1. 상가의 취득세 등은 4.6%입니다. 상가를 취득하면 거래금액의 4.6%로 취득세 등이 부과됩니다. 주택과는 다르게 취득세율이 적용됩니다.
2. 상가를 분양받으면 부가세를 환급받으세요. 상가를 분양받으면 부가세가 발생하므로 계약과 동시에 일반 과세자로 등록하여 이를 환급받도록 하세요.
3. 상가를 임대하면 부가세와 소득세를 부담합니다. 상가를 임대하면 임대사업자가 되며 그 결과 월세와 임대보증금 이자상당액에 대해 부가세를 냅니다. 이외에도 1년간의 임대소득에 대해 종합소득세를 냅니다.
4. 상가 임대료에 대해서는 세금계산서를 발급하는 것이 원칙입니다. 상가를 임대하면 일반과세자에 해당되는 경우가 보통이며, 월세소득에 대해서는 매월 세금계산서를 발행하여 임차인에게 교부해야 합니다. 임차인이 교부를 원하지 않더라도 이를 교부해야 세법상 문제가 없습니다.
5. 상가 임대소득은 제대로 정리하세요. 상가 임대소득은 장부로 관리하는 것이 원칙이며 연간 임대료가 2,400만원 이하가 되면 정부가 정한 단순경비율을 활용할 수 있습니다. 장부를 작성하지 않으면 가산세 등의 부담도 있습니다.
6. 상가 임대소득은 법인으로도 관리할 수 있습니다. 상가 임대소득은 법인을 세워 관리 할 수 있고 법인 전환 시에는 취득세 과세 문제 등이 있을 수 있으므로 이에 대해서는 세무 전문가의 조언을 얻으면 실행하시는데 큰 도움이 되십니다.
7. 상가 양도 시 부가세와 양도세 과세 문제가 있습니다. 임대 중에 상가를 양도하면 부가세와 양도세 문제가 나타납니다. 이중 부가세는 포괄 양수도 계약에 의해 없앨 수 있으며 양도세 계산시 취득가액에서 장부에 반영한 감가상각비가 차감된다는 점에 유의 하시기 바랍니다.
8. 폐업 시 부가세 신고 기한이 달라졌습니다. 인지하세요. 폐업 시에는 폐업 전에 발생한 부가세에 대해 신고해야 합니다. 종전에는 폐업일로부터 25일 내에 이를 신고토록 했으나 폐업일이 속하는 달의 다음 달 25일까지로 신고 기한이 연장 되었습니다.
9. 상가가 상속되면 세금 관계가 복잡해 집니다. 상가가 상속되면 상속세와 사업에 관련된 세금 처리를 제대로 해야합니다. 상속세는 재산평가가 핵심인데 보통 임대료를 12%로 나눈 금액과 임대보증금을 합해 계산한 금액과 기준시가 중 큰 금액을 상속재산 가액으로 합니다. 2군데 이상의 감정평가법인으로부터 평가받은 감정가액의 평균액도 인정하므로 이 부분 역시 적극 활용하는 것이 좋습니다. 협의분할 등에 의해 각자의 지분이 결정되면 폐업신고를 하고 피상속인의 소득세도 6개월 이내에 신고해야 합니다.
10. 부가세를 환급받은 후 주거용으로 오피스텔을 사용하면 부가세를 추징당합니다. 오피스텔은 건축법상 업무용 시설에 해당합니다.거주용 주택으로 임대하는 경우 세금 관계가 복잡해 집니다. 예를 들어 분양받으면서 부가세를 환급받은 오피스텔을 주거용으로 임대하면 환급 받은 부가세를 추징당하게 됩니다. 업무용 오피스텔은 가급적 이 용도로 계속 사용하시는 것이 좋아 보입니다.
11. 주거용 오피스텔은 주택의 과세 방식에 영향을 미칩니다. 1주택을 보유한 상태에서 주거용 오피스텔이 있는 경우 1세대 2주택에 해당되어 주택에 대한 비과세를 받지 못한 가능성이 있습니다. 주거용 오피스텔을 가지고 있는 사람들은 업무용으로 전환하거나 임대주택 등록을 하는 등의 대책을 꾸린 후 거래에 나설 필요가 있습니다.
