라첼 안녕하세요. 라첼의 부동산 투자법입니다.(자유주제)

[라첼]

<라첼의 부동산 투자법>

라첼의 투자법 1.  남들과 반대로 간다.

자본주의 사회에서 모두가 부자를 꿈꾸지만, 누구나 부자가 될수 는 없습니다. 부자는 어느 나라 어느 사회를 막론하고 상위 10%에 불과하며, 이들이 대부분의 부를 독식합니다. 이는 평범해서는 돈을 벌 수가 없으며 남들과는 차별화된 방법으로 투자를 해야 성공을 거둘 수 있음을 의미합니다. 더더구나 돈이 없을수록 이 법칙은 더욱 잘 드러맞죠.

제가 작년에 서울시내 모처에서 상가경매를 주제로 강연을 했는데 강연후 어떤 분이 찾아와서 상담을 요청한 적이 있었죠. 그 분이 하시는 말씀이 나름 경매책을 열심히 읽고 인천에 있는 한 빌라를 여러번 떨어진 끝에 마침내 경매로 낙찰받았는데 생각보다 수익율이 크지가 않다면서 도대체 어떻게 해야 경매로 돈을 버냐는 것입니다.

이에 대한 저의 답변은 어찌했을까요?

초보자일수록 경매에 대한 환상이 큽니다. 마치 경매라는 신천지에 들어오면 금방이라도 부자가 될 것처럼 말이죠. 하지만 두번, 세번 입찰에 참가해보면 낙찰받기 자체가 쉽지않고 성남지원으로 인천지원으로 고양지원으로 이리저리 물건찾아 다니다보면 몸만 지치고 회의감이 들기 마련입니다. 

설사 수십번 실패끝에 요행히 낙찰받더라도 고가낙찰이라 동네부동산에 나와있는 급매물과 별다른 가격차이가 없기에 실제 고수익으로 연결되기 쉽지않습니다. 이러다 2~3년간 법원만 좇아다니다가 성격이 독하지 않은 분들은  "이 길도 내길이 아닌가벼?" 하고는 쉽게 포기하기 쉽상이죠.   

제가 보는 관점에서는 경매는 어디까지나 부동산을 사는 방법의 일환일 뿐입니다. 동네부동산에서 일반매매형태로 사나, 법원에서 경매로 낙찰받으나 모두 특정부동산을 매수하는 방법의 하나일진데 초보일수록 경매는 부동산을 획기적으로 싸게살 수 있는 방법이라는 착각을 가지고 임하게 되죠. 하지만 통상적으로 법원 입찰장에 가보면 수도권내 요지의 아파트 물건입찰에 30~40명이상의 입찰자들이 참가합니다. 확률상 아무리 경매고수라도 40명이상의 경쟁자들을 제치고 낙찰받기가 쉽지는 않죠.  설사 낙찰받더라도 부동산 활황기에는 고가낙찰로 잘못하면 급매가보다 높은 승자의 저주에 빠지기 쉽죠. 

 결론적으로 저는 부동산투자자의 관점에서 경매를 바라보기에 빌라 입찰은 잘 하지 않습니다.  경매라도 이왕이면 역세권 중심지 위주로 가장 똘똘한 것 위주로 투자를 하죠. 왜냐하면 머니게임에서는 작은 눈덩이는 아무리 굴려봐야 쌓기가 쉽지않고 큰 눈덩이를 몇번 굴려야 큰 눈사람을 만들 기 쉽기때문입니다. 즉 빌라 10건 낙찰받는 것보다  강남요지의 아파트 한건을 낙찰받아 수익을 내는게 훨씬 더 확률이 높다는 얘기죠. 

