[황박사역세권] 중부권동서횡단철도, 석문산단인입철도 당진송산역 토지투자

[황박사]

[황박사역세권] 중부권동서횡단철도, 석문산단인입철도 당진송산역 토지투자

반갑습니다. 역세권탑맨 황박사입니다.

누구든지 조그만 관심을 기울이면 토지가격을 올리는 요인은 아주 쉽게 찾을 수 있습니다.

보편적으로 토지가격을 올리는 요소로 일자리(산업단지, 관광지 등)가 늘어나고 이에 따른 교통망(도로, 철도 등)이 생기면 인구가 늘어나게 되고 인구가 늘면 자고 놀곳이 필요해 새로운 도시(주거, 상업지 등)가 만들어 지게 마련입니다. 이런 일련의 과정이 도시가 형성되는 #도시공학이라 할 수 있습니다.

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오늘은 당진시에 #서해선복선전철 외에 또 다른 철도가 생기게 되면서 도시공학적으로 새로운 도시계획을 도모하게되는 #석문산단인입철도 #당진송산역세권에 대해 알아봅니다.

ll 중부권 동서횡단철도와 석문산단 인입철도(석문국가산단~합덕 구간)

​지지난해 2019년 1월 당진에는 석문국가산단~합덕 구간이 예비타당성조사 면제사업으로 선정됐습니다.

본 노선은 서해선복선전철 합덕역에서 석문산단까지 31km구간으로 석문산단 인입선이라고도 하며

중부권 동서횡단철도 전체 노선 330km 중 첫단계 구간입니다.

현재는 2020년도에 석문산단 인입철도 전략환경영향평가 주민설명회가 개최되어 주민과 전문가들의 의견을 수립하고 있는 중입니다.

중부권 동서횡단철도 사업은 서산~당진~예산~아산~천안~청주~괴산~문경~예천~영주 봉화~울진을 연결하는 철도로, 서해안 신산업벨트와 동해안 관광벨트를 연결해 물류와 관광객(여객)을 동시에 운송하여 국토균형발전을 획기적으로 이루게 하는 핵심 사업입니다.

좀 더 자세히 설명하면

중부권 동서횡단철도는 우리나라 물류와 관광분야에 크게 기여할 것입니다.

우선 물류부분에 있어서

산업단지의 효율적인 물류수송으로 제조업부문에서 14만7000명 신규 일자리가 창출되고, 철강·석유·화학·자동차·정보통신기술(IT)·바이오·유기농 등 지역에 분산 배치된 산업등의 상호교류도 촉진시켜 시너지 효과를 창출해 지역경제 활성화에 기여할 것으로 전망됩니다.

또한 관광부분에 대하여는

해양자연관광자원에 대한 접근성 개선 및 관광단지 개발 촉진 등의 효과는 연간 3463만명의 관광객과 총 3조2000억 원의 관광수입을 증가시킬 것으로 기대되고 있습니다

이러한 중차대한 국가기간철도망으로서 대통령공약사업에도 속해있는 중부권 동서횡단철도는 본 사업의 첫단계인 석문산단인입선 철도가 예타면제로 노선이 확정되어 사업 추진에 가속이 붙을 것으로 보입니다.

그럼 석문국가산단인입선의 중요성은 입증되었다고 보고 석문국가산업인입선의 어디를 투자해야 하는지를 알아보겠습니다.

ll 석문국가 산단 인입선의 현 진행상황

19.01 : 2019년 국가규형발전 프로젝트 추진을 위한 예타 면제 대상사업으로 선정

'19.11.18~20.11.11 : 타당성 및 기본계획 착수

(석문산단 인입철도의 공사속도가 빨라진다)

석문산단인입철도는 예타면제 사업인 만큼 #기본계획과 #실시설계가 동시에 진행되고 있는데

당초에는 올 10월에 고시가 발표될 예정이었으나 시간 단축을 위해 올 8월로 앞당겨서 고시발표가 될 것이라는 것이 국토부의 계획입니다.

실시 고시가 발표되면 본 노선은 확정되게 되며 역사위치, 노선이 지나가는 토지의 지번과 지형도면 등이 공개되어 토지보상을 실시하여 공사에 착수하게 됩니다.

이 시점에서 역사의 위치를 정확하게 알 수 있게 됩니다.​

역사위치를 누구나 다 알 수 있는 시점에서 투자하면 투자 리스크가 줄어들어 안전성이 높아지지만 가격은 이미 올라 있어 수익률이 별로 높지 않습니다.

