부동산 세제의 모순점 및 해법에 관한 제언

부동산 취득세 및 양도세에 있어 실거래가 적용의 문젯점   우선 첫째,  취득시 납부하는 취득세의 문젯점---   한편 취득시 내게 되는 취,등록세도 (현재는 취득세로 통합)..과거엔 기준시가(토지는 공시지가)로 계산하여 얼마되지 않던 것이 노무현 정부에서 갑자기 실가과세함으로서 적게는 2배에서 많게는 10배도 더 많이 내게 되는 현실입니다..   왜냐면 그동안 공시지가를 자유롭게 감정사가 감정하게 자율권을 준게 아니라 매년 정부에서 수십년에 걸쳐 가이드라인을 설정하고 통제를 해 오다보니 ...실제는 대부분 실제 거래시가와 공시지가가 대부분 그리 차이가 나고 있기 때문입니다...   시내가 2배정도 차이라면 그 보다는 농촌의 임야는 보통 10배정도 차이가 나는 것은 보통이지요...   따라서 갑자기 실가로 전환하려면..통상적으로 그 괴리되는 부분에 대하여 충격을 완화하기 위한 완충장치를 마련해 줘야 되는 데...정부관료나 국회의원들은 전혀 그런 생각조차 없이 한마디로 무식하게 법을 만들어 ..충격요법을 쓰니...갑자기 늘어난 거래세 부담으로 현재 부동산 거래가 중단되다 시피 한 것이지요..   (즉, 이 부분에서는 늘어난 양도세 부담과 더불어 ..매수세를 위축시킨 것이지요..)   제가 알기로는 미국등 선진국들은 취.등록세등은 많아야 1% 정도이고...아예없는 주도 있다는 데..왜 우리나라는 지방정부에서 개인들간 부동산 거래에 있어 가만히 앉아 구경만하다가...부동산 거래에 무얼 기여해 준게 있다고..까닭없이 주민들이 부동산을 취득할때 마다 ..무려 교육세및 농특세등 부가세 포함 4.6%씩이나 세금으로 뺏앗아 가는 지...그 이유를 알 수가 없군요...   이건 완전히 강도짓이 아닌 가요?그러다 보니 그 취득세 증가분도 나중에 양도가에 전가되어 거기에 붙여 올려 팔아야 되니 부동산 값이 더 올라야 되는 현상이 오는 것이고 ...또 높은 가격에 거래는 뜸해지는 등...따라서 갑자기 올린 취득세는 바로 부동산 가격을 올리게 부작용과 거래침체를 불러 오게 되는 정부의 도둑놈 심보가 빚어내는 부작용이라는 말씀입니다..   따라서 취득세를 공시지가에서 실거래가로 갑자기 전환하여 최소 2배에서 10배까지 늘어난 이상 ...취득세를 주택뿐만 아니라 토지를 포함한 부동산 전체에 대해 취득세를 1/2 내지 1/3로 조정해야 합니다..   앞뒤 안가리고 주먹구구식으로 법을 만들어 국민들에게 강제만 하는 게 우리나라 정부 관료 수준이고..입법기관인 현 국회의원들의 수준입니다...참으로 안타까운 후진국 수준이지요...    ---------------------   다음으로 양도세에 대해서 말씀드리면...   가...양도세 세율에 대해...   제가 듣기로는 대부분의 선진국에는 양도세라는 세목은 있지도 않은  제도이고...왜냐면 부동산은 인플레이를 따라서 자연스럽게 오른 것이라서...이를 팔아서 새로 부동산을 사게 된다면 자연스레 그 만큼 다시 돈이 들어가야 되니 돈을 번게 아니라는 것이지요...   다만 부동산값이 폭등하여 난리가 났던 일본정도가 투기를 억제하고자 도입한 최고 세율이 20%정도라고 들었습니다...   그런데 우리나라는 세계 최고의 후진적인 국가 우월주의를 내 세워 마치 옛날 군국정치...왕권정치처럼 또는 거기에 공산주의 이론을 가미하여..국민의 재산은 마치 국가의 것인 양....현재 양도세가 최저 6%(주민세 포함 6.6%)에서 현재 최고세율은 3억 이상인 경우에는 38%로 거기에 10%씩 주민소득세를 또 붙여서 받아가니 결국 38%+3.8%로 총 약 42%(41.8%)에 달해 그 양도소득세를 내고 나면...