[경실련] 10년 공공임대주택, 임차인 권리보호 소송 필요

[오션스카이]

"10년 공공임대주택, 임차인 권리보호 소송 필요"

불공정계약 공정위 심사 전 임차인 지위유지 청구 등
법다툼 외 국토부-LH-임차인 합의하면 갈등해결 가능

김재환 기자 (jeje@ebn.co.kr) 기사더보기 +

등록 : 2019-07-03 14:48

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LH와 10년 공공임대주택 임차인이 시세 기준으로 분양 전환토록 맺은 계약서는 관련법에 위배되는 불공정계약 소지가 있으므로 소송이 불가피하다는 법률자문 결과가 나왔다. 

현재 공정위에서 진행되고 있는 관련 심사의 결과 발표가 분양 전환 사후에 이뤄질 수 있기 때문이다. 기간 내 잔금을 마련하지 못해서 퇴거조치 당하기 전에 임차인 지위유지 청구도 필요하다는 제언도 나온다.

다만 이런 다툼 없이도 국토부와 LH, 임차인이 적절히 합의만 하면 앞으로 6만6000가구에 이르는 분양 전환 시기마다 제기될 지난한 갈등을 매듭지을 수 있을 것으로 보인다. 

▲ 지난 1일 서울시 종로구 경실련회관에서 '판교 10년 공공임대아파트 불공정약관 공정거래위원회 심사 청구' 기자회견 참석자 모습ⓒEBN 김재환 기자

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3일 EBN이 경제정의실천시민연합(경실련)과 박경준 법무법인 '인의' 대표변호사 등에게 질의한 결과 10년 공공임대주택 임차인의 권리보호를 위한 법리다툼이 필요하다는 견해가 나왔다. 

현재 경실련 심사 청구에 따라 공정거래위원회에서 한국토지주택공사(LH)와 임차인이 맺은 임대차계약서의 효력 정지 여부를 검토하고 있지만 분양 전환시기가 코앞에 닥친 단지도 많기 때문이다.  

경실련이 임대차계약서 효력 정지 심사를 요청한 이유는 감정평가액(시세)을 기준으로 분양 전환금을 산정토록 한 조항이 관련법에 위배된다는 이유에서다. 

주거복지 정책 취지에도 불구하고 LH가 공공주택 특별법상 "분양전환금이 감정평가금액을 초과할 수 없다"는 애매한 법규를 악용해 임차인에게 일방적으로 불리한 방식으로 계약서를 작성했다는 얘기다. 

계약서와 국토교통부 지침에 따르면 10년 공공임대주택의 분양전환금은 임대기간 종료 시점의 감정평가액의 80~90% 수준에서 정해지게 된다. 

그런데 지난 2009년 약 2억원의 임대보증금과 60만원대 월세로 판교에 공급한 전용면적 85㎡ 주택의 매매가 시세는 약 12억원까지 폭등한 상황이다. 

결국 무주택 서민의 10년 뒤 내 집 마련을 위해 도입한 정책 목적과 달리 대다수 임차인이 분양전환금을 마련하지 못해 내쫓기게 된 셈이다.  

▲ 경기도 성남시 판교원마을 12단지 인근에 걸려있는 현수막ⓒ성남시중대형공공임대아파트연합회

박경준 변호사는 "(공정위 심사가) 빨리 진행되면 한두 달이지만 늦으면 1년에서 1년 반 정도 걸린다"며 "법리 검토 결과 심사는 좋은 방향(불공정약관 판정)으로 나오리라 본다. 다만 그 전에 분양 전환해야 하는 경우가 문제"라고 말했다. 

이에 따라 박 변호사는 임차인이 LH를 대상으로 한 '임차인 지위유지' 또는 '계약 조항 무효', '공정위 심사 후 부당이익 반환' 등 세 가지 소송을 제기할 필요가 있다고 봤다. 

이 중 임차인 지위유지는 임대의무기간 이후 1년 내에 분양전환금을 마련하지 못해서 쫓겨나지 않기 위한 조처다. 

분양전환금 산정 방식을 두고 다툼이 있는 만큼 실질적으로 분양받을 지위가 있다는 점을 인정받아야 임차인이 LH로부터 명도소송 후 퇴거당하지 않을 수 있기 때문이다. 

또 공정위 심사 결과와 관계없이 계약서에 불공정약관 소지가 있다는 점을 법원에 호소하는 방법도 있다. 만약 공정위에서 계약서 효력이 유효하다고 결론 내더라도 법원 판단은 다를 수 있어서다.  

마지막으로 시세 기준으로 분양전환금을 납부한 후 계약서 효력이 없다는 공정위 심사가 나왔을 경우에는 부당이득 소송을 제기해 차액을 돌려받을 수도 있다. 

소송 외에도 국토부와 LH, 임차인 간 대화와 합의로 갈등을 원만히 해결하는 방법도 있다. 

박경준 변호사는 "(임차인들이 요구한 대로) 확정분양가(건설원가+사업자 이익)로 분양전환금을 산정하되 현 매매가에 비해 과도한 시세차익을 국고로 환수하는 등 다양한 방식으로 계약서를 다시 작성하면 된다"고 설명했다.

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  "10년 공공임대주택, 임차인 권리보호 소송 필요"

   

  EBN  

[오션스카이]

10년공공임대주택은 LH공사와 건설사들이 담합하여 서민들의 주거안정을 위한 공공주택을 시세차익 돈벌이의 수단으로 전락시켰고, 서민주거안정이 목적인 임대주택법을 무력화시킨 불법을 저지른 사건입니다.
관리 감독해야할 국토부는 이를 수수방관하거나 심지어 조장하고 비호하는 혐의가 있으므로 국정감사를 해야하며 임차인들과는 재계약해야합니다. 주택법에 공공택지의 모든 주택은 분양가 산정시 분양가상한제를 적용하도록 규정 되어 있습니다.

[칼린]

현매매가에 비해 과도한 시세차익이라고 적힌 걸 보면 현 매매가 이상 집 값이 올라가면 그 시세차익 환수를 얘기하는 건 아닌 가 싶네요. 참 복잡합니다.

저런 내용으로 협의하면 LH는 또 집 값 폭등 시키겠어요. ㅎㅎㅎ

[빠찌]

빨리 법안 통과되고 대안도 도출되면 좋겠습니다

[뭐가중헌디]

민주당 하는짓이 국민은 안중에도 없고 오로지 표심 지들 살길만 관심 있으니.