제가 잘아는 투자의 멘토인 某선배는 돈이 없더라도 타워팰리스 같은 물건에 입찰들어갑니다. 당시 제가 보기에 이분은 입찰보증금만 간신히 있었던 걸로 기억하는데, 타워팰리스 로얄층을 덜컥 낙찰받고는 잔금전에 동네부동산에서 손님을 맞춘후 그 손님 돈으로 잔금을 치뤄 단기간에 큰수익을 내고는 합니다. 이 분의 지론은 남들이 좋아하는 가장 쎈놈을 낙찰받아야 그만큼 팔기도 좋고 수익률도 좋다고 합니다. 제가 결코 인천을 폄하하는 것은

아니지만, 인천 구도심의 빌라위주로 공략한다면 부동산 불황기가 돌입하면 좀처럼 싸게 낙찰받지않으면 팔기가 쉽지않습니다. 저도 인천에 여러건 투자했지만 인천에서도 가장 선호하는 지역의 아파트와 상가위주로 공략을 합니다. 저는 살때부터 출구전략을 고민합니다. 즉 남들이 좋아하는 물건이라야 언제든 팔기도 좋습니다.

포인트가 다소 빗나갔지만, 제가 남과 반대로 가야한다고 주장하는 이유는 저의 오랜 경험칙에서 비롯됩니다.

2003년인가 2004년 무렵이었던 걸로 기억합니다. 당시는 노무현 정부 초창기라 지금 문재인정부처럼 강력한 부동산 규제책이 하루가 멀다하고 발표될 때였습니다. 정부가 8.31대책을 발표한 당일, 저는 와이프에게 부랴부랴 전화를 걸어 죽전역 앞에서 분양되는 D건설사의 아파트모델하우스를 방문해 분양권물건을 알아보라고 시켰습니다. 왜냐하면 정부의 강력한 8.31 대책으로 한참 분양중인 아파트 건설사들이 타격을 입을 것이라고 보았기때문이죠. 제 예상대로 와이프가 모델하우스 현장에 가보니 손님한명도 없이 썰렁한 분위기라 직원들이 매우 반기는 분위기였고 결국 가장 로얄동 로얄층 분양권을 무피로 살 수 있다고 하였습니다. 조건도 좋아 분양가의 10%만 내고 나머지는 모두 중도금대출로 해결가능한 조건이었습니다. 당시 저는 전 재산이 3천만원도 안되었고 수중에 가진 현금도 별로 없었지만 이때가 아니면 제가 집을 살 수가 없을 것이라고 판단을 했었습니다. 그래서 일단 급하게 형에게 3천만원을 1달후 돌려주는 조건으로 빌린 후 계약을 했습니다. 당시 32평 분양가 3억 2천만원정도 였기에 형에게 빌린 급전으로 분양권을 무피로 산후 한달내 직장에서 가계안정자금 대출을 받아 형에게 갚아주었습니다. 이 분양권은 입주시 4억 5천만원이 되었고 이후 2년정도후에 6억원까지 치솟더군요. 하지만 양도세때문에 못팔다가 써프라임사태가 왔고 결국 4억 8천만원 정도에 팔았습니다. 양도세는 비과세였기에 3년만에 1억 5천만원 정도의 수익이 생긴 것이죠. 이후 저는 몇년간 아파트 분양권에 집중했습니다. 물론 안정된 직장이 있었기에 분양권이자를 낼 여력이 충분했고 직장일이 많아 부동산에 올인할 형편도 아니었기에 분양권투자가 가장 적합한 측면도 있었습니다.

분양권투자로 약간의 수익을 거둔상태에서 2008년 써프라임사태를 맞습니다. 가지고 있던 아파트 가격도 폭락해타격이 있었지만 저는 남들이 공포스러워하는 이때가 오히려 절호의 기회라고 판단했습니다. 그래서 저의 자금력을 총 동원해(마이너스 통장 등) 상가경매에 집중하게 됩니다. 2008년,2009년 당시는 써프라임사태 여파로 경기 전체가 부진했기에 법원경매시장에서 상가물건의 인기는 형편이 없었죠. 임차가 안나가는 상가에 관리비와 이자부담 등 공실공포가 상당하던 시기였습니다. 사실 주변에 상가경매물건에 공투하자고 권해도 아무도 이해하지 못하던 때였습니다. 하지만 저는 나름대로 수도권 전역에 나와있는 경매물건을 샅샅이 뒤지고 치밀하게 입지분석을 한후 상가입찰에 공격적으로 나서게 됩니다. 입찰자 20명이상이 달려드는 아파트물건과는 달리 상가경매는 인기가 없었기에 지금으로서는 상상할 수 없는 가격에 낙찰받은 때였고 그만큼 낙찰받기도 쉬웠던 시절입니다.