땅을 팔아도 본전을 빼고 나면 별로 남는 게 없게 됩니다...   그간 다른 물가는 천정부지로 올랐는 데도 말입니다...상대적으로 억울하게 만드는 것이지요... 더구나 빚을 지며 이자를 내어 왔던 사람들은 더더욱 억울하다는 생각을 하고 정부와 정치권을 원망하게 되지요...   (비사업용 토지는  금년 2012년 말이면 60%를 적용토록 되어 있고 거기에 10%의 주민세를 합하면 66%를 내게 되어 있어 ..결국 땅을 팔면 본전을 빼고는 세금으로 거의 다 빼앗아 가겠다는... 이것은 정말로 완전히 빨갱이나라 발상이지요...   위 66%의 중과세는 현재 연말까지 적용유보이나 ..현재도 비사업용이라고 하여 장기보유공제를 해 주지 않고 있지요...비사업용에 대한 양도세던...종부세던..중과세 제도는 하루빨리 폐기해야할 법규인데도 정치인중 누구하나 관심이 없습니다... )   더구나 현재 토지는 세법규정에 의하면 대부분의 토지가 소유관계에 비추어  비사업용으로 분류가 되어 국민들에게 과중한 세금부담으로 이러지도 저러지도 못하게 족쇄를 채우고 있습니다...   즉, 농사를 짓다가 몇년전 서울로 이사간 경우에도 현재 자경을 하고 있지 않는 다하여 비사업용이고 또한 자경을 하고 있다고 하더라도 연접시,군을 벗어나 역시 비사업용으로 분류되고...따라서 농촌에 살 당시에 집근처에 사 놓았던 토지는 서울이나 연접시,군을 벗어난 도회지로 이사를 가게 되면 무조건 임야나 농지불문하고 비사업용으로 분류가 됩니다.   더구나 가관인 것은 현재 수년째 농사를 짓고 있거나 산에 나무를 가꾸고 있어도 집과 토지소재지가 연.접시군내가 아닌 경우에는 그외 20키로가 넘으면 이 역시 투기에 의한 비사업용으로 징벌적인 중과세 대상으로 규정하고 있으니...이게 어찌 사람이 만든 법인 가요?..국회가 아닌 개-판이 만든 개법이지....   또한 현행 중과세가 연말가지 적용이 유보되어 일반세율로 과세를 한다해도 ...예를 들어 10년전에 임야를 매수한 경우 취득가가 형편없이 낮게 되어 ...현재의 물가상승률에 의해 매도하게 되면.... 거기에서 현재의 세율로도 위와 같이 최고 41.8%를 세금으로 내고 나면... 도저히 절반정도 남는 돈으로는 다시 그와 같은 땅을 살수가 없게 만드는 ...강도같은 짓을 정부와 이를 동조하는 국회의원들이 하고 있다는 것이지요...   그런데다가 금년 2012년 말이 지나면 아예 비사업용으로 분류되어 주민소득세 포함 66%의 세금 폭탄을 때려 대부분 땅판 돈을 거의 다 빼앗아 가겠다니...어찌 그게 말이나 됩니까?...그러니 국민들이 겁이 나서... 현재 땅을 사지도 ...팔지도 못하니... 거래가 완전히 끊어지고 만 것이지요...   완전히 국가 통제와 계획경제하에 놓여진 빨갱이 나라의 행태를 보이고 있는 것이지요...이런 제도를 만든 게 노무현 정부인 민주당의 원죄이지만 지금껏 이를 그대로 방조하고 있는 한나라당(새누리당)이나 이 정부도 그 책임에서 절대로 자유로울 수는 없는 것입니다..   게다가 양도세 역시 위와같이 왜곡된 공시지가 체계에서 시가보다 턱없이 1/2내지는 1/10로 낮게 책정되어 내고 있던 양도세 과표를 갑자기 노무현정부에서 실거래가 과세로 전환하는 바람에 실제로는 2-10배로 양도세가 갑자기 뛰어 오른 결과가 나오게 된 것이고 ...국민들은 이를 절실하게 체감하고 있는 현실이지요..   그렇다면 그에 대하여 중간 완충장치를 마련해야 하는 데 ...