서울 부동산시장 동향 ;강북 상승유지,강남 재건축 위주의 저층아파트 하락지속..전셋값은 강세 '대조'[중앙05.9.2]

[강투]

지난 31일 정부의 부동산 안정대책이 발표되고 이번 주 서울 아파트 시장은 호가 하락세가 지속됐다. 특히, 이번 하락세를 주도한 강남권(강남구, 서초구, 송파구)의 재건축 아파트는 8월 한달 간 1.25% 떨어졌다.

하지만 이번 대책은 전반적으로 당정 협의 등을 통해 공개됐던 수준에서 크게 벗어나지 않아 폭락 조짐은 없다.

서울 재건축 하락폭 커져
한국부동산정보협회에 따르면 이번 주(8월29일~9월1일) 서울 아파트 값은 0.06% 하락했다. 아파트 유형별로 재건축 아파트(-0.31%)가 올해 초 이후 가장 낮은 변동률인 –0.54%를 기록해 약세를 이어 갔다.

하지만 일반 아파트는 0.06%, 주상복합 아파트는 0.20% 상승해 대조적인 모습을 보였다. 평형별로는 중형평형(0.04%)과 대형평형(0.14%)은 소폭의 오름세를 기록한 반면 소형평형은 0.20% 하락했다.

권역별로 강남권(-0.19%)과 강동권(-014%)이 하락세를 보인 반면 강서권(0.10%), 강북권(0.09%), 도심권(0.01%)은 상승세를 기록했다.

이번 주 가장 큰 폭으로 떨어진 강남권은 강남구(-0.35%)와 송파구(-0.15%)가 내림세를 기록한 반면 서초구(0.04%)가 소폭 상승했다.

강남권에서 가장 크게 하락한 강남구는 개포동 개포주공4단지 15평형이 지난 주 보다 1500만원 가량 하락한 9억4500만~9억6500만원, 대치동 은마 31평형이 2000만~2500만원 떨어진 7억7000만~8억500만원에 시세가 형성됐다.

개포동 라인공인 관계자는 “ 7월 이후 이 지역 아파트 값은 계속 약보합세를 보이고 있다”고 말했다. 또 대치동 금풍공인 관계자는 “일부 언론에서 지나치게 이 지역 급락세를 보도했지만 실제로 시세가 크게 하락하고 있진 않다”고 현지 분위기를 전했다.

송파구는 미니신도시 건설 호재가 있는 거여동 마천동 일대 아파트는 급등세를 보인 반면 그 이외의 지역은 거래가 한산한 가운데 소폭 하락하는 모습을 보였다.

가락동 가락시영2차13평형이 지난주에 비해 1500만~2000만원 떨어진 5억1500만~5억3500만원, 문정동 삼성래미안 60평형이 2500만~5000만원 하락한 11억7000~14억원에 가격이 형성됐다.

하지만 마천동 아남, 성영 등은 지난 주에 비해 평형별로 2000만~3000만원 가량 시세가 상승했다. 이에 대해 현지 국제공인 대표는 “ 이 지역 아파트 값 시세를 정확하게 언급하기 조차 힘들다”며 “팔려고 계약한 사람도 계약을 해지하는 상황 속에 매물이 있을 수가 없다”고 덧붙였다.

강동권은 재건축 아파트가 0.81% 떨어진 강동구가 내림세를 주도했다. 상일동 고덕주공6단지 18평형이 1000만~1500만원 하락한 4억500만~4억2000만원, 명일동 고덕현대 46평형이 2000만~3000만원 떨어진 7억~8억1000만원으로 조사됐다.

상일동 현지 부동산중개업자는 “재건축 위주로 호가 하락세가 있었지만 대책을 앞두고 거래가 뚝 끊겼다”고 말했다.

강서권에서는 양천구(0.22%)가 호가 위주의 소폭 오름세를 기록했다. 양천구 신시가지9단지 45평형이 지난 주 보다 500만원~1000만원 가량 오른 가격에 시세가 형성됐고, 목동 동양파라곤 35평형이 지난 주 보다 3000만원 가량 뛴 4억~4억9000만원에 가격이 형성됐다.