그러다 4~5년간은 매년 3~4건 이상씩 공격적으로 낙찰받다가 2015년 무렵부터는 입찰장에 갈때마다 번번히 패찰하게 됩니다. 원하던 입지의 상가 입찰가도 90%이상 낙찰되고 낙찰받기도 어렵게 되자 역으로 NPL경매로 눈을 돌리게 됩니다. NPL 투자는 경매호황기에 적합한 투자법입니다. 부천지원이나 인천법원 입찰장이 사람들로 북새통을 이룰때 거꾸로 유동화회사에서 NPL(부실채권)을 미리 사둔후 고가에 매각되면 배당으로 수익을 내는 방식입니다. 물론 NPL사후정산부 방식의 채권을 샀다고 사기로 손해보기도 했지만 전반적인 NPL투자 수익은 성공적이었으며, 그본다 더 좋았던건 NPL투자를 하면서 자본주의 사회에서 경매절차를 좀더 이해하고 심도있게 공부할 수 있었다는 점이죠. 채권자의 지위에서 경매연기도 해보고, 경매취하도 해보고 부동산경기를 읽어가며 원하는 타이밍에 경매를 속행시켜 다소 좋은 가격에 낙찰되어 배당수익도 거두게 되고, 지금은 NPL 매입에 대한 금감원의 규제강화로 NPL법인을 만들어 몇몇 지인들과 함께 투자를 하고 있습니다.

결론적으로 제 부동산 투자의 비법은 따로 없습니다. 다만 소문난 잔치에 먹을게 없다는 속담처럼 남들과 반대로 투자하고 남들과 다른 입장에서 투자하기를 선호할 뿐입니다. 뉴튼이 말한 "거인의 어깨에 올라타라"는 경구와 일맥상통하는 것이죠. 

라첼의 투자법 2. 언제나 큰 그림을 그린다.

17년전 제가 아파트분양권에 투자했을때는 항상 서울 전역의 지도를 놓고 샅샅이 분석을 했습니다. 그 당시 제가 동원할 수 있는 금액으로 다소 무리지만 투자할 수 있는 최대치의 물건에 투자를 했습니다. 그리고 가능하면 제 직장 근처위주의 물건을 투자했었죠. 왜냐하면 제가 좋은 물건은 남들 눈에도 보기 좋기에 나중에 매우 좋은 가격으로 팔기에도 좋고 IMF와 같은 경제위기가 올 경우 직접 들어가 살아야할 경우도 있기때문이죠.

10년전 시작한 부동산 경매투자에서도 마찬가지였죠. 당시는 안정된 노후 또는 퇴직을 고민하고 있었기에 아파트 등 자본수익형 물건보다 임차수익이 나오는 상가경매에 집중했습니다. 퇴직후 월급대용으로 나올 수 있는 안정된 월세가 시급했기 때문인데, 강남이나 판교,분당 등의 상가는 제가 가진 자본으로는 어림도 없었기에 다소 싸다고 판단되는 부천, 인천, 일산의 상가 위주로 공략을 했습니다. 일이 많은 직장인으로서 경매투자를 할 수 있는 가장 좋은 방법은 역세권 위주 투자법입니다. 하지만 역세권 상가의 경우 대부분 고가이기에 저는 나름대로의 상권분석을 통해 앞으로 역세권이 될 입지위주로 공략했습니다.

예를 들어 제가 10여년간 주 공략지였던 부천을 예로 든다면, 지하철 7호선이 개통되기 3년여전인 2009년부터 2012년간 7호선 역사가 들어올 입지를 중점적으로 분석한후 경매정보지에서 반경 1KM내외 물건위주로 공략했드랬죠.