무조건 그런 장치등 정책적 고려없이 종전 세율을 그대로 적용할 뿐만 아니라... 최근에는 오히려 과표금액 3억원 이상은 금년 1월 1일부터 ..세율을 35%에서 38%..즉, 주민세 포함 41.8%..로 올렸더군요..약 42%이지요...   게다가 위와같이 비사업용토지나 다주택자에게는 66%로 세금폭탄을 때리겠다고 법규를 이미 만들어 놓고 1년여 시행하다가 국민들의 원성이 빗발치고 부작용이 속출하자 2012년 말까지 일단 적용을 보류하고...그러면서도 비사업용이라고 물가상승분에 대한  장기보유공제는 그래도 해주지 않고 현재도 골탕을 먹이면서..언젠가(2012년말 이후)는 다시 이를 적용해 세금폭탄을 때릴테니 두고 보라면서...국민들에게 몇년째 온갖 협박을 다 하고 있으니 이게 어찌된 일인 가요?   오히려 일본처럼 20%정도로 세율을 인하하던가...선진국처럼 아예 양도소득세 자체를 없애버리기는 고사하고..세계의 추세에 역행하며 오히려 반대로 세율을 높이고 앉아 있다니...이게 무슨 해괴한 짓인 가요?...   무슨 이유로 여러해에 걸쳐 물가 상승에 따른 지가 상승분을 ...게다가 막대한 자본(원금)을 투입하여 얻은 이익분을 정부에서 장기보유공제도 안해주고 ...통째로 거의 다 빼앗아 가겠다는 것인 가요?...왜 그런 발상을 하게 되었나요?...   그런 고율의 양도세는 물론 집을 사면 온갖 20여가지의 세목을 붙여 정부에서 세금으로 돈을 갈취해 가니..최근에는 국민들이 집을 사서 세를 주기는 고사하고.. 오히려 가지고 있는 집도 팔고 세를 살려고들만 하니..대도시에서 전세가는 나날이 폭등하고..집값은 폭락하고...거래가 끊어지고..부작용이 속출하는 데..   반대로 그런 세부담을 앉고서도.. 서민들에게 그런 전세나 임대를 주고 있는 즉, 정부가 다 못하는 임대주택 사업을 대신하고 있는 ..다주택자들에게 정부에서 고맙다는 인사를 하기는 고사하고... 전세집의 씨를 아예 말려 버리겠다고...오히려 다주택자 양도세 중과와 전세등 임대소득에 대한 과세를 강화하겠다는 작금의 국회의원 후보도 있으니...참으로 딱하고 답답합니다..   실상을 들여다 보면 참으로 가관으로... 국민의 한사람으로서 보기에.. 부동산의 경제이론을 전혀 무시한 터무니없는 발상에 ...어이가 없는 ...참으로 기가찰 노릇이지요...   양도소득세는  여러해 동안 즉, 전 보유기간에 걸쳐 누적된 소득이 집적되어 일시에 집중되어 나타나는 것으로서...매년 나누어 1년단위로 발생하는 사업등 일반 소득세와는 성격이 전혀 다른 것으로 거기에 세율을 맞추어서는 안되는 것임에도... 현재 매년 나누어 발생하는 사업소득세에 세율을 같게 맞추거나 오히려 더 높여놓은 상태입니다...   즉, 다시말해 ...사고 나서 ..여러해를 또는 수십년을 걸려 한번 양도할때 그간의 모든 소득(그간 물가를 따라 오른 가격...유지관리 가격..세금 납부등 유지 가격...취득자금 투입등 막대한 자본투여에 따른 금융에 따른 기회비용 등등..)이 단 한번에 드러나고..또 반영되는 것이지요...   즉, 소득의 일시 집적현상이 일어나 소득의 외형이 갑자기 집중되어 일시적으로 커지는 것인 데...(현행 법규로는 대부분 비사업용으로 규정하여 물가상승분을 공제하는 장기보유 공제마져 적용이 불가능 하도록 함)..이걸 같다가 매년 나누어 일어나는 사업소득등 일반 소득세율에 같다가... 똑 같이 꿰어 깍아 맞추거나 오히려 더 높이는 무식한 강도같은 짓을 정치인과 정부에서 국민들을 상대로 할 수가 있는 것인 지요?...   