..?
이거 미치겠구만.
노가다: 이제까지 한 일은 너에게 맞는 좋은 설계자를 찾는 일이었지...본격적으로 설계를 한 것은 아니야.
컴사장: 그럼 기획설계는 뭐하러 하냐?
그리고 기껏 기획설계를 골랐는데.... 내용이 바뀌면 도루묵이잖아...
노가다: 건축공사가 동네 구슬치기 하는건 줄 아나?
좋은 건물 짓고 싶지....? 네 마음에 드는 건물 짓고 싶지..? 안 그래?
컴사장: 당연한 것 아니겠어... 내 평생에 건물을 몇 번을 짓는 다고...잘 지어야지.
노가다: 기획설계는 기획설계 요청서 내용을 바탕으로 설계자의 추측과 상상력으로 창조된거야.
"건축주가 이런 이런 것을 원할 것 같다"라고 말이야.
너는 한번도 만나보지 않은 사람이 무엇을 원하는지 확실이 알 수 있을 것 같냐?
컴사장: 내가 신이냐... 얼굴 한번 안본 사람의 생각을 어떻게 알어?
노가다: 설계자도 마찬가지야...
실제로 네가 어떤 생각을 가지고 있는지, 어떤 건물을 짓고 싶은지는...
너와 만나보지 못했으니 당연히 몰라. 설계자는 신이 아니거든....
이제 기본설계부터 설계자와 같이 얼굴 맞대고 건물에 대한 너의 생각을 집어넣는 거야..
신이 진흙에 입김을 불어넣어 인간을 만들었듯이..
컴사장: 그래도 기획설계의 내용이 바뀌면 안되잖아...
노가다: 기획설계는 밑그림일뿐이야....
기본설계에서 건축주와 설계자가 같이 잘못된 부분은 지우고 다시 선을 그리고, 색을 입히는 것이다.
하지만, 한 가지는 반드시 알고 있어야 한다.
네가 설계를 맡기는 것은 전문가의 지식을 빌리기 위해서야.
전문가의 의견을 무시한다면 그건 설계비를 그냥 날리는 것이다.
그렇게 하려면 설계자를 통해 설계를 할 필요가 없지.
컴사장: 나도 그 정도는 알고 있다.
노가다: 보통은 기본설계를 허가에 필요한 설계로만 알고 있지.
하지만, 기본설계의 진짜 역할은 그게 아니야..
전에도 얘기를 했지만......
기본설계는 건축주가 보는 것이고, 실시설계는 시공자가 보는 것이라고 했지.
사실 기본설계가 끝나면 설계는 다 끝난거야....시공에 필요한 대부분의 모든 것들이 정해지지.
실시설계는 기본설계를 시공이 가능한 도면으로 기술적으로 풀어놓은 것뿐이야.
실시설계에서 네가 해야할 일은 별로 없다.
하지만, 기본설계가 제대로 되지 않은 상태에서 실시설계를 한다고 하면...
이것은 단지 휴지조작일뿐이야...
또 하나.
설계를 할 때 반듯이 알고 있어야 하는 것은.
건축이라는 것은 제한된 공간과 시간 그리고 공사비 안에서 만들어 지는거야.
따라서 뭔가를 얻고자 한다면 반드시 다른 뭔가를 희생해야 된다.
쉽게 설명을 하자면.. 네가 넓은 거실을 원한다면. 너는 작은 방을 가질 수밖에 없다.
이해가 가냐?
컴사장: 그건 당연한 것 아니냐....
노가다: 당연하지.. 근데, 사람들은 이 내용을 머리로만 알고 있다.
잃어 버리는 것은 싫어하고 얻고자만 하지. 하지만, 세상에는 그런 것은 없다.
네가 건축에 대한 목적을 분명히 한다면....
설계자의 역할은 이런 조건속에서 너에게 최선의 방법을 찾아 주는 것이다.
설계자는 네가 얻고자 하는 것이 어떤 것이고 버려야 할 것이 어떤 것인지 체크를 하고
너의 만족도를 최고로 하면서 네가 희생해야 하는 부분을 줄일 수 있는 방법을 찾아 준다.
이 과정에서 설계자가 너에게 조언을 하지.
너의 뜻대로만 설계를 끌고 가려고 하면, 설계자가 해야 할 일이 없어진다.
반대로, 설계자가 설계자의 뜻대로 설계를 하려고 하며 네가 원하는 설계가 나오지 않지.
이 문제를 해결하는 방법이 "토론과 협의"
물론! .....선택의 최종 권한과 책임은 너에게 있지만...
이렇게 해서 기본설계가 나온다.
이 기본설계내에 표현되는 모든 것은 너와 설계자가 협의를 해야 하는거야. 선 하나. 글자 하나도....
여기에서 가장 염두해야 할 것은
설계에서의 선하나, 글자하나는 공사할 때 그대로 반영이 된다.
설계에서는 이것이 쉽게 바뀌어지지만, 실제 시공할 때 변경을 하려면 돈이 들어간다.
설계를 제대로 하는 것이 공사비를 아끼는 길이야.
특히 기본설계를......
컴사장: 근데 기본설계에서는 어떤 도면이 나오냐?.
노가다: 아~! 쏘리.쏘리
중요한 것을 얘기 안했구나.....
기본설계에는 일반적으로
건축개요. 배치도. 오,배수계획도. 주차및조경계획도. 평면도. 단면도. 입면도가 있지.
건축개요, 배치도, 오.배수계획도, 주차및조경계획도는
대지와 법규에 의해 이미 결정되어지는 경우가 많아.
하지만, 평면도. 단면도. 입면도는 다르지.
일반적으로 평면이 먼저 결정되어지고 그 다음 단면과 입면이 결정되어 지는데...
설계자와 설계에 대해서 협의를 할 때도 마찬가지야..
평면을 먼저 결정하고 단면, 입면으로 넘어가는 거야.
평면도는 건물의 평면을 표시하는 도면이야...
만약에 1층 평면도라면, 1층 중간부분을 댕강 짤라서 위에서 보는 거지.
평면도를 통해서 벽과 기둥이 어디에 있고, 방과 거실 그리고 화장실, 계단이 어디에 있는지
그리고 창문은 어디에 배치가 되고, 출입구는 어디에 있는지 알 수가 있다.
단면도는 종단면도와 횡단면도가 있는데...
건물을 옆에서 잘라서 보는 거야. 여기에는 건축물의 높이와 반자높이가 표현된다.
입면도는 건물의 외부모양을 보여준다.
정면에서 보는 정면도, 왼쪽에서 보는 좌측면도, 오른쪽에서 보는 우측면도, 뒤에서 보는 배면도
이 입면도를 통해서 건물 외부의 마감과 모양이 어떻게 되는지 알 수가 있지..
컴사장: 그럼 기본설계를 할 때 정확하게 내가 해야 하는 일이 뭐가 있냐?
그냥 도면만 받아보면 되는거냐?
노가다: 아니지....
기본설계를 하면서 설계자와 너 사이에 몇 번의 피드백이 있어야 한다.
너와 협의한 내용을 설계자가 도면으로 만들고, 네가 다시 확인을 하고 수정부분을 다시 제시하고
다시 수정하는 몇 번의 과정을 거쳐야지.
그래서 평면,단면,입면 이렇게 하나씩 만들어 가는거야.
컴사장: 근데.. 이렇게 되면 기본설계하는데 시간이 많이 걸리지 않나?
도면이 몇 번 왔다가야 하고... 수정할 때마다 만나야 하고.
서로 시간을 맞추기도 힘들건데... 그리고, 거리가 좀 되면 더 힘들거고...
뭐~.. "네 집 짓는데 이정도 시간들이는 것을 아깝다고 하지 마라"면 할 말은 없지만...
노가다: 요즘 세상이 좋아졌지 않냐~.
하우빌드에 [설계협의]하는 곳이 있다. 기본설계를 할 때 [설계협의]게시판을 만들어 주는데..
설계자가 도면을 올리면 네가 확인하고 수정해야 할 부분을 얘기해주면 된다.
서로간에 글로 의사를 교환하고 너는 바로 도면을 확인할 수 있지.
서로간에 좀더 원활한 의사소통을 돕고, 왔다 갔다하는 번거러움과 시간을 절약할 수 있지.
물론, 서로 만나서 협의해야 할 경우에는 만나야 하지만... 그렇지 않을 경우에는
[설계협의]게시판을 활용하는 것이 좋아.
컴사장: 보통 기본설계하는데 시간이 얼마나 걸리냐?
천천히 설계를 진행하는 것도 좋지만, 사실 바쁘지 않냐...?
시간은 돈인데....
노가다: 1달 정도라고 보면 된다.
설계자와 건축주의 협의가 빨리 진행이 되면 이보다 시간이 단축되기도 하고,
만약에 서로간에 조율할 내용이 많아지면 시간이 더 걸릴 수도 있다.
너와 설계자가 어떻게 하는가에 따라 시간에는 변수가 많다.
컴사장: 실시설계는 어떻게 진행이 되냐?
실시설계는 내가 신경을 안써도 된다며...
노가다: 신경을 안쓰는 것은 아니야... 기본설계보다는 덜 하다는 것이지..
실시설계는 기본설계가 나오고 허가를 얻으면 진행을 하는데.
건축상세도, 구조도, 전기, 설비, 내역서, 시방서가 실시설계야....
건축상세도는 기본설계에서 더해서 건축의 상세 부분에 대한 설계.
구조도는 건물의 구조에 대한 내용.
전기,설비는 전기와 설비에 대한 도면.
내역서는 공사비를 산출한 산출서.
시방서는 공사를 어떻게 시공해야 하는지에 대한 기준.
컴사장: 근데 기본설계를 하고 나면 왜 설계변경이 힘들다고 하는거냐?
실시설계에서도 바꿀 수 있잖아.
노가다: 이건 설계업무의 구조에 대한 이해가 필요한데..
기본설계는 설계사무실. 즉, 건축사 사무소에서 한다.
하지만, 실시설계는 설계자가 외주를 주게 된다.
현대나 대우자동차에서 부품은 외부에서 사서 조립하는 것과 비슷해.
각 파트별로 구조,전기,설비,적산....다 외주를 주게 된단다.
기본설계도면에 살을 붙여 실시설계가 나오게 되는 거지.
실시설계가 시작된 상태에서 기본설계를 바꾸게 되면 어떻게 될까?
컴사장: 기본설계 수정하고 다시 외주를 줘야 되겠지..
노가다: 돈은?
컴사장: 허가 도면이 바뀌니까...다시 허가를 내야하고..
외주를 준 것들은 2배로 들겠구만...
노가다: 시간은?
컴사장: 시간도 두배로 들겠지..!
노가다: 설계자도 피해를 보지만.... 건축주도 시간과 돈이 두배로 든다.
그래서 기본설계할 때 잘 하라는 거야..
건축주가 모든 내용을 체크해봐야 한다. 알겠니....
컴사장: 그러니까...기본설계에 시간이 좀 걸리더라도 제대로 하라는 얘기 아니냐...
노가다: 이제 이해를 좀 하는구만..
컴사장: 실시설계가 끝나고 나면 이제 뭘하지..?
공사하면 되냐?
노가다: 또 앞서가는 구만. 공사를 관리할 현장관리자나 일반건설업체를 찾아야지.....
이건 내일 이야기 하마... 좀 길거든...
현장관리자는 누구?.
노가다: 자~!. 이제 시작해볼까?
컴사장: 정말 현장관리자가 누구냐? 궁금해 죽겠다.
노가다: 궁금하지... 그러면 계속 궁금해라.
컴사장: 이제는 농담까지 하네....
노가다: 현장관리자는 말 그대로 너를 대신해서 건축현장을 총괄적으로 관리해주는 사람이야.
쉽게 얘기하자면... 공사기간동안 네가 현장관리자를 고용해서 관리를 맡기는 거지.
컴사장: 현장관리자는 어떤 일을 하는데....
노가다: 네가 하기 힘든 건축업무 모두를 처리해주지.
설계자와 마찬가지야.... 전문가의 힘을 빌리는 거지.
컴사장: 내가 현장관리자를 고용해서 좋은점은...?
노가다: 너와 현장관리자는 서로간에 역할분담을 하는거야...그래서, 건축에 대해 전혀 모르는 네가
좋은 건물을 짓도록 도와주는 거지.
