미분양아파트 매입시기와 매입요령과 대박나는 미분양,쪽박차는 미분양아파트

분양가상한제 미적용아파트의 분양권전매가 가능해졌고 분양가상한제아파트도 민간 비투기과열지구는 1년으로   완화되었다   공공택지는 아직도 3년~7년까지 전매적용을 받고 있지만 부동산경기가 침체되고 건설경기가 악화되는식의   상황이 지속적으로 이루어진다면 이마저도 완화내지는 폐지로 이어질 가능성이 커보인다   정부에서도 미분양의 사태를 심각하게 받아들이고 있으며 부실건설사들은 정리와 구조조정을 단행하고 있다   금융부실로 이어지는 최악의 사태를 막으려는것으로 예상되며 살릴회사는 확실하게 지원해서 안정을 찾으려   하는것으로 보인다             건설사의 부실중 가장 큰 원인은 미분양물량이다   정부에서 미분양매입등을 통해 불을끄려하고 있지만 미분양의 골로 신음을 앓고있는 건설사에게 산소호흡기에   산소를 조금 더 넣어주는 역활밖에는 하지 못할것으로 보인다   일부 건설사에서는 할인분양을 통해 돌파구를 찾고 있으며 일부 회사는 자산매각과 구조조정을 통해 몸집을   줄이면서 생존경쟁에 온힘을 쏟고있다   결국 정부에서도 건설사를 살리고 부동산 침체를 막을수있는 특단의 조치를 만들수밖에 없는 상황으로 치닫고있다   미분양은 증가하지 않고 있지만 추가분양물량이 많지않았기 때문이고 건설사의 할인분양과 정부의 매입절차등의   결과로 보일뿐 주변시세상승및 거래활성화에 따른 미분양감소가 아니기 때문에 추가하락은 추가규제완화로 이   어질 가능성이 크다   시세하락이 이루어진 현시점에서 신도시,공공택지지구,민간택지지구등의 분양물량이 쏟아진다면 미분양은   증가할수밖에 없다             미분양의 가장 큰 원인은 고분양가지만 아파트하락장세 또한 고분양가의 수를 늘리는 상황을 연출시키면서   골을 더욱 깊게 하고있다   올 상,중반기만 해도 하락세가 일부지역을 제외하고 심각한 수준은 아니었지만 지금은 수도권 전지역이 하락에   허덕인다   거래침체및 거래감소는 부동산 시장에 돈이 돌지못하게 하는 돈맥경화에 빠뜨렸고 추가하락에 대한 부담은   대기수요및 가수요를 차단시키면서 미분양 아파트를 더욱 늘리게 될것이며 공공택지의 3년~7년의 전매금지제도는   공공택지지구중 입지가 약하고 수요층이 얇은 지역을 중심으로 미분양은 기하급수적으로 늘어날것이다   지금은 그 어떤 대책도 먹혀들지 않고 그 어떤 제도완화도 아파트를 상승시키진 못한다   결국 추가하락으로 이어지는걸 막고 거래를 숨통을 트이게 하고 미분양을 줄이게 하려면 추가대책을 정부에서는   만들수밖에 없다   경매시장에는 감정가의 반값아파트가 돌아다니고 기존시장 역시 엄청난 초 급급매물이 증가하고 있으며   분양권시장에는 마이너스 프리미엄 아파트들이 즐비하다               경매시장에서 반값아파트들이 증가하면 은행에서는 채권을 모두 회수하지 못하는 최악의 경우가 생기면서   은행부실로 이어진다   하지만 반값경매아파트들이 증가한다면 상황은 많이 심각한쪽으로 흘러갈수밖에 없다   기존시장의 급급매물 증가는 기존 깡통아파트를 늘리면서 반값경매아파트의 수를 불리는 역활을 한다   투자자들의 대출과 전세를 합산한 아파트가 시세보다 낮아진걸 깡통아파트라고 한다   그런 아파트들이 늘어나면 소유주는 집을 팔아도 남는게 없고 오히려 돈을 보태야한다   결국 아파트시장이 추가하락으로 이어진다면 그런아파트들이 증가할것이고 경매낙찰가가 낮아지면서   기존아파트 시장과 분양시장은 대혼란에 빠질수밖에 없다   깡통분양권 역시 마찬가지다   기존아파트가 하락하지 않은상태에서도 주변시세보다 높은 고분양가가 원인이었다   하지만 기존하락장세는 마이너스 프리미엄으로 전락시켰고 추가하락은 깡통분양권을 증가시키면서   기존미분양물량 처리가 어려워지면서 건설사를 위기에 빠뜨릴수밖에 없는 현실이다             결론을 먼저 말한다면 고분양가의 미분양은 투자가치 실현이 불가능하다는 얘기가 된다   요즘 미분양물량과 전매가능한 분양권에 관심이 높아지는건 전매허용에 따른 투자가치에 대한 기대감과 신규단지에   대한 가치상승예상,그리고 최소한 