* 매매했어요 * [월세백반+지식산업센터스터디 2기] 광명 지식산업센터 분양권 매수기

[스타나퍼레]

광명 GIDC (국제디자인클러스터) 지식산업센터

분양권을 매수하였습니다.

투자금도 적고, 행크 온지는 좀 되었으나, 

공투로 재개발 들어간 것 외에는 투자가 전무했는데

제 두번째 투자가 지식산업센터가 될 줄이야!

월세백만원을 꿈꾸며 사진에 항상 진심이신 세라미스쌤의 월세백반을 수강하고,

지식산업센터 1기분들의 화려한 후기들을 들으며 매력을 느꼈습니다.

지산이 매력적인 다양한 이유가 있겠지만 

저는 대출과,  상가보다 가격 파악이 쉬우며

세세하게 신경을 많이 안써도 될 것 같다는 점이 가장 컸습니다.

지방에 거주하기때문에, 손이 많이 가는 부동산은 접근 불가였거든요.

감사하게도 지산스에 합류하고 조별로 지역 나눌때..

원래는 정국장님 발표를 듣고, 부천에 가보고 싶었습니다.

저는 현금흐름이 필요했기에...금액이나 수익율면에서 부천이 궁금했으나

제가 거주하는 지역에서의 접근성이 매우 떨어져서

조별 조사는 접근성 좋은, 그리고 세라미스 샘이 긍정적으로 힘을 실어주신 광명으로 했습니다.

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광명 한바퀴 임장

카페에도 올렸지만, 오전부터 부지런하게 광명을 돌았습니다.

이렇게 세 구역을 다 발로 걸어보니

광명역쪽이 굉장히 세련되보였습니다.

사람마다 판단 기준이 다르겠으나,

제 마음속에서는 하안동<소하동<광명역이었습니다.

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GIDC와 인연이 닿기까지..

발표를 위한 담당 지산은 '광명자이타워'였는데,

나온 물건도 거의 없고, 공실도 거의 없으며, 가격도 치솟고 있음을 알 수 있었습니다.

따라서, 급매물건을 잡지 않는 이상 수익율에 대해 자신이 없었어요.

혼자 부동산을 다닐 때, GIDC 00층 물건에 대해 브리핑을 받습니다.

그런데 좀 요구하는 금액이 컸어요.

여러 부동산에 돌아보니, 물건이 없는건 아닌데

공유가 다 되는 것 같진 않았습니다. 일단은 돌아왔습니다.

며칠 후 부동산에서 전화가 옵니다.

'00층 물건이 3개 통으로 팔려고했는데, 나갔다가 다시 돌아왔다. 하겠느냐?'

코너랑 그 옆의 물건을 해야 한다고 합니다. 전 돈이 없어서 고사했습니다.

그런데 임장간 날로부터 대략 1주가 되던 날,

또 전화가 옵니다. 

'코너 나갔다. 그 옆에 물건 할래? 이거 놓치면 이제 그 가격엔 못할 것 같다.'

전화번호를 남긴 다른 부동산들은 전화도 없고,

이 부동산만 이렇게 계속 이 물건을갖고 제게 계속 연락을 주는 것입니다.

같은 애가 3번이나 절 찾아오니, 운명인가 싶은 생각이 들어 (^^;;)

좀 더 자세히 파고들고 계산기를 두드립니다.

영혼을 끌어모으면 대출받고, 잔금까지 가능할 것 같다는 판단이 드는데

머릿 속에서 '나의 투자 목표는 현금 흐름인데, 이건 입주장때 흔들리므로 월세 수익은 힘들다.'란 이유로

고민이 됩니다.

세라미스 쌤께 보고서를 작성해서 SOS를 보냈고, 감사하게도 장문의 답변을 주셨습니다.

(바쁘신데도, 정말 고맙습니다. 쌤의 피드백 없었으면 달달 떨었을 것입니다.)

그리하여 신안산선 개통을 바라보며, 2025년쯤을 바라보고 투자하기로 합니다.

-목표는 2025년까지 평당 min1200, max 1500까지 상승할 것을 기대하고 있습니다. (분양가는 900좀 안됩니다. 목표는 크게!)

-인테리어 해주되, max 1년 공실을 할 것을 각오하고 자금 계획을 세웠습니다. (보수적으로..)

 뭐,, 대출이자도 감안해서 대출 받죠 뭐.. 

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시행착오

1. 법인 vs. 개인

저는 작년 5월에 세운, 아무것도 안하는 법인이 있어서 그걸 활용할 생각으로

셀프로 업태도 바꾸고, 이제 기장도 맡긴다며 세무사도 선임을 했습니다.

그런데 점점 대출이 죄이기 시작하며, 신생 법인은 대출이 많이 어렵다는 답변을 받습니다.

부동산에서도 개인으로 유도를 합니다.