물론, 계약에 의해서.....
컴사장: 공사를 전반적으로 관리를 해주는 거라며...
그런데 무슨 역할분담이야..? 맡기면 다 맡기는거지...
노가다: 얘가 큰일날 소리를 하고 있구만....
다 맡기는 것이 아니야... 공사비 집행에 대한 부분은 너의 역할이야..
너를 이해시키려면 우선 현장관리 시스템에 대한 구조를 설명할 필요가 있겠군..
컴사장: 자식.. 거창하게 시스템의 구조는 뭐냐.....어렵게 얘기하지 말고, 쉽게~쉽게~
노가다: 쉽게 얘기를 해도.....네가 이해를 할지...
예를 들어 설명을 하지.
네가 건설회사 사장이야. 공사를 하나 계약하고 공사를 해.
네가 직접 현장에서 일을 하는 것이 아니니까...현장소장을 배치하겠지.
그리고 너는 공사의 진행사항과 공사비 집행사항을 현장소장에게서 보고를 받고 현장에 필요한
공사비를 주겠지..
현장소장은 공사계획을 짜고 자재를 구매하고 인력을 수배하고, 공사를 진행하고 관리하지..
이해가 되냐?
컴사장: 뭐를 이해해야 되는데.....?
노가다: "딱"하면 "억"해야지..
컴사장: 선문답하고 있냐....
노가다: 건설회사 사장 => 건축주
현장소장 => 현장관리자
OK?
컴사장: NO OK.
노가다: 현장관리 시스템의 핵심은 네가 건설회사 사장의 역할을 하라는 것이야..
네가 건설회사 사장으로서 건축공사를 하게 되면,
순공사비 외에 건설회사나 건축업자에게 줘야하는 이윤과 간접비를 줄 필요가 없는거야.
여기에서 공사비의 10~20%를 줄일 수 있는 거지.
또한, 네가 원한다면 더 좋은 자재를 쓸 수가 있고, 제대로 공사를 할 수 있고,
컴사장: 얘가 무슨 소리를 하는거야..
건설의 "ㄱ"자도 모르는 놈한테 사장 역할을 하라니...
말이 되는 소리를 해야지.
노가다: 그래서, 하우빌드가 있는거야.
또, 예를 들지.
회사에 신임사장이 왔다. 신임이라 뭘 할지도 잘 몰라.
하지만, 이 신임사장에게는 똘망똘망한 비서가 있는데....너에게 사장으로서의 역할을 조언해주고
스케줄을 잡아 주고, 누구를 만날 때면 그 사람에 대한 인적사항이나 장.단점을 얘기해준다.
그리고, 필요한 자료를 수집해서 네가 뭔가를 선택해야 할 때 도와주지.
하우빌드는 비서역할을 하는거야.
사장은 결정과 선택을 하고 그에 대한 책임을 지는 거지.
건축공사에서 하우빌드의 역할이 뭐라고..?
컴사장: 길잡이 역할..
노가다: 그건 까먹지 않았군..다행이다.
건축주에게 현장관리시스템이 유리하다는 것은 설명할 필요도 없다.
하지만, 현장관리 시스템이 가능하기 위해서는 하우빌드 혼자 뛰어다닌다고 되는 것은 아니야...
공사에 참여하는 건축주, 설계자, 현장관리자 모두가 좋은 건축물을 짓는다는 생각을 가져야 된다.
그리고, 공사진행의 투명성.
선정의 공정성.
정확한 역할분담과 그에 맞는 책임.
그리고, 가장 중요한 서로간의 신뢰.
하우빌드는 이것이 가능하도록 환경을 만들고, 가이드 라인을 제시하고..
공사에 참여를 하는 건축주, 설계자, 현장관리자에게 길잡이 역할을 한다.
얘기가 잠시 다른쪽으로 새어 버렸군...
어디까지 얘기를 했지?
컴사장: 현장관리자.
노가다: 그렇지..
현장관리자는 건축 기술자야....
건축공사에 대해 전반적으로 관리를 해주는 기술자지..
대부분 건설회사에서 현장소장을 하던 사람이야.
컴사장: 건설회사에서 현장소장이나 하는 사람이 왜.... 회사 그만두고 ...이 일을 하는 거냐?
나 같으면 안한다.
노가다: 네가 건설업계를 잘 몰라서 그래...
현장에서 기술자들은 대우를 받지 못한다. 근무환경도 열악하지.
또, 양심대로 공사하다가는 무능력하다고 회사에서 쫓겨나는 경우가 많지..
왜... 내 이름이 노가다인지....
분명히, 건설 기술자라는 명칭이 있는데....노가다 하나로 불리어지는지...
지금의 건설의 현실이 원망스럽다.
현장관리자도 대우를 받고 노력과 기술에 대한 정당한 대가를 줄 수 있는 곳을 원하는 거야.
하우빌드가 그런 자리를 만들고자 하는거고...
컴사장: 건설업계가 그렇게 안좋냐...?
몰랐네....
노가다: 어떤 직업이든.. 단점이 있고.. 애환이 있지만..
건설쪽은 유난히 더 그런 것 같아. 실컷부려먹다 내팽겨지는 씁쓸한 경험을 많이 가지고 있지.
그래서, 건설쪽 사람들이 자기방어적인 기질이 더 있는 것 같기도 하고....
오늘은 내 푸념만 늘어 놓은 것 같네.. 미안하구만...
내일은 네가 필요한 얘기를 많이 해주마.
현장관리 견적.
노가다: 설계가 끝났으면, 현장관리 견적을 받아야 하는데..
컴사장: 힘들다. 힘들어...
노가다: 우선, 현장관리 시스템으로 공사를 하기전에 조건이 있다고 했지...
컴사장: 네가 뭐라고 하긴한 것 같은데....기억은 가물 가물하네...
노가다: 우선, 설계가 제대로 되어야 한다.
기본설계, 실시설계, 내역서, 수량산출서 모두가 갖추어져야 한다.
설계가 제대로 되지 않은 공사를 현장관리 시스템으로 하는 것은 건축업자가 공사를 하는 것보다
못하다.
둘째. 법적으로는 비주거용 150평, 주거용 200평까지만
건축주 직영공사로 현장관리자가 공사가능하다.
하지만, 이 이상 면적의 공사라도 건축주가 전문건설사에게 분할도급을 할 경우에는
현장관리 시스템으로 가능하다. 단, 해당 관청에 확인을 하고 진행해야 한다.
그리고 공사비는 건축주가 직접 지급을 한다.
따라서, 공사의 진행에 맞게 공사비를 미리 확보를 하고 있어야 한다.
컴사장: 야~...요즘 공사비 다 들고 공사하는 사람이 어디있냐?
노가다: 어쩔 수 없다.
건축주가 공사비를 직접 지급하고 공사비를 미리 확보해 놓는 것이 현장관리 시스템의 조건
이거든...모순이지...
공사비가 모자라 공사비 줄이려고 하우빌드를 통해 공사를 하려고 하는데...
여기에서는 공사비를 모두 가지고 있어야 한다니...
하지만, 이런 조건들이 충족이 되어야 공사비를 절감할 수 있고... 제대로 공사를 할 수 있다.
컴사장: 실시설계가 끝나면 바로 현장관리 견적을 받는거냐?
노가다: 현장관리견적을 받기 위해서는 많은 준비가 필요하다.
건축허가가 나오고 실시설계를 할 때 현장관리자 예비모집을 하게 된다.
모집 기간이 보통 한달 정도 되지.
실시설계가 나오면 현장설명회를 하게 되는데..
컴사장: 예비 모집은 뭐고, 현장설명회는 뭔고?
노가다: 말 그대로다.
현장관리자도 설계자와 마찬가지로 하우빌드에 소속이 되어 있는 사람이 아니야.
물론, 하우빌드에 처음 참여를 하는 사람도 있고 꾸준하게 참여를 해서 기술력을 인정받는
사람도 있지.
너의 입장에서는 많은 사람이 모이는 것이 좋아. 경쟁이 되고, 좋은 관리자를 찾을 수 있거든.
그래서 예비모집을 통해 네 현장에 현장관리를 할 기술자를 미리 공고를 하고 능력있는 기술자를
불러모으는 거야.
그리고, 현장설명회에서는 현장관리자들을 현장에 모아 놓고 견적조건과 현장여건을 보여주는 거야.
현장설명회는 너도 참가하는 것이 좋아.
현장관리자 예비면접이라고 보면 되거든....
현장설명회가 끝나고 나면, 현장관리 견적을 받게 된다.
견적서 양식은 하우빌드에서 설계도면과 내역서를 가지고 제작을 하게 되는데....
이 양식이 현장마다 다 다르거든...쫌 까다로워서 시간이 걸린다.
컴사장: 현장관리자들이 도면과 내역서를 보고 견적을 내면 되는 것 아닌가?
복잡하게 왜 그래..?
노가다: 그렇게 쉽게 하면 좋지...
하지만 견적이라는 것이 견적을 내는 모두가 같은 조건에서 내야 하거든..
그래야.. 정확한 공사비 비교가 되고, 현장관리자들의 실력을 평가할 수 있어요.
그리고, 현장에 맞게 견적조건도 제시를 해줘야.. 정확한 견적이 나오거든..
하우빌드에서 해준다고 하면 그냥해라.
너한테 좋은 현장관리자 고르게 하려고 하는 일이니...
컴사장: 하우빌드에서 하는 일이 많구만...
그냥 중개만 해주는 줄 알았는데.....
노가다: 현장관리 견적이라고 하는 것은
현장관리자가 이 금액에 이렇게 공사를 하겠다고 너에게 금액을 제시를 하는 거야.
근데, 이 견적서가 일반 견적서와는 많이 다르다. 아까 하우빌드에서 만든다고 했지...
이제 너는 현장관리 견적서와 하우빌드에서 제공하는 현장관리자의 정보를 제공받아서
현장관리자를 선정하게 되는 거지.
겸사장: 견적서에는 어떤 내용이 들어 있냐..?
물론, 당연히 공사비가 있겠지만....
노가다: 조금전에 일반 견적서가 많이 다르다고 했지.
우선, 공사비의 구성에 대해서 설명을 할께.. 조금 어려울거야.
컴사장: 한번 읊어보라...쉬운지 어려운지는 내가 판단한다.
노가다: 공사비는 순공사비 + 현장관리비 + 하자보증금으로 나누어 볼 수가 있다.
순공사비는 실제로 공사하는데 필요한 재료비, 노무비, 경비의 합이고..
현장관리비는 네가 현장관리자에게 지급하는 임금이다.
하자보수금은 말그대로 하자가 발생했을 때 하자를 보수하기 위해서 책정된 금액이다.
컴사장: 하자보수금은 돈 대신에 보통 보증증권을 끊어 주는게 아닌가?
대부분 그렇게 하던데....
노가다: 그래... 보증증권으로 해서 하자보수가 잘 되든..?
컴사장: 아니...보증증권으로 하자보수 받기 정말 어렵든데....
시간도 오래 걸리고.. 정말 생각같아서는 내돈으로 하고 말았으면 하는 생각이 들었다니까..
노가다: 정답이다. 보증증권은 네가 필요할 때 하자보수받기가 힘들지. 절차도 까다롭고...
하지만, 보증증권이 아니라..
하자보수금을 네 통장에 예치를 해놓고, 하자가 발생할 때 현장관리자가 그 돈으로 하자 보수를
해주면..?
컴사장: 그러면 좋겠지만, 누가 그렇게 하냐?
그리고, 만약에 하자가 생기지 않으면 그 돈은 어디로 가냐? 현장관리자가 가지고 가냐?
노가다: 그 돈은 네 돈이야..나중에 하자보수로 돈이 남으면 그 돈으로 리모델링이나 해라.
컴사장: 하자보수금이 공사비에는 포함되어 있지만, 공사할 때 실제로 내 주머니에서 나가는 돈은 아니네..
노가다: 그렇게 생각하지 마라.
네 돈이 아니라... 건물을 위해서 예치를 해놓는거야..
컴사장: 근데.. 현장관리비.. 현장관리자 월급은 얼마냐?
노가다: 현장관리비를 월급으로 주는 것은 아니다. 하지만, 지금은 그렇게 이해하는 것이 편하다.
하우빌드에서 이 현장관리자는 현장관리비가 얼마라고 정해준다.
현장관리자도 능력에 따라 등급이 있거든...
