2018.08.04. 철거 앞둔 둔촌주공재건축 아파트 및 상가 추천매물

[dream박대표]

거꾸로 메달아도 국방부 시계는 돌아간다고 이 무더운 날씨에도 둔촌주공 재건축 사업은 진행되고 있습니다. 속된 표현이지만 더워서 환장(?ㅋ)하겠다는 말을 내뱉다가도 111년만에 찾아왔다는 찜통더위에 철거 현장에서 일 하시는 분들 생각하면 사치구나 싶습니다.

8월 1일 강제집행에 의한 미 이주자 1세대 이주로 100% 이주가 완료됐습니다.

조합에서는 8월 중으로 석면조사 업무를 마무리하고 철거 개시에 들어갈 예정이라고 합니다.

조합원 분양신청 변경, 조합원 동호수 추첨, 착공, 일반분양을 거쳐 2022년 입주 시 12,032세대(서울시 건축위원회 조건부 승인 12,120세대) 건립으로 송파, 강동의 중심축이 될 둔촌주공의 시대가 열릴 것입니다.

▣둔촌주공 재건축 예상 일정

올림픽선수기자촌과 대로를 사이에 두고 강동 최고의 입지에 위치한 둔촌주공은 교통, 교육, 생활환경은 강남 어디에도 뒤지지 않는 최상의 단지입니다.

〓2018년 10~12월경 지하철 9호선 개통 3단계 둔촌오륜역 개통 예정에 있으며,

〓단지내 초중고교 6곳(둔촌초, 위례초, 동북중고, 보성여중고 신설 예정) 유치로 교육환경 최상,
〓단지내 유치원, 중앙도서관, 어린이도서관, 키즈카페, 노인정, 수영장, 체육시설, 휘트니트센터, 골프연습장 등 생활에 필요한 최신 커뮤니티 시설 건립,

〓이밖에도 단지내 공원, 둔촌습지, 일자산, 강동그린웨이, 성내천, 올림픽공원 등 쾌적성의 모태가 되는 천혜 자연환경을 가지고 있습니다. 한 마디로 현대인이 추구하는 미세먼지가 덜한 쾌적한 입지라는 것입니다. 

▣둔촌주공아파트 입지

쾌적한 입지는 입증되었고, 둔촌주공 수익성 증대시키는 요소를 꼽으라면 단연 재건축초과이익환수금 제로가 일등공신입니다. 위에서도 언급했지만 두번째로 지하철9호선 3단계 구간 둔촌오륜역 개통 효과입니다.

입주 시까지 종부세 없습니다. 안전진단 기준 강화에 의한 공급 물량 감소로 희소가치 올라갑니다.

여기까지는 외부에서 받쳐주는 호재입니다.

〓자체호재로는 빠른 재건축 속도가 빠르다는 것입니다.

〓기존 5930세대에서 11,106세대, 12,032세대(서울시 건축위원회에서 12,032세대)로 추진 중으로

일반분양 세대 증가에 대한 조합원 수익성 증가,

〓조합원 로열동, 로열층 우선 배정,

〓발코니 확장 및 시스템 샷시, 42인치 LED TV, 천정형 에어컨, 냉장냉동고 등 조합원옵션 무상 제공,

〓2,748만원/㎡로 책정되었던 일반분양가 인상에 인한 수입 조합원에게 귀속되는 등 조합원 및 조합원 입주권 구입자가 누리는 헤택이 많습니다.

▣정부 규제로 인한 둔촌주공 반사이익(외부호재)

▣둔촌주공 조합원 및 입주권 승계조합원 무상 옵션

이렇게 둔촌주공은 외부호재와 자체호재로 수익성이 높은 재건축 단지이며, 정부 규제까지 피해가는 투자 청정지역입니다.

문제는 거래 가능한 매물이 귀하다는 것인데 최근 보유세(재산세, 종부세) 개편(상승)에 의한 강남發 상승으로 시장에 출시되어 있던 매물도 보류되거나 시세를 올린 상태입니다. 일반아파트라면 등락의 틈새를 기다리면 되지만 둔촌주공은 2019년 2월경 착공예정으로 착공전까지만 조합원 지위 전매 가능한 상황이라 매수할 수 있는 기간이 얼마 남지 않았습니다. (2년 보유한 조합원 입주권, 그 이후에는 10년 거주 5년 보유한 1주택자 입주권)

또한 철거(멸실신고 시점)에 들어가면  취득세가 3.3%에서 4.6%로 전환되므로 시세 상승을 동반한 세부담도 커지기 때문에 빠른 매수가 정답이라는 생각입니다.

8월 4일 현재 저층16평(고층23평) 품귀, 저층18평 품귀, 상대적으로 투자자금이 많이 필요한 저층22평(고층31평), 저층25평(고층34평)에서만 매물이 출시되어 있는 상황인데 무이자이주비 대출(감정평가액의 40%)를 제외하고도 투자자금이 11억~13억원 이상이어서 서민들은 꿈도 못꾸는 상황입니다. 다주택자가 보유세 회피 목적으로 똘똘한 한 채(둔촌주공아파트 등)로 갈아타거나 현금자산이 풍부한 부자들만 구입 가능한 현실로 매수자 또한 귀한 상황입니다.