그러니 그 부작용으로 부동산 거래가 완전히 마비되고 집값은 폭락하며...반면 대도시 전세가는 폭등하고...그에 수반된 건설경기마져 끊어져 목수나..노동인력..도배..장판..식당..중개..모든 부분의 경제가 마비되고 후퇴되고 있는 현실이 아닌 가요?...이걸 소위 정치라고 하고 있나요?...   아무리 정부에서 국민들을 무식하다고 얕보고 무시해도 유분수지...어찌 이게 상식을 가진 정부관료나 입법기관인 국회의원들이 할  짓인가요?..   ---나. 기준시가에서 실가전환으로의 문젯점----   또 게다가 갑자기 양도세 과표를 기준시가(토지의 경우 공시지가)에서 실거래가 과세로 전환을 하려면.. 양도소득 계산시에 양도가에서 당초 사들인 취득원가를 공제받을 수 있도록 ...그 전 취득분부터 소급시행하지 말고... 시행시점 이후부터 취득한 실제계약서를 보유한 매매건부터 적용을 하여야... 실제 계약서를 근거로 취득가격을 적용해서 공제를 받을 것인 데도...    법률의 대원칙인 불소급원칙을 위반하여 ...종전 취득분까지도 일률적으로 모두 실거래가로 적용을 하도록 억울한 피해자를 양산하고 있으니 이게 말이나 됩니까?...   우리는 과거 소유권 이전등기를 하면 대부분 실제 계약서는 불필요하다고 생각되어 전부 내버리고 말았던 사실로 즉, 과거 이 법규 시행전에는 취득후 1년만 지나서 매매하게 되면 양도세를 원칙상 실가가 아닌 기준시가 또는 공시지가로 과세하게 됨으로 실제 계약서 보존의 필요성이 전혀 없었든 바 따라서 통상적으로 폐기하여 왔었는 데...그러다 보니 기준시가로 새로 법무사에서 작성한 턱없이 낮은 가격의 등기권리증에 붙어 있는 소위 검인계약서 밖에 없는 데...   그런 경우에도 나중에 양도하고 양도세를 계산함에 있어서 ...기준시가로 작성된 등기권리증에 붙어있는 검인계약서상 금액을 취득가격으로 하여 이를 양도가에서 공제함로서 억울하다며 제기된 소송에서 대법원에서는 실제계약서가 없다면 부득 그 검인 계약서를 근거로 양도세를 부과한 것은 정당하다고 세무서(정부)의 손을 들어 주었지요...   물론 대법원에서는 법대로 판결할 수 밖에 없고...따라서 법대로 판결한 것은 맞지만...돌이켜 법규정을 들여다 보면...이걸 국회의원들이나 정부관료들이 과연 법이라고 만들었다는 말씀입니까?...이게 개-판의 개법이지...사람이 만든 사람의 법입니까?..   실제 계약서가 없어졌으면 수십년전 사들인 부동산에 대해서도 ...실제 계약서를 보관하지 못한 것은 ..네 책임이니.. 등기권리증에 붙은 법무사가 이전등기를 위해 임의로 기준시가로 낮춰 쓴 검인 계약서상의 금액만을 취득원가로 보아 나머지를 전부 다 양도소득으로 보고 양도세를 과세 하겠다니...이게 어찌 말이 됩니까?   ---다. 환산가의 적용문제---   그 마져(검인계약서) 없다면...취득가를 환산가로 계산하란다고요?...공시지가 상승률을 양도가 대비 취득가로 대입하라는 말씀이지요?...즉, 환산가란 공시지가가 오른 비율만큼?...참으로 웃기는 이야기지요...   그간 정부에서 공시지가를 감정사가 객관적으로 감정하게 한게 아니라 정부에서 매년 표준지 감정을 감정사들에게 수천억원에 용역을 주면서 정부가 권위적으로 인상율을 미리 감정사들에게 지침으로 제시하고 규율하여 조세저항이 있을 듯 싶으면..낮은 상승률로...세금을 좀 더 걷고 싶으면 높은 상승률로 인위적으로 지침을 정해 주고 그에 맞추어 감정하도록 수십년간 정부에서 그리 못된 짓을 하였던 사실이지요..   (몇년전 그 실상이 한겨레신문에 보도된 적이 있음)...