기본금은 월310만원이다.
현장관리자가 하우빌드를 통해서 공사를 하면... 하우빌드에서 현장관리자를 평가를 하게 되는데.
이 평가 점수에 따라 다음 공사의 현장관리비가 다르게 책정이 된다.
현장관리비가 높으면 높을수록 실력이 좋은 사람이겠지...
그리고 당연히 실력이 좋으면 그만한 대우를 받아야하고
컴사장: 뭘 근거로 평가를 하냐? 그리고 그것이 객관성이 있냐...
내가 그걸 어떻게 믿을 수가 있지?
노가다: 의심많기는...
하우빌드의 모든 건축현장은 인터넷을 통해 공개가 되고, 그 자료도 그대로 보존이 된다.
궁금하면 너한테 견적을 낸 현장관리자가 이전에 관리를 한 현장을 확인하면 되지 않겠어?
그리고 현장관리자 평가서라는 것을 통해 객관적으로 점수를 매기게 된다.
현장관리자 평가서는 자료실에 있으니까... 시간나면 확인해봐라.
얘기하는 김에 다해야 되겠다.
컴사장: 너무 머리 아프게는 하지마라..오늘 네가 얘기한 것만 해도 지금 정리가 안된다.
노가다: 그러면 이것 하나만 얘기하고 내일할께...
현장관리 책임률이라는 것이 있거든..
컴사장: 뭔... 책임률..
노가다: 현장관리자가 자신이 낸 견적서에 책임을 져야 할 것 아니냐?
컴사장: 그건 당연한 것 아니겠어?
노가다: 여기서 네가 다시 한번 생각해야 할 것이 있다.
아까 내가 건축주와 현장관리자를 어떻게 비유를 했지?
컴사장: 건설회사 사장과 현장소장.
노가다: 그렇다면, 네가 사장의 입장에서 말이야....
직원이 일을 잘할 수 있도록 하기 위해서는 동기부여를 할 필요가 있겠지.
뭐가 있을까..?
컴사장: 일을 잘하면 그에 대한 성과급을 지급하면 되지...
그리고, 일을 못하면..... 글쎄, 일을 못한다면 해고말고는 방법이 없지 않나?
노가다: 현장관리시스템에도 이와 비슷한 성과급제도가 있다.
현장관리책임률이 있는데... 책임률은 50%이다.
예를 들어, 1억에 현장관리계약을 한 경우에....
현장관리자가 9천만원에 공사를 완료를 했다. 공사비 천만원을 줄인셈이지.
이 경우 책임률에 따라 현장관리자에게 절감한 공사비의 50%를 성과급으로 지급한다.
컴사장: 그러면... 공사비가 초과된 경우에는 어떻게 하냐...?
그리고, 공사비를 아끼기 위해서 조잡하게 공사하는거 아니야...?
노가다: 공사비가 초과한 경우에는 현장관리비에서 그 금액만큼 빼고 준다.
컴사장: 초과한 금액이 현장관리비보다 큰 경우에는 ....어떻게 하냐?.
노가다: 현장관리비는 각 공종마다 책정이 되어 있다.
따라서 현장관리비를 한꺼번에 지급을 한다면 그런 문제가 생기겠지만...
나누어서 지급을 하기 때문에... 그런 문제는 생기지 않는다.
그리고, 공사가 조잡하게 되는가에 대한 문제는....
품질을 낮게하여 공사비를 줄이는 것이 아니고 유통경로와 공정관리를 잘해서 줄이는 것이다.
또한, 하우빌드의 공사는 인터넷에서 공개를 한다고 했지...공사의 전 과정을 확인할 수 있다.
물론, 공사하는 사진과 함께...
컴사장: 그럼...현장관리 견적을 받고 나면, 내가 선정을 하면 되는거냐?
근데... 난 건축에는 "꽝"이란 말이지..누가 좋은 현장관리자인지 어떻게 아냐?
금액이 낮다고 무조건 좋은 것은 아니잖아..
노가다: 자~...하우빌드가 뭐라고 했지..?
컴사장: 길잡이...
노가다: 그것 말고...
컴사장: 음... 똘망똘망한 비서.
노가다: 그래....당연히 누구를 선정해야 하는지 도와주겠지.
견적을 제출한 현장관리자는 하우빌드에서 별도로 개별면접을 다시 한단다.
또한, 계약을 할 때 계약내용을 조율하고...
좀 일이 많지..
계약에 대한 내용은 내일 하자... 너무 말을 많이 했다.....입에서 단내가 나.
현장관리 계약.
노가다: 어제는 내가 너무 말을 많이 했나봐...
집에 가서 그냥 골아 떨어졌네...
컴사장: 집 짓기가 왜 이리 힘드냐? 힘들다. 힘들어...
노가다: 세상에 쉬운일은 없는것 같다.
다시 시작을 하자구. 이제 얼마남지 않았다.
현장관리자를 선정하고 나면 계약을 하게 되는데... 물론 하우빌드에서 도와준다.
계약은 견적서를 기본으로 작성이 된다.
견적서의 부족한 부분은 수정,보완하여 계약서를 작성하게 된다.
내가 계약서의 중요성은 얘기하지 않아도 알지?
컴사장: 그럼... 계약서가 얼마나 중요한지는 뼈에 사무치도록 알고 있지.
노가다: 계약서는 공사를 진행하면서 건축주와 현장관리자 사이에 생기는 문제를 해결하는 열쇠가 된다.
그러나, 계약서가 모든 문제를 해결해주지는 못해.
컴사장: 그러면 어떻게 하냐..?
계약서로도 문제를 해결하지 못한다면, 계약서를 왜 쓰냐?
노가다: 계약서는 서로간의 관계를 문서로 나타내고 지켜야 할 것들을 열거해 놓았지만..
미묘한 문제는 문서로 표현하기 힘들거든..
컴사장: 그러면 어떻게 하냐...?
노가다: 적절한 힘의 균형과 서로간의 신뢰가 바탕이 되어야 한다.
하우빌드에서 진행하는 공사비가 일반적인 공사비보다 낮은 이유가 뭔지아냐?
컴사장: 구조적 문제라며... 이윤과 간접비를 없애서 그렇다며..
노가다: 그것도 이유중의 하나지만, 중요한 것은 그게 아니야...
이윤과 간접비는 겉으로 드러난 것 뿐이야....
물건을 사고 파는 거래에서
서로간에 신뢰를 가지고 거래를 하는 것과 신뢰없이 서로간에 이익만을 보고 하는 거래와는
하늘과 땅의 차이지.
사실.. 이 문제는 내가 말로 표현하기에는 내 재주가 모자르다. 이해해라..
이런 얘기는 좀 그럴 듯하게 얘기를 해야 하는데..
줄여서 하자면.....
힘의 균형과 신뢰의 테두리는 하우빌드가 만들어 주지만,
그 안에서 싹을 틔우는 것은 모두의 노력이 필요하다.
컴사장: 시를 쓰게나....시를...
노가다: 이 기회에 책을 내볼까나?
컴사장: 꿈도 야무져...
노가다: 계약에 대한 얘기는 여기까지만 하자..
컴사장: 이렇게 짧게 끝나는 것은 오래간만인걸...
노가다: 잠깐...~~~.
하나 빼먹었다.
건축주 자재지정공사라는 것이 있는데 네가 알아 두어야 한다.
컴사장: 그건 또 뭐냐..?
노가다: 건축자재는 종류가 많다.
건축공사에 기본적으로 사용되는 재료는 굳이 건축주가 선택을 할 필요가 없지만...
그렇지 않은 재료...건축주의 취향에 따라 달라지는 재료는 건축주가 지정을 해줘야 해.
설계에 미리 지정이 되는 경우도 있지만 각각의 재료를 미리 다 지정하기는 힘들어.
예를 들어.. 도배, 장판, 도기, 수전, 전등....
그래서 이런 것들은 견적을 받을 때 미리 빼놓기도 하지만...
계약할 때 건축주 자재지정공사로 빼놓는다.
컴사장: 그렇게 하면 뭐가 좋은데...
노가다: 우선, 이런 재료들은 마감재료가 대부분이야..
그래서 아주 민감하지.
건축주 자재지정으로 빼놓으면, 네가 재료를 하나씩 선택해서 공사를 할 수 있다.
장판은 어떤 것. 도배는 어디 제품에 어떤것.
뭐... 쉽게 얘기해서 옵션이라고 보면 돼.
어떤 옵션을 선택할지는 너의 몫.
컴사장: 알았다. 근데... 돈은?
내가 계약할 때보다 비싼 재료를 선택하면 어떻게 하냐?
노가다: 계약할 때 이 부분의 공사비는 빼고 한다.
네가 어떤 재료를 선택하는가에 따라 공사비가 달라지는 거지.
컴사장: 문제가 하나 있다.
현장관리자가 나쁜 마음을 먹고... 계약까지 했으니...
내가 선택한 재료를 높은 가격에 가져오면 어떻게 해...그러면 공사가 터무늬 없이
올라가 잖아.
노가다: 건축주 자재지정공사는 그렇게 하는 것이 아니야...
우선, 건축주가 자재가격을 조사해 온다.
그리고 선택한 자재의 품목과 알아온 금액이 적혀있는 견적서를 현장관리자에게 줘.
현장관리자는 그 내용에 따라 자재를 구입을 하는거야.
컴사장: 근데... 현장관리자들은 일반인보다 싸게 자재를 가져오잖아.
노가다: 그렇지... 네가 현장관리자를 고용하는 이유가 그거지.
네가 만일 자재가격을 100원에 살 수 있다면...
현장관리자는 90원에 살 수 있다.
컴사장: 그러면, 나머지 10원은 어떻게 하냐..?
현장관리자가 꿀꺽하는 거냐?
노가다: 아니... 10원에 대해서는 5 : 5야...
네가 100원에 살 수 있는 자재를 현장관리자를 통해 95원에 사고
현장관리자는 5원을 성과급으로 가지고 가는거야.
서로에게 괜찮은 방법이지..?
컴사장: 근데.. 내가 자재를 둘러 볼 시간이 있을까?
노가다: 공사를 시작하게 되면.. 천천히 자재상가를 둘러보는 것이 좋아.
사실 네가 자재 가격을 알아보고 견적을 받는 시간은 하루 이틀이면 끝나....
네가 고르는 시간이 많이 걸려서 그렇지..
재미있지 않냐..?
건축업자에게 공사를 맡기면... 해주는 대로만 해야 하는데..
네 집에 쓸 것 네가 직접 고르니 얼마나 좋아...
자재 알아보러 다니는 재미도 쏠쏠할껄...
자~ 정말 오늘은 여기까지...
공사를 시작하자.
노가다: 계약도 했으니.... 이제 공사를 시작해야지..
컴사장: 이제 진짜 시작하는 거냐...여기까지 오는데 진이 다 빠져버렸는데..
공사가 시작되면 얼마나 머리가 아플려나?
노가다: 엄살은....
컴사장: 엄살이 아니냐... 벌써 머리가 아프다고....
이제 뭘 해야 하냐?
노가다: 우선 공사의 진행과정은 하우빌드를 통해서 공개를 된다고 했지..
하지만, 모두 공개가 되는 것은 아니야..
개인정보가 포함되어 있는 내용은 공사 당사자만 확인할 수 있다.
컴사장: 그건 당연한 것 아닌가?
노가다: 공사를 시작하기 전에 현장관리자가 공사비 지출계획서를 너에게 제출한다.
컴사장: 공사비 지출계획서는 뭐냐?
노가다: 공사비가 이렇게 들어가니.... 언제, 어떻게, 누구에게 지급을 할 것이라는 계획서야.
공사비 지급은 네가 해야하는 것이니... 당연히 네가 알고 있어야지.
그래야 네가 돈을 준비를 할 것이고..
그리고, 중요한 것 하나...
공사가 시작이 되면 공사용 통장을 만들어 놓아야 한다.
그래야.. 통장을 확인하면 언제 누구에게 얼마나 돈이 나갔는지 확인이 가능하니까...
주로 공사비는 계좌이체를 통해서 지급이 되니까, 인터넷뱅킹이나 폰뱅킹을 신청해 놓고...
노가다: 공사비 지출계획서는 1주나 2주에 한번 받게 된다.
너는 공사진행되는 것 확인하고 공사비를 지급하면 돼.