2주 동안 가파른 상승에 매도, 매수 극심한 눈치보기 장세이며 매물 품귀로 잠시 박스권 내에서 횡보할 태세입니다. 대기 매수자들은 잠시 횡보하는 틈새시장을 이용해 구입할 수 있지만  착공 전 매도를 염두에 둔 대기 매도자들은 조합원 지위 양도 양수 가능한 기간이 한시적이기에 신중한 판단이 필요한 시기입니다. 지금부터 지하철 9호선 개통 전까지의 기간을 매도시점으로 보시는 것이 좋을듯 합니다.

필자의 주먹구구식 소견입니만 철거, 착공 등 단계별 진행이 순조로운 둔촌주공 2022년 입주 시 평당 5,000만원을 능가할 것으로 예상하며 각 평형별 시세를 다음과 같이 가늠해 봤습니다.

▣2022년 입주 시 둔촌주공아파트 예상 시세

★〓사면 돈 되는 둔촌주공 부동산 시장에 출시된 거래 가능한 매물 소개합니다.

고객의 이익을 최우선으로 하는 저희 드림공인은 매매가격, 감정가격 및 권리가액(추가부담금, 환급금) 분석을 통해 수익성이 가장 높은 매물을 소개해 드리고 있습니다.

둔촌주공 16평 18평 구입-새아파트 26평 34평 분양받기

저층22평 고층31평 구입ㅡ새아파트 26평 34평 (43평) 분양받기

둔촌주공 25평 34평 구입-새아파트 34평 37평 43평 50평 1+1 복층 펜트하우스 분양받기

이상 둔촌주공아파트에 대한 드림공인 박대표의 시세브리핑~이었습니다.

★〓다음은 둔촌주공 단지 내 상가 매물 소개입니다.

향후 12,032세대(서울시 건축위원회 심의 결과 12,120세대)로 탈바꿈하는 둔촌주공 단지 내 상가는 많은 배후세력으로 수익성이 매우 높습니다.

지하철 5호선 상가,

지하철 9호선 상가(저층부 상가 및 상층부 공동주택 320동, 321동 복합 계획),

일반상가로 입점하게 되며 12032세대의 가구당 상주인구만 계산해도 수익성이 보입니다. 거기에 상가 상주인구 및 유동인구까지 합하면 어마어마한 인구가 유입되게 되며 둔촌아파트 상가의 미래 수익율은 보장 그 자체입니다.

공공 질주하는 아파트와 달리 가격 움직임이 없는 상황으로 지금이 상가 매수의 적기라고 할 수 있습니다.

둔촌주공이파트 상가 조합원은 아파트 최소 분양면적 이상만 되면 상가를 분양받아도 되고, 아파트를 분양받아도 되는 잇점이 있습니다. 상가 조합원이라면 수익율이 높은 상가를 분양 받는것이 최상이지만 아파트 분양을 원한다면 아파트 소형 매물 부재에 대체재로 상가를 구입해 아파트를 분양받는 것도 방법입니다.

 
상가도 아파트와 매한가지로 재건축초과이익환수금 없습니다.
지하철 9호선 3단계 구간 개통에 대한 가치 상승이 예상됩니다. 

참고로 상가 구입 시 원활한 권리행사를 위해서는 단독지분 구입하시는 것이 좋습니다.

〓★둔촌주공아파트 단지내 상가 매물 소개해 드리겠습니다.

종합상가 1층	대지지분 22평    42억   단독지분  무상지분율 190%	★펜트하우스 또는 상가분양 추천
분산상가 1층	대지지분11.01평 12.9억 단독지분 무상지분율 190%	★상가 또는 아파트 34평분양 추천
분산상가 1층	대지지분 9평      9.8억  1/2지분   무상지분율 190%	공유지분자 협의 상가분양
종합상가 2층	대지지분 18평  13.4억  단독지분  무상지분율 190%	★상가 또는 아파트분양 추천
종합상가 2층	대지지분 13.3평 10.6억 단독지분 무상지분율 190%
종합상가 2층	대지지분 17.7평 12.5억 단독지분 무상지분율 190%	★상가 또는 아파트분양 추천
종합상가 3층	대지지분 78평    40억    단독지분 무상지분율 190%
분산상가 지층	대지지분 9.7평   6.9억   단독지분 무상지분율 190%	상가분양
분산상가 지층	대지지분 45평    27억    1/5지분  무상지분율 190%	상가분양

이상 둔촌주공 드림공인에서 알려드리는 아파트 및 상가 시세브리핑~이었습니다.

둔촌주공 재건축 입주권 구입 및 상가 입주권 구입에 대해 궁금하시 점 저희 드림공인으로 연락바랍니다.

둔촌주공 드림공인 02-478-9800  010-5268-4946  010-9133-8705

둔촌주공 드림공인 위치-서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

둔촌주공 건너편 성내동 우체국과 국민은행 사이 아디다스(경의한의원) 건물 2층입니다.

무료 주자 가능합니다.