당진 분양권 시장 및 흐름

[운영진]

당진 분양권 시장 및 흐름............(2008년 10월 7일)

33평~34평 분양가 비교 

아파트명	분 양 년 도	분양가(평당가/프리미엄)	비 고
송악 신성미소지움	05년 04월	1억5천(440/1500~2000)	현시세 2억~
삼성 쉐르빌	05년 11월	1억7천5백(540/1500~1800)	현시세 2억~
대동다숲	06년 09월	1억9천(570/1200~1700)	전세+융자=실투자금 적음
한라비발디	07년 04월	2억1천(630/1500~2500)	대우이안3차+롯데마트 호재多
당진코아루 1차	07년 08월	2억(605/500~800)	분양가 저렴으로 입주시호재多
신평코아루 2차	07년 08월	1억8천7백(550/500~700)	계약금 500와 5%GAP있음
LIG건영	07년 11월	2억(590/100~350)	거산리와 금천리 투자
대우이안 2차	08년 01월	2억1천(640/100~300)	채운리 아파트단지 위치
남산공원 휴먼빌	08년 01월	2억1천(640/1000~2000)	쾌적성,위치성 좋음
우민늘사랑		1억(440/0~500)	소형평수+임대사업자
HB한빛	06년06월	1억6천~(460~480/1천~2천)	당진IC+제철근접+최저분양가
대림 이편한세상	08년 01월	2억1천(640/400~1000)	당진IC+현대제철 근접성
풍림아이원	08년 09월	2억(620/계약전)	신성+코아루+기타 단지형성
대우이안 3차	09년02월 예정	미정	우두택지+롯데마트 편의성우수
당진 코아루 3차	09년 분양예정	미정	채운리
대동다숲2차부지	09년 분양예정	미정	읍내리
대우푸르지오	09년~10년 예정	미정

 기타 우두택지,우두도시개발,수청대덕택지,석문,송악도시개발등 대형 사업부지가 형성될예정이며

기지시리의 롯데캐슬,대우푸르지오,코아루3차,대동2차부지 등은 아직은 안개속에 잠들어있는듯하군요..

2008년 1월기점

작년까지만해도 당진은 대한민국의 모범케이스 였다.

당첨후 전매가능이라는 이점을 가지고 계약과 동시에 모든 분양권이 프리미엄이 형성되었으며

뒤이어 나오는 아파트의 분양가 상승으로 지속적으로 수익률을 올릴수 있었다.

더불어 천안,평택,부산,기타 경기도 지방의 전매제한으로 당진은 꾸준히 활발하였다.

그러나 올 1월 기점으로 전국의 전매제한을 많은곳이 해지 되었으며

작년까지 규제되었던 서울경기의 공장 승인허가가 많이 부드러워지면서 당진으로 회사를 옮길려고 했던 회사들이

조금은 입주하지 않고 경기 서울로 발길을 돌리는 기현상이 조금은 일어나고 있으며

금년부터 이자후불제의 부담으로 대우 일신건영 대림등이 분양을 하면서 조금은 부담을 안고 투자의 손길이 줄어들었다.

어찌보면 현재까지는 금년에 투자한 아파트에 한하여서는 수익률이 오르지 않자

예전의 무이자 아파트에 집중적으로 몰리는 기현상이 벌어지고 있습니다..

그동안 투자의 정점인 안산 시흥평택 인천의 투자자들이 신성미소1차 삼성쉐르빌과 대동다숲 한빛에서 많은 수익률을 올리지

못하고 분양권상태에서 빠져나갔으나 등기한 투자자들은 많은 수익률을 올렸다고 볼수있지요.

하지만 장기적인 투자로 많은 분들이 다시한번 몰려들기에

남산 공원휴먼빌(95%이상)대림이편한세상(80%이상)대우이안2차 등도 꾸준히 분양에 성공을 거두고 있습니다..

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그렇다면 당진이 이대로 주저않을것인가

당진읍주변 기지시리 중흥리 이주단지 인근등을 보면 다소다르다.

당진읍주변에서는 3년전 1억5천이었던 아파트가 현재는 2억4천정도에도 물건이없으며 이와 동시에 전세 1억3천물건도 귀한몸

이와동시에 선평기지시리 당진읍주변의 소형아파트 또한 귀하신 몸이되었다

소형아파트의 대표22평은 지난3년간 꾸준히 올라 년1000만원정도씩 상승하여 현재는 9000만원정도의 가격에 거래되고 있는현실이다.

왜일까?

일단은 꾸준히 들어오는 기업체이다.지난4년동안 년간 100개 기업이상이 승인내었던 공장허가로 인구는 꾸준히 늘어가고있는 현실....

올봄 민종기 군수사건으로 잠시 흔들렸지만 내막을 살펴보면 사뭇다르다.

한마디로 줄인다면 아직은 기러기 아빠가 대세다.

초등학교O  중학교X  고등학교X  대학교O 자녀가 있느냐 없느냐에 따라 인구수가 늘어나느냐,아니냐가 가름마지는 듯하다.

아직까지는 교육과 기반시설의 부족으로 세대가 이사오지 않고 기러기 아빠만 외로이 당진으로 들어오는 까닭이 아닌가 생각한다.

........봄부터 조용하던 당진이 저의 생각으로는 10월이 되면서 비상의 도약으로 본다

일단은 당진의 중심은 아직까지는 현대제철인듯하다.