그리고, 전문도급인 경우에는 계약을 해야 되는데...
컴사장: 또, 뭔 계약이냐...
이제 계약이라면 질린다 질려....
노가다: 우선 전문도급과 직영공사가 뭔지부터 설명을 해야겠다.
공사는 전문도급과 직영공사로 나누는데....
직영공사는 현장관리자가 직접 재료를 구매하고 인부를 직접 불러서 공사를 하는 것이고..
전문도급은 하나의 공종을 업체나 업자에게 도급을 주는거야.
물론, 공사를 할 때 전문도급으로 하는 것이 유리한 것이 있고,
직영으로 하는 것이 유리한 것이 있다.
예를 들면...
도배공사를 하는데..
현장관리자가 도배지를 사서 도배공을 일당 얼마로 주면서 일을 하면..직영공사야.
하지만, 도배업체에 일을 맡기면.... 전문도급이지.
전문도급인 경우에는 당연히 계약을 해야 한다.
업체를 선정하고 견적에 따라 금액을 정하고 공사를 관리하는 것은 현장관리자의 일이지만,
돈을 주는 것은 너의 일이지.
그리고 돈이 현장관리자를 거쳐서 가는 것이 아니라... 네가 직접 지급을 하는거야.
그래서, 계약서의 계약 당사자는 너와 전문도급자인거야.
물론, 계약서와 기타 내용은 현장관리자가 준비를 해준다.
컴사장: 무슨 말인지 알겠다.
가만히 앉아서 현장관리자가 전문도급자 선정해서 계약서 만들어 오면 계약서 확인하고
계약하면 되는거네..
노가다: 뭐... 간단히 얘기를 하면 그런거고..
이제 공사를 시작하는데...
현장관리자는 매일 현장일보를 작성하게 되어 있다.
현장일보를 통해
그날의 현장사진과 공사비 사용내역, 현장에 들어온 재료와 인력을 너에게 보고한다.
물론, 그 내용을 너만 보는 것은 아니야..
하우빌드와 감리자 그리고 많은 다른 사람들이 보게 되지.
현장관리자가 공사를 제대로 안할 수가 없지... 보는 눈이 몇 개인데.
이와 함께.. 일을 잘하는 현장관리자는 그에 대한 적절한 평가를 받을 수 있는거야..
현장관리자의 입장에서는 현장이 공개된다는 것이... 독이 될 수도, 약이 될 수도 있지.
그리고 하우빌드에서 주기적으로 현장점검을 하게 된다.
현장점검에서는 공사가 계약내용에 따라 진행이 되고 있는가?
요구하는 품질을 나타내었는가?
공사는 계획대로 진행이 되고 있는가...등등.
자세한 내용은 뒤에 설명을 하마.
컴사장: 그런데 현장관리비는 언제 주는거냐?
공사 끝나고 주는 것은 아닐테고...
노가다: 그건 계약 내용에 따라 달라지지만..
골조공사, 외부마감 공사, 내부마감 공사로 나뉘어서 지급하거나
월 별로 나누어서 지급을 하는 경우가 있다.
그리고 공사가 다 끝나고 나면... 공사비 정산을 하게 되는데
정산을 하고 나서 현장관리자에게 성과급을 지급하게 된다.
컴사장: 성과급은 또 뭐냐..?
노가다: 현장관리자책임률이 50%라고 했지... 그리고 공사비 아낀 것의 반을 현장관리자가 성과급으로
가지고 간다고 했잖아..
그런데.. 이 성과급은 공사가 다 끝난후에 주는거야.
만일, 계약은 1,000만원에 했는데...공사를 1,100만원에 끝냈다.
이런 경우에는 현장관리자가 현장관리비를 가지고 가지 못하지...
그리고, 공사비가 늘어난 금액이 현장관리비보다 클 경우 네가 계약을 해지 할 수 있다.
컴사장: 성과급이라는 것이... 잘하면 돈이지만, 못하면 족쇄도 되는구만.
근데... 설계변경을 해야 하는 경우에는 어떻게 하냐?
그리고, 계약외에 추가공사인 경우에는 어떻게 하냐?
노가다: 설계변경은 우선 건축주의 마음대로 하지는 못한다는 것은 알아두도록...
시공의 기본이 설계도서인 만큼....
설계변경의 필요가 있을 경우에는 설계자와 현장관리자의 협의가 반드시 있어야 한다.
설계자는 법적인 문제나 설계 전반적인 문제에 대해서 너에게 조언을 할 것이고,
도면이 필요하다면 도면을 새로 작성을 해야하고,
현장관리자는 공사비와 시공의 문제를 조언할 것이다.
이것이 실제 건축공사에서 설계자와 현장관리자가 해야 하는 역할이고,
건축주가 설계자와 현장관리자를 고용하는 이유가 된다.
네 마음대로 공사를 하고 싶다면...
여러 사람 힘들게 하지 말고 .... 처음부터 네 혼자해라.
공사를 진행하면서 가장 중요한 것은 건축주, 설계자, 현장관리자의 3박자가 잘 맞아야 한다.
하나라도 삐걱거리면... 잡음이 생기기 마련이지..
건축공사라는 교향곡을 지휘하는 사람은 건축주인 너야...
계약외에 추가공사의 경우에는...같은 방법으로 진행이 된다.
컴사장: 중요한 것을 말해줘야지... 돈...
노가다: 넌 돈밖에 모르냐....
설계변경이나 추가공사인 경우에는 현장관리자가 이에 대한 견적을 제출을 한다.
물론, 이 내용은 공개가 되고 하우빌드에서 검토를 하게 된다.
그리고, 건축주와 현장관리자가 공사비 변경에 대해 협의가 되면 공사를 진행하게 된다.
컴사장: 정말 복잡하다... 복잡해..
공사 하나 하기가 이렇게 복잡하냐...?
노가다: 공사를 진행하면서 문제가 하나도 발생하지 않으리라는 기대는 버리는 것이 좋아.
설계상의 잘못이 있을 수도 있고... 시공상의 문제도 있을 수 있다.
하지만, 걱정하지 마라.....문제는 언제나 해결이 된다.
중요한 것은 어떻게 해결을 했는가...이것이지.
설계자나 현장관리자가 문제가 생겼을 때는 문제를 감추고 덮어두는 것이 아니라..
이를 공개하고 최선의 해결방법을 찾는 것.
컴사장: 말은 쉽지... 사람의 마음이 그렇냐..?
자기 잘못은 감추기 마련이고... 남에게 떠넘기기 마련이야..
노가다: 힘들지...하지만, 그런 환경을 만들어 주는 것이...하우빌드가 해야 할 일이야..
또한, 건축주가 해야 하는 일이지..
계약서를 작성하고 서로간의 역할과 의무를 세세하게 지정을 하여 이에 대해 이해를 하고.
서로간의 이익에 대한 이해와 동의를 기본 울타리로 하고
이 속에서 서로간에 신뢰를 만들어 간다면...
문제가 생겼을 때 언제나 최선의 방법을 찾을 수 있다.
컴사장: 이제보니... 몽상가구만...
노가다: 꿈이 있는 사람만이 앞으로 나갈 수 있다.
컴사장: 세상은 그렇지 않다구...
노가다: 그러면... 세상을 바꾸지...
자 ~.. 이제 정리를 하자구.
공사가 끝나고 나면... 계약공사금액과 실행공사금액을 따져서..
현장관리자와 성과급 정산을 하게 된다.
일을 잘했으면 당연히 성과급이 나갈 것이고, 일을 못했다면 성과급이 없게 되겠지...
하우빌드에서는 너의 현장에서의 자료로 현장관리자를 평가하여 다음 공사의 현장관리비를
책정하게 된다.
이것은 일전에 얘기를 했지...
컴사장: 응.... 근데, 뭘 기준으로 평가를 하게 되냐?
노가다: 현장관리 매뉴얼이 있다. 이것으로 현장관리자를 평가하게 된다.
기술력이 있는 사람은 당연히 높은 평가를 받을 것이고,
그에 맞는 대우를 받을 수 있고....일이 끊이지 않겠지..
하우빌드가 하고 싶은 일이 이것이야.
기술자에게 그에 맞는 지위를...
하지만, 누군가에게 인정을 받으려면...
그 사람에 대한 자료가 있어야 하고 또한, 그 자료가 공정하고 객관적이어야 겠지...
그래서 하우빌드에서 진행되는 공사는 공개가 되고 자료가 보존이 되는거야...
오늘은 너무 쓸데없는 얘기를 떠든 것 같다..
걸러서 듣고... 내일 보자.
하자보수.
컴사장: 사실.... 건축공사를 싸게 잘 하는 것도 중요하지만....
내가 더 신경이 쓰이는 부분은...공사 끝나고 생기는 하자거든..
이 문제는 어떻게 해결하냐?
노가다: 하자보수금이라는 것이 있다.
이건 저번에 한번 얘기를 한 것 같은데....
컴사장: 그때는 잘 이해가 안갔거든... 한번 더 알려줘...
노가다: 일반적으로 건설업체에 공사를 맡길 경우에는 공사끝나고 하자보증증권을 끊어서 건축주에게
준다.
건설업체의 입장에서는 보증증권을 끊어 주게 되면... 하자보수라는 굴레에서 벗어나게 되는거야..
보증증권을 끊는 비용도 얼마되지 않고 전혀 부담이 없지...
건축주의 입장에서는 하자가 생길 경우 업체에서 하자보수를 하지 않을 경우 이에 대한
대비책이 생기는 거지...
하지만, 하자보수라는 것이....
정확하게 하자를 진단하고 빨리 보수를 하는 것이 가장 좋거든.
근데, 하자보증증권으로 하자보수금을 받아내기 위해서는 여간 어려운 것이 아니거든...
시간도 오래 걸리고...
또한, 여기에서 하자라는 것의 정의가 시공상의 잘못으로 발생한 하자인 경우로 한하거든...
컴사장: 그러면... 시공상의 하자가 아닌 경우나 모호한 경우에는 보수가 힘들어 지겠군..
노가다: 그렇지....
건축주 입장에 가장 좋은 하자보수방법은...
공사비의 일부를 하자보수금으로 자신이 예치를 하고, 하자가 생겼을 경우에....
예치된 하자보수금으로 바로 바로 처리를 하는 거야...
누구의 잘못인지 따지지 않아도 되고.... 빨리 처리가 되고...
컴사장: 하우빌드에서는 어떠게 하냐..?
노가다: 공사비의 3%를 하자보수금으로 예치를 한다.
하자가 생기면 이 예치금으로 하자를 보수한다.
물론, 현장관리자가 와서 하자를 진단하고... 이에 대한 보수를 한다.
컴사장: 기간이 있을거 아니냐...?
노가다: 기간은 12개월이다.
12개월내에 하자가 발생을 하면.. 공사관리를 했던 현장관리자가 하자진단을 하고
하자보수금으로 보수를 하게 되지.
단, 전문도급을 준 공사의 경우에는 하자보수를 전문도급자가 하거나...
현장관리자가 하자를 먼저 보수하고 이에 대한 비용을 전문도급자에게 청구한다.
물론 전문도급에서 발생한 하자일지라도 현장관리자가 하자관리를 하게 된다.
컴사장: 1년안에 하자가 발생하지 않으면 그 돈은 어디로 가냐?
노가다: 그대로 네 통장에 예치가 되는 거지..
나중에 그 돈으로 리모델링이나 해라...
컴사장: 그거 하나는 마음에 든다.
근데, 하자라는 것이 미리 미리 관리를 하면 미연에 방지를 할 수 있지 않나?
노가다: 그렇지.. 그래서 건축물 정기점검을 하게 된다.
컴사장: 그건 또 뭐냐?
노가다: 준공이 되고 난 후..1월, 3월, 6월, 12월에 현장관리자가 정기점검을 하게 된다.
즉, 하자보수기간 1년 동안 관리를 받는거야.
하자가 예상되는 부분은 미리 미리 점검을 하게 되는거지.
하자가 발생하면... 현장관리자가 하자보수보고서를 쓰게 되고, 이에 대한 경비를 청구하여
하자보수를 하게 되지.
물론 이에 대한 내용은 하우빌드에 공개가 되고, 현장관리자 평가에 반영이 된다.
자~... 이제 얘기를 정리해야 되지 않을까..?
컴사장: 야.. 아직 일반 건설업체로 공사하는 것은 얘기도 꺼내지 않았잖아....