지산스2기분들과 열띈 대화를 나누며,

(지산스 2기분들, 특히 긍정감사님 고맙습니다.)

장고 끝에, 법인에 비용이 계속 나가기는 하나

개인으로 진행하기로 합니다.

2. 부가세

자금 계획을 세울 때 부가세, 복비, 세금을 생각해야 하는 것 같습니다.

생각보다 취득세 4.6%는 큰 금액이더라고요.

부가세도 환급 받는다고 하나, 나중에 돌려받으니 일단 그 자금이 있어야 하죠.

3. 복비

GIDC의 경우, 제가 계약할 때 마지막회차의 중도금까지 들어가있었습니다.

부동산 중개수수료를 계산할 때, 현재까지 투입된 금액(중도금포함)에 대해 0.9%를 적용해야 하나,

어떤 부동산은 앞으로 납부할 잔금까지 감안한 전체 분양금액에 대해 요구하는 곳도 있었습니다.

제가 거래한 부동산은 납부된 금액에 0.8%로 협의를 봤습니다.

더 네고를 희망했으나, 좀 어려웠습니다.

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대출

중도금대출을 승계해야 했는데

이게 가장 피말렸습니다.

대출때문에 법인에서 개인으로 선택했는데

이번 정부는 제가 뭐 투자하는게 싫은가봅니다.

대출 규제에 관한 소문이 돕니다.

금요일에 계약서를 쓰고, 바로 계약서 검인을 받고,

은행으로 향했기에, 계약을 미리 했으니까 괜찮지 않을까 생각했지만

협조적이지 않았던 은행 직원이 떠올라서 은행에 전화를 했습니다.

'이런 소문이 돈다. 승인 좀 빨리 올려달라.'

은행 직원의 응대는..

'그거 어디서 들었냐? 나 그런거 들은 적이 없다. 확인 안된 소문으로 위에 알아볼 수는 없지 않냐?

걱정마라. 이거 안되면, 너만 안되는거 아니다.'

......??????? 나만 안되는게 아니면, 괜찮은건가요?

스트레스가 많이 올라오는 와중, 지산스 톡방이 크~~은 위로가 되었습니다.

함께 나눌 분이 계셔서 얼마나 위안이 되던지요..

예전에는 은행에서 저렇게 나온다면 그냥 조용히 있었을 것입니다.

그러나, 저는 지산스이니까 조금 더 화이팅해봅니다.

다시 은행에 전화해서, 여신승인팀에 다시 전화해서 승인 좀 당길 수 있는지 알아봐달라고 부탁했습니다.

사실 그 직원이 전화를 했는지 알 수는 없습니다.

그러나 한참 후 다행히 승인이 되었다는 소식을 들었습니다.

잔금 처리할때 들었는데, 

저를 제외한 나머지 2개호실은 승인이 유보되었다고 합니다.

구체적 내막은 알 수가 없죠;;

너무 웃긴건, 이번 금소법에 농협은 대상이 아니라서,

같은 GIDC더라도 농협에서 대출받는 분들은 상관이 없습니다.

하......................

이렇게 원칙 없이 고무줄 잣대로 간다는 것이 이해가 안되는 1인입니다.

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광명 잔금 치루고 나오는데, 뭔가 롤러코스터를 타고 내려온 느낌이었습니다.

명의 변경이 된 원본 계약서는 부동산 직원분이 수령하여 등기로 보내줄 수 있도록

위임장을 작성하고 왔습니다.

정말 초보투자자로서, 대출이 안나올지도 모른다는 그 두려움이 얼마나 큰지 몸소 경험하고

투자를 결정하기 까지 위염까지 생겼지만,

이 모든걸 그나마 안전한 물건으로 경험해보게 되어서 참 다행이었습니다.

그리고 행크의 수많은 훌륭한 투자자분들과 사업하시는 분들이

매.우. 존경스러웠습니다.

[신부인]

스타나퍼레님~~ 지산매수 추카드려요^^
글을보며 요즘 시장의 분위기에 대해서 많이 배웠네요..
신생법인이어서 대출 잘 나왔었는데.. 요즘은 신생법인은 대출이 잘 안나오나보네요...
좋은 수익거두셔요~~^^

[스타나퍼레]

신부인님, 요즘은 대출 규제가 제법 강해져서 신생 법인은 한도가 적거나 이율이 높거나 해서 개인으로 진행하는 것이 투자측면에서 낫다는 판단이 들었습니다.

[린빠빠]

축하합니다 고생한만큼 좋은 수익으로 돌아올겁니다.

[스타나퍼레]

린빠빠님, 응원 고맙습니다. 린빠빠님의 성투를 기원합니다!

