CCIM (상업용부동산 투자분석사)

[Keny]

CCIM (상업용부동산 투자분석사) CCIM 이란?

CCIM은 Certified Commercial Investment Member의 약자로서 부동산 상업용분동산 투자분석사에 해당된다.

CCIM은 미국의 CCIM Institute에서 주관하는 상업용 부동산 또는 수익용 부동산을 계량적으로 분석하고 수익률과 투자여부를 판단하는 최고 수준을 인정받는 유일한 부동산 전문자격증이라 할 수 있다.

미국에서도 회원의 수가 많지 않아 한국인으로 국내에서 자격을 소지한 사람은 6명정도에 불과하다.

CCIM 자격은 미국 NAR 산하의 CCIM member에게 상업용 부동산의 실무 처리능력을 인증하기 위해서 부여하는 전문 자격으로서, 투자 목적의 매입된 상업용 부동산에 관련된 계량적분석과 관리가 목적이며, 주된 업무로는 중개, 임대차, 자산 관리, 가치 산정 및 투자 분석 등을 들 수 있다

(1) CCIM 협회 CCIM 협회는 부동산 업계 실무자들이 교육과 회원간 유대를 위하여 만든 것으로 46년의 역사를 가진다. 1954년 CPE(Certified Property Exchanger) 라는 명칭 하에 캘리포니아 중개사 협회에 의해 최초로 설립되었으며 1967년에는 미국 중개사 협회인 NAR(National Association of Realtors)의 한 부서가 관리하게 됨으로써 전국적인 조직형태를 갖추었다. 이 때 처음으로 CCIM(Certified Comercial Investment Member)이라는 명칭을 사용했으며 1991년에는 NAR의 분리된 협회로 허용되었다.

(2) CCIM 자격 CCIM 자격은 미국 NAR 산하의 CCIM member에게 상업용 부동산의 실무 처리능력을 인증하기 위해서 부여하는 전문 자격이다. 주로 중개, 임대차, 자산 관리, 가치 산정 및 투자 분석 업무의 전문가들로 구성되어 있다. 협회의 기준에 도달할 때 CCIM 자격을 수여받는데 그 절차가 까다롭다.

(3) 자격증 수여 요건 부동산의 매매, 교환, 영업, 임대차, 융자, 부동산 개발, 공동 투자의 경험이 있는 사람이나 상업용 부동산, 투자 부동산(거래나 영업에서 사용되는 부동산)의 가치 증가, 소득증가를 위해 고객이나 고용주, 일반 개인을 상대로 컨설팅을 하는 직업이 대상이 된다.

이 후보자들은 협회가 정한 ①교육 요건 ②경험 요건을 충족한 후 ③종합 시험(comprehensive examination)에 합격해야 한다.

CCIM 자격증 취득 절차 간단히 설명하면 우선 과정 등록을 하고 후보자가 되어야 한다. 다음으로, 4개의 핵심 과정을 수료하여야 한다. 이 과정은 상업용 부동산에 관한 ①금융 분석(Financial Analysis-CI 101 과정) ②시장 분석(Market Analysis-CI 102 과정) ③사용자 의사 결정(임대차) 분석(User Decision Analysis-CI 103 과정) ④투자 분석(Investment Analysis-CI 104 과정)으로 이루어진다. 각 과목마다 시험을 통과해야 다음 코스를 진행할 수 있다. 이 것을 마치면 기초 과정에 속하는 선택 과목 3 학점을 취득해야 한다. 3 학점 취득이 끝나면 CCIM 소정 요건의 경력 사항을 준비해서 제출하여야 한다. 그리고 마지막으로 종합 시험에 합격해야 한다.

핵심 4개 과목의 교육 내용

교육의 기본 목적은 교육의 내용을 실무에 즉시 응용해서 자격인의 수입을 증가시키며 종사하는 분야에 전문인으로서의 자신감을 갖게하는데 있다. 오늘날의 불확실하고 위험한 부동산 시장에서 부동산 분석 기술과 전문 지식을 키워서 타 경쟁에서 우위에 서는 도구를 습득시켜 주는 것이다.