노가다: 휴~.
길다 길어.. 입이 아프다니까.
컴사장: 시작을 했으니 그래도 끝은 봐야지.
내일 보자...
건설업체.
컴사장: 그럼 200평,150평이상 지을 때는 꼭 건축회사에 공사를 맡겨야 되?
노가다: 우선 "건설업자란 무엇인가"부터 얘기를 시작하자.
건설업자는 건설업 등록을 하고 건설업을 하는 사람을 말한다.
개인 사업자도 있고 법인 사업자도 있다.
이 건설업자는 크게 두 가지로 구분이 되거든... 일반건설업자. 전문건설업자.
얼마전에 내가 너한테 얘기를 한 것 같은데...
"일반건설업자는 건축공사에 대한 관리업무를 맡고, 전문건설업자는 시공을 맡는다고.."
일반건설업자는 업무내용에 따라 5가지로 분류가 되고
전문건설업자는 업무내용에 따라 29종으로 분류가 된단다.
건설업은 건설산업기본법에 따라 정의가 내려지고 업무범위가 정해진다.
네가 건설업체에 공사를 맡긴다면,
일반 건설업자 중 건축공사업이나 건축토목공사업 면허를 가지고 있는 건설업체에
공사를 맡겨야 된다.
전문건설업체에 공사를 맡기고자 한다면, 건축공사 전반에 관하여 관리를 할 수 있는 현장대리인을
선임을 해서 건축공사를 공종별로 나누어 각 공사에 맡는 전문건설업자에게 공사를 맡겨야 된다.
컴사장: 뭐가 이리 복잡해?..
노가다: 복잡한 것은 없다.
주거용200평 또는 비주거용150평 이상의 건축물을 짓는다면..
1. 일반건설업자에게 공사를 맡기거나..
2. 네가 현장관리자(현장대리인)를 선임하여 전문건설업자에게 공사를 맡기는 두 가지 방법이 있지.
둘 중에 한가지 방법으로 하면 돼...
컴사장: 그러면 둘 중에 어떤게 좋은거야?
노가다: 이것은 경우에 따라 틀려진다.
공사비 지급조건, 건축물의 규모, 공사의 난이도, 공사기간에 따라 다르거든.
여기에서는 일반건설업체에게 공사를 맡기는 경우만 설명하지..
우선 너와 일반건설업체와의 관계를 설명을 하마.
일반건설업체는 공사관리를 하지.
컴사장: 그럼 시공은 누가 하는데?
노가다: 시공은 전문건설업자나 전문시공자가 하게 된다.
둘의 차이는 전문건설업자는 건설업등록을 한 업자이고,
전문시공자는 건설업등록을 하지 않는 업자인데... "오야지"라고 부르곤 하지.
컴사장: 일반건설업체는 왜 시공을 안하냐?
노가다: 이건 건설업의 구조적인 문제인데.
안하는 것이 아니라 못하는 거야.
건설업은 일반적인 제조업이나 서비스업과는 달라서 공사를 할 때만 인력이 필요하게 되지.
공사도 없는데 월급을 주면서 사람을 고용할 수는 없거든.
그래서 일반건설업체에서는 공사 관리를 할 수 있는 사람만 보유를 해놓고
공사가 있을 때는 전문건설업체나 전문시공자와 하도급 계약을 하여 공사를 진행한다.
이것은 대기업도 마찬가지야.
자~ 본론으로 들어가서
건축주와 일반건설업체의 관계는 도급계약을 통해서 이루어 진다.
현장관리자도 현장관리계약을 하지만 일반건설업체와의 도급계약은 많이 다르다.
현장관리자는 직영공사로 네가 현장관리자를 공사기간동안 고용을 하는 것이지만,
일반건설사와의 "도급 계약은 건설공사를 완성할 것을 건축주와 일반건설사가 약정하고,
상대방이 그 일의 결과에 대하여 대가를 지급할 것을 약정하는 계약을 말한다"
쉽게 얘기를 해서
"내가 공사비 얼마를 줄태니 이런 건물을 건축해 주시오"라는 것이야.
계약에 대한 내용은 뒤에 자세히 설명을 하기로 하고...
여기에서는 공사비지급 부분에서 건축주와 일반건설사와의 관계에 대해서 설명을 하마.
일반건설사와 공사를 하는 대부분의 경우
건축의 규모가 크기 때문에 공사비가 몇 억에서 수십억까지 된다.
개인이나 또는 회사라고 할지라도 이 정도의 자금을 융통하기가 쉽지 않아.
건축주의 입장에서도 건축공사가 끝났다고 하더라도
네가 건축공사에 투자한 자금이 바로 회수가 되는 것도 아니니까..
네가 공사비를 100%부담을 하고, 공사대금을 바로 지급을 하는 경우에는....
넌 공사비를 대는 건축주 그리고 건설사는 공사비를 받고 공사를 하는 시공자로
건축주와 일반건설업체의 관계가 단순해진다.
하지만, 네가 공사비를 100%부담을 하지 않거나 공사비 지급을 일정기간 유보를 하는 경우에는
관계가 조금 복잡해진다.
우선 건축주와 건설업체의 계약의 기본 룰을 알아야겠지.
공사비는 처음 계약을 할 때 일정금액의 선금을 건설업체에 지급하게 된다.
그리고 나서, 공사기간이 긴 경우에는 월 별로 공사를 한만큼 공사비를 지급하거나,
공종별로 나누어서 지급을 하게 된다.
그렇게 해서 공사가 끝날 때에는 계약한 공사비를 모두 지급을 하게 된다.
그러나 이렇게 기본 룰에 따라 계약이 되고 공사가 진행되지 않는 경우.
예를 들어서...
공사비가 20억이고 네가 조달할 수 있는 자금이 5억정도야.
우선 대지를 담보로 대출을 받겠지. 5억정도라고 하자.
이제 네가 마련한 공사비는 10억이 되지. 이제 공사비는 10억이 부족해.
네가 모자란 10억을 채우는 방법은 한 가지뿐이야.
건축을 함으로써 얻게 되는 이익을 활용하는 거지.
건물이 준공이 되고 나면 이 건축물을 담보로 대출을 받거나, 건물에서 들어오는 이익
즉, 입주자의 보증금 또는 분양을 해서 얻는 이익으로 공사비를 충당을 하는 거지.
문제는 네가 준비한 10억으로는 공사가 진행되는 중간 정도까지는 공사비를 지급할 수 있으나..
나머지 10억은 분양이 잘 되어 조기에 자금확보가 원활이 이루어지고
대출은 건축물의 사용승인이 나야 가능한거야.
건설업체는 그 때까지 10억이라는 돈을 건축물에 투자를 하고 잔금이 지급되기를 기다리는 거지.
이해가 되는가?
이것이 사람들이 얘기하는
" 누가 공사비를 다 준비해서 공사하나...공사비의 30%만 가지고 있으면 되지" 라는 말의
배경스토리 란다.
컴사장: 왜... 그렇게 하면 안되냐?
내가 아는 사람도 다 그렇게 공사를 하던데.
노가다: 문제는 다른 곳에 있단다.
위의 예에서 보면, 만약 공사기간이 6개월 정도인 경우에..
10억이라는 공사비를 짧으면 3개월 길면 6개월동안 건설회사가 부담을 해야 돼.
하지만, 이런 돈을 준비하고 있는 회사는 규모가 큰 회사를 제외하고는 별로 없다.
또 공사비를 업체에서 대출을 받아 하지도 않고...
컴사장: 그러면, 어떻게 공사를 하냐?
노가다: 아까도 얘기를 했지만, 일반건설업자는 관리업무를, 전문건설업자는 시공업무를 한다고 했지.
이 둘의 관계는 원청과 하청의 관계다.
일반건설회사는 공사를 공종별로 나누어 전문건설업자에게 하청을 준다.
물론 공사에 따라 직영으로 하는 경우도 있지만, 대부분 하청을 주게 된다.
일반건설회사는 자신이 안고 있는 공사비 부담을 하청업체인 전문건설업자에게 전가를 시키게 되지.
전문건설업체는 다시 전문시공자(오야지)나 건축자재업체에 전가 시키고.....
이렇게 위에서 아래로 위험을 분산시키는 거야.
건축주 -> 일반건설업자 -> 전문건설업자 -> 자재.전문시공
공사가 무리없이 진행이 잘되면 문제가 없지만, 문제가 발생하는 경우 도미노 현상이 일어난다.
아래에서 잘못이 된 경우는 꼬리 잘라내 듯 잘라내면 피해를 줄일 수 있지만,
위에서 잘못된 경우에는 모두가 피해를 감수할수밖에 없다.
건설회사가 공사비를 투자하는 경우에는 건축주와 일반건설업자 둘 만의 관계로 볼 때
서로간의 관계는 상하관계가 아니라.. 파트너가 되는거야.
내가 왜 이런 얘기까지 하는지 알겠냐?
컴사장: 난 감도 못잡겠다. 네가 얘기하는거 반도 이해가 안가....
노가다: 너와 일반건설업자의 관계에 따라서 견적 조건이 달라진다는 거야.
네가 공사비를 100%부담을 한다면 이런 견적 조건이라는 말은 아주 단순해지고
모든 건축업자들이 공사를 하려고 하겠지.
하지만, 네가 100%를 부담을 하지 않는 경우에는 네 조건에 공사를 할 수 있는 일반건설업자를
찾아야 돼.
"찾아야 된다" 라는 말은 일반건설회사가 부담해야 하는 공사비의 비중이 클수록 찾기가 힘들어
진다는 말이야. 알겠니...
공사비가 아무리 크고 이윤이 많이 남아도... 부담해야 할 공사비 비중이 크다면 찾기 힘들다.
여기에서 한가지 더 ....
일반건설업자가 가지고 가는 이윤에 관한 부분인데.... 견적조건(건축주와 건설사의 관계)에 따라
똑같은 공사라고 할 지라도 이윤은 다르다.
아까 서로간의 관계가 파트너라고 했지. 이 이윤에는 공사에 대한 이윤만 포함된 것이 아니야.
자기가 투자한 공사비에 대한 이윤이 있는거야. 물론 위험부담에 따른 이윤도 있고...
실제 공사비가 20억이라고 할지라도 여기에는 공사를 시행한 대가에 대한 이익과
건설업체가 투자한 공사비에 대한 이윤, 그리고 위험부담에 따른 이익이 더해진다.
다시 말하자면....
네가 공사비를 100%제공한다면 건축공사비는 공사비 + 시공에 대한 이윤이 되고,
공사비 일부를 부담하는 경우라면 공사비 + 시공이윤 + 투자된 공사비에 대한 이익
위험부담이 있는 공사라면 공사비 + 시공이윤 + 투자공사비에 대한 이익 +위험부담에 따른 이익
컴사장: 잠깐~... 위험부담에 따른 이익이 뭐냐....?
노가다: 여기에서 위험 부담이란 건설사가 공사비를 제대로 받을 수 있는 지에 대한 위험부담이야.
아까 얘기했던 예)에서
건설회사가 부담해야 하는 10억이 공사가 완료되고 나서 건축주가 건물을 담보로
대출을 받아 공사비를 지급한다면 별 문제가 없지만, 건물의 임대나 분양으로 나온 돈으로
공사비를 지급한다면... 건설사는 건물이 임대나 분양이 되어야 공사비를 받는거야.
건설사 입장에서는 돈을 제대로 받을 수 있을지에 대한 위험부담을 안고 있는거지.
컴사장: 이제 이해가 가는구만... 진작 그렇게 얘기하지.
노가다: 자~ 이제 알겠지..
건축주와 건설사의 관계(견적조건)에 따라 공사비가 달라진다는 사실을...
컴사장: 알기는 알았는데.. 건설사에게서 견적을 받을 때 이런 것까지 알려줘야 하냐?
그냥 내가 공사비를 다 댄다고 얘기하고 계약을 하고... 공사비는 사정 좀 얘기를 하고 조금 미루면
안되냐?
노가다: 이거 큰일 날 놈이네....
네가 아주 선한 건설업체를 만난다면 모르지... 자기가 손해를 보고도 공사를 해주는 사람이라면..
하지만, 이 세상에는 이런 사람없다.
건축주나 건설업체나 속았다는 생각을 하면, 그때부터 사람이 돌변을 하지.