하지만 역사의 위치정보를 좀 더 빨리 알고 투자에 임한다면 남들 보다 더 많은 수익과 더 좋은 위치를 선점할 수 있습니다.

그러기 위해선 역사위치를 알 수 있는 도면 등을 미리 입수해야 하는데 현 진행 상황에서는 검토중인 노선만 3개로 투자처를 선점하기엔 어쩐지 무리가 있어 보입니다.

누구든지 역사가 확정이 안된 상황이면 다 그렇게 생각할 것입니다.

그러나 우리는 석문산단철도는 #거산역(신호장 역활), #당진송산역, #석문역 등 3개의 정거장이 있는데

이중 투자성면에서 당진송산역이 제일 높아 이 주변 역세권토지를 투자처로 선택했습니다.

그 이유는 아래와 같습니다

■ 당진송산역을 선택한 이유

◇ 남들보다 역사 위치를 더 빨리 알 수 있습니다

본 노선은 현재 기본설계 중으로 3개의 노선이 검토 중이므로 노선조차 결정되지 않아 역사의 위치가 정해진 바는 없습니다. 역사위치는 기본설계와 실시설계가 발표되어야 일반인들이 알 수 있는데 발빠른 사람들은 어떤 루트를 통해 미리 역사위치 정보룰 알아낼 수도 있습니다.

하지만 요즘은 공공기관에서 보도하는 내용만 잘 검토하고 분석해도 남보다 더 빠른 정보를 얻어낼 수 있습니다.

이것도 정보를 미리 얻는 방법일 거라 봅니다.

위는 주민설명회를 실시하기위해 한국교통연구원(KDI)에서 작성한 전략영향평가자료(초안) 입니다.

노선은 제1안~3안으로 3개 노선이 검토 중인데 3개의 노선에서 선로부분은 다소 변동성이 있으나

당진송산역과 석문역의 위치는 3개 노선 모두 변동폭이 별로 심하지 않아 저 상태로 역사가 고정될 확률이 높습니다.

따라서 석문역과 당진송산역은 역사위치정보는 미리 알게 되는 것으므로 주변토지를 선점해도 된다는 판단이 나옵니다

(거산역은 변동이 심하고 신호장 역활을 하기 때문에 투자처에서 제외하였슴)

그러나 당진송산역과 석문역 중 당진송산역은 당진시내와 산업단지 주변 인구 약 18만여 명이 이용하게 되고,

향후 3개 노선이 연결되는 트리플역이 되기에 당연 당진송산역의 투자가치가 높다 할 것입니다.

◇ 주변 일자리에 비해 배후주거지가 부족하다

당진시는 매년 100개의 기업이 입주하고 현재 1000개의 기업이 입주하고 있슴에도 배후주거지의 부족으로 고속도로,국도를 이용한 외지에서의 출퇴근하는 근로자가 상당수에 이른다고 합니다. 이로 인해 서해안고속도로의 만연정체현상을 빗고 있어 일찍부터 제2서해안 고속도로와 제2서해대교의 건설추진이 대두되어 왔었으며 철도망 건설이 절실한 상황이라 당진시에 서해선복선전철이 곧 개통하게되고 이어서 중부동서횡단철도, 송산~도포승철도 등이 추진하게 되었습니다.

이에 중부권동서횡단철도의 첫단계로 석문산단인입철도가 확정되어 신설역 주변으로 역세권개발과 배후도시를 겸한 도시개발도 준비하게 될 것입니다

→국토부 자료에 의하면 철도역은 도시지역에 건립하는 것이 원칙이며 비도시지역에 역이 생길려면 역세권도시개발계획이 수립되어야 한다고 명시되어 있슴.

◇ 당진송산과 화성간 제2서해대교가 뚫린다

국도77호 당진~평택 연육교(#제2서해대교)가 건설되면

충남 서북부 산업단지 개발 및 서해안 관광객 증가로 인한 서해안 고속도로(서해대교) 및 국도 38과 77호의 교통 정체 해소와 국가간선도로망 연계성 및 접근성 향상, 또한 서해대교의 재난재해 응급상황 발생 시 우회경로 확보 등을 위해 필요사업이다.

본 사업이 완성되면 제2서해대교 이용시 국도 우회대비 거리는 18.7km, 시간은 약 25분이 단축되고 하루 평균 14억 원의 교통편익이 발생한다고 합니다.

클릭 ⇒ https://blog.naver.com/carnal77/222366595334

◇ 당진송산역은 트리플역이 된다.