마이너스 프리미엄만큼은 상승해줄거라는 막연한 믿음이 밑바탕에 깔려있으며   일부유망지역 인근의 전매전 프리미엄보다 전매가능한 현시점이 프리미엄이 더 낮게 형성된 현실은 그 기대감을   한껏 부풀리면서 일부 수요자들을 유혹하고 있기 때문이다   하지만 프리미엄이 낮아진건 분양당시보다 기존아파트의 하락폭이 커졌기 때문에 가치하락으로 이어진것이며   마이너스 프림미엄 역시 기존아파트 하락에 따른 부작용으로 수요가 급감하면서 펼쳐진 현실장세다   기존아파트가 하락한 현 상황에서 마이너스 프리미엄이란 당근을 먹기전에 좀 더 심사숙고 해야하며 수요층이 증발한   현 시점에서 예상보다 낮은 프리미엄이라고 덮석 물다간 큰 낭패를 볼수 있다               과거에 유망지역이며 투자1순위라고 생각하던 청라지구와 광명역세권까지 미분양이 확산되고 있는 현실을   그냥 지나쳐선 안된다   주변시세하락은 분양시장을 냉각시키면서 미분양지역과 미분양아파트를 확산시키고 있으며 추가하락이라는   공식아래서는 투자가치가 발생되는 아파트들이 대폭 줄어들게 될수밖에 없다   때문에 기존아파트의 거래활성화가 이루어지고 금리가 하락하지 않는 상황에서는 미분양및 어정쩡한 분양권을   손댄다는건 현실을 무시한 투자이며 현 상황에 적합하지 않은 무모한 전략이다             전매불가했던 시절에 입주후 전매가능한 아파트를 막연한 투자가치 기대감으로 투자했던 사람들이 아파트   시세하락으로 인해 마이너스 프리미엄이란 아픔을 겪고있고 그나마도 거래가 안되어 전전긍긍하고 있다   전부터 누누히 말했듯이 주변시세하락은 고분양가 아파트의 투자가치를 증발시키고 주변저분양가로의 미분양확대는   고분양가 아파트의 갈길을 모두 차단시키면서 수렁에서 헤어나오지 못하게 한다   추가하락이라는 전제하에서는 마이너스 프리미엄도 의미가 없고 분양가 할인도 가치상승을 도와주진 못한다   하지만 추가하락이란 공포는 아직도 곳곳에 남아있다   엄청난 분양대기물량과 입주물량(신도시,택지지구,뉴타운,경제자유구역,재개발,재건축)들은 매도물량을 증가시킬수   밖에없는 냉정한 현실이다   잠실,반포,암사동,과천,판교신도시 입주쇼크는 주변가격을 하락시켰다   그곳들은 모두 수요층이 두텁고 입지여건이 빼어난 지역들이다             하지만 수요층도 얇고 입지여건도 떨어지는 지역들의 입주쇼크가 시작되면 어떻게 될지 생각해보라!!   미분양?? 마이너스 프리미엄??   자칫 잘못 손댔다가는 깡통분양권으로 전락할수 있다   그런상황이 벌어지지 않게 하기 위해서는 수요가 증가하면서 거래활성화가 이루어지고 신규아파트의 가치가   살아나야 한다   그래야만 거래활성화에 따른 자금이 미분양시장으로 일부 유입되고 신규아파트의 가치상승은 프리미엄 상승으로   이어질수 있다   또 금리가 하락하고 주식이 안정되어야 내수경기가 좋아지면서 구매심리가 살아난다   하지만 지금은 모두 해당이 안되는 해당무인 상황이다   따라서 고분양가의 마이너스 프리미엄의 분양권이던 미분양이던 매입시기가 절대 아니라는거다   미래가 불확실한 현상황에서 미래가치가 살아날것이란 상상의 막연한 투자는 금물이다               지금은 기존아파트보다 훨씬 저렴하고 현재투자가치가 눈에 보이는 아파트여야 하며 향후 수요가   중가할수 있는 분양아파트에만 관심을 기울여야 한다   그런 아파트들은 기존아파트의 추가 하락이 이루어져도 상승폭이 줄어들뿐이지 상승세는 이어진다   반면에 금리인하가 이루어지고 경제상황이 좋아지면서 매수세가 살아나는 시점에는 수요가 몰리는 대박분양권이   된다   하지만 유망아파트들은 분양가가 주변보다 저렴한 지역이 극소수이며 나머지 대부분의 아파트는 전매금지 적용을   받는다   때문에 대부분의 투자자들은 망설이고 고민하고 또 생각한다   그렇지만 은평뉴타운이나 송도국제도시의 저렴한 아파트들도 전매로부터 자유로워지는 규제완화가 단해되면서   투자가치를 극대화시킬수있었다   전매금지에 큰 비중을 두지 않고 투자해도 될것으로 예상된다   하락세가 장기화되면 전매금지는 결국 모두 해제시킬수밖에 없기 때문이다~~~~~~~~`^_^