만약 감정사들이 그에 따르지 않으면 수천억원이 매년 할당되는 전국토의 표준지 감정이라는 일거리를 그 감정사에게는 주지 않으니 무조건 따를 수 밖에 없었다고... 언론보도에 보니 감정사가 실토를 하고 있더군요...완전히 썩어 문드러진 나라이지요...   그러니 공시지가가 1990년 최초에는 실가의 80%정도 반영이 되었었으나...지금은 완전히 실가와는 동떨어진 완전히 전국적으로 개-판이되어 버려서 참고할 가치조차 없게 되어 있는 사실인 데 ...게다가 맞추어 환산을 하라니요...말은 그럴싸하지만 ...실제를 들여다 보면 그게 말이나 됩니까?..   예를 들어 실제로는 취득원가가 즉 5억원에 샀는 데...별로 오르지 않아서 ...또는 살때 바가지를 쓰고 나쁜 땅을 비싸게 사서...만약에 10년만에 1억원을 남기고...6억원에 팔았다 해도 ...실제계약서가 없는 이상... 취득원가를 환산가에 의하여 계산할 수 밖에 없는 데....   이런경우에 만약 취득시 공시지가가 5,000만원이었는 데...지금 양도시에는 3억원이라면...(공시지가를 최근에는 실제 가격은 오르지 않아도 그간 괴리된 실가에 근접시킨다고 ...정부에서 인위적으로 계속하여 몇년째 지침으로 몇%씩 올리라는 무식한 짓거리를 계속하고 있는 현실임)...   즉, 공시지가로 보면 5,000만원에서 3억이니 6배가 오른 게 되니...이를 양도가에 대입하여 취득원가를 환산하면 현재 양도가가 6억원이니...취득가는 그 6분의 1인 1억원으로 계산하여 나머지 5억원을 소득으로 인정하여 이를 세금부과 과표로 잡아 양도세를 부과한다는 그말입니다...   실제는 5억원에 사서 6억원에 팔았으니 1억원밖에 남은 게 없는 데도 말입니다...그렇다면 원금까지도 세금으로 빼앗아 가게 되는 문제가 발생되는 게 아닙니까?....이걸 법이라고 만들어 놓고 이를 지키라고 강제한다는 게 ...지금같은 21세기 문명국가에서 ..어찌 말이 된다고 생각을 하시는 지요?..   그리 모순이 발생되는 이유는 간단하지 않습니까?..법적용을 소급적용하지 말고 실거래가 적용으로의 법률개정시 이후 취득분부터 실제계약서를 보관하도록 하여 이를 취득자금 소요 근거로 ...실제 취득가를 취득원가로 적용하여 과세하도록 하고....(법은 불소급원칙이 대원칙인데도 이를 정부와 국회의원들이 무시하고 또 위반하여 소급적용을 하도록 규정하니... 대다수 국민들이 억울하게 횡포를 당하는 꼴이지요..)   따라서 실가적용에 의한 개정세법에 대해서는 ...적어도 그 이전 취득분은 취득가를 왜곡된 기준시가로 환산하도록 정할 게 아니라 어떤 완충장치가 될 수 있는 특별한 취득가 산출식을 만들었거나... 아니면 그 이전 취득분에 대해서는 세율을 일반 세율의 1/2정도로 잠정적으로 낮추어 적용하는 완충장치를 만들어야 하는 게... 지극히 상식에 맞는 게 아닌 가요?...   그런데도 정부관료와 이에 멋도 모르고 따르는 몰상식한 국회의원들은 ...국민들에게 너희들 한번 죽어보라며 국민들을 대천지 원수를 대하듯 ...갑자기 아무런 대비도 없는 국민들에게 ...전혀 이에 대비할 시간적 여유도 주지않고...   무조건 양도세를 기준시가 적용에서 실거래가 적용으로 바꾸면서...양도가는 실제 거래한 높은 가격 그대로에 ...반대로 취득원가는 상대적으로 억울한 가장 낮은 가격에...즉, 실가가 기재된 실제 계약서가 없는 것은 네 책임이니...형편없이 낮게 작성된 기준시가로 쓴 이전등기시에 등기소에 제출된 검인계약서상 가격이나...그도 아니면 전혀 불합리한 기준시가를 대입한 환산가격에 의하라는 ...   