양천구 현지 삼성공인 관계자는 “2주택 이상 보유자에 대한 양도세가 실거래가로 중과세 되는 내후년이 다가올 수록 매물은 증가할 것으로 본다”고 설명했다.

강북권에서는 도봉구가 강세를 보였다. 도봉구 창동 상계주공19단지 35평형이 1000만원 가량 오른 2억4000만~2억8000만원, 창동 대림e편한세상 29평형이 1000만원 오른 2억5000만~2억9000만원에 시세가 형성됐다.

도봉구 현지 부동산중개사는 “최근 들어 가격상승에 대한 기대심리는 높아져 호가위주의 상승세가 이루어 지고 있지만 거래는 거의 이루어 지고 있지 않다”고 밝혔다.

서울 전셋값은 강세 지속
매매값이 하락세를 보였지만 서울 전셋값은 상승세를 지속했다. 일부 강남권 대형평형 아파트는 한달 전보다 1억 가까이 오른 가격에 전세 거래가 실제로 성사되고 있다는 게 현지 중개업자의 전언이다.

서울 전셋값은 이번 주에 0.16% 상승했다. 강남권과 강서권이 0.26% 오르며 가장 높은 상승률을 기록했고, 뒤를 이어 강동권이 0.09%, 도심권이 0.06%, 강북권이 0.05%를 기록했다.

이번 주 가장 높은 오름세를 기록한 강남권은 송파구(0.46%), 서초구(0.26%), 강남구(0.13%) 순으로 높은 상승률을 기록했다. 송파구는 잠실5동 주공5단지 34평형이 1000만1500만원 오른 1억7500만~1억9500만원, 잠실동 포스코더샵 33평형이 1000만원 상승한 2억500만~2억2500만원에 시세가 형성됐다.

서초구는 서초동 아크로비스타가 평형별로 3000만원, 삼풍이 평형별로 1000만~2500만원 까지 가격이 상승했다. 송파구 현지 L 공인 관계자는 “ 양도세 부담이 커지자 매도해서 세금을 내느니 전셋값을 올려 받는 게 낫다는 심리가 퍼지고 있다”고 현지 분위기를 설명했다.

강서권은 금천구(2.91%)와 양천구(0.17%)가 높은 오름세를 기록했다. 금천구는 시흥동 벽산타운5단지 42평형이 1000만~2000만원 가량 뛴 1억6000만~1억7000만원, 가산동 두산 32평형이 1000만원 오른 1억2000만~1억3000만원에 시세가 형성됐다.

양천구는 신정동 신시가지14단지 30평형이 500만~1000만원 오른 1억9500만~2억1000만원, 목동 신시가지 4단지 45평형이 500만~1500만원 오른 2억9000만~3억1000만원에 전셋값이 형성됐다.

이 밖에 강북권에서는 강북구(0.21%)가 가장 높은 변동률을 기록했고, 도심권에서는 마포구(0.11%)와 중구(0.29%)가 강세를 보였다.

수도권 전지역 관망세 뚜렷

수도권 대다수 지역은 관망세가 뚜렷이 나타나고 있다. 8.31 대책이 경기도 지역에 직접적으로 영향을 미치기 보다는, 8.31 대책에 따른 서울 주요지역의 변동 상황이 수도권에 영향을 미칠 것으로 보이기 때문이다.

수도권 지역 주민들은 서울 강남권 등지의 동향 추이에 관심을 주목하는 분위기다. 아무래도 수도권 아파트 가격이 하락하지 않겠느냐는 추측이 무성한 가운데, 이번 주 수도권은 매도호가 중심의 소폭 오름세를 기록했다.

한편 2006년 LG필립스LCD 가동 및 전철 개통에 따른 호재로 파주시는 가격 강세를 보였으며, 거래도 비교적 활발한 것으로 조사됐다.

