＜＜실전 투자사례 3-2＞＞ 중흥리 전

[한덕렬]

<<실전 투자사례 3-2>> 중흥리 전
2016. 8. 작성 / 작성자 한덕렬


[대전지방법원 서산지원] 2010타경8087
충남 당진군 송악읍 중흥리 318-2, 319-1, 323-1, 327, (322)


♣ 입찰 전 조사

1) 조사 결과 유치권은 성립하지 않는 것 같았습니다. 컨테이너 하나 덩그러니 갖다 놓고 점유를 주장하고 있는데, 그 컨테이너는 유리창도 깨져 있고 깨진 유리창 안을 들여다 보니 가구나 집기 하나 없이 완전히 텅 빈 것이었습니다.

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다음의 사례와 비교해 보세요. 유치권이 인정되려면 적어도 이 정도는 되어야 점유하고 있다고 인정될 수 있을 것입니다.

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사진을 찍어 놓고 돌아와서 다음지도에서 로드뷰로 보니까 2010년 6월 당시 사진에는 컨테이너가 있지도 않았습니다.

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2) 그래도 만일의 경우를 생각해서 유치권 신고가 있는 사건은 항상 유치권이 성립한다는 전제 하에서 가격 분석을 해 봐야 합니다. 아래 지적개황도에서 보는 바와 같이 총 6필지(남동쪽 하단의 320-1 포함)의 토지에 대해서 2.78억원의 유치권 신고가 있는데, 개별 필지별로 보면 상당한 금액이라서 유치권이 성립되는 경우 상당한 부담이 될 것 같지만 전체로 보면 그리 큰 금액은 아닙니다.

물론 "유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있"으므로(민법 제321조) "유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수 개의 물건인 경우에도 적용"(대법원 2007.9.7.선고 2005다16942 판결)되지만, 실제 유치권자와 협상을 할 때에는 통상 전체 금액이 아닌 n분의 1 금액을 한도액으로 협상이 진행되는 것이 상례이므로, 결국 낙찰자는 전체 면적에서 자기가 낙찰받은 면적 비율대로 유치권의 부담을 지게 될 것입니다.

그렇다면, 위 2.78억원의 피담보채권은 설사 그 유치권이 성립된다 하더라도 전체 6필지의 토지 면적에 대한 각 개별 필지의 토지 면적 비율로 나누어 볼 때 각 필지가 부담하는 부분은 그리 큰 금액이 아니게 됩니다.

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3) 한편 물건번호 6 토지에 대해서는 2차 기일(2011. 8. 1.)에 황oo이 낙찰받아서 8. 3. 농지취득자격증명까지 발급받았는데, 자신이 입찰한 이후 유치권 권리신고서가 들어왔다는 것을 이유로 매각불허가신청을 하여 법원에서 매각불허가결정이 난 바 있습니다.

농지취득자격증명

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매각불허가신청

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ㅎㅎ 누구는 낙찰까지 받았음에도 불구하고 유치권 신고를 이유로 매각불허가신청을 하는데, 누구는 그걸 알면서도 응찰을 하네요~~^

4) 유치권 신고서에서 보는 바와 같이 이 땅에 대해서 성토를 한 것은 사실인 것 같습니다. 공사대금이 얼마나 소요되었는지는 더 따져봐야 하겠지만 일단 유치권의 피보전권리는 존재하는 것 같습니다. 그러나 유치권의 성립요건인 점유를 갖추었다고 보기 어려움음은 앞서 말씀드린 바 있습니다.

제가 이 물건을 낙찰받고 한참 지난 뒤 어떻게 알았는지 위와 같이 유치권 신고를 한 사람으로부터 저에게 전화가 왔습니다. 자기가 논에 흙을 부어 도로와 같은 높이로 성토 공사를 하였다고, 공사대금에 대한 유치권을 행사한다고~
그러시든지요~
돈을 주셔야지요~
제가요, 왜요? 공사 맡긴 분한테서 받으셔야죠?
그러면 흙을 다시 파 가겠습니다.
그러시든지요~

ㅎㅎ 이렇게 말씀드린 것은 아니고, 자~알 말씀드렸습니다. 법을 좀 아는 분한테 가서 상담받아 보시고, 유치권은 성립되지 않으니 컨테이너라도 가져가시라고, 중고도 몇백만원은 하는 것 같은데...
어느 날 현장에 가 보았더니 컨테이너가 없어졌더군요.





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추천부탁드립니다 .

[백호랑]

감사 합니다.