[셰니]

오왓 스님~~~!!! 지산 계약 넘넘 축하드려요~~~^^ 대출도 그래도 잘 해결되어 다행이에요! 그 피말리는 느낌 잘 압니다ㅠ ㅋ 저도 지산에 확 끌리네용ㅋ 앞으로 큰 수익 내셔유~~^^

[스타나퍼레]

셰니님, 축하 고맙습니다. 11월에 잔금대출도 잘 되야 할텐데..일단은 걱정 안하려고요. 셰니님도 성투하시길 기원합니다!

[당근1]

스님~~!! 중도금대출 때문에 정말 피마르셨겠어요ㅠ.ㅠ 그래도 해결되어서 다행이네요..;; 지산 겟하신거 축하드려요!!

[스타나퍼레]

당근쌤, 겨우 중도금은 해결되었네요^^;; 축하 고맙습니다! 당근쌤도 지금하시는 일 잘 되시고, 성투하시길 기원합니다!

[행복한세상]

스님..후기 읽어보니 정말 많은 고민과 중간중간 어려움도 있으셨네요..
이렇게 잘 이겨내셨으니 대박 수익으로 돌아올 물건인것 같습니다. 축하드려요~~^^

[스타나퍼레]

행세님, 요즘 많이 알아보시느라 바쁘시죠? 저도 이제 이거 마무리 짓고 어서 현금흐름 만들어야 하는데 큰일이네요 ㅎㅎㅎㅎ 응원 고맙습니다. 행세님도 원하는 곳 따아아악 잡으시길 빕니다!

[최해]

스타나퍼레님 지산스에서 좋은 물건 겟하셨군요 축하 드립니다!!^^ 부동산과 좋은 인연이었나 봐요 스타나퍼레님께 계속 그 물건이 가는 걸 보면요~~!

차후에 좋은 수익 얻으시길 바랍니다

[스타나퍼레]

최해님, 축하 고맙습니다. 요즘 훨 훨 나시던데, 정말 요즘은 뭘 하셔도 잘되시는 최해님! 그만큼 많은 공부와 연구를 하셔서겠죠! 성투하시길 기원합니다!

[행복항해]

GIDC 매수 축하드립니다 스타나퍼레님 ^~^

좋은 수익 많이 많이 있으시길 응원합니다.

[스타나퍼레]

행복항해님, 축하 고맙습니다. 행복항해님의 성투를 기원합니다!

[봄봄7]

스타나퍼레님 축하드려요!! 저도 지산 겟하고 싶네요~~

[스타나퍼레]

봄봄7님, 축하 고맙습니다. 월세백반과 지산스를 들으시고 자신에게 맞는 투자를 꼭 찾으시길 빌어요!

[이응ㅇㅇ]

열심히 하시는만큼 큰수익으로 돌아올거예요~^^

[스타나퍼레]

이응ㅇㅇ님, 고맙습니다^-^ 쑥쑥 잘 자라길 빌 뿐입니다.

[to be or not to be]

축하드려요~^^

[스타나퍼레]

to be or not to be님, 축하 고맙습니다!

[풀업]

핫한 광명지산 매수 축하드립니다~!
좋은 수익 거두세요^^

[스타나퍼레]

풀업닙, 응원 고맙습니다. 성투기원합니다!

[지미짱]

좋은 정보 감사합니다!!!

[스타나퍼레]

지미짱님, 도움 되셨다니 기쁩니다. 성투기원합니다.

[스타벅스 건물주]

지산 매수 축하드립니다~~^^

[스타나퍼레]

스타벅스 건물주님, 축하 고맙습니다. 성투기원합니다.

[꿈별]

와~광명 gidc 매수가 풀스토리 감사합니다^^

[스타나퍼레]

꿈별님, 그땐 참 심장이 두근했는데 입주때까지 잊고 지낼 수 있어서 참 좋은 것 같아요.

[프리버핏]

소중한 경험 감사합니다. 축하드려요~

[초하루]

스님.
이제야 후기를.보았네요.^^
소식을 들어 알고 있는 내용인데도 여전히 현기증납니다.. 얼마나.맘고생 하셨을지..ㅠ
좋은 투자..확실한 투자 하신 것을 다시금 축하드려요.♡♡♡

[고민리셋]

정말 축하드립니다~입문한지 얼마안된 행크인으로써 많은 도움이 되는 후기네요.
저도 현제 상가나 오피,지산 투자를 위해 법인을 해야 하나 너무 고민하고 있거든요.
개인사업자라 이미 사업자 등록증은(물론 다른용도) 있는 상태지만 열심히 경매건들 정리하고 입찰을 해보기전 법인설립을 고민하고 있습니다.
그런데 스타나퍼레님은 법인이 있는데도 개인으로 하셨다고 하셔서...
그럼 개인사업자를 다시 내서 하신건가요??
신생법인대출이 어렵다면 일단 개인사업자로 해야하나 너무 고민이 되서 후기 읽다 질문 드리네요.^^