경기도는 지난 주 대비 0.13% 상승했다. 지역별로는 군포시가 재건축 아파트(6.20%)의 강세에 따라 2.01% 상승하는 강세를 보였고, 파주시(0.73%), 김포시(0.31%), 용인시(0.30%), 양평군(0.27%) 등이 뒤를 이었다.

평형별로는 대형평형(0.44%)이 상승세를 주도, 소ㆍ중형 평형과의 가격 차이를 넓혔다. 아파트 유형별로는 재건축 아파트가 지난 주(0.25%)에 이어 이번 주(0.35%)에도 가장 높은 상승률을 기록했으나 이는 일부 아파트의 가격 급변동에 따른 것으로서 전반적으로는 별다른 변동을 보이지 않았다.

한동안 보합세를 유지했던 주상복합은 0.17% 상승한 것으로 조사됐고, 일반 아파트(0.11%)는 소폭 오름세를 보였다.

이번 주 0.73% 상승률을 기록한 파주시는 중형평형 및 소형평형이 각각 0.91%, 0.59% 상승하는 강세를 기록했다. 지역별로 교하읍(1.76%), 탄현면(0.81%), 금촌동(0.49%) 등이 오름세를 보였다.

금촌동 일등공인중개사 관계자에 따르면 “LG필립스 LCD 단지 가동을 앞두고 수요가 꾸준히 이어지고 있다”며, “실수요자를 중심으로 거래가 활발한 편”이라고 전했다.

교하읍 자유로현대아이파크 34평형이 지난 주보다 1000만원 상승한 2억4000만원에 거래됐고, 금촌동 주공뜨란채7단지은 전평형에 걸쳐 지난 주보다 500만~1000만원 가량 상승한 것으로 조사됐다.

용인시는 이번 주 0.30% 상승한 것으로 조사됐다. 지역별로 기흥읍(1.23%), 구성읍(0.23%), 상현동(0.19%), 풍덕천동(0.16%) 등이 상승세를 기록했고, 역북동(-0.41%), 죽전동(-0.14%) 등은 하락세를 보였다. 기흥읍 상갈주공4단지 33평형이 지난 주보다 250만원 상승한 2억 1000만원에 거래됐고, 상현동 GS자이 48평형은 1000만원 상승한 5억 1500만원에 시세가 형성됐다.

두산LG공인 최인규 대표는 “시세가 아직 저평가 됐다는 인식이 소수 남아있는 상태이나, 가격이 더 이상 오르기는 어려울 것”이라며, “지난 상반기 가격 오름세를 주도했던 지역의 시세가 하락세로 돌아선다면 그 여파가 미칠 것이라고 인식하는 분위기”라고 전했다.

한편 주변 지역에 비해 시세가 저평가 됐다는 인식이 지배적인 기흥읍의 까지부동산 관계자는 “기흥읍 시세가 저평가 됐다고는 하나, 8.31 발표 후에 가격이 상승하기는 쉽지 않을 것”이라고 밝혔다.

유라부동산 이권호 대표는 “8.31 대책에 별로 신경쓰지 않는 분위기이며, 동백ㆍ동탄지구 및 죽전의 평당가에 비해 아직 시세가 많이 낮다는 인식이 깔려 있어 당분간 계속해서 가격이 오를 것”이라며 “현재 간간히 거래가 이뤄지고 있으며, 매도호가는 실거래가보다 2000만~3000만원 가량 높은 수준”이라고 전했다.

재건축 아파트는 대다수 지역이 보합세를 유지한 가운데 군포시(6.20%)가 오름세를 보였고, 의왕시(-0.17%), 광명시(-0.05%)가 소폭 하락한 것으로 조사됐다.

안양시 석수동 서울공인 박성권 대표는 “매도ㆍ매수자 모두 관망세가 강하다”라며, “8.31 대책 발표 후에 하락세가 나타날 것으로 예측한다”고 견해를 밝혔다.