석문산단인입선은 고속화 철도인 중부권 동횡단철도의 첫 시발단계이고,

추후 #통일순환철도(당진송산~포승~안중~부발~원주~춘천~연천~개성)과

당진송산~포승~원주~강릉을 거쳐 동해축을 연결하여 #시베리아 횡단철도까지 연결하게 된다

■ 당진송산역의 최대 장점(benefit : 잇점)

◇ 당진송산역 초역세권 입지로 상업, 업무시설 등이 들어설 곳이다

당진시의 중심생활권역의 인구는 당진시내와 현대제철, 송산단지, 아산국가단지 600만평에 근무하는 근로자 등을 합쳐 약 11만명으로 당진시 전체 17만명 인구의 65%를 차지한다. 향후 2035년 당진시 전체 인구 30만명 중 18만명이 송산역을 이용하게 되는 당진시에서 최고 인구 밀집지역으로

본 역과 350m 정도 거리 초역세권에 위치하여 상업, 업무, 근생으로 적합한 위치입니다.

◇ 현 시세에 비해 토지 가격이 미쳤어요! 투자 시 바로 수익 창출(가격은 전화로 문의요망)

- 송산역주변 시세는 본 토지와 같은 거리(역과 350미터)의 토지가 139평이 평당 312만원에 거래됨(2016.9월)

- 역과 1~2km 떨어진 농림지역(절대농지) 논이 2015년에 140~160만원에 거래됨

- 역과 1km 정도 거리 계획관리 임야 들도 200만원 안팎에 거래

◇ 계획관리 토지로 4층 빌라 등 건축행위가 가능하다

주변 계획관리지역(임,전) 등 필로피 구조의 다세대 가구의 빌라형태의 건축행위가 가능

◇ 원형지 상태라 투자시 절세효과가 있다

아직은 원형지라 공시지가가 저렴하여 절세가 되며 역세권개발로 용도가 변경되어 매각하거나 환지(입체환지, 평면환지)를 받거나 또는 현금 청산하면 종부세 등에서 자유로워 질 수가 있습니다

■ 당진송산역의 투자가치

중부권동서횡단철도의 일부로서 석문산단인입철도 당진송산역을 투자처로 선택한 이유와 특징을 다 모으면 당진송산역의 장점과 투자가치를 판단해 볼 수가 있습니다.

하지만 여기서는 크게 두가지로 보아 정보를 미리 얻어 수용을 피하고 좋은 위치를 선점할 수 있는 점과 시세보다 저렴하여 향후 투자하여 리스크는 최소한 줄이고 수익은 최대한 늘릴 수 있다는 데 있습니다.

◇◆ 당진송산역 투자는 답안지 보고 시험 치는 격

서해선복선전철 합덕역(101정거장이) 기본고시가 2010.12월 24일 발표났지만 역사위치에 대한 정보(선로, 역사 길, 폭, 광장부지 등)를 미리 알고 선점한 투자자들은 벌써 수~십여 배 이상 수익을 보고 있거나 팔고 나가신 분들도 있습니다.

마찬가지로 현재 당진송산역 역사위치가 확정되지 않았지만 역사위치 정보를 미리알고 역사부지나 도로에 수용되는 부분을 피해서 투자할 수 있는데에 투자로서 가장 큰 장점을 갖고 있다 할 수 있습니다

◇◆ 역세권이 개발되어 원형지(계획관리)가 용도변경되면 향후 가치는

주변 당진시내 1종주거지가 평당 1000만원 정도, 상업지가 평당 3500만원 정도 이니 송산역세권의 가격상승 기대치도 어느 정도 가늠할 수 있을 것으로 보입니다

★★ 추천 매물 ★★

당진송산역에서 350미터 거리의 초역세권​

전, 답, 임, 대, 잡종지 형태의 계획관리지역

100초반~300평 대의 지주직 단필지

재밌게 살려면 재밌는 사람과 친구가 되라 합니다.

꿈을 이룰려면 꿈을 가진 사람과 친구가 되라 그럽니다.

부자가 되려면 부자와 친구가 되라 그러고

재테크에 성공하려면 재테크에 성공한 전문가와 친구가 되면 됩니다.

경강선 부발역(17배 이상) 부터 가평역(30~120배 폭등) 등 수십군데 신설역만 15년 취급한

역세권탑맨 황박사

010-7235-0790

[황박사]

괜찮은 입지임에 틀림없습니다~