제가 10여년동안 주로 입찰에 참가한 물건들입니다.

지금이야 7호선이 있었지만 투자 당시에는 지하철이 개통되기전이었죠. 아참, 부천은 제가 오랫동안 살던 동네가 아닙니다. 다만 1990년대초 부천 오정동 미군부대에서 카튜사로 3년간 근무했었기에 잠시 스쳐가던 동네였다가 약 20년후 경매투자를 하면서 다시 알게된 동네입니다. 1990년대에는 지금의 중동, 상동일대는 대다수가 논밭이었죠. 부천북부역 일대가 가장 상권이 좋았고 나머지 지역은 허름한 빌라촌이 대부분이었죠.

하지만 2009년도에 다시 부천지역을 분석해보니 지하철 7호선이 개통될 경우 기존의 부천역, 송내역 등 1호선 위주의 상권이 7호선 역사위주로 바뀔 것으로 예상되더군요. 그래서 저의 지론인 해당지역내 가장 쎈 지역위주로 경매투자에 입찰을 했고 남들이 주목하기 전이라 낙찰도 비교적 쉬웠던 시절이었습니다.

고양시의 사례를 든다면 지하철 3호선과 경의선 행신역 등 서울과 인접한 지역위주로 공략했었죠. 사실 일산은 전형적인 베드타운으로 서울로 출퇴근하기는 힘들지만 나름대로 호수공원, 학원 등 인프라가 좋아 상가외에도 아파트도 주 공략대상이었습니다.  아래 사진을 보시면 철저히 역세권위주로 경매낙찰을 받았음이 확인됩니다. 제가 역세권을 고집하는 이유는 관리도 편하고 매도하기도 쉬웠기때문입니다.  특히 지하철역 1분거리의 초역세권 상가는 지금도 일부 가지고 있고 투자금대비 수익율도 높은 편입니다.

역세권위주의 투자법은 앞으로도 매우 유효하리라 판단됩니다.  

예를 들어 부천지역의 경우

GTX B노선 예정지인 부천종합운동장일대와 대곡소사라인 근처가 유망하겠지요. 부천스타필드가 들어올 예정된 부천 옥길지구와 미니신도시급으로 변모하는 소사구도 무시할 수 없구요

물론 3기 신도시인 부천대장지구와 인천계양지구, 고양 창릉지구는 말할 것도 없구요. 이런 지역은 경매물건이든 분양권 물건이든 가장 관심있는 지역입니다.

이외에도 지하철이 개통완료되었거나 개통예정인 시흥, 김포 역세권도 당분간 저의 투자리스트에 들어갈 것이구요.

저라고 남들과 다른 특별한 부동산비법이 있지는 않습니다. 다만 끊임없이 교통망 정비계획 등 해당지역을 분석하고 거기에 맞는 경매물건이 나올 경우 주의깊게 관찰한후 입찰에 참여하는 편입니다.

마지막으로 저의 투자원칙은 한번에 큰 수익을 내기보다 안정된 작은 수익을 여러번 내자는 것입니다. 한건 두건 받다보면 어느덧 눈덩이처럼 구른후에 내앞에 커다란 눈사람이 되어있더군요.

저의 투자법은 양이 많아 공통주제는 2부에 또 나누어서 발표할 예정입니다. 너무 제자랑만 늘어놓은 것 같아 죄송합니다. 이외에 관심있는 주제에 대해 댓글로 주시면 다음 기회에 발표토록 하겠습니다.

라첼의 투자법3. 돈이 돈을 만드는 시스템을 연구한다.

라첼의 투자법4. 최소의 비용으로 최대의 효과를 거둘 방법을 연구한다. 등등

[JONGKK]

좋은글 잘 보고 갑니다. 감사합니다.

[padma]

좋은 글 잘 읽었습니다.

[비토(안돌리니)]

많이 배우고 갑니다.
두고 두고 읽을거 같습니다.감사드려요

[Nice]

좋은글 감사합니다