상가임장 인천 상가 임장 후기입니다.

[빈집의꿈]

 

<유효수요>

 - 본 물건을 기준으로 과감하게 유효수요의 범위를 설정하여 보고 싶지만, 틀릴까바 망설여지네요..^^ 어찌됐건 임학역을

    기준으로 1,2번 출구(2,300세대)와 3,4번 출구 인근 등  이상가를 먹여살려 줄 전체 유효수요에 비하면 상가건물이 많은

    편은 아닌거 같습니다.

<동선> : 위 지도상 빨간색으로 표시

- 서해영남아파트 주민들은 임학역 1번출구 옆 아파트정문을 통하여 차량및도보로 상당 이용하고 있으며,

   역1번출구 앞 횡단보도를 통하여 길을 건너 임학역 3,4번 출구 사이로 난 먹자골목(장제로875번길,

   인근 부동산 사장님이 말씀하시기를 이 먹자골목이 이동네 명동이라고 하심)으로 많이 다님.

- 먹자골목에서 임학역으로 오고가는 통행량과, 임학역 출구근처 대로변을 따라서 주민들의 동선이 많아 보임.

<흐르는 입지 여부>

- 흐르는 입지는 아니지 않을꺼 같지 않을까요? ^^

<상가의 특징>

- 단지내상가이지만, 임학역 대로변에 위치하고 있으며,

   대로변에 평행하게 길게 접해있어 노출도가 좋아보이긴 함(본건물 맞은 편 건물들은 대부분 대로변에 접하는 면이 짧음)

- 이동네에서 통행량이 가장 많은 삽겹살 먹자골목에서 임학역을 바라보면 본 물건지 건물이 정면으로 보임.

- 공부상 4층이지만 대로변에서 보면 3층임이며,

   지하철역사내 지하에서 본 물건으로 바로 진입할 수 있는 지하통로가 있음(접근 편의성)

- 건물내 엘리베이터가 1개 밖에 없는것이 아쉬움.

<기타>

- 인근 부동산 통해 아주 조심스레 시세 파악 결과 본 물건 현황조사결과와 거의 비슷.(1억/600만원)

   만약, 2차최저가로 입찰한 낙찰자가 매각허가됐다면, 연 8.7%정도 수익률 나오네요.

   (600만원*12개월=72,000,000) / (9.4억-1억) = 8.7% (연수익)

- 은행이자는 꼬박꼬박 내고 있는 듯 보입니다. 무잉여 되지 않을 금액으로 입찰하면 무잉여는 안 되겠지만, 개인채무이고  

   매각허가결정 하루전에 채무자겸소유자가 집행정지신청해서 불허가 된 것이라 경매가 취소될 여지도 있어 보입니다.

<짚고 넘어갈 부분들>

- 임차인의 선순위 여부

. 인근 담배가게 아저씨 탐문 결과 헬스장 쾌 오래 했다 하심

. 로드뷰상 말소기준등기일 이전에도 동일 상호로 영업하고 있는듯 보임

※ 위 현황조사 보시면...언제부턴가 세무서에서 상임법상 보호대상보증금 초과시 사업자등록일도 안 알려주고 있다는

    내용들이 보이기 시작하네요 ㅜ.ㅜ 세무서 내부지침이라고는 적혀있는데 개인정보 문제인듯...

    사업자등록일 알려줘서 개인정보 침해되는 정도 vs 사업자등록일 모르고 입찰했다 쪽박차는 손해의 크기 ...

    둘 중 어느것이 보호법익이 더 클까요? ㅜ.ㅜ

[money tree]

정말 분석 잘하시네요

[민서야^^]

대단하시네요
저도 잘 모르지만 흐르는 입지는 아닌거 같아요
로드뷰로 봐도 계속 영업을 해왔던 곳 같구요
헬스클럽은 여성회원들이 많아야 돈번다고 하더라고요
남자 회원들이 저절로 늘어 난다는거,,,^^