최악의 경우에는 너는 고소당하고...
네 땅도 잃고, 네가 투자한 공사비까지 다 잃어 버릴 수도 있다는 것을 명심하도록....
차라리 공사비를 더 주더라도 처음부터 너에게 맞는 건설업체를 찾는 것이 낳다.
찾지를 못한다면... 공사를 안하면 되지... 욕심을 버려라. 알겠니
컴사장: 그렇다면...
공사를 하기전에 건축공사에 타당성 검토를 먼저 해야 되겠군.
노가다: 네가 이제 뭔가를 아는 구나.
공사를 하기전이 아니라.. 공사를 계획할 때 미리 해야 한다.
견적과 선정 과정
컴사장: 그렇다면 이제 견적을 받으면 되냐?
노가다: 뭐 그렇다고 할 수가 있지.
그 전에 가장 기본적으로 준비해야 할 것.
현장관리자 견적과 마찬가지로 실시설계가 나오면...
내역서와 수량산출서 그리고 시방서가 같이 첨부된다.
내역서에서는 이 건축공사의 금액은 표준품셈으로 얼마입니다라는 것을 보여준다.
하지만 실제 공사 금액하고는 많은 차이가 있으니까 무시해도 좋아.
그리고 수량산출서는 건축공사에 필요한 재료들의 수량이다.
철근 몇 톤, 레미콘 얼마 등등 하고 수량을 산출해 놓았다.
견적을 받기 전에 현장관리 견적과 마찬가지로 현장설명회를 개최하게 된다.
현장설명회가 끝나고
하우빌드에서 내역서 공고를 하게 되는데...
그냥 설계사무실에서 나온 공사비 내역서가 아니라
내역서,수량산출서,시방서를 기본으로 다시 견적용 내역서를 만들게 된다.
이유는?
컴사장: 동일한 조건에서 견적을 받기 위해서.... 맞냐?
노가다: 그렇지... 이제야 네가 아는구나.
조건이 다르면 비교라는 것이 되지 않으니까.
견적을 받으면 우선 금액비교가 되겠지.. 이것이 제일 중요하기도 하고...
하지만, 단순히 금액비교만으로 시공자를 선정하는 것은 정답이 아니야.
컴사장: 왜? 동일한 견적조건에 맞게 견적을 냈으니 낮은 견적금액을 낸 업체가 좋은거 아니야..?
노가다: 아니야....
견적을 낸 업체가 제대로 공사를 할 수 있는지 먼저 살펴봐야 한다.
신뢰가 가지 않는 회사는 아무리 견적을 낮게 냈다고 해도 공사를 맡기지 않는 것이 좋아.
그렇게 하기위해서는 견적을 받을 때 견적서외에 지명원, 현장소장의 경력증명서와
현장인력배치계획 그리고 공사일정표까지 같이 받게 된다.
그리고 견적을 받은 후에
하우빌드에서 직접 건설사를 방문하여 회사에 대해서 실사를 하게 된다.
여기에서 중요한 것은
건축물의 품질인데, 품질을 좌우하는 것은 현장소장이야.
컴사장: 현장소장은 누구냐?
노가다: 건설업체에서 그 현장을 관리하기 위해서 기술자를 배치하게 되는데
자금문제나 서류적인 문제는 회사에서 하겠지만,
직접 공사를 관리하고 품질을 관리하는 사람은 현장소장이야.
아무리 튼튼한 회사라고 하더라도 현장소장의 능력이 부족하면 건물이 제대로 지어지지 않겠지.
그래서 견적서를 받을 때 현장소장의 경력사항을 확인해야 된다.
컴사장: 지명원은 뭐고 현장인력배치계획 그리고 공사일정표는 뭐냐?
노가다: 지명원은 업체소개서야. 각종 등록증이나 면허증이 여기에 들어가게 되어있다.
현장인력배치계획은 견적을 낸 회사가 네 공사에 몇 명이나 인력을 투입하는지 알아보기 위해서야..
그리고 공사일정표를 통해서 공사의 진행이 어떻게 되는지 확인하고 준공이 언제되는지 확인한다.
컴사장: 견적은 몇 개정도 받아야 되냐?
노가다: 많이 받으면 받을수록 좋다.
그래서 내역서를 공개하고 공개견적을 진행하여
많은 업체들이 견적에 참여를 하도록 유도를 하는거야.
컴사장: 업체를 선정하면 바로 계약을 하게되냐?
노가다: 바로 계약을 하지는 않아.
먼저 하우빌드에서 계약내용 조율을 하게 된다.
컴사장: 공사비를 깍는다는 말이냐?
노가다: NO~. 공사비를 깍지는 않아.
견적이라는 과정을 통해서 도면상의 문제, 재료의 문제, 시공상의 문제가 발견될 수가 있거든.
공사를 시작하기 전에 이런 내용들을 조정하는 거야.
그리고 내역서에 표면적으로 나타나지 않았던 부분을 계약내용 조율을 통해서 보완을 하는거야.
컴사장: 계약내용 조율이 끝나면 계약을 하는거냐?
노가다: 그렇지. 이제 계약을 해야지.
계약서는 조율된 내용을 하지고 하우빌드에서 작성을 한다.
계약서에 대한 내용은 다음 페이지에 설명을 하마.
계 약
컴사장: 계약에서 내가 알아야 할 것 좀 설명해봐라..
노가다: 이 자식이 이제는 배짱이네....내가 뭐가 아쉬워서 알려줘.. 싫어 임마!.
배우려는 자세가 제대로 안됬어...
컴사장: 쏘리..쏘리...형님...
미안해.. 내가 밥 살께..
노가다: 이제 제대로 배울려는 자세가 나오는구만.
우선 너한테 일반적인 계약서의 내용을 알려주마. 잘들어라...
내가 지금 설명하는 계약서는 건교부에서 민간건설공사 표준도급계약서야.
알겠지..이제 시작한다.
우선 계약서 양식을 보고 번호대로 하나씩 설명을 하마.
민간건설공사 표준도급계약서
1. 공 사 명 : 2. 공 사 장 소 : 3. 착 공 년 월 일 : 년 월 일 4. 준공예정년월일 : 년 월 일 5. 계약금액 : 일금 원정 (부가가치세 포함) (노무비 : 일금 원정) ※ 건설산업기본법 제88조제2항, 동시행령 제84제1항 규정에 의하여 산출한 노임 6. 계약보증금 : 일금 원정 7. 선 금 : 일금 원정 8. 기성부분금 : ( )월에 1회 9. 지급자재의 품목 및 수량 10. 하자담보책임(복합공종인 경우 공종별로 구분 기재)
11. 지체상금율 : 12. 대가지급 지연 이자율 : 13. 기타사항 : 도급인과 수급인은 합의에 따라 붙임의 계약문서에 의하여 계약을 체결하고, 신의에 따라 성실히 계약상의 의무를 이행할 것을 확약하며, 이 계약의 증거로서 계약문서를 2통 작성하여 각 1통씩 보관한다. 붙임서류 : 1. 민간건설공사 도급계약 일반조건 1부 2. 공사계약특수조건 1부 3. 설계서 및 산출내역서 1부 2000년 월 일 도 급 인 수 급 인 상 호 상 호 주 소 주 소 성 명 (인) 성 명 (인) 도 급 보 증 인 수 급 보 증 인 상 호 상 호 주 소 주 소 성 명 (인) 성 명 (인) |
1.공사명과 2.공사장소는 설명할 것이 별로 없고
3.착공년월일
착공 년 월 일 은 공사가 시작되는 시점이다.
건설회사가 정당한 이유 없이 착공기일을 어길 때에는 네가 계약을 파기 할 수 있다.
이 때는 건설회사가 계약 전에 낸 계약 보증금을 받을 수 없다.
그러나 천재지변 등 의 정당한 이유로 공사를 시작을 못 했을 경우에는 건설회사가 공사를 시작한 날이
착공일이 되며 공사기간은 연장이 되니까 알아두도록...
태풍 불어서 난리가 났는데, 공사 안한다고 계약해지한다고 하면 안되...
하지만 착공일을 어길 건설회사는 없지...
건설회사에서 부득이 한 사정이 있을지라도 건설회사는 현장에 자재나 사람 한 사람쯤 배치를 해 놓아서
계약이 파기가 되는 일은 없단다.
공사를 시작 할때는 건설회사는 너에게 서류를 제출하는데 꼼꼼히 살펴 봐야 한다.
계약의 내용과도 맞는지 확인해야 하고....
제출서류로는
1). 건설산업기본법령에 의하여 배치하는 건설기술자 지정서
- 여기에서 건설회사가 지정한 기술자가 현장 소장이며 이 공사를 책임지고 시공 할 사람이다.
공사가 얼마나 잘되는가는 건설회사를 잘 선택하는 것도 중요하지만 현장 소장의 능력이 공사의 질을
판가름 하니까 너는 건설기술자 지정서의 기술자가 현장소장과 동일인 인지 확인을 해야 한단다.
이 현장소장은 너의 승낙 없이 현장을 이탈하면 안된다.
그리고 너한테 정당한 이유가 있을 때는 현장소장의 교체를 요구할 권리가 있다.
2). 공사예정공정표
- 견적을 받을 때도 받았지. 이 예정표는 공사가 어떻게 진행이 된다는 것을 보여준다.
너는 가능한 자세한 공정표를 요구해야하고, 공사 진행 사항을 꼼꼼히 체크 해야되.
공정표만 제대로 체크해도 나중에 일어날 수 있는 불미스러운 일들을 막을 수 있으니까..
3). 공사비 산출내역서 (단, 계약체결시 산출내역서를 제출하고 계약금액을 정한 경우를 제외한다)
4). 기타 “갑”이 지정한 사항
4. 준공예정년월일 : 년 월 일
- 준공일은 건설회사가 서면으로 준공검사를 요청한 날이다.
건설회사는 준공일을 지켜야 하며 이를 어겼을 경우 지체상금을 건축주에게 납부해야 해.
단 공사기간이 연장된 것이 건설회사의 책임이 아닌 경우에는 예외야.. 건설회사의 책임이 아닌 것을
떠 넘길 수는 없으니까....
너는 건설회사가 준공검사를 요청하면 건설회사의 입회하에 검사를 하고 잘못된 부분이 있으면
보수나 재시공을 요청하고 다시 검사를 해야 한다.
준공 검사 때 제대로 체크하지 못하고 넘어가면 나중에는 보수하기가 점점 힘들어지니까.. 잘 하도록..
준공때에는 건설회사에서는 준공검사를 받아야지 잔금을 모두 받을 수 있기 때문에 열의를 가지고
보수를 하지만, 그 이후에는 바로 바로 보수가 이루어지지 않는다.
건설회사는 하자보증금을 걸거나 보증서를 제출하여 공사의 하자에 대한 책임을 지지만 보수해야 할
부분이 너무 크거나 잦은 보수요청이 있을 경우에는 하자보증금을 포기하는 경우도 있기 때문에 준공검사
시에는 자세히 검사를 해야 하며 설계도면과 비교하면서 검사해야 한다.
이때 너를 도와주는 사람이 감리야...
5. 계약금액 : 일금 원정 (부가가치세 포함)
(노무비 : 일금 원정)
※ 건설산업기본법 제88조제2항, 동시행령 제84제1항 규정에 의하여 산출한 노임
계약서에서 가장 중요한 부분이다.
계약금액은 계약서와 공사 금액내역서와 동일해야 하며 부가가치세가 포함된 금액이다.
여기에서 노무비를 따로 명시한 것은 건설현장에서 일한 노무자를 보호하기 위해서 이렇게 해놓았다.
건설산업기본법 제88조에 "건설업자가 도급받은 건설공사의 도급금액 중 당해 공사(하도급포함)의
근로자에게 지급해야 할 노임에 상당하는 금액"은 압류(가압류 포함)를 할 수 없다라는 내용이 있다.
노무자가 노임을 받지 못하는 사례가 많이 발생했기 때문에 이런 조항이 들어 있는거야..
6. 계약보증금 : 일금 원정
계약보증금은 건설회사가 공사를 성실히 이행함을 보증한다는 것이며 계약체결 전까지 받아야 한다.
민간공사의 경우 계약금액의 100분의 10 이상의 현금 또는 증권으로 대신하니까 알고 있도록 하지만,
대부분의 건설회사는 현금이 아닌 건설공제조합이 발행하는 보증서로 이것을 대신한다.