(1) 금융 분석 상업용 부동산 가치 산정, 투자 성과 측정, 부동산 융자, 세전 세후 수익 산정 등을 강의한다.

(2) 시장 분석 상업용 부동산의 수요 공급의 측정, 입지 선정, 소매용 부동산, 업무용 건물, 주거용 이나 공장용 부동산의 시장 분석을 한다. 시장과 입지 분석의 변수를 확인하고 평가한다.

(3) 임대차 분석 건물 임차인과 투자자 확인, 금융 조건 선택 여러 대안 중에서 임대차 선택 문제, 임대차 조건 협의와 임대차 종결 등 임대차의 과정 중에서 일어나는 문제를 다각적으로 검토하여 결정하는 기술을 가르친다.

(4)투자 결정 투자 결정을 하고자 하는 고객의 욕구를 평가, 최적 투자를 하기위해 다양한 부동산의 분석, 부동산 처분을 위한 처분 전략 검토 등을 교육한다. 소유자로서 가장 심각한 상업용 부동산의 취득과 처분의 테크닉을 가르친다.

자격 취득 요건

(1)학력 요건

CCIM Program을 성공적으로 수행하려면 매 과목 교육이 끝날 때 과목별 시험을 합격해야 한다. 이러한 절차에는 일반 프로그램(general candidacy)과 속성 프로그램(fast track)이 있다. 일반 프로그램은 앞에서 말한 핵심 과목 4과목에 각 과목 3점씩 총 12점과 선택 과목 3과목에 1과목 당 1점 씩 도합 15점을 얻어야 한다. 이러한 소정의 합격 점수를 받은 후 종합시험(comprehensive examination)을 치루는 과정을 거친다.

이 때 선택 과목을 공부하지 않고 필수 과목을 먼저 공부할 수도 있다. 이에 비해 속성 교육은 한정된 미국 자격자들에게만 허용된다.

이 때 한정된 자격자라는 것은 AACI, CLO, CPM, CRE, CRF, FRI, MAI, SRPA, RPA와 SIOR 등의 현재 자격자를 말한다. 이 자격자들에게는 선택 과목이 필요 없다. 하지만 CCIM 자격 지원 시부터 18개월 내에 모든 Course를 끝내야 한다. 선택 과목 3학점의 취득과 인정을 받는 경우는 아주 다양하다. 먼저, 취득을 하려면 원칙적으로 CCIM 부동산 국제회의에서 교육하는 선택 과목 3학점을 취득해야 한다.

이 선택 과목은 이 외에도

① 미국 AACSB(American Academy of Colleges and School of Business) 소속이나 이와 동등한 자격이 있는 학교에서 CCIM 신청 시로부터 소급하여 7년 이내에 대학원(대학은 아님)에서 부동산이나 금융을 전공하고 졸업한 자로서 적어도 B학점 이상의 성적을 얻은 자

② ALC, ASA, CA, CFP, CGA CIPS, CMA, CPA, CRB, CRS, CSM, JD/LLB, MCR, MCRS, NAR, C&I Certificate or SRS 자격자

③ Century 21, Coldwell Banker Commercial, National Lease Advisors, Inc. 와 Lipsey Company에서 실시하는 자격 교육 이수자 ④ 종전 CCIM 교육 중 인정 받을 수 있는 코스 교육을 받은 자를 포함한다.

(2) 경력 요건

일반 지원자(general candidacy) 프로그램을 택하는 사람은 협회 소정의 경력 증명서를 제출해야 한다.

속성 교육을 받는 자격자는 이 과정이 생략된다. 이 때 경력 증명서는 상업용 부동산 투자 경험에 관한 경력이 돋보이도록 작성되어야 한다. CCIM 자격은 개인 위주로 주는 것이며 타인과 공동 작업한 실적을 보일 때에는 자기가 한 부분을 분리하여 지원자의 설명으로 제출해야 한다. 10개의 프로젝트 합계가 미화 5백 만불 이상의 활동, 금액에 관계없이 20개 이상의 프로젝트를 수행한 실적 또는 개수에 관계없이 (10개 미만의 프로젝트라도) 3천 만불 이상의 프로젝트를 수행한 활동이 있어야 한다. 이 모든 실적은 신청일로부터 소급하여 5년 이내에 수행해야 한다.