올봄까지 파일공사가 정리되고 철골작업이 시작되면서 많은 인력이 몰리지 않았지만 이제는 기계,전기 설치작업이 시작이다.

현대 엠코와 로템인원이 속속들이 들어오면서 이주단지 당진읍 기지시리의 소형아파트의 빈자리가 속속채워지고 있다.

이에  마지막남은 우민늘사랑아파트조차도 40%이상 입주가 완료된 상태이다.

+동부제철 전기로 +동국제강 공사도 인원이 들어올시기와 맞물려 내년봄이면 약 15년전 한보철강 입주시점과 같이

당진에 전세대란이 일어날듯하다 그렇다면 전세가 폭등에 매매가 상승들을 예견할수있다할수 있겠습니다..

이에 예전과 다르게 분양권 전매에 대한 차익을 노리는 투자자보다는 실지적으로 등기후 매매에 대한 차익을 노리는

투자자들이 당진으로 속속 몰려드는 현상이 일어나고 있고 금년부터 실시되는 임대사업(1가구이상)이 붐을 이루고 있습니다.

(우민투자 샘플--5가구투자 투자액..초기투자액 2억 전세회수금 2억 실투자금 0원 년이자부담(5개)=1250만원

구투자 투자액..초기투자액 1천~4천만원 투자액0원)

더불어 2000년부터 분양하는 아파트는 자재상승 + 토지구입 비용상승등으로 평균분양가 750만원 이상으로 보았을때

현재의 분양권 시장이 다시 날개를 달수 있지 않을까 생각하고 있습니다.

(주공33, 부경 35평 매매가 공식 = 현 2억4천

        ------>한라와 비교해서 가격이 결정되는듯 한라 33평 분양가 2억 1천 +P2000 +등기 기타비용 1천 =2억 4천)

금년에 입주를 시작한 삼성과 한빛 또한 초기에는 어려움을 겪었으나 현재는 안정단계에 들어온듯 수익률 싸움에서 많은 기대가 됩니다.

향후 3년 정도가 지나면 당진군 ->시 승격이된 상태에서 교육과 문화등 기반시설이 채워진다면 포항시 광양시 보다 더좋은

환경을 안고간다면 주택시장은 성공의 길을 걸을수 있는듯...(가족세대중 선호도 30평대 최우선)

아직까지는 당진의 3억원이하의 아파트에 양도소득세 중과세가 없어 2년이상 보유시 기본세율(9~36%)이 한몫한다고 볼수있다.

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토지시장을 잠시 알아본다(전문가는 아니오니 참조만 바랍니다.)

2004년 부터 꾸준히 올라온 토지시장 당진읍 - 기지시리 - 신평면의 일직선에서 현대제철의 방향으로 집중적으로 올랐으나

2007년 면천IC발표, 합덕의 산단+ 복선전철 + 테크노폴리스 등의 호재를 안고 당진의 남부지방도 상승세에 가열한듯

그렇다면 많은 분들이 토지가 오를만큼 올랐다는 의견도 있지만 저의 생각으로는 당진은 시작입니다라는 말을..

그동안 올랐덙 이유는 외부의 개입이 아닌 현대제철 보상가에 의해 집중적으로 올랐으며

향후대덕,우두,석문,황해경제,테크노폴리스,도시개발(우두,송악)의 보상가가 풀린다면 다시한번 토지각겨은 비상할듯

예를 들자면 저의 부동산위치에 본다면 500~1000만원 토지도 있으나 멀리 눈으로 보이는 임야 농지등을 보았을때

아직까지도 30만원 이하의 토지도 있는듯 ..인근홍성,서산,천안,평택에 예를 들자면 중심권에서 보이는 토지는 100만원이하는 없을듯..

그곳과 비교한다면 개발호재는 당진이 뒤지지않는다고는 볼수있지요

제일많이 찾는물건은 전원주택부지로 바닷가를 찾으면 바다가 보이면 100 인근이면 50

산을 좋아하시는분은 조망에 따라 25~40정도에서 거래되는듯

당진의 토지는 2009년을 기점으로 대단히 활발하게 움직일듯하군요

1.장기(20년)보유자 - 2009년 안으로 매도시 양도소득세 비과세

2.토지거래허가의 해제(5년만기시점 2010년도에 재차 허가구역으로 묶일수 있음)

3.실질적인 당진개발의 공장부지 설립이 시작되고 개발이 눈으로 보이는 시점.

4.우두,대덕수청,석문등의 보상가 시장에 활발

이러한 시점으로 보았을때 2009년은 당진의 토지시장을 한번더 바꿀듯합니다.

현재의 토지 투자자들은 자녀를 위한다던지 10년이상을 바라본다는 말은 없습니다.

급변하게 변하는 당진의 시장에 투자기간은 보통 3~5년입니다

한국인의 성격을 정확히 짚을수 있는 기간이지요

조금더 맥을 추가한다면 토지시장에 투자하실분은 올가을 부터 내년 봄을 넘기지 마시고

나무보다는 숲을 보시고 투자하시기를 ...(거주기간 6개월로 변경)

<당진 부동산 카페에서..> 현지 부동산중개인의 말...

[이상숙]

와 실감나네요. 공부많이 하고 갑니다. 감사감사```````````````

[김말숙]

감사합니다 좋은글읽고갑니다