다음의 경우에 계약 보증금은 건축주에게 귀속이 된다.
1.건설회사가 정당한 이유 없이 약정한 착공기일을 경과하고도 공사에 착수하지 아니한 경우
2.건설회사의 책임 있는 사유로 인하여 준공 기일 내에 공사를 완성할 가능성이 없음이 명백한 경우
3.지체상금이 계약보증금 상당액에 도달한 경우로서 계약기간을 연장하여도 공사를 완공할 가능성이
없다고 판단되는 경우
4. 건설회사의 계약조건 위반으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우
다시 말하면 건설회사가 제대로 공사를 못할 경우를 대비하여 보증금을 받아 놓는 거야..
만약에 계약보증금보다 손해배상액이 더 큰 경우에는 초과분에 대해 손해 배상을 청구 할 수 있다.
7. 선 금 : 일금 원정
선금은 공사가 원활히 진행되도록 건설회사에 먼저 공사비를 지급하는 것으로
건설회사는 이 선금을 타 용도로 사용 할 수 없으며 자재구입이나 노무비에 써야 한다.
그리고 너는 꼭 선금 보증서를 받아 놓아야 한다. 그리고 가능한 과도한 선금 지급은 하지 않는 것이 좋아...
선금을 필요 이상 많이 요구하는 건설회사는 위험하니까 주의하도록....
건설회사에서 선금이 필요한 이유는
기성 부분금을 월 1회로 한다면 건설회사 측에서 본다면 공사 시작 후 한 달 후에나 기성금을 받게되지
따라서 건설회사는 1달 동안의 현장 운영 자금이 필요하게 된다.
선급지급액을 한 달 현장운영자금 정도로 하면 건설회사 측에서는 무리 없이 공사를 진행 할 수 있다.
공사기간이 단기간인 경우나 공사금액이 작을 경우에는 공종별로 기성금을 주거나
공사가 끝난 후 일괄로 지급을 하기도 한다. 이때는 재료비 정도로 생각하시면 된다.
하지만 계약을 할 때는 건축주가 건설회사보다 좋은 입장에서 계약을 하기 때문에 대부분의 건설회사는
선금을 요구하지 못하는 경우가 많지...
하지만 달리 생각을 하면 공사의 원활한 진행을 위해서는 어느 정도의 자금이 필요하니까..
선금을 지급하는 것도 좋아.
자금사정이 원활하지 못한 건설회사의 경우에는 자재를 어음으로 구입을 하는데 이렇게 되면 재료비는
늘어 나고 공사가 끝나도 남는 것이 없게 되는 경우가 생기기도 하지...
하나 주의해야 할 것은 네 선금을 주게 된다면 꼭 선금 보증서를 받아 놓아야 된다. 꼭. . 필히. . 반드시...
만약에 계약이 해제, 해지 되거나 선급지급조건을 위반한 경우 선금 잔액을 반환 요청을 할 수 있는데,
이 때 필요한 것이 선금보증서이니까... 선금 보증서를 받지를 못하면 선금도 주지 말아야 되.
예전에 건축주가 아는 사람을 통해서 계약을 했는데 공사금액의 50%를 선금으로 주고 선금보증서를
받지 않았거든....고양이한테 생선을 맡긴꼴이 됬지... 날랐거든..
건축주는 자기 땅에 삽질 한번 못해보고 돈만 날렸다.
8. 기성부분금 : ( )월에 1회
기성부분금을 결재 하는 방법은 여러 가지가 있는데...
이 기성부분금이란?.... 네가 공사비를 결제해주는 방법과 금액이다.
건축주와 건설회사의 관계 즉, 견적조건에 따라 달라지기도 하지만 일반적으로 월별로 기성부분금을
결재를 하기도 하고 공정별로 결재를 할 수도 있다.
이 때 중요한 것은 건설회사가 일 한만큼만 결재를 해줘야 한다.
(물론 이 말은 네가 공사비를 100% 부담을 할 때의 얘기야...)
매달 실제 시공한 것보다 조금씩 더 주다보면 준공때에는 줄 돈이 하나도 없게 된다구.
그렇게 되면 공사 끝마무리가 이상하게 되기도 한다. 알겠니....
건축주에게서 돈은 말에게 줄 당근입니다.
적절하게 기성금을 결재를 해줘야지 너무 적거나 너무 많으면 탈이 생기게 마련이다.
그리고 기성부분금은 공사 기성검사를 하고 결재를 해줘야 합니다.
잘못 된 부분은 바로 보수나 재시공을 요청하고 그것이 이루어 졌을때 기성금을 지급하거나,
보수나 재시공 할 부분을 빼고 기성금을 지급해야 한다.
하나 알아 둘 것은 건축공사의 특성상 기초공사가 잘못되면, 그 다음 공정를 아무리 잘하더라도
부실공사가 되니까... 나중에 준공검사만 제대로 하면 되지 라는 생각은 안된다.
준공검사시 아무 이상이 없을지라도 기초공사가 잘못 되면 그 영향은 서서히 나타나서 나중에는
손쓸 도리가 없게 된다. 기초부분에서 잘못되면 하자보수금액이 장난이 아니야...
9. 지급자재의 품목 및 수량
지급자재는 자재의 일부분이나 전부를 건축주가 지급을 하는 것을 말한다.
아래와 같은 경우에는 건축주가 직접 지급을 하기도 하지...
1.건축주가 건설회사보다 자재를 좀 더 싸게 구매 할 수 있을 경우
2.공사의 품질을 위해 중요 자재를 건축주가 직접 지급을 할 경우.
3.자재비가 건설회사에 너무 부담이 되는 경우
4.건설회사가 공사 대금을 받는 것이 어려울 것 같아 위험 부담을 줄이기 위해서 자재 지급을 요청하기도
한다.자재가 건축주가 직접 지금을 하게 되면.. 공사비를 받지 못해도 노무비만 못 받은 것이기 때문에
건설사 입장에서는 위험부담을 줄일 수 있다.
하지만, 대부분의 건설회사는 공사비를 떼일 걱정이 없으면 건설회사에서 직접 자재를 구매하길 원해.
공사비가 크면 클수록 그만큼 이윤을 낼 수 있는 폭이 넓어지기 때문이야.
지급된 자재의 관리 책임은 건설회사에 있지만 소유권은 건축주에게 있다.
따라서 건축주가 지급한 자재는 건설회사에서 임의대로 처리를 할 수 없다.
10. 하자담보책임(복합공종인 경우 공종별로 구분 기재)
하자담보책임은 공사가 끝나고 발생하는 하자를 건설회사가 책임을 지고 보수나 재시공을 하게끔
하기 위해 일정금액을 하자담보보증금이나 증서로서 책임을 지도록 하는 거야.
대부분의 건설회사는 공제조합의 보증증서로 제출하는데. ....
건설공제조합에서 보증업무의 내용으로 다음과 같이 정의를 내리니까...
잘 알아둬....
“조합원이 준공한 공사등의 시공 중 설계도서 기타 지시서에 위배하여 발생한 하자의 보수에 관한
의무이행을 보증하는 것”
이 말은 건설회사가 설계도, 시방서 에 따르지 않고 시공한 경우에만 하자를 보증한다는 말이야....
다시 말하면 천재지변이나 건축주의 지시에 의해 시공 또는 지급자재에 문제가 있는 경우 또는
건물의 설계내력보다 초과하여 사용한 경우에는 하자 보증을 하지 않는다는 말이지..
네가 하자라고 생각하는 것이 하자가 아닐 수도 있다는 얘기야....
네가 하자보수를 요청 했을 때 건설회사는 보수를 해줘야 하며 보수를 해 주지 않을 경우에
하자담보보증금은 너에게 귀속된다.
중요한 것은 준공시 잔금을 결재 해주기 전에 반듯이 하자보증금이나 증권을 받아야 한다는 거야.
문제는 기간과 금액인데 보증기간과 보증금액이 크면 클수록 너에게는 이익이지만....
기간은 건설 산업 기본법에 명시가 되어 있으니까 참고하도록...
공사별 |
세부공종멸 |
책임기간 |
건축 |
①대형공공성 건축물(공동주택·종합병원·관광숙박시설·관람집회시설·대규모소매점과 16층이상 기타 용도의 건축물)의 기둥 및 내력벽 |
10년 |
②대형공공성 건축물중 기둥 및 내력벽외의 구조상 주요부분과 ①외의 건축물중 구조상 주요부분 |
5년 | |
③건축물중 ①·②와 제15호의 전문공사를 제외한 기타부분 |
1년 | |
전문공사 |
①실내의장 |
1년 |
②토공 |
2년 | |
③미장·타일 |
1년 | |
④방수 |
3년 | |
⑤도장 |
1년 | |
⑥석공사·조적 |
2년 | |
⑦창호설치 |
1년 | |
⑧지붕 |
3년 | |
⑨판금 |
1년 | |
⑩철물(제1호 내지 제14호에 해당하는 철골을 제외한다) |
2년 | |
⑪철근콘크리트(제1호 내지 제14호에 해당하는 철근콘크리트를 제외한다) |
3년 | |
⑫급배수·공동구·지하저수조·냉난방·환기·공기조화·자동제어·가스·배연설비 |
2년 | |
⑬승강기 및 인양기기 설비 |
3년 | |
⑭보일러 설치 |
1년 | |
⑮⑫·⑭외의 건물내 설비 |
1년 |
하자보수보증금율은 관급공사에서는 하자보수보증금은 계약금액의 2%~10%
공동주택에서는 하자보수보증금은 3% 이니까.... 참고 하도록.
11. 지체상금율 : 0.1% / 1일
건설회사가 준공기한내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일수마다 계약서상의 지체상금율을
계약금액에 곱하여 산출한 금액을 너에게 납부하여야 한다.
만약에 건설회사가 준공기한을 어겼다면 (계약금액 * 지체상금률 *지체일수) 가 지체상금액이거든..
계약금액이 200,000,000 이고 지체상금률이 1/1000 이며 지체일수가 10일일 경우
200,000,000 * 0.001 *10 = 2,000,000 이 되니까...
공기가 하루 늦을 때마다 건설회사는 200,000 원을 너에게 납부해야 한다.
너는 이 금액을 공사대금에서 빼고 건설회사에 지급해도 된다.
단, 공기가 늦은 책임이 건설회사에 있지 않다면 말이야... 내 책임은 다른 사람에게 떠 넘기려 하지마라.
건축주의 요청에 의한 공사변경 , 건축주가 지급할 자재 지급이 늦어진 경우, 천재 지변 등으로 인한 경우
에는 해당되지 않는다.
주의할 것은 공정별로 기성금을 지급하거나 월별로 기성금을 지급 할 때
공사금액이 200,000,000 이고 기성금으로 190,000,000 정도가 결재가 되었고, 공사가 30일정도
지체되었다면, 공사 지체금이 6,000,000 이 됩니다.
그러면 잔금이 4,000,000 만원 정도 남게 되는데 이 정도 금액으로는 준공검사시에 네가 건설사에
보수나 재시공을 요구할 때 요구를 잘 안들어 줄 수도 있다. 왜냐...?
받을 돈보다 줄돈이 많거든...
공사의 진척이 예정보다 늦어질 것이 예상되면 건설회사에 기성금을 결재해 줄때 조금씩 빼고 주는 것이
좋아. 공사가 완전히 끝나기전까지는 너는 건설업체에게 공사비를 계약에 따라 지급을 하고 준공검사가
완전히 끝나고 건설회사에서 하자보수보증서를 제출할 때 마지막 잔금을 건설회사에 넘겨 주는거야.
12. 대가지급 지연 이자율 : 월 1.5%
대가지급 지연 이자율은 건설회사에는 득이 되는 항목이고 건축주에게는 득이 되지 않는 항목이지만..
서로 공정한 게임을 해야겠지...
네가 공사 대금을 지급기한내에 지급하지 못하였을때에는 미지급액에 지연이자율을 곱하여 건설회사에
지급을 해야 한다. 위의 지체상금과 비슷한 내용이지....
지체 상금은 건설회사가 준공기한에 맞게 공사를 끝내지 못 하였을 때 내는 돈이고,
대가지급 지연 이자는 건축주가 대금지급을 제때 하지 못하였을 때 내는 돈이란다.
보통 시중은행의 일반대출시 적용되는 연체 이자율 수준으로 지연이자율을 책정하거든..
