은퇴도시 조성사업 추진 체계

[은퇴도시담당관실]

은퇴도시 조성사업 추진 체계

1. 사업추진 체계

	입지 선정		․사업 타당성조사 ․46개소 지구 지정(2009년도) ※ 사업지구 추가 또는 변경시 도에 요청
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	사업방식 및 추진방법 검토		․Block Sale 방식, 컨소시엄 방식, DM방식 ․도시개발사업, 택지개발사업 등 지역여건을 감안하여 추진방법 선정 추진
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	사업 투자자 모집		․대기업, 정부투자기관 등을 대상으로 홍보활동 실시 ․전남의 지리적 장점 부각
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	투자협약 체결		․전라남도+지자체+투자자 ․투자협약 체결전 토지 매입 완료 권장
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	사업시행자 선정		․개발방식(단독 또는 공동)에 따라 선정
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	실시계획(설계) 수립		․지구단위계획 변경, 실시계획 승인 등 각종 행정 인․허가 절차 이행 및 도서 작성 ․전라남도 공공디자인 및 경관계획 심의 등
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	입주자 모집		․입주자 모집규정 준수 ․사업설명회, 언론매체 홍보 등 지원
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	사업착수 및 준공		․시공자 선정 및 계약 체결 ․준공서류 준비 및 준공절차 이행 ․착공식 등 이벤트를 통해 홍보기회 활용
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	운영관리 및 시설물 유지		․입주자 협의회 구성 ․입주자 자치규약 제정 등 관리체계 구축 ․단지내 공공기반시설물은 지자체 관리

※ 사업대상지, 시행방식에 따라 다를 수 있음.

2. 단계별 추진 요목

가. 입지 선정

❍ 후보지 조사

❍ 선정기준 : 접근성, 입지성, 쾌적성, 단지개발 용이성, 지역발전성 등

❍ 후보지 규모 : 면적 150만～350만㎡, 1,000～3,000세대 내외 준도시급

❍ 후보지 선정기준에 적합한 대상지 추가 지정 또는 변경(시․군→도)

나. 사업방식 및 추진방법 검토

❍ 관련법령

- 도시개발법, 택지개발촉진법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

❍ 사업방식 검토

컨소시엄 방식

․전체 사업계획을 세우고 공공기관 및 디벨로퍼, 금융․건설사간의 SPC(특수목적법인)를 구성하여 직접 시공, 분양까지 전체계획을 총괄하는 방식

․장점 : 전체 사업계획을 단독 컨소시엄이 맡아서 개발함으로서 전체 단지의 마스터플랜의 개발 완성도가 극대화 되며, 전체적인 하나의 테마를 가지는 은퇴도시 구성이 가능

․단점 : 컨소시엄 구성까지의 기간이 오래 걸릴 가능성이 있으며, 개발 진행시 보다 전체적인 진행으로 인한 사업기간이 다소 느려질 수 있음

DM(Development Managment) 방식

․전체 사업계획을 세우고 공공기관, 국내외 디벨로퍼, 마스터플랜 회사 등이 함께 공동의 주식회사를 만들어 사업을 진행하는 방식으로 사업계획 단계부터 금융기관 및 공기업(대기업)의 은퇴자들과 제휴하여 수요자를 선모집하고 사업을 진행하는 방식

․장점 : 사업초기의 개발 Risk를 최대한 억제할 수 있으며, 초기 사업비 회수가 비교적 빨라 원활한 사업진행 용이

․단점 : 금융기관과 공기업(대기업)의 은퇴자들 간 수요자 선모집이 어렵게 되면 사업진행이 곤란하게 되어 기존의 컨소시엄과 동일한 형태로 바뀔 가능성이 있음

Block Sale 방식

․전체 사업계획을 한명의 디벨로퍼가 계획 후 마스터플랜에 따라 각각의 구역을 지정하여 그 구역별로 다른 여러명의 디벨로퍼에게 나누어 사업을 진행하는 방식(대규모 단지개발에 주로 이용)

․장점 : 대규모 단지개발을 구역별로 나누어 동시에 진행이 가능함으로 사업기간 단축 및 사업진행의 효율성 극대화

․단점 : 각각의 디벨로퍼간의 테마나 컨셉이 일치하지 않아 단지전체의 조화를 깨뜨릴 우려가 있어 개발의도와 다르게 사업이 진행될 수도 있음

❍ 사업 추진방법 검토

-도시개발사업, 택지개발사업 등 지역여건 등을 감안하여 가장 적합한 방법 선정 후 추진

- 사업 추진방법 비교

구 분	도시개발사업	택지개발사업
근거법률	ㆍ도시개발법	ㆍ택지개발촉진법
목 적	ㆍ주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 조성	ㆍ택지공급
개발규모	ㆍ도시지역: 1만㎡이상 ㆍ비도시지역: 30만㎡이상	ㆍ10만㎡이상 ㆍ공동제안의 경우 - 도시지역: 1만㎡이상 - 비도시지역: 3만㎡이상