한편 지난 26일 재건축 승인을 받은 군포시 산본동 구주공 아파트가 전평형에 걸쳐 7%~14% 상승하여 15평형의 경우 3억5000만원에, 19평형은 4억4500만원에 시세가 형성됐다.

반면 지난 5월 사업시행승인을 받았던 의왕시 내손동 주공1ㆍ2단지 11평형은 지난 주보다 500만원 가량 하락한 2억1250만원에 거래됐다.


산본, 평촌, 일산 상승
신도시는 이번 주 0.10% 상승했다. 평형별로는 대형평형이 0.24% 상승하며 지난 주에 이어 가장 높은 상승률을 보였고, 중형평형이 0.14% 상승한 것으로 조사됐다. 지역별로는 산본(0.29%)과 평촌(0.25%)이 비교적 높은 오름세를 보였고, 일산(0.13%)이 소폭 상승했다. 반면, 중동(-0.20%)은 하락세를 보였다.

산본과 평촌은 중형평형이 각각 0.46%, 0.39% 상승하며 오름세를 견인했다. 안양시 신촌동 으뜸공인중개사 서형주 대표는 “8.31 대책 발표 여하와 관계 없이 계속해서 관망세를 유치하는 추세”라며 “1가구 2주택자들도 양도세 중과세를 피하기 위해 내년 이전에 팔려고 하기 보다는 계속해서 지켜보자는 입장을 보이기도 한다”고 밝혔다.

인천은 서구가 0.10% 상승했고, 남동구가 –0.10% 하락세를 보였다. 나머지 지역은 보합세를 나타냈다. 서구는 금곡동이 1.14%, 석남동이 0.37% 상승하며 전체 상승률을 견인했다. 서구 마전동 대주파크빌 28평형이 지난 주보다 500만원 상승한 1억 3500만원에, 금곡동 동남 33평형은 400만원 상승한 1억 1400만원에 시세가 형성됐다.

수도권 전세 0.38% 올라
경기도 전셋값은 0.38% 상승했다. 가을 이사철을 앞두고 전세 문의 증가에 따른 것으로, 지난 4월 이후 가장 높은 상승률이다. 그러나 대형평형(0.98%)이 오름세를 주도한 것을 감안한다면, 상반기 대형평형 매매가 급상승이 일부 영향을 미친 것으로 보인다.

중형평형은 0.49% 상승했고, 소형평형은 0.24% 상승한 것으로 조사됐다. 지역별로 용인시(1.42%), 의정부시(0.57%), 화성시(0.54%), 광명시(0.43%), 수원시(0.40%) 등이 상승했고, 나머지 지역은 보합세를 나타냈다.

용인시 상현동 현대 성우1차 65평형이 지난 주보다 2000만원 가량 상승한 1억 5750만원에, 수원시 우만동 신성미소지움 43평형은 2000만원 상승한 1억 6000만원에 거래됐다.

신도시는 0.48% 상승했다. 평형별로 대형평형이 1.42% 상승하는 강세를 보였고, 중형평형(0.55%)과 소형평형(0.22%)도 상승세를 나타냈다. 지난 주 1.18% 상승했던 분당이 이번 주에도 1.12% 상승하는 강세를 보였고, 평촌(0.29%)이 뒤를 이었다.

나머지 지역은 보합세를 보였다. 분당 구미동 까치신원이 전평형에 걸쳐 지난 주보다 250만~2500만원 가량 상승했고, 평촌 귀인동 꿈현대는 500만~1250만원 가량 상승한 것으로 조사됐다.

인천(0.10%)은 강화군(2.47), 계양구(0.54%), 서구(0.51%)가 상승세를 보였고, 반면 연수구(-0.34%)는 하락세를 기록했다. 계양구는 오류동(2.24%), 계산동(0.73%)의 중형평형이 상승세를 주도했고, 서구는 불로동(3.20%), 마전동(0.38%)이 상승했다.

계양구 계산동 서해그린 22평형은 지난 주보다 250만원 가량 상승한 3750만원에, 서구 원당동 풍림아이원 24평형은 500만원 상승한 6000만원에 거래됐다.