(3) CCIM 자격 지원 신청

신청 절차에는 아래의 요건을 갖추어야 한다.

① 현재까지 협회의 미납금 완납

② 경력이 승인된 이력서(속성 교육자 불필요)

③ 소정의 교육을 마친 후 CCIM 교육 필증 첨부

④ 종합 시험(Comprehensive examination) 신청

⑤ CCIM 자격 신청서

(4)예외사항

① 학력 요건 앞에서 말한 원칙적인 요건이 있음에도 불구하고, 협회 회비를 내고 CCIM 자격 절차를 밟기 위하여 등록한 사람(candidacy)에게는 1년에 선택 과목 1점 씩이 가산되고 3년 동안 선택 과목 3학점을 받을 수 있게 된다.

이 3학점은 CCR(Course Concepts Review) 코스에서도 1회 수강에 1점씩을 가산해 준다. 이 것은 종합 시험 2일 전에 지금까지 배웠던 것을 review 해주는 강좌인데 종합 시험 합격에 많은 도움이 된다고 한다.

② 교육용 계산기 문제 계산기는 HP10-B를 쓰도록 권장하고 있다. 값이 비싸지 않고, 교재가 이 계산기를 전제로 편성되어 있으며, 강사도 다른 계산기에 익숙하지 않기 때문이라고 한다. 그러나 이 계산기는 이미 제조 회사에서 생산을 중단했다. 따라서 지금은 HP-17B-Ⅱ나 HP-19B-Ⅱ를 사용하는 것이 능률적이다.

교육의 종류

(1) In-class 교육 미국에서 도입 교육과 선택 4과목을 실시하고 있으며 미국 내의 교육이 주가 되나 캐나다, 멕시코 및 중국 등에서도 교육이 실시되고 있다.

(2) Challenge Course 이러한 현지 교육을 거치지 않고 CCIM Institute에 등록한 후 독학 형식을 통해서 자격을 취득하는 방법이 있다. 교실에서 미국 강사가 강의하는 것보다 교육비가 싸지도 않을 뿐만 아니라, 혼자서 자습한다는 것이 쉬운 일이 아니므로 별도의 교육을 받는 것이 바람직하다.대부분이 계산 문제나 Case Study 인데 경험자의 지도가 필요하다.

(3) CCIM Candidate CCIM Candidate는 CCIM 자격을 받기 위하여 CCIM Institute에 등록을 하고 회비를 완납한 회원이다.

회원에게 베풀어지는 특권은 다음과 같다.

① 수강료 과목당 $150 절약

② The site to do business(www.stdbonline.com) 전용 사용권

③ Commercial Investment Real Estate 잡지 배부

④ CCIM/Landaver Investment Trend 분기별 정보 on-line 배부

⑤ CCIM 자격자 명부(Red book) 송부

⑥ 지역 CCIM 지부 가입권

⑦ 개별 candidacy에 대한 상담과 지도

⑧ 선택 과목 매년 1점 추가

⑨ CCIM 자격 취득 후 교육 프로그램

⑩ 추가적인 네트워킹과 소개 기회 회비는 매년 $300이며 현재 6500 여명의 자격자와 5500명의 Candidate로 구성되어 회원이 약 12,000여 명에 이르고 있다. 이 협회의 명칭은 CIREI(Commercial Investment Real Estate Institute)라고 한다.

종합시험

CCIM Course의 마지막 단계 시험이다.

CCIM 미국 연례회의 개최 기간 중에 시험이 실시된다.

종합 시험은 핵심 필수 과목 4과목(CI 101,102,103,104) 중에서 실시되는데 계산기를 지참 할 수 있다.

오전 7시에 시험등록을 하고 7시 45분에 시험 감독의 주의를 듣는다.

시험은 8시에서 오후 2시까지 6 시간에 걸쳐서 시행된다.

점심 시간은 별도로 주지않으나 필요하면 시험 기간 중 음식물을 먹을 수도 있다.

오후 4: 30에 수험자와 개별적으로 시험을 review하고 5:30에 피로연이 이루어진다.

이 종합 시험은 미국에서만 년 2회 실시되고 있다.