네가 공사비 2억에 기성금으로 1억8천만원을 지급하고 2천만원 잔금이 남았는데, 준공이 되고도 잔금을
지급을 못하였을때 너는 2000*0.18/12 = 30 한달 늦을 때마다 30만원씩 더 부담을 해야 한다는 얘기야.
1달 늦게 공사비를 지급한다면 너는 건설사에 공사비 지급 금액은 2,030 만원이 되는 겁니다.
하지만, 대부분 기성금에서는 대가 지급 지연 이자율을 계산하기가 힘들다.
공사라는 것이 공정상 또는 시간상 서로 물려 있는 것이기 때문에 하나의 공정을 가지고도 건설회사의
입장과 건축주의 입장이 서로 다르기 때문에 선을 그어 놓고 기성금을 계산하기가 힘들지.
특히 월별로 기성금을 계산하는 경우 공정이 끝나지 않은 경우는 건설회사 측에서 보면 돈을 더 받고 싶어
하고, 건축주 입장에서는 돈을 덜 주고 싶어하기 때문에 사소한 마찰이 생기게 마련이다.
대부분 건설회사에서 양보를 하지만 적어도 공사 투입비 정도는 결재를 해 줘야 한다.
만약에 기성부분금을 제대로 지급을 하지 않는다면, 건설회사에서는 공사를 중지 시킬 것이고,
그렇게 되면 손해는 너한테 돌아가니까..... 공사중지에 대한 책임이 너에게 있거든....
이 경우 건설회사에서 공사 포기 각서를 써기 전까지는 다른 건설회사가 들어오기도 힘들게 된다.
건설회사는 공사를 해서 이윤을 남기는 것을 목적으로 하기 때문에
건설회사를 움직일 수 있는 것은 돈이야. 돈이 없으면 건설회사는 움직이지 않습니다.
뭐~ 대충 설명은 다 한 것 같구만....
힘들다 힘들어...
공사진행에 대한 과정은 내일 설명하마..
근데... 내가 설명한 내용은 네가 이해하기 쉬우라고 풀어 쓴거니까.. 자세한 조항을 보려면..
파란색 글자보이지.. 하나식 눌러보면서 확인을 해라.
공사 진행
컴사장: 이제 공사를 진행하는 일만 남았네.. 어떻게 해야 하냐..?
노가다: 어떻게 하기는 계약내용대로 공사를 하면 되지.
공사를 할 때 너와 건설회사외에 중요한 역할을 하는 사람이 더 있다.
컴사장: 누군데....?..
노가다: 감리.
감리의 업무는 쉽게 얘기해서 공사가 제대로 되는지 감독하는 사람이야.
너에게 부족한 건축에 대한 전문지식을 메꿔주는 사람이지.
감리의 역할을 우습게 보지 말도록...알겠니.
감리가 제대로 그 역할을 다 한다면, 계약대로 공사가 진행되는데는 무리가 없다.
컴사장: 근데.. 공사를 할 때 하우빌드에서 하는 일은 뭐냐?
노가다: 공사가 계약내용대로 진행이 되고 있는지 확인을 하고, 설계변경이 있을 때는 이를 조정한다.
또한, 각 공종마다 현장을 방문하여 공사가 제대로 진행되고 있는지 점검을 하고
이 내용을 건축주한테 보고를 한다.
컴사장: 감리가 하는 일과 비슷하네....
노가다: 아니, 감리가 하는 일과는 많이 다르다.
예를 들면
감리는 각 층의 콘크리트 타설 전에 철근 배근이 제대로 되었는지
거푸집은 제대로 조립이 되었는지등을 점검하지만,
하우빌드는 콘크리트가 타설되고 난 후에 점검을 한다.
다시 말해
감리는 시공과정에서 품질을 감독하고
하우빌드는 완료된 공종의 평가와 함께 금전적인 부분(공사비 지급, 설계변경)을 점검하게 된다.
계약서나 내역서 그리고 설계도면으로 공사에 대한 자료가 완벽하게 준비가 되고
이에 따라서 한치의 틈도 없이 공사가 진행이 된다면 다행이지만,
이것은 이상일 뿐이고 실제로는 공사과정에서 많은 협의를 거쳐야 하고 조정이 필요하다.
여기에서 협의와 조정을 하는 것이 하우빌드의 역할이야.
그러기 위해서는 하우빌드가 누구 한쪽의 입장만을 대변해서 공사를 진행하면 안된다.
공정하게 진행을 해야하는데
그렇게 하기위해서 하우빌드의 공사는 공사의 전 과정이 공개가 되는 거야.
이런 내용은 현장관리자 시스템으로 공사를 하더라도 마찬가지야.
컴사장: 건설업체가 공사를 하더라도 현장일보는 쓰겠지.
노가다: 물론 현장일보는 작성을 한다.
다만, 현장관리자가 쓰는 현장일보와는 다르다.
현장관리자가 쓰는 현장일보는 공사사진, 투입인력, 자재, 사용한 공사비등
공사에 관계된 모든 내용을 현장일보에 쓰지만,
건설업체는 사용한 공사비에 대한 내용은 쓰지 않는다.
컴사장: 왜?
노가다: 현장관리자는 건축주에 고용되어 현장관리에 대한 대가를 받는 것이지만,
건설업체는 이윤을 추구하는 기업이거든.
이제 대부분 정리가 된 것 같네.
컴사장: 아직 하우빌드가 어떻게 돈을 버는지 얘기를 안했잖아..
노가다: 쓸데없는 기억력만 좋구만. 그것은 다음 페이지에서 얘기하마..
정리를 하자구....
노가다: 오늘은 좀 정리를 해보자구...이제는 내가 뭔 애기를 했는지 정리가 안돼...
컴사장: 다른 얘기 할 것 없고, 하우빌드에 대해서 속 시원히 얘기 좀 해봐...
도대체 난 하우빌드가 뭐하는 곳인지 모르겠다.
그리고, 회사면 이익을 남겨야 될텐데... !
노가다: 우선, 이익부분에 대해서 얘기를 하마.
하우빌드는 설계자, 현장관리자,건설업체에게서 회비를 받는다.
설계자는 설계비의 5% 즉, 설계비가 1,000만원이면 회비로 50만원.
현장관리자는 현장관리비의 5% 즉, 현장관리비가 1,000만원이면 회비로 50만원.
100평정도의 건물이면.. 설계비, 현장관리비가 각 1,000만원 정도가 되니까...
회비로 100만원을 받게 되지.
건설업체는 총 공사비의 0.2%를 회비로 받는다.
총공사비 5억이면 500,000,000×0.002=100만원
이것이 기본 수익구조야...
컴사장: 그 돈으로 어떻게 회사가 유지되냐.?
5억짜리 공사를 하면 설계부터 준공까지 1년은 걸리는데 겨우 150~200만원 받고 어떻게 하냐?
회사 직원들 월급이나 주냐?
노가다: 그래서 건축주에게 공사 진행에 필요한 경비를 받게 된다.
이것은 표를 보면서 얘기를 하지..
|
공사의 순서 |
하우빌드 업무내용 |
금액 |
지급시기 |
설 계 |
기획설계 |
+ 공사의뢰 접수 및 상담 + 법규 검토 및 현장조사 |
교통비 |
설계 계약시 (750,000) |
+ 기획설계 공고 |
150,000 | |||
+ 설계자 개별 면담 |
300,000 | |||
+ 설계자 정보 제공 + 건축주 기획설계 상담 |
150,000 | |||
설계계약 |
+ 설계 계약 내용 조율 + 설계 계약 |
150,000 | ||
기본설계 |
+ 기본 설계 내용 공고 및 검토 |
150,000 |
건축허가시 (750,000) | |
실시설계 |
+ 실시 설계 내용 공고 및 검토 |
150,000 | ||
착 공 전 |
시공자 예비모집 |
+ 시공자 예비 모집 공고 |
| |
내역서 작성 |
+ 내역서 작성 |
300,000 | ||
현장설명회 |
+ 현장설명회 |
150,000 | ||
견적 |
+ 견적 접수 및 공고 + 견적 검토 |
150,000 |
현장설명회 시 (750,000) | |
+ 시공자 개별 면접 |
450,000 | |||
+ 시공자 정보 제공 + 건축주 상담 |
150,000 | |||
계약 |
+ 계약 조율 + 계약 |
150,000 |
계약시 (500,000) | |
공 사 |
착공 |
+ 교육 + 공사계획 검토 |
150,000 | |
+ 현장일보 DB 제작 |
200,000 | |||
시공(현장점검) |
+ 현장일보 검토 + 공사진행 - 현장 점검 + 설계변경 + 공사비 지출내용 검토 |
건축주 요청에 따라 1회 현장 점검 150,000 | ||
준공 |
+ 사전점검 + 공사비 정산 |
150,000 |
공사완료 시 (150,000) | |
계 |
2,900,000 (현장 점검 제외) |
처음 건축공사 의뢰가 있을 때는 건축주에게서 교통비만 청구를 한다.
하우빌드가 대전에 있으니...서울같은 경우에는 교통비가 5~7만원정도가 든다.
컴사장: 표에 있는 공란은 뭐고...산정방법에서 150,000원은 뭐냐?
노가다: 왜 이런 금액이 나왔는지에 대한 얘기부터 하지..
하우빌드는 건축공사비의 거품을 빼고, 제대로 공사를 해보기 위해 시작이 되었다.
근데... 공사를 진행하면서 하우빌드가 부담해야 되는 경비가 발생을 하거든.
그리고 회사이니 수익을 얻어야 하고...
수익은 설계자나 관리자에게서 회비를 받는다고 하더라도....
공사진행에 따른 경비는 건축주가 부담을 해줘야겠지....
사무실에서 업무처리하는 부분과 하우빌드가 현장으로 출장을 나가는 경비야.
즉, 1회 현장방문에 150,000원. 인건비 10만원에 교통비 5만원.
이것이 15만원의 탄생비화이야.
공사를 시작하기 전에 현장점검에 대해서 건축주와 협의를 하겠지만,
현장점검을 나오게 된다면 15만원×방문횟수에 대한 비용이 더 소요가 되겠지.
컴사장: 그러면 하우빌드에서는 공사 하나에 100만원을 벌자고 이런 일을 하냐...?
공사 하나에 설계부터 계산하면 최소한 6개월에서 1년은 걸리는데...
거짓말이지... 혹시, 다른 곳에서 돈 나오는 구멍이 있는거 아니냐..?
노가다: 다른데서 돈 나오는 곳은 없다.
하우빌드의 생각은
지금 우리나라에서 건축주가 건축공사를 할 때 가장 효과적이고 공사비를 줄일 수 있고,
제대로 공사를 하는 방법이 하우빌드의 시스템이라고 본다.
하지만, 아무도 이런 시스템을 사용하지 않으면 소용이 없지 않냐?
그래서 이윤은 나중이라고 생각을 하는거야...
수익은 하우빌드에 많은 사람이 모이고 자료가 축척이 되면 그 때 생각해도 늦지 않으니까...
하우빌드에 있는 사람들은...지금의 건축 현실에 불만이 많은 사람들이야.
누군가 이런 현실을 바꿔주겠지 하고 기다렸는데...
아무리 기다려도 바뀌지는 않고 더 나빠지기만 하는거야.
그래서 우리가 한번 바꿔보자고 시작했다.
하우빌드가 하고 싶은 것은... 제대로 한번 집 지어보겠다는 거야.
그렇게 하기 위해서는 많은 사람들이 모여야 하고 뜻이 같아야 한다.
지금의 하우빌드 시스템이 100점이라고는 말할 수 없다.
헛점도 있고... 부족한 점도 많아.
하지만, 공사를 하나씩 진행하면서 좀 더 좋은 시스템으로 바뀌고 있다.
네가 하우빌드에서 공사를 하면... 너에게도 득이 되지만..
좀 더 좋은 건축환경을 만들어 가는데 디딤돌이 되는거야.
나는 그렇게 믿고 있다.
하우빌드는 좋은 사람들이 많이 모일 수 있는 광장이 되었으면 한다.
시스템도 규칙도.... 결국에는 사람이다.
건축공사 투명한 그 날까지... 모두가 웃을 수 있는 그 날까지.
[출처] [본문스크랩] 집짓는데 평당얼매나 하냐??|작성자 탱크
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