구 분	도시개발사업	택지개발사업
지정요건	ㆍ자연․생산녹지지역, 도시지역 외 지역 → 광역도시계획/도시․군기본계획에 의거 개발 가능한 지역에서만 지정 ㆍ광역도시계획/도시․군기본계획이 수립되지 않은 지역인 경우→ 자연녹지 및 계획관리지역에서만 지정 ㆍ취락지구․개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정된 지역	-
개발계획 수 립	ㆍ도시개발구역지정 하려면 해당 도시개발사업 계획수립해야 함(동시 진행)	ㆍ지구지정과 별도진행
지정권자	ㆍ도지사 (100만㎡이상 건교부 승인)	ㆍ건설교통부 장관 (20만㎡미만 도지사)
시 행 자	ㆍ국가, 지방자치단체, 지방공사 ㆍ공공기관 및 정부출연기관 ㆍ도시개발구역의 토지소유자 및 토지소유자가 설립한 조합 ㆍ주택업등록업자, 토목건축공사업자 ㆍ법적인 자격을 갖춘 법인 등	ㆍ국가, 자방자치단체 ㆍ한국토지개발공사 ㆍ지방공사 ㆍ주택건설등 사업자
비 고	ㆍ주거, 관광단지 지정 등 다양한 사업 가능 ㆍ대상지역이 비도시지역임을 감안하여 제2종지구단위계획구역 지정의 선행이 필요할 수 있음	ㆍ택지위주의 개발방식으로 골프장 조성시 별도의 진행 필요

※ 도시․택지개발사업 추진절차 : 붙임 참조

다. 사업투자자 모집

❍ 대기업, 정부투자기관, 건설회사, 금융권 등을 대상으로한 투자유치 활동

❍ 신문․방송, 지자체 홈페이지 등을 통한 투자유치 활동

❍ 선도 사업지구 중점개발로 성공모텔 제시 등

라. 투자협약 체결

❍ 투자협약은 전라남도, 시․군, 투자자간에 체결

❍ 협약체결 전까지 토지매입 완료 조치(지자체 또는 민간투자기업)

- MOU(양해각서, Memorandum Of Understanding)

- MOA(합의각서, Memorandum Of Agreement)

마. 사업시행자 선정

❍ 단독개발방식

- 공공기관 또는 정부 출연기관(LH공사, 농어촌공사 등)

- 지방공사(전남․시군 개발공사 등)

- 민간투자기업(SPC 등)

❍ 공동개발방식

- 시․군 + 민간기업

- 시․군 + 정부(지방) 출연기관 + 민간기업

마. 실시계획(설계) 수립

❍ 실시계획 개요

-사업개요, 개발여건, 부문별 계획, 사업비, 공정계획, 분양계획, 시설물 유지관리계획, 운영관리계획 등 수립 및 도서 작성

- 공공디자인 및 경관 심의, 은퇴도시 조성 자문위원회 자문 등 실시

-지구단위 계획 변경, 실시계획 승인, 환경 영향평가 , 교통 영향분석․개선대책, 재해 영향평가 등 각종 영향평가 수행

❍ 계획의 세부내용

- 사업계획 확정 : 사업명, 목적․위치, 주요사업, 기간, 사업시행자, 총사업비 등

-개발여건 분석 : 지역현황 및 개발연건 분석(위치, 생활권, 지형․지세, 토지이용, 교통, 상하수도 등), 토지확보 현황, 입주예정자 현황, 상위계획 및 관련계획 검토(도 및 시․군 종합계획 등), 관련법규 검토(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등)

-부문별 계획 수립 : 택지, 도로, 상․하수도, 공동이용시설(광장, 쉼터, 산책로 등), 전기․통신, 건축계획, 경관․환경보전 및 오염방지계획, 신재생에너지 설치계획 등

- 사업비 조달 및 투자계획 수립 : 재원조달계획, 연차별 투자계획 등

- 공정계획 수립 : 부문별 공정계획

- 분양계획 수립 : 분양시설물 내역(분양범위, 분양가격 등), 분양방법 등

-시설물 유지관리계획 수립 : 공공시설물의 운영 및 유지관리, 하수처리시설, 도로, 공용시설 등 기부채납 관련 처리방법 등

-운영관리계획 수립 : 복지증진 프로그램(교육, 의료, 문화 등), 경관계획 실행방안(경관조성 기준 등), 공동체 형성방안(주민교류 프로그램 등), 일거리 창출방안 등 지역발전 기여방안(소득사업 개발 등)

바. 입주자 모집

❍ 입주자는 타지역 및 도민을 대상으로 모집

❍지자체의 장은 입주자 모집과 관련하여 입주자 모집 상담센터 운영, 언론매체 홍보, 기업대상 설명회 개최 등을 통해 지원 가능

❍ 민간투자기업 자체 입주자 모집 활동

❍ “주택공급에 관한 규칙”에서 정한 입주자 모집 관련 규정을 따라야 함.

사. 사업 착수

❍ 공사시공자(감리자) 선정 및 계약 체결

❍ 착공계 제출 → 공사시행(공사감리 및 감독) → 공사 완료계 제출

❍ 착공식 등 이벤트를 통해 홍보기회 활용

아. 사업 준공

❍ 사업시행자는 개별법에 의한 인․허가 사항 준공 처리

❍ 사업시행자는 지자체에 준공서류를 제출하여 준공 처리

❍ 사업시행자는 기반시설에 대하여 시군과 협의후 기부채납

※사업시행자는 시공 전․중․후 사진, 설계도서 및 유지관리 계획서 일체를 입주자 협의회에 인계(유지관리 업무에 활용)

자. 운영관리 및 시설물 유지

❍ 운영 관리

- 입주자 협의회를 구성하여 운영

- 입주자 자치규약 제정하여 관리체계 구축

- 입주자를 위한 복지향상 프로그램 지속적 개발 등

❍ 시설물 유지관리

- 공동시설물 유지관리는 각 세대에서 징수한 비용으로 운영

- 단지의 운영은 관리인을 고용하여 자체 관리

- 단지내 공공기반시설물은 지자체에서 관리(시군에 관리전환)

- 협의회에서 상업시설 관리(수익금으로 관리비 활용)