첫 걸음은 ' 관련법규를 확인하고 관할 관공서로 달려가라'입니다.
인천의 일반상업지역내의 상가를 기초로 하여 풀자면
일반상업지여은 국계법 36조에 규정되어 있는 데, 용도지역으로 지정된 곳 중에서
중심상업지역을 제외하고는 토지의 사용이 가장 자유로운 지역입니다.
건축법 2조의 2의 2에는 용도지역내에서의 건축물 가능용도에 대한 규정이 있으며,
9개의 시설군과 27개의 용도군(건축법 제14조 4항, 동법 시행령14조 5항)으로 세분되어
있으므로 관공서를 방문하기 전에 법률상 가능 용도를 스캔하는 것이 필요합니다.
또한 현재 사용되고 있는 용도을 확인하는 것이 중요한데, 그것은 앞으로 기존 건축물의
용도를 변경하고자 할 때 절차상 필요한 부분이기 때문입니다. 시설군 9개 중에서 상위군에 규정한 용도를 하위군으로 변경하는 경우는 신고만으로도 가능하지만, 하위시설군에서 상위시설군으로
용도를 변경하고자 할 때에는 허가대상입니다.
동일한 시설군 내의 용도변경이라면 '건축물대장 기재사항 변경신청'만으로도 손쉽게 가능합니다.
혹자는 신고나 허가는 형식적인 절차라고 생각하여 손쉽게 용도변경이 가능하리라고 생각합니다만, 현실적으로는 신고 및 허ㅓ가에 필요한 서류의 작성보다는 건축물의 현황을 정확하게 파악해서 용도변경이 현실적으로 가능한가를 기존 건축물의 상태를 기준으로 먼저 검토하는 것이 바람직합니다.
저희가 정한 건물은 현재 근린생활시설군 중 제1종 근린시설로 사용되고 있습니다. 일반상업지역에서의 일반적 가능용도는 단독, 공동 주택, 1종 2종 근생, 문화 집회시설, 종교, 판매, 운수, 의료, 업무, 숙박 위락시설이 가능합니다. 당초 의도한 용도는 모텔, 어학원 오피스텔, 원룸, 주점, 고시원이었으며, 모든 용도가 가능하리라고 생각하였고, 그중에서도 모텔을 가장 우선적으로 꼽았습니다. 용도관련 법규에는 공원 녹지 또는 지형지물에 따라 주거지역과 차단되지 아니하는 일반 숙박시설의 경우에는 주거지역으로부터 도리계획조례가 정하는 거리 이내에 있는 대지에 건축하는 것은 제한된다고 규정되어 있는 데, 현 상가의 위치는 제한거리에 해당하지 않아 문제가 없을 것이라 생각하였으나, 현실은 모텔로의 용도변경이 금지되어 있었습니다.
그렇다면 과연 건물의 모텔용도로의 가능여부와 기타용도로의 가능여부를 파악하는 방법은 무엇일까요?
첫번째는 건물에 대한 기초조사를 끝내고 관할 고나공서를 방문하여 정확한 건물의 용도와 규제사항을 알아내야 한다는 것입니다.
기초조사의 내용중 제일먼저 확인해야 하는 서류로는 지적도, 토지이용계획확인원, 등기부등본, 건축물 대장 등이 있습니다. 특히 토지이용계획확인원과 건축물대장을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 본 건물의 경우 토지이용계획확인원에 따르면 일반상업지역, 방화지구, 1종지구단위계획구역, 개별층수 건축선제한, 건폐율용적율, 층수, 건축물용도는 건축과, 도시계획과가 담당이라고 적혀있었습니다.
기초조사가 끝났으면 관할 담당부서를 방문하는 일입니다.
건축과 팻말 옆에는 건축과 공무원들의 이름과 사진이 존재하는 데 담당공무원의 얼굴과 소속팀을 확인하고 상담을 받습니다.
상담은 반드시 담당공무원과 해야 하는 데, 그 이유는 담당공무원만이 물건에 대한 정확한 정보를 제공하며, 상담 후에 발생할 수 있는 책임소재를 분명히 해주기 때문입니다. 또한 공무원의 재량이 결정적인 역할을 할 때엔 협의를 통해 용도변경을 가능하게 해줍니다.
상담내용 중 문제가 됐던 관련법규들 중에서 기본적인 내용 중의 하나는 주변에 중학교가 위치하고 있다는 것입니다. 즉 상대정화구역과의 거리제한으로 인해 모텔로의 용도변경이 가능할 것인가입니다.
상대정화구역은 학교경계선 또는 학교설립예정지 경계선으로 부터 직선거리로 200미터까지인 지역중 절대정화구역을 제외한 지역으로 한다(학교보건법 5조 및 동법 시행령 3조)고 규정하였는 데, 마침 본 건물은 200미터가 넘는 거리에 위치하고 있었습니다. 그러나 본 건물이 위치한 토지의 경우 1종 지구단위계획으로 지정되어 숙박업소로의 용도는 불가하다고 지구단위계획결정도에 명시되어 있었습니다.
그래서 그 밖의 다른 용도인 오피스텔로의 용도전환에 대해 문의한 결과 용도제한이 되어있지는 않지만 오피스텔의 경우엔 '건축물의설비기준등에관한규칙 13조 개별난방설비', 건축물의 피난 방화구조 등의 기준에 관한규칙' 15조의 2(복도의 너비 및 설치기준), 건축법시행령 34조, 89조, 90조(직통계단의 설치, 승용 및 비상용승강기의 설치에 관한 기준) 등에 의해 처음부터 오피스텔로 설계하여 건축한 경우가 아닌 경우엔 용도를 변경하여 오피스텔로 이용하는 것은 거의 불가능하다는 것을 확인하였습니다.
마지막으로 고시원의 '다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법'에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것을 말한다)의 경웅는 동일건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것으로 1천 제곱미터가 넘는 경우에는 숙박업소로 간주되어 1천 제곱미터만이 가능하다는 말과 같습니다. 만약에 이러한 내용에 대해서 모르는 분이라면, 근거규정이 어디에 있는지 담당에게 문의한 후 정확한 근거 조문을 숙지할 필요가 있습니다.
이러한 조사를 통해 본 건물이 위치한 상가의 경우 모텔, 오피스텔, 1천 제곱미터를 넘는 고시원 등으로 용도변경이 불가하다는 사실을 확인하였습니다. 법제처 홈페이지를 방문하여 법률개정이 빈번한 부동산 관련 법규에 관해서는 반드시 법률개정여부를 확인하는 성실함을 가져야 합니다.
주변에 산재하고 있는 정확하지 않은 부동산 정보로부터 자신의 재산을 보호할 수 있기 위해서는 반드시 필요한 서류나 관련 근거조문 등을 정확히 숙지하고 돌다리도 두드려가는 마음으로 투자한다면 좋은 결과가 있을 것입니다.
관공서는 부동산 투자의 처음이자 끝입니다.
모든 토지 및 건축물 관련 인허가, 신고 등에 대한 실질적인 담당자라는 사실을 인식하고 언제든 문의하는 습관을 갖길 바랍니다.
부동산은 현장입니다. 현장을 모르는 전문가는 부동산 업계에서는 살아남을 수도 없습니다. 스스로가 발로 뛰어 확인하지 않은 것은 거짓된 정보로 희생될 여지가 있기때문입니다.
모든일을 차근차근 밟아간다는 마음과 정확한 정보만이 나를 움직이게 한다는 확신이 필요합니다.
첫댓글 감사합니다