제가 온라인 오프라인을 활동하면서 가장 많이 듣는 질문이
"좋은땅 사려면 어떻게 해야되나요?" 라는 질문입니다
간단한 질문임과 동시에 궁극적인 질문이기도 하는데요
그래서 오늘은 좋은땅,즉 돈되는땅에 접근하는
큰 뼈대에 대해서 말씀드려볼까 합니다
1.지역선정
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/blog/9972AA3D5C3533030C)
위 지도는 4차 국토종합계획도입니다
지도사진은 참고사진으로만 업로드한거라
인터넷으로 보기에는 한계가 있습니다
특히 스마트폰으로 보시는분은 더 하겠죠
필요하신분은 인터넷에 4차 국토종합계획 검색하시면
큰 지도를 1만원정도로 구매하실 수 있습니다
본지도에는 지역별 큼직한 개발현황도와 철도등의 개발계획이 담겨있습니다
이 지도를 참고하여 내가 투자하고 싶은 지역을 선정하시면 되겠습니다
혹 이 지도를 봐도 대체 감이 안온다 하시면
"서울에서 1시간 내외의 거리에 있는 지역" 혹은 "서울과 상당한 거리이나 고속철,도로망이 수도권과 직결 되는지역"을 선택하시는걸 추천드립니다
뭐니해도 아직은 수도권과 접근성이 높은곳이 투자가치가 높습니다
2.지역의 개발호재 확인
지역을 정하셨으면 그 지역내에서 위치를 정해야됩니다
투자가치가 높은 불변의 위치로는
1.역세권
2.산업단지인근
3.택지및 신도시 접경지
그 외 ic인근, 관광특화구역등등이 있겠고
그 중에서 입맛에 맞는 위치의 토지를 선택하시면 됩니다
단, 아무리 위에 해당되는 토지라도 개발권역에 포함되는 특수한 경우가 아닌이상
도로가 없는 맹지라거나 용도규제상 개발불가한 토지라면 말짱꽝입니다.
반드시 개발이 되거나 가능성이 있는 경우에만 투자하셔야 합니다.
이제 위치까지 정해서 매입할 토지를 정하셨으면
토지가 장래에 어느 정도의 수익을 기대할 수 있을지,
즉, 얼마나 지가가 상승할 것인지를 가늠해 보셔야겠습니다
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/blog/998A963D5C35330408)
주변의 이야기를 듣는 것도 좋지만
해당 지역 지자체의 홈페이지에 접속해 사업계획을 살펴보고,
해당 물건지와 개발호재가 존재하는 위치간의 접근성을 확인해보셔야 합니다
개발호재 내에 위치해 있다면,
이미 호재가 지가에 반영되어 지나치게 거품이 끼어있을 수 있습니다
반면, 호재와 먼 거리에 있다면,
호재의 영향을 거의 못받아 수익에서 불리할 수 있겠죠
개발호재와 적당한 거리에 위치한 매물이 적당한 가격에 매입이 가능하고
향후 수익도 기대할 수 있겠습니다
만약 이미 개발사업이 예정되어 개발호재가 확실히 알려진 지역이라면,
사업 주체가 국가나 지자체인지, 민간인지 여부를 확인하고
기대되는 고용창출효과와 인구유인을 예상해보고,
해당지역의 도로개발계획과 교통개발 전망을 확인해 보아야 합니다
3.물건지 서류분석
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/blog/99BB0A3D5C35330403)
호재에 따른 입지분석이 끝났으면
이제 본격적으로 매매물건 서류확인에 들어갑니다
도시이용규제정보서비스 홈페이지에 접속하여,
"토지이용계획확인"을 확인해보면,
토지의 용도와 규제사항을 정확하게 확인할 수 있습니다
또한 미래에 해당 물건과 주변환경이 어떻게 변화할지,
개발계획의 진척상황은 어떠한지 여부를 토지이용확인서 하나로 참고가능하죠
참고로 UPIS(도시계획종합정보서비스)를 이용하여
토지이용계획서와 비교대조하는것도 하나의 방법입니다
4. 시세파악
기본적인 규제사항이나 도시개발계획등을 확인했으면
주변시세 파악에 들어갑니다
당장 쉽게 드는 생각은 지역 공인중개사에 문의하시는걸 떠오르실겁니다
예외인 경우도 있습니다만,
지역 부동산을 통해 토지가 가치를 물었을 경우
좋은 답변을 들을 가능성은 매우 낮다고 보시면 됩니다
부동산 거래를 통해 수수료로 수입을 올리는 공인중개사 입장에서는
내가 확보한 물건이 아닌바에야 남 좋은 일만 시키는 일이기에
좋은 땅도 나쁘게 얘기할 가능성이 농후합니다..실제도 그러합니다.
한마디로 객관적인 답변을 기대하긴 어렵다는거죠
팁을 드리자면 인근 지역 공인중개사에 문의하실때
내가 매입하려는 땅의 속성과 유사한 물건지의 매물시세를 확인하시는데,
한 군데가 아닌 여러군데서 시세를 파악 후
그 값의 평균치를 가지고 판단하시면 되겠습니다.
단순히 행정구역이 같다고 시세가 같을 수는 없습니다.
규제사항, 도로여부,교통,호재와의 접근성, 토질의 차이 등으로
가격대는 천차만별이기에
단순히 지역의 관점으로 접근하지 마시고,
토지의 특성으로 접근하셔야 정확한 시세 파악이 가능합니다
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/blog/9909513D5C35330401)
간단하게 국토부 실거래가 조회나
포털사이트의 부동산매물을 통해 알아보는 방법도 있습니다
다만, 포털사이트의 부동산매물의 경우
허위매물의 우려도 있으니 잘 판단하셔야겠죠
5.현장확인
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/blog/9921A73D5C35330506)
마지막으로 현장답사(임장)입니다
한두푼 하는 것이 아닌 토지를 인터넷 보고 살 수는 없겠죠
반드시 현장 답사를 진행하셔야 합니다
현장답사를 통해 땅의 모양이 실제 어떤지,
주변 환경은 어떠한지, 땅의 높낮이는 어떠한지,
유동인구가 많은지, 유동인구가 많은 시간대는 언제인지등을 파악하셔야 합니다
참고로 사진처럼 도로보다 1m가량 꺼진땅이라면 성토작업이 필요한데
그 비용조차 계산하셔야 됩니다
그 외에 통신, 전기등등 작은것들도 놓칠 순 없겠죠
또한 토지같은 경우 실물부동산과는 다르게
현재 상태위주로 판단할게 아니라
미래에 어떤 모습을 그릴건지를 예측하면서 현장을 다녀오셔야 됩니다
그래서 토지가 어렵다고들 하는거겠지만요
이상 좋은 땅을 고르는 토지분석법에 간략하게 적어드렸습니다.
그제 주말밤에 오랜만에 영화를 한편 봤습니다
"국가부도의 날"이라는 IMF를 다룬 영화인데요
달러, 주식, 부동산등등 폭락할때를 대비하여 타이밍 투자하는 전략을 실행하는데
토지만은 건들지 못하더군요
역시 토지는 심리에 얼어붙지 않는다는것을 다시한번 확인하게됐습니다
경제와 부동산에 관심이 있는분이라면 한번쯤 보시는걸 추천드리고
새해에는 다들 성투하시길 기원합니다
첫댓글 감사합니다
귀한글 잘 앍고갑니다
감사합니다
고맙습니다.