12. 토지는 감면이 최고의 절세법이다. 토지 중 농지는 4년 이상 재촌.자경한 후 대토하거나 8년 이상 재촌.자경하면 양도세를 감면 받을 수 있습니다.
13. 8년 자경 농지의 감면 요건을 확인하세요. 우리나라 전역의 농지에 대해 적용되는 양도세 감면은 상당히 좋은 제도 입니다. 8년 자경 농지 양도세 감면 한도는 1년간 1억원,5년간 2억원 입니다.
14. 상속 농지는 상속개시일로부터 3년 내 양도하면 감면 받을 수 있습니다. 8년 이상 자경한 농지를 상속받은 경우 상속인이 농사를 계속 지으면 언제든지 양도해도 감면이 적용 됩니다. 비농업인이 이러한 농지를 상속받은 경우에는 상속개시일로부터 3년 내에 처분하면 8년 자경 농지에 대한 감면을 받을 수 있습니다. 돌아가신 분의 자경 기간을 승계 받을 수 있는 특례가 적용되기 때문입니다.
*3년이 경과한 후에는 1년 이상 재촌.자경하면 피상속인의 경작 기간을 승계받을 수 있습니다.
15. 증여받은 농지의 과세 방법에 대해 이해하세요. 농지를 증여받게 되면 우선 증여받은 사람에 따라 증여세가 나오며 취득 관련 세금이 나옵니다. 증여받은 농지를 처분하는 경우로서 감면을 받으려면 증여받은 사람이 직접 농사를 8년 이상 지어야 합니다. 상속과 같은 자경 기간 승계는 없습니다. 증여자가 8년 이상 자경한 농지는 언제든지 팔아도 비사업용 토지로 보지 않습니다. 증여자가 오랫동안 농사를 지어 온 땅을 자녀 등이 증여받은 후 처분하더라도 불이익을 받지 않습니다.
16. 농사 기간이 짧으면 대토 감면을 받으세요. 농사를 4년 정도 짓고 있는 상황에서는 대토농지를 구입하여 농사를 지으면 종전 토지에 대해서는 양도세를 1억원 까지 감면 받을 수 있습니다.
17. 수용을 당하는 경우에도 감면 받을 수 있습니다. 수용을 당하는 경우에도 감면을 받을 수 있습니다. 사업인정고시일 2년 전에 취득한 토지에 대해서만 감면이 적용됨에 유의하시기 바랍니다. 현금보상을 받으면 10% 채권보상을 받으면 15~40%까지 감면 받을 수 있습니다.
18. 비사업용 토지에 대해 양도세 중과세 제도가 적용됩니다. 보유하고 있는 토지가 부재지주 등에 해당되어 비사업용 토지에 해당되면 원래 장기보유 특별공제 배제와 60%의 세율이 부과되었습니다. 현재는 60%의 세율 대신에 6~42% 10%P를 가산하는 세율로 중과세율이 변경되었습니다. 장기보유 특별공제는 당초 취득일로부터 기산하여 적용되고 있습니다.
19. 매매 법인이 토지를 매매하면 절세 효과가 일부 나타납니다. 개인이 비사업용 토지를 양도하면 양도세 중과세, 개인사업자가 매매하면 종합소득세와 양도세 중 많은 세액을 내는 비교과세 제도를 적용 받습니다. 개인이나 개인사업자는 양도세 중과세율을 적용받아 세금을 내야 하므로 세 부담이 상당히 큽니다. 하지만 법인의 경우 일반법인세 외에 10%의 법인세만 추가하면 되므로 양도세 중과세보다 세 부담이 줄어들 수 있습니다.
20. 오래전에 취득한 토지는 취득가액을 환산할 수 있습니다. 오래전에 취득한 토지는 취득가액을 알기가 상당히 힘듭니다. 이런 경우에는 취득가액을 환산하여 구할 수 있습니다.