이런 21세기 문명국가에서 완전히 주먹구구식으로 법을 제정하고 이를 강제하는 ....이 나라의 정부관료와 국회의원들의 행태를 볼 때...이 나라의 장래가 참으로 걱정스럽고...자살률이 세계 1위일 수 밖에 없는 억울한 현실이 충분히 이해가 됩니다....   --------------------------------------------- ----------대                안------------   1. 갑자기 부동산 취득세를 기준시가에서 실거래가로 과세하여 2-10배 정도가 세부담이 늘어 현재 주택이고 토지이고 간에 전국적으로 거래가 마비되고 또한 중단되어 국민의 고통이 막심하고 또한 지방자치단체에는 세수가 줄어 아우성인 바..이를 현재 1/2내지 1/3수준으로 낮추어 주기를 요망.   2. 양도세에 있어서도 그전 기준시가(공시지가)에서 갑자기 실가과세로 전환하여 역시 양도세가 2-10배 정도 세부담이 늘어난 바, 이로인해 국민들이 토지를 사도 팔도 못하고 꼼짝을 못해 토지거래가 몇년째 완전히 중단되어 있는 문제가 발생되고 있는 바 양도소득세를 선진국예에 따라 현재의 과표 3억원경우의 최고 세율인 주민소득세 포함 41.8%(소득세 38%+주민세 3.8%)의 고율을 일본과 같은 20-25%이하로 낮추어 거래를 활성화 시켜 채무에 시달리는 국민들의 숨통을 터주고 나아가 침체된 경제를 살리는 데 이바지 할 것임.   (현재 국민들이 막대한 부채를 지고도 주택이나 토지를 처분해 채무를 상환하려 해도 전혀 팔리지 않고 거래가 몇년째 끊어져 대부분의 국민들이 빚장이로 전락한바 현재 가계부채 1,000조원 시대를 맞이한 바 실제로는 가계부채라 하나 대부분 토지나 주택을 팔게 되면 갚으려는 돈이니...현금이 있는 사람들이 대신 토지나 주택을 사주어 빚을 상환할 수 있도록.. 부동산의 소유자에 대한 손바뀜이 일어나도록 하여야 할 것인 바 그리되면 가계부채는 자동으로 대폭 줄어들게 될 것임)   3. 종전 양도소득세의 실거래가 적용 법규 이전 취득분에 대하여는 취득원가를 공정성과 객관성이 결여된 기준시가에 의한 환산가(또는 감정가나 사례가를 적용토록 되어 있으나 이 역시 불안정하고 국민들에게 불안감만 조장함)를 적용을 할게 아니라 보다 합리적인 대안이 필요한바 즉, 위 취득분의 양도에 대하여는 양도세를 1/2로 감면하거나 장기보유공제를 연 3%에서 1가구 1주택의 예에서 처럼 연 8%로 적용하는 등의 탄력적이고 특단적인 과도기적 대책이 절실히 필요함..(표본조사 없이 무조건 실거래가로 소급적용한 무리한 정책과 법규에 기인한 문제임)   4. 현행의 비사업용토지와 비사업용 주택(다주택자)에 대한 양도세의 주민소득세 포함 66%(양도소득세 60%+주민소득세 6%)의 고율과 물가상승분을 상쇄하기 위한 장기보유공제 제도의 배제를 통한 중과세로 말 그대로 세금폭탄을 규정한 법규(현재 금년말까지 적용보류)는   첫째, 비사업용으로의 분류에 대한 불합리한 법규(즉, 농사를 짓고 있어도 연접 시,군내가 아니면 비사업용으로 분류)에 비추어 현재 전국의 대부분의 토지가 이에 해당되어 과중한 세부담의 공포로 토지등의 거래가 끊어진 바 이를 해결하여야 하고   둘째, 터무니없는 고율로 말그대로 세금폭탄 또는 징벌적 벌금성격으로 자본주의 국가에서는 세계적으로 도저히 있을 수 없는 후진적 세제로 실로 국제적 망신을 당할 부끄러운 법규임에 틀림없다 할것임   따라서 비사업용 토지와 다주택자에 대한 세금폭탄 제도는 조